国家智能养老基地项目可行性报告.docx
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国家智能养老基地项目可行性报告
第一章总论
l.1项目摘要
1.1.1概况
1.1.2建设方案、规模及内容
1:
1.3投资规模及资金来源
1.1.4主要技术经济指标
1.2可行性的范围和依据
第二章项目建设背景和必要性
2.1项目建设背景
2.2项目建设的必要性
第三章建设单位基本情况
第四章项目市场分析
4.1市场发展趋势分析
4.2建设地点环境市场分析
4.3市场分析结论
4.4项目营销策划
4.4.1项目营销策略
4.4.2项目营销模式
第五章建设地点和建设条件
5.1项目选址
5.2项目区建设条件
珠海市概况及建设条件
第六章建设技术方案
6.1总体技术方案
6.2核心区技术方案
6.3区技术方案
第七章建设规模方案
7.1项目用地方案
7.2核心区建设方案
7.3区建设方案
7.4配套设施建设方案
7.5主要设备选型方案
第八章环境保护与节能
8.1环境保护
8.1.1建设期
8.1.2经营区
8.1.3环境影响评价
8.2项目节能
第九章劳动安全与消防
9.1劳动安全与保护
9.2消防保护
第十章组织管理、劳动定员与人员培训
lO.l组织结构与职能划分
10.2劳动定员
10.3经营管理
10.4人员培训
第十一章建设进度
第十二章投资估算及资金筹措
12.1投资估算说明
12.1.1估算范围
12.1.2估算依据
12.1.3资金筹措
第十三章经济效益分析
13.1财务评价依据
13.2经济效益分析
13.2.1计算依据
13.2.2总成本估算
13.2.3销售收入及税金
13.2.4损益计算
13.2.5盈利能力分析
13.2.6不确定性分析
13.3财务评价结论
第十四章社会效益和生态效益分析
14.1社会效益
14.2生态效益
14.3综合效益评价结论
第十五章风险分析
15.1市场风险及对策
15.2技术风险及对策
15.3环保风险及对策
15.4投资风险及对策
第十六章结论与建议
16.1综合评价
16.2项目结论
16.3综合建议
附表
附表一：
建设投资估算表
附表1.1：
土建工程及附属投资明细表
附表1.2：
设备投资明细表
附表二：
流动资金估算表
附表三：
资金筹措与使用计划表
附表四：
总成本费用估算表
附表五：
折旧与摊销表
附表六：
营业收入表
附表七：
利润与利润分配表
附表八：
项目投资财务现金流量表
附表九：
敏感性分析表
第一章总论
1.1项目摘要
1.1.1概况
贯彻落实科学发展观，以科学发展观为指导，实施建设养老系统工程
是一项全国社会化养老服务体系的系统工作、是本项目发展的理想和目标。
本项目的宗旨是贯彻国家社会化养老的发展战略及经济和谐发展的重
要理念，在中国老龄产业委员会指导下构建以下规模：
项目定位：
养老中心（社会化养老产业基地、颐养天年服务）；
养老文化（教育、培训、红色文化旅游、论坛等）；
养老科技（信息网络平台、低耗能源、天然材料、高科技运用等）；
养老产业（养老基金、保险、医疗、科研、物流、公益等相关产业）。
体系定位：
方向：
以科学发展观为指导，促进中国的社会化养老服务体系事业健
康有序发展；
原则：
社会公益性、规范性、系统性、开放性；
功能：
智能化、示范性、科学性、引导性、孵化性、创新性；
价值：
社会利益优先、经济利益为辅、参与者全赢并可持续发展；
业务：
传播智能化养老理念、为社会化养老体系服务；
对象：
以人为本服务全社会老年人；
合作：
国际组织政府机构、社会企业、社会组织、专业团体、
个人（含老年人）。
目标定位：
国家智能养老基地。
社会品牌：
实践社会化养老体系的经营与管理理念，应用现代管理理
论，将养老体系社会公共事业品牌化，创造经营性社会的成功范例。
行业品牌：
国家已将社会化养老服务体系确立为新型服努产业，并正
式列为鼓励类产业目录。
社会化养老服务体系的确立就是新兴行业的确立，养老体系必将是社会化养老行业的品牌；
企业品牌：
养老体系将打造行业发展的龙头企业，为社会化养老行业
的发展起到积极地带动作用，必将是社会化养老企业的品牌；
项目品牌：
社会化养老服务系列公益活动的开展和企业经营活动中具体产业、服务、项目、产品及新型健康材料的运用，必将是社会化养老产业的品牌。
服务定位：
以老年入长期居住的颐养天年会员为主，短期居住的休闲养生会员为
辅，全社会老年人为潜在会员，提供相配套的全方位服务管理。
1.1.2建设方案、规模及内容
本项目以生态旅游度假观光，养生休闲怡养，带动养生养老事业发
展，建设具有规模现代智能的旅游度假养生养老基地，突出以珠海风水
宝地南屏凉水井附近山坡林地约2000亩为规划建设依托，塑造园区生态
文明、旅游度假休闲养生为一体的优稚环境，吸引社会普罗大众及老年
人长期居住颐养，享受到既有现代生活气色，又享受到生态和历史文化
文明的体会记憾。
秀丽山水相映的大自然美景风光，自然的生态环境使本项目具备在园区内可轻松体验采摘于山野间的乐趣，在纯自然的环境中体味生活情趣，远离钢筋水泥的包围。
通过对道路铺装、绿植、小品等设计，从视、触、嗅上结合传统的五行系统及中医理论，运用生态定位和植物他感原理，把具有保健功能的植物合理配置成群落，即可形成祛病强身的保健生态园。
生态园以具有保健作用的植物为基调树，汲取中医中“金木水火土”对应人体五脏的原理，根据植物不同属性、不同种群进行搭配，调节气场，形成对人体有益的休闲保健空间，有方位、有系统的合理配置，突出生态性、保健性、美观性。
使植物即有益自身生长，又形成视觉美感，悦人心目。
同时，本项目体现朴素的全息理论，将天、地、人进行有机配比，选
取五行为化中的积极因素，利用指导了中医几千年的精华内容和现代的医
疗，达到养生保健功效的环境氛围，使人与自然和谐相处，使之符合中国
传统的五行理论中“天人合一”的理念和中国人传统的天道观。
在相应的区域中运用图文并茂的表现方式设置与会员生活息息相关的
饮食保健的原理与操怍方法、穴位按摩保健的原理与操作方法以及身心调
养的日常技巧等，为会员身体健康服务，使会员从中真正获益，使该项目
有利于和谐社会构建和宜居生活打造。
在山水环抱的园区内分布建设颐养公寓、休闲宾馆、老年大学、三甲
医院、养生会馆、智能化养老系统控制中心、园区管理中心、老年养生科
研基地、老年服务项目培训基地、有机农业基地等功能区，形成一个庞大
的绿色生态建筑群，主要项目如下：
（l）建设5000平方米中心管理区，包括养生会所、智能化养老系
统的控制中心等；
（2）建设2OOO平米会员医疗服务区；
（3）建设50000平方米颐养天年会员部落群及、国际酒店、
创意中心；
（4）建设15000平方米度假养生会员别墅住宿区。
（5）建设1个生态水疗SPA生活馆，配套建设道家养生功练习室或
茶文化室；
（6）建设2间设施齐全的娱乐棋牌室；
（7）建设1个风格独特的大型购物美食中心，包括生态养生餐厅，主营药膳、养生私房菜和营养食品；购物广场，主营为老年人研发的产品和日常用品。
（8）配套建设直升机停机坪。
以上设施作为整体建设规划体系之组合产品，品牌形象突出生态养生
景区主题，具备了完整的生态养生的配套要素并构成生态养生的居住地。
1.1.3投资规模及资金来源
本项目总投资为5亿元，用于项目经营为2亿元，用于项目建设
投资3亿元；投资金额均为项目业主自筹。
1.1.4主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
名称
单位
数值
1
用地面积
平方米
600000
2
容积率
—
0．1
3
建筑面积
平方米
70000
4
建筑基地面积
平方米
10500
5
建筑密度
—
1.75%
6
绿地率
—
92%
7
户数
户
30
8
人数
人
1000
9
机动车停车位
个
500
商业设施建筑面积统计
平方米
15000
1
产权式度假公寓
平方米
15000
公共设施建筑面积统计
平方米
55000
1
会所
平方米
4000
2
社区服务中心
平方米
6000
3
交通枢纽中心
平方米
1000
4
老年大学
平方米
4000
5
国际综合医院
平方米
4000
6
高层住宅组团
平方米
20000
7
小高层住宅组团
平方米
10000
8
底层住宅组团
平方米
6000
1.2可行性的范围和依据
可行性研究主要进行项目的技术和经济可行性分析，内容包括：
项目
建设背景和必要性、市场预测分析、建设规模、场址选择、建设条件技术
方案、经营模式、环境保护、组织管理、投资估算与资金筹措、经济效益
测算和评价社会效益和生态效益分析。
可行性研究的依据为：
国际现行的法律法规、相关政策；国家和地方
《国民经济与社会发展“十二五”规划纲要》；《规划》；《建设项目估算和
经济评价方法与参数》（第三版）；当地有关部门提供的基础资料。
第二章项目建设背景和必要性
2.1项目建设背景
近年来，科学家及业内专家将中西医学与人的健康和生存环境结合起
来研究时发现：
中医理论鼻祖《黄帝内经》蕴含着丰富的生态医学思想，
并且论证了一个比较完备的生态医学体系。
在中国文化根基上衍生出来的
中医学理论体系和整体进行辩证论治和预防的；中医重调养，轻治疗，将
“保持平衡、天人合一”做为核心内涵和自然观以达到形成统一的整体观。
正是这种中西医学的跨文化沟通正在催生“生态养生学”理论向实践的转
折，生态养生将成为健康生活的主流方式。
我国政府已将社会化养老作为应对人口老龄化问题的基本国策，确立
了“政府主导、社会行动、全民参与”的社会化养老基本方向，明确了“投
资主题多元化，服务对象公众化，服务形式多样化，服务队伍专业化”的
社会化养老内涵，提出了建设“以居家养老为基础，社区养老为依拓，机
构养老为补充”的社会化养老服务体系基本方针。
社会化养老需要全社会的努力，政府、社会组织、企业、专业团体、
慈善机构、志愿者、家庭和个体（包括老年人自己）都将担当重要的社会
角色，并发挥各自不可代替的作用，其中，政府、社会组织、企业承担着核心和骨干的作用，尤其社会组造作为社会的中介机构更能发挥其组织优
势、协调优势以及桥梁作用。
本项目作为社会组织的其中平台，在“社会化养老体系”中主动承担
行业性社会组织在社会化养老事业的责任与义务。
通过实施“养老体系”．
产业这一重大工程，促进社会化养老服务体系事业的健康发展。
2.2项目建设的必要性
全球来看，21世纪将是一个人口普遍老龄化的社会。
据联合国统计，
全世界60岁及以上人口占总人口的比重将从2000年的9.8%增加，到2010年的13.26%。
这标志着一个全球性的老龄时代即将来到。
随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿
命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。
根据有关
部门统计2004年，我国有60岁以上的老人1.36亿人，超过我国总人口
的1O%,同时经科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达
到4.5亿人。
人口老龄化现象是社会经济不断发展，医疗卫生事业不断改
善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均
期望寿命不断延长的结果。
目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年
人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到社会的关注。
可以说社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生
活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。
当前我国
养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。
随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多
的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年
轻人颇费心思的问题。
社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，
有力的解决了社会养老问题，同时弘扬了中华民族传统美德尊老、爱老的良好社会风尚，更满足了广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，这不仅是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。
遵照国际社会共同倡导的行动纲领和原则，以改善国际和国内环境来
促进不分年龄人人共享社会为目标。
尊重老年人独立、参与、照料、自我
实现和尊严，促进老年人的发展、健康与福利优先。
保证给予老年人有切
实可行的支持环境。
第三章建设单位基本情况
珠海市太阳城投资有限公司系集投资建设及经营项、目综合公司，其主
要是投资建设工程项目为主业，兼有多项发展经营股份有限公司，热心支
持发展养老公益事业。
第四章项目市场分析
4.1市场发展趋势分析
美国著名经济学家保罗．皮尔茨博士在《财富第五波》-书中指出，继
汽车、电脑微波炉、网络之后的财富第五波，将会有兆亿美元在于健康产
业之中。
2002年美国的健康产业收益己达到2千亿美元，相当于汽车行
业的50%,预计到2010年将增长到1万亿美元。
增幅将达到500%。
据
有关部门统计数据显示：
中国人口结构老龄化问题已经显现，2002年中国
健康产业的市场规模己达到了1干亿元人民币。
现代社会，由于人们对保健知识的缺乏、在紧张和压力中生活，体力
活动减少、营养过剩、环境的恶化使人们日常摄入的空气、水、食物受到
污染。
病毒、病菌使细胞受损导致生病。
随着饮食结构的西方化，高脂肪、
高蛋白、高糖（“三高”）和低维生素、低矿物质、低纤维素（“三低”）的
不良饮食习惯，使得过去多发生于中老年人的癌症、糖尿病、心血管等内
源性疾病己成为社会公害，而发病的年龄段正在不断下降并与日俱增，给
社会和家庭带来沉重的负担。
因而，倡导科学的生活方式和食疗保健，是
防治这些慢性疾病行之有效的重要措施。
中医食疗是以中医学理论为蒸础，
结合现代营养学以研究食物对疾病的治疗作用。
有关食物的治疗作用，早
在我国二千多年前的医书《黄帝内经》中已有记载，近来随着国际上对天
然食物深入研究，天然食物对人体具有一定的抗癌、提高人体免疫、抗氧
化、抗衰老等作用己被现代科学所证明。
4.2建设地点环境市场分析
本项目强调社会效益与经济效益的高度统一，充分结合中国传统中医
保健和西医养生理论，依照“人与自然”、“经济发展与生态环境”协调统
一的原则，围绕“绿色经济”这一出发点，紧紧抓住养生产业发展契机。
本项目会聚了全国知名养生教授和圉际上知名健康顾问近百余人，对会员
的生理保健和心理养生进行全方位的服务，并在规划设计中突破以市场份
额占有为唯一目的的市场框架，深入思索会员的终身利益，从会员身上获
得现值利益与未来价值的有机统一，创造出关系维持更持久的消费局面。
．
生态养生市场逐年递增符合当今和谐社会发展时期，项目实施市场前景广
阔，可安排过2，000人的就业岗位，同时可以带动本地的相关服务产业发
展，增加当地的老百姓的经济收入，是个长期回收的项目．。
愿社会各界人
士起为弘扬祖国传统养生文化，为人类的健康事业而携手共创和谐未来。
4.3市场分析结论
生态养生的理念己被社会广泛认同，多种模式的养生园区己在全国各
地运行，全国的养生园也为数众多。
本项目只是其中之一，是现代科技文
明与中华传统文化相融合的养生园区。
其影响力有着得天独厚的优势，在
现代管理的产业化运作中必然产生最佳经济效益。
4.4项目营销策划
4.4.1项目营销策略
本项目以具有现代生态养生理念的颐养环境作为“养老体系”的成员，
运用现代经营管理模式管理本项目园区，运用网络技术管理本项目“疗养
老体系”的信息平台，将分散的千家万户联合成为一个利益共同体，实现
养老服务企业化、组织化、产业化，并长期在园内举办各类活动，积极邀
请各界人士参与，构建广泛的社会认知度。
本项目营销定位：
主要人群：
以本项目的指导单位“全国老龄委”“全国老龄产业工作委
员会”确定地在全国工作岗位上的五老（党政军部门担任过领导职务的老
领导、各行业德高望重的离退休老干部、各领域的老学者、老专家、老劳
模）为主，提供终身科学养生、健康养老的绿色环保场所和全方位的优质
服务。
高收入人群：
为各行业成功的企业家解决赡养父母的困扰。
普通人群：
归国华侨，侨眷、各地区的老年人，提供度假、体闲、颐
养的理想居所。
4.4.2项目营销模式
通过举办全球性社会化养老体系论坛，进行全球老年科技、文化、健
康产业交流，构建社会化养老体系产业投资合作平台。
以“中心管理区的
养老信息中心”为枢纽建立辐射至社区家庭的全国社会化养老服务网体系。
以养老体系示范产业基地为核心，建立社会化养老服务志愿组织、建立养
老救助机构等配套的服务组织、建立绿色食品基地、建立物流网络，逐步
形成统一规划、统一投资、统一品牌、连锁经营、辐射基层、异地互动的
统一经营管理模式。
项目合作平台如下：
1、社会组织合作平台
社会化养老工作委员会
离退休医务工作协会
老年养生科研基地
中山医科大学
2、开发性金融合作平台
现代管理大学基金会
3、企业创新与发展平台
广东国力建设投资有限公司
4、社会化养老机构网络平台
居家养老及社区养老辐射：
社会化养老培训：
应用科学研究院、老年服务项目培训基地、
社会化养老交流：
中国社会化养老论坛
社会化养老信息：
中国社会化养老网
5、社会化物流平台．
6、有机农业基地平台
广东省广州市花都区花内芙蓉镇所属自然村（农产品）
梧州市详泰农林实业开发有限公司（生猪）
项目的发展规划如下：
1、建立国际化科学养老示范基地；
2、聚集社会资源形成核心经营模式；
3、发展全球论坛，实现养老理念互相交流；
4、全面保证老年人身心健康，形成全生态环境。
从生态食物到居住环
境，让老年人身心在全生态环境下保持健康。
5、采用金融工程手段，快速发展中国养老产业。
聚集优良资产，抓住
创业板块上市机遇，通过上市渠道、引进外资等方式聚集资金，为养老产
业接通金融资本渠道；
6、建立现代科学养老服务业，将养老产业发展成为现代化服务业。
建
立为老年人提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务、心理咨询、
文化学习、体育健身、娱乐休闲等综合性服务的网络，为当地提供就业机
会和经济发展项目，促进区域经济发展。
7、以健康养生为核心理念，发展产业链，包括健康养生食品业（现代农业）
、健康养生器材业、健康养生服务业、健康养生教育业等等相关行业的经济发展。
第五章建设地点和建设条件
5.1项目选址
广东省珠海市香洲区南屏凉水井库内，园区面积10000亩；水库面积约3000亩。
地面是己种植多年的四季花木和水果树木，具备天然植被条件。
临近与华发商都，临近京珠高速西线起点，距珠海机场20分钟车程，距市中心约10分钟，交通便利。
是养生养老范景区之一。
5.2项目区建设条件
5.2.1珠海市概况及建设条件、
珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，位于广东省珠江口的西南部，地理坐标处于北纬21°48′～22°27′、东经113°03′～114°19′之间。
东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。
珠海是中国的五个经济特区之一，陆地面积有1701平方千米，人口156.02万人（2010年人口普查统计），是广东省人口规模最小的地级市。
珠海海岸线长604公里，有大小岛屿146个，岛屿星罗棋布，大部分集中于东部海域的万山群岛，故有“百岛之市”的美誉。
珠海为珠江口西岸的核心城市，新型花园城市；珠海属国家新颁布的“幸福之城”，所以在中国有“浪漫之城”的称号。
珠海市太阳能丰富，年均日照时数为1991.8小时，太阳辐射年总量为4651.6兆焦/平米。
这里气温比邻近珠江三角洲各县市都高，年平均气温为22.4℃，大部分地区全年无霜冻，是中国热量最丰富的地区之一。
珠海位于珠江口的西南部，因珠江注入南海之处而得名。
唐宋以前，西北江三角洲的滨海线处于五桂山（今中山市境内）以北，珠海全境为散落在珠江河口外的偏僻海岛。
有关珠海地名出处的传说颇多，但最经得起推敲的还应该是从地理角度给予释义。
珠海唐家与伶仃洋之间海域，古代就被当地居民称之为“珠海”。
在《唐氏族谱》上，有人取名为“唐珠海”（明朝永乐年间）。
民国初年唐家三峰小学的《校歌》中，其歌词有“前环珠海，后枕鹅峰”之句。
可见这片海域早已有“珠海”之称。
因此，建县时，称之为“珠海”。
另外有一个美丽的传说，唐朝时候，有一艘来自阿拉伯的穆斯林商船在此地遇大风侧翻，船内有大量珠宝。
事故发生后许久，人们还可以从海里捞到珠宝，遂称此地珠海。
1980年8月26日,珠海经济特区正式宣布成立，当时批准的特区面积为6.8平方公里。
1983年6月29日，经国务院批准，珠海经济特区范围扩大为15.16平方公里；1988年再次扩大至121平方公里。
2009年，横琴纳入珠海经济特区范围，珠海经济特区总面积扩大为227.46平方公里。
2010年8月26日，经国务院批准，将珠海经济特区范围扩大到全市，特区扩容从2010年10月1日起正式实施。
香洲区 面积476平方千米，邮政编码519000。
区人民政府驻翠景路99号。
斗门区 面积801平方千米，邮政编码519100。
区人民政府驻井岸镇。
金湾区 面积376平方千米，邮政编码519090。
区人民政府驻红旗镇。
行政区：
香洲区、斗门区、金湾区、横琴新区
功能区：
高栏港经济区、高新区、保税区、珠海万山海洋开发试验区
城市格局：
珠海围绕新一轮城市空间布局，坚持全市一盘棋进行统筹规划，着力打造“一条主轴（情侣路—珠海大道）、两大板块（东部、西部）、三区一城（香洲核心城区+横琴新区+珠海市西部中心城区=新的主城区）、若干组团（与产业园区相配套的城镇组团）”的城市发展新格局。
1997年，面积7653平方千米，其中陆地面积1653平方千米，海域面积6000平方千米，人口63.2万，另有外来流动人口43.4万。
辖香洲区和斗门县。
市政府驻香洲区人民路。
（以上摘自《政区大典》）
2000年，据第五次全国人口普查数据：
珠海市总人口1235437人；香洲区833908人、斗门县401529人。
2001年4月4日，国务院批准同意撤销斗门县，设立珠海市斗门区和金湾区。
斗门区辖原斗门县的井岸、白蕉、乾务、五山、斗门、上横、六乡、莲溪8个镇。
金湾区辖香洲区的三灶、小林、南水3个镇和原斗门县的平沙、红旗（原华侨农场）2个镇。
7月31日，珠海市政府正式公告调整行政区划。
原斗门县面积752平方千米，人口30万，辖10个镇：
井岸、白蕉、乾务、五山、斗门、上横、六乡、蓬溪、平沙、红旗。
2003年，珠海市撤销6个镇，乡镇总数由撤镇前的21个减少到15个：
唐家镇、金鼎镇合并为唐家湾镇，湾仔镇改为湾仔街道，白蕉镇、六乡镇合并为白蕉镇，五山镇、乾务镇合并为乾务镇，莲溪镇、上横镇合并为莲洲镇，红旗镇、小林镇合并为红旗镇。
截至2005年12月31日，珠海市辖3个市辖区，8个街道、15个镇。
2008年，国务院颁布实施《珠江三角洲地区改
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