湖南张家界国际养老度假村项目可行性方案.doc
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张家界国际养老园项目策划纲要
目录
前言
第一章概论
第二章养老产业现状与发展
一、世界养老产业的现状与发展
二、中国养老产业的现状与发展
三、居家养老社会化的意义与发展趋势
1、什么是居家养老社会化？
2、居家养老社会化与房地产开发的关系
3、居家养老社会化的发展趋势
4、国际养老园与居家养老社会化
第三章项目背景和特点
一、公共关系、土地资源与体制优势
1、公共关系
2、土地资源
3、体制优势
二、独特的自然资源与地理位置
1、得天独厚的养老胜地
2、国际养老园的定址环境
三、项目的特点
1、起点高、规模大
2、功能齐全，相互依托，相互支撑
3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源
4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源
5、特有的人文价值与人文吸引力
第四章项目的建设内容
一、项目的规划与设计
二、项目的分区与关系
三、项目建设内容一览表
1、国际养老园项目建设内容总表
2、世界民居文化村项目建设明细表
3、国际老年人休养中心项目建设明细表
4、文化长廊项目建设明细表
5、户外运动基地建设明细表
6、辅助功能项目建设明细表
四、项目建设一期说明
第五章项目的技术与保障体系
一、小区智能化
1、IC卡管理制度
2、全区监控系统
3、公共设施的智能管理
二、医疗社区化
1、社区医疗登记制度
2、定期常规身体检查制度
三、服务家庭化
1、个性化家政服务
2、服务人员的专业化
四、保障系统化
1、医疗保障系统化
2、安全保障系统化
第六章管理与经营
一、管理结构与管理团队
1、管理结构
2、管理团队
二、组织与人员保障
1、组织机构的保障
2、人员保障
三、管理制度
1、分级负责，集中管理
2、财务分片审查，集中签批
四、经营创新
1、村民持股计划
2、经营分区，效益考核
3、小区居民的自主管理与老年城的统一管理
第七章行业与市场分析
一、养老产业发展的历史机遇
1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本
2、传统道德开始回归，“孝”仍然是社会道德的重要基础
3、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多
4、老年人获得了经济的独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活
5、老年人群中积累了庞大的消费能力
6、政府对老年类项目大力支持
二、市场竞争性分析
1、现有养老产业的模式与竞争性
2、竞争对手与竞争模式
3、本项目的竞争优势
三、合作与关联行业
1、张家界旅游业的发展对本项目的带动
2、本地房地产业的发展对本项目的作用
第八章市场营销策略
一、目标客户分析
1、主要客户人群
2、主要客户来源地
3、主要客户状况描述
二、营销制度与办法
1、设立办事机构，进行分区管理
2、办事机构人员组成
3、奖励与处罚
4、过程管理与效益管理
三、营销推广计划
四、定向开发与委托开发
1、定向开发与委托开发说明
2、定向开发与委托开发条件
3、定向开发与委托开发的优惠办法
第九章项目经济效益分析
一、房地产销售收入
二、服务与租赁收入
三、不动产价值
四、成本分析
1、建设与开发成本
2、融资成本
3、机会成本
4、管理成本
5、营销成本
五、效益评估
第十章融资计划
一、融资数额及方式
二、融资投向
三、资金退出机制及回报办法
1、资金退出机制
2、融资回报办法
四、资金监管及投资方权限
1、资金监管方式
2、投资方权限
第十一章财务预测
一、酒店式公寓财务销售计划表
二、公寓小区——玫瑰园小区财务销售计划表
三、税后利润表
四、现金流量表
五、盈亏平衡表
六、动态投资回收期
第十二章风险控制
一、政策风险
二、土地价值
三、市场风险
四、资金使用风险
第十三章结论
第十四章附件清单
前言
人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。
我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。
根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国将在2003年正式迈入老龄化社会。
当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。
如何满足市场上的“有效需求”，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行“张家界国际养老园”这个项目研究的最终目的。
第一章概论
我国在80年代末就已经步入老龄化社会，90年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。
丰县常驻人口110万人，60岁以上的老龄人口占36%以上，且老龄人口每年继续以3%的速度增长。
随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。
因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。
目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”和“看病就医方便”。
尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。
建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。
老年公寓建成后，可以让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。
定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。
在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动、游玩。
老年公寓建成后既远离喧哗的市区，又不远离城市中心。
每逢节假日，儿女们可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。
2005年4月，全国社会保障基金理事会理事长项怀诚在香港表示，中国养老体系正面临人口老龄化速度加快以及基本养老保险不健全的严峻挑战，预计到2030年全国老年人口将占总人口的24.5%。
而与此相对应的是，中国的养老制度极不完善，养老保险、养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。
同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国国情的养老模式与养老体系还在不断探索中。
在即将面临空前的养老压力面前，中国政府将对养老项目、养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。
而经济的发展，人口的快速流动也使“养老”或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。
2000年，中国老年经济潜力就已经达到了一万亿元人民币，而全国2400万空巢（无子女陪伴）老年人口更是养老产业的巨大支撑力量。
以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。
而目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。
大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。
同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。
从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。
但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。
巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目。
同时，除中国外，东亚各国也面临着人口老龄化压力（日本计划输出300万老年人口），而人种相同、文化相近、地域相邻的中国无疑也是东亚各国老年人养老的首选地之一。
而随着中国经济的发展，众多东南亚、港澳台及海外华人华侨希望叶落归根回国养老。
这些无疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大总量。
张家界国际养老园项目就是在这个背景下，由张家界市交通投资有限责任公司发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老意义的，集住宅与服务，生活与娱乐，医疗与保健于一体的大型建筑群。
张家界国际养老园项目选址于张家界市城郊天门山麓杆子坪村，临近张家界荷花机场、张罗公路、张家界火车站、张家界中心汽车站，自然条件及交通条件极为优越。
整个项目由世界民居文化村（房地产与商业部份）、国际老年公寓、文化体育长廊、鬼谷峡户外运动基地、辅助功能区域等组成。
项目占地共15000亩，规划建设面积20万m2，项目总投资5亿元。
项目共分五个部分，一是世界民居文化村（房地产、老年大学、国际护理学院等），二是国际老年休养中心（医疗、体检、康复、体育馆、高尔夫练习场等），三是文化长廊（画家村、作家村等），四是户外运动基地（鬼谷峡），五是基础设施与辅助设施。
张家界国际养老园集养老、疗养、康复、休闲、住宅、娱乐等综合功能与配套服务为一体，是以达到使老年人健康长寿、颐养天年为目的的综合性卫星城建设项目。
此项目将“居家环境”与“社会化的保障体系”、“产业化的服务体系”等有机的组合在一起，使养老服务在养老地产的基础上形成了完整的保障与护理体系，在形成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障的社会化。
使投资者在获得巨大经济效益的同时，也获得了极大的社会效益。
由于本项目规模极大，占地面积达15000亩，在现阶段中国严格的土地政策下，其它潜在或现实的竞争对手已经没有可能获得如此规模的征地许可。
而没有了规模，建筑档次就很难提升，完善的保障系统更难以建立，文化与体育设施就更无从谈起。
因此，在可预见的将来，中国内地基本不会产生有威胁的竞争对手。
在营销与管理上，本公司参照国际通行惯例与基本准则，按照现代企业制度的要求，来设立企业运行与管理模式。
在推广上，本公司将采用分区负责，分区管理模式。
每一分区设立一个办事机构，单独核算，单独管理，业绩与收入挂钩。
在分区的设立上，将纬度偏北且有着相同的人种与文化源头，同时又为老年化问题困扰的日本和韩国作为一个分区。
港澳台及东南亚华人社会作为另一个分区，而北美与欧洲作为第三个分区。
以上分区的推广工作，主要聘用本地具有丰富人脉与推广经验的人员或机构来负责。
在国内，我们把推广重点放在北方，成立北方分区，尤其是北方一些大型国有企业、军工单位、国家部委等作为我们推广的重点对象。
在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类、文化类、旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费的手段吸引一些老年人前来短期休养等。
在管理上，针对村民和一些优秀的核心村民员工，本公司将推行村民及员工持股计划。
村民以其土地、林权作价入股，村民和员工持股总额在30%左右。
本项目计划融资总额为3亿元人民币。
主要采用债权融资。
融资期限为3年，担保形式为项目担保。
资金使用范围为海南国际老年城一期项目，建设内容主要为前期基础工程及房地产项目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰园小区），一期项目建设与销售期为3年。
资方可以在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。
在3年的项目一期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅——玫瑰园小区部分的合计建筑开发面积为13.5万平方米，按最低销售均价计算，每平方米销售均价为2760元，销售收入为37250万，税前利润为17950万。
在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现实问题，同时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济的增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面的风险基本为零。
另外，由于政府支持的原因，征地费用相对较低，目前评估价为每亩15万元。
3年后，土地的价值就将增加到约4.2亿元人民币。
因此，仅土地增加的价值这一项，就可以规避所有的投资风险。
同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金的使用范围，91%的融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从使用方面来看，资金的安全性、有效性、增值性是有保证的。
而对于市场方面，如何将信息有效的传达到客户群中，才是市场运作中最大的风险。
为此，我们将积极寻求同国际国内有实力的传播公司合作，尤其加强同媒体的合作，力争将此类风险降到最低。
第二章养老产业现状与发展
一、世界养老产业的现状与发展
据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。
不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。
根据联合国提供的最新统计数字，2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。
到2050年，老人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。
其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。
表一
世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况
年份
1950
1960
1970
1980
1990
2000
2010
全世界
8.1
8.1
8.4
8.6
9.2
9.8
10.7
发达地区
11.6
12.6
14.5
15.5
17.6
19.2
21.2
发展中国家
6.4
6.1
6.1
6.3
6.9
7.6
8.5
中国
7.2
7.2
6.8
7.4
8.6
9.9
11.7
资料来源：
中国老龄科学研究中心
二、中国养老产业的现状与发展
1、国内老年住宅市场的现状分析
中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。
目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。
由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。
据统计，1995年我国共有家庭32208万户，其中60岁以上老年人口的户数为9051万户。
民政部等14个部委提出，到本世纪末社区服务设施要发展到26万个，85%的街道都要有一所老年公寓。
这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，如果没有新的举措，仍采取对现有房地产开发商的贷款条件：
自有30%项目资金、贷款周期3年，养老设施的建设不可能现代化、成规模和持续的发展，那么在未来的5-10年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。
1.1我国老年人口的发展状况
我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。
20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。
本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。
中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段：
第一阶段：
过渡阶段1982年─2000年
60岁以上老年人口由7664万增长到1.34亿，占总人口的比重由7.64％增长到10.71％。
2000年比1982年老年人口几乎翻了一番。
这期间，老年人口以3.02％的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47％的速度。
第二阶段：
发展阶段2000─2025年
60岁以上老年人口由1.34亿增长到2.84亿，比重由10.71％增长到19.34％。
从1982到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。
第三个阶段：
高峰阶段2025年─2055年
60岁以上的老年人口由2.84亿增长到4.4亿，比重由19.34％增长到30％，比2000年翻了两番。
从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上的人口接近7%。
表二：
中国人口年龄构成及发展预测（%）
年份
1953
1964
1982
1990
2000
2020
2040
2050
0-14岁
36.28
40.70
33.59
27.62
26.10
20.60
19.60
19.80
15-59岁
56.40
53.22
58.78
63.80
63.80
64.20
58.30
58.80
≥60岁
7.32
6.08
7.63
8.58
10.10
15.20
22.10
21.40
1.2国内老年住宅的现状
1.2.1国内老年建筑的现状
据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。
据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。
当前国内老年设施状况
项目
居住对象
自理程度
护理方式
功能组成
老年
公寓
在一定帮助下能独立生活的健康老人
自理
最低帮助
管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房
福利院
无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人
自理或
办自理
最低帮助半护理
管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房、医疗保健
托老所
白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人
半自理或不能自理
半护理
居住单元（卧室、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、管理、接待、活动及服务用房
护理院
生活不能自理、需要半护理或全护理的老人
半自理或不能自理
半护理
全护理
护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等
老年设施综合体
各种类型均包括
综合
1.2.2国内老年人的居住模式
A、购买房屋居住
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。
其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为37.1%和12.7%。
县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。
可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。
B、自行建房居住
个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。
个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。
说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
C、租房居住
这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。
居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。
1.3目前国内老人住宅的销售情况
老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。
而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园——中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城——目前国内最大的退休社区。
颐年园的产品有别墅、多层洋房（不带电梯）、带电梯的小高层，销售价格在2500—5000元/平方米，到2002年6约一期销售率达到69.16%，到2003年一期基本售罄。
东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓（四层以上带电梯）、联排别墅，一期销售均价为3200元每平方米，已经售罄。
一个最新的对成都高收入老年人的调查资料显示，大多数能够承受单价格为1000—2000元／平方米，总价为10—15万的商品房。
1.4目前国内老年设施的形式
目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园；
酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）；
按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院；
各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。
２００６年发布的《中国老龄事业的发展》白皮书显示，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构约四万个，总床位约150万张。
中国６０岁以上的老年人已达1.44亿，约有20％的老年人有入住养老院的愿望，而实际入住率只有0.86％，远远不能满足老年人的入住需求。
根据《中国老龄事业发展“十一五”规划》，“十一五”期间（2006－2010年），要求新增城镇孤老集中供养床位80万张，以缓解城镇孤老安置床位紧张局面。
即使上述目标能够达到，也只能解决300万名老年人的养老院需求。
而要满足全国５％的老年人入住养老院的愿望，需要720万张床位。
养老院的建设有着巨大的发展空间。
在市场需求方面，2005年老年市场需求为6000亿元，2010年将达到1万亿，但我国每年为老年人提供的产品还不足500亿元。
目前，中国老龄商品主要以老年保健营养品为主，其他老年人休闲、养老事业开发得很少，无论是老年服务和老年产品，还是养老机构和老年服务设施，都有待于产业化、市场化。
老年人的消费能力在不断加强，关键是没有开发出满足老人实际消费需要的产品，以及为老年人服务的软、硬件设施。
发展老龄产业带动老人消费市场，以造福于老年人，造福于整个社会。
三、居家养老社会化的意义与发展趋势
1、什么是居家养老社会化？
“夫孝，天之经也，地之义也，民之行也。
”——《寿经》
“夫孝，置之而塞乎天地，溥之而横于四海，施诸后世而无朝文”——《礼记》
中华民族是有着数千年敬老爱老传统的民族。
从远古开始，社会文化就把“孝”作为理论依据和精神力量，使“家庭”成为了中国社会养老的核心力量和唯一承担者。
数千年来，中国老年人的养
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