某物业管理系统详细设计.docx
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某物业管理系统详细设计
物业管理软件（V6.0标准版）
概要设计说明书
作者：
完成日期：
2005/11/01
签收人：
签收日期：
修改情况记录：
版本号
修改批准人
修改人
修改日期
签收人
1、引言
1.1系统目标
二零零三年九月一日国务院颁发了新的物业管理条例，标志着我国物业管理制度已经纳入规化发展的轨道上来，物业管理公司之间的竟争将会越来越激列，以前由开发商指定物业管理公司的作法将不再提倡，物业管理公司之间的市场竟争将越来越激烈。
为了提高物业管理公司自身的竟争力，物业管理公司必须不断地提高自身的管理服务水平，不断以优质的服务提供给业主，才能提高自身的竟争力，赢得市场的认可。
通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要，通过计算机可以将物业管理公司的日常运作电脑化、规化、无纸化和科学化，物业管理软件的需要也就应运而生。
我们一直以来都致力于密切关注市场需求，尽最大努力将先进科技应用到客户的管理中，最大限度地满足客户的需求，不断提升客户的自身价值。
本书尽可能详细而全面地描述物业管理的业务流程，并提供初步的设计案，为本公司物业管理系统的开发提供全面的参考。
本说明书的适用围为：
项目委托、项目评审人员、项目开发人员、软件测试人员。
1.2开发背景
系统名称：
物业管理系统
项目开发：
危超云
系统关联：
本系统可以与物业管理公司的小区、楼宇智能自动化系统相配合，建立智能自动化小区。
1.3定义
IE：
InternetExplorer，Internet浏览器，它是微软公司的产品，通过它可以访问国际互联网上的资源。
B/S结构：
即Browser/Server（浏览器/服务器）结构。
它是一种最新软件开发的结构体系，通过浏览器如IE直接访问系统，通过服务器联接数据库服务器来实现系统功能的一种结构体系。
C/S结构：
即Client/Server（客户端/服务器）结构。
它是一种通过客户端应用程序访问数据库服务器来实现系统功能的一种结构体系。
SQLServer：
是微软公司的产品，是一种数据库管理软件。
A：
是Sybase公司的产品，网络系统开发工具。
物业管理系统：
是为物业管理公司开发的，帮助物业管理公司提高运作效率，具有物业管理公司所需要的全部功能的一个综合性的管理系统。
使用本系统，可以提高物业管理公司的管理和服务水平。
部管理：
是指物业管理公司为加强部运作而进行的管理功能。
如物业管理公司的人事行政管理、文档管理、工作计划管理和工程管理等。
工程管理：
本文所指的工程管理，是指物业管理公司部的物料出入库管理，和对工程设备的管理。
出盘：
在银行托收的收费过程中，将资料汇总并按银行规定的格式提供给银行的过程叫出盘。
回盘：
银行在收到托收的资料后，将相应的资料进行处理并将处理结果返回给本系统的过程叫回盘。
其中托收成功或不成功都会有相应的标识。
1.4参考资料
书刊名称
作者
出版社
《软件工程》
海
清华大学出版社
《实用软件工程》第二版
人杰、殷人昆、永雷
清华大学出版社
《中国物业管理》
贺学良AlbertLo子润
文汇出版社
《物业管理条例》
国务院2003-09-01发布
2、任务概述
2.1目标
物业管理系统是为了满足当前市场上物业管理公司的普遍需求，它围绕物业管理公司的物业管理和部管理两大主题进行开发设计。
通过使用本系统，可以完成物业管理的日常运作，实现日常业务的电脑化操作，避免手工操作带来的失误，同时便于日常业务流程快速、高效运作，资料的查询和统计分析都能快速完成，物业的收费走表数据能通过Excel文件导入，实现小区抄表自动化，物业收费资料可以自动生成，物业的收费式多样，可实现银行托收自动收费，实现财务电算化目标，帮助物业管理公司提高管理服务水平、服务效率、降低经营成本和提高管理质量，提高物业管理公司的服务质素，提升物业管理公司的市场竟争能力。
2.2运行环境
●服务器配置
处理器：
奔腾233以上（推荐P4系列）
存：
128M以上（推荐512M）
硬盘可用空间：
1G以上（建议使用10G以上硬盘）
显示器：
桌面区域最少支持800*600，256色以上
网卡：
10M（推荐能兼容10/100M网卡）
●客户端配置
处理器：
586以上（推荐P3以上）
存：
64M（推荐128M）
硬盘可用空间：
50M（建议1G以上）
显示器：
桌面区域支持800*600，256色以上
网卡：
10M（推荐能兼容10/100M网卡）
●其它：
根据用户数量和计算机安装情况配置一定数量的打印机，建议用户采用双硬盘镜象备份或磁带机备份系统数据。
2.3需求概述
●物业管理公司希望能有效地改善有关资料的存储式；
●详细记录物业管理日常发生的各种事务；
●能有效配合智能抄表系统，数据导入自动化。
自动生成物业管理中的各项费用，实现财务电算化；
●实现物业管理信息的共享与高速交换；
●提高物业管理的质量；
●实现物业管理决策科学化。
2.4条件与限制
是一家专业从事高科技领域软件项目开发的公司，有多年从事物业管理软件开发的实际经验，为满足不断变化的市场需求，公司不断推出更新更完善的软件产品，在C/S版不断完善的前提下，公司正组织人力物力进行B/S版的物业管理软件的开发，由于人力、物力所限，目前该版本尚在开发阶段，预计2003年底将会完成开发工作。
3、总体设计
系统总体处理流程
以下为本系统的总体数据流关系图
图_1
总体结构和模块外部设计
物业管理系统分两大主题，一是物业管理服务对象的客户资产管理，即资产管理：
一是加强自身部运作和行政上的管理，即部管理；再加上对系统功能模块控制的系统管理部分，所以本系统可分为三大部分，它们分别是：
资产管理部分、部管理部分和系统管理部分，下面再对这三大部分进行进一步的分类划分。
一、资产管理部分，包括资产管理的主题对象物业和对象的拥有者客户，客户和物业之间的关系为拥有或租赁。
物业包括物业管理区域的所有房屋、公共设施、停车场、会所以及其他资产。
客户对房屋有使用和租赁两种关系，对停车场有使用和租赁两种关系，对公共设施和会所有使用权，其他资产也享有相应的权利。
客户享有权利的同时，也有相应的义务，最大的义务是按时交纳相应的费用；物业管理公司对物业有维护、保养、保卫和服务的功能。
因此这些功能可以进一步归类，可以划分为：
房产资料管理、客户资料管理、收费资料管理、客户服务管理、保安消防管理和公共环境管理。
二、部管理部分，包括物业管理部日常运作的管理，它包括人事行政、文档资料的存放归类、工作安排情况、工程设备的维护和记录、小区与外界的交流活动情况以及部通信交流。
这些主要是处理与物业管理公司部行政管理有关的信息，记录物业管理公司的部信息，增加物业管理公司部信息的流通，实现部信息的交流与共享，加强物业管理公司部管理的规化、电脑化，提高公司的管理运作效率。
因此可以划分为：
人事行政管理、文档管理、小区文化、工程管理和服务管理等，
三、系统管理部分，包括数据库备份、系统参数设置、系统日志和用户权限管理。
数据库备份用于定期对数据库进行备份，以提高数据的安全性；系统参数设置用于设置与系统有关的一些参数信息；系统日志可查看用户进入本系统的信息，便于安全控制。
用户权限管理用于对用户信息按角色进行分类，定义每个角色所能进行的功能模块，用户登录系统后可操作的功能模块由角色权限决定的。
根据以上划分，本系统共分为三大部分共十二个功能模块，它们分别是：
房产资料管理、客户资料管理、收费资料管理、客户服务、保安消防、公共环境、人事行政、文档管理、小区文化、工程管理、服务和系统管理。
下图（图_2）为这十二个功能模块的归类划分。
<图_2>
房产资料管理
业务流程及简要设计
房产资料管理主要是对物业进行分类管理，套房是物业管理的基本单位，房产资料管理主要是记录物业的详细信息，以及物业的移交验收信息。
其中物业资产分为三个层次，第一层是小区信息，记录物业划分为小区的具体信息；第二层是大楼信息，每个小区的有若干幢大楼，它们是包含关系；第三层为套房资料，记录每个套房的具体资料，每幢大楼都有若干套房，他们也是包含关系。
物业按这样的三层划分，可以满足物业管理公司对物业房产的分类需求，也可以更直观地管理和维护物业的套房信息，特别是对于规模较大的管理小区，划分三个层次更有助于日常的管理和维护工作。
物业房产的移交验收包括记录物业房产的检查项目和验收项目，以及移交验收情况。
小区信息
物业管理可以按小区来划分，小区是物业管理的一个划分单位，若干幢相领或相近的大楼组成一个小区，如果规模较小的物业，可以只有几个小区，甚至一个小区，规模较大的可以划分为几十个甚至几百个小区，主要是为了便于分区管理。
小区具有以下属性，小区代码、小区名称，地理位置、由开发商指定；开发商、承建商、开工日期、承建日期和入伙日期，记录小区在建造过程中的一些信息；大楼栋数、套房总套数、总人口、总占地面积、总建筑面积、总使用面积、容积率、绿化率、覆盖率都是小区在设计建造后的基本资料，小区平面图、小区外观图、和小区消防图是在小区验收交楼后必须提供给物业管理公司的基本资料。
尽量大多数公司都不需要全部这些属性，但为了系统的通用性，我们定义的属性尽可能全面，以使系统能适应不同物业管理公司的需求。
其中只有小区代码和小区名称是必要的信息，其他属性资料物业管理公司可以有选择性地记录，也可以不记录。
大楼资料
大楼是小区的基本单位，每个大楼又由若干套房组成，每幢大楼有结构、类型、朝向、用途等属性，也包括名称、开发商、施工单位、楼层、楼高、房间数等属性。
为了便用户的批量操作和统计上的便，根据结构化设计的原则，系统提供了几个与大楼资料有关的附加表，通过代码的式来定义部分属性，它们分别是：
大楼结构，该表将大楼的结构名称进行编号处理，容有大楼结构编号、大楼结构名称和大楼结构描述，（大楼一般具有以下几种结构，砖瓦结构、砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
高层建筑以钢筋混凝土结构为主）；
大楼类型，该表将大楼所具有的类型进行编号处理，类型可以由用户自己去定义，如按高层有电梯、高层无电电梯、低层有电梯和低层无电梯等式定义，也可按其他式由用户自己去定义大楼类型信息；
房产房屋朝向，定义大楼的基本朝向代码和朝向名称，基本朝向有：
东、东南、南、西南、西、西北、北和东北八种朝向。
大楼资料，根据以上代码设计，大楼总体上包括以下属性：
大楼代码、大楼名称、小区代码、开发商、施工单位、楼高、楼层、大楼结构编号、大楼类型编号、用途编号、建筑面积、使用面积、绿化面积、总房间数、已售套数、已租套数、开工日期、竣工日期、入伙日期、楼宇外观图。
其中小区代码决定该大楼属于哪一个小区，大楼结构编号对应大楼结构表，大楼类型编号对应大楼类型表，用途编号对应码表用途表（码表用途表将在以后介绍）。
套房资料
套房是大楼的基本单元，也是物业管理的最小单位。
对于房地产开发商而言，套房是向客户出售或租赁的最小单位，也是物业管理公司向客户提供服务和收取费用的基本单位，套房与客户之间有入伙和租赁的关系，这层业务关系将会在客户服务管理中描述，与套房有关的收费业务将会在收费资料管理部分描述。
为便于套房的管理，系统将套房的某些属性进行了统一的定义，它们分别是：
房屋结构，定义套房的结构，将房屋结构统一编号处理，便于套房的分类，包括房屋结构代码，房屋结构名称和房屋结构描述。
套房结构一般有单式型、复式型、别墅型等。
房屋类型，定义套房的类型，将房屋类型统一编号处理，便于套房的管理，包括房屋类型代码，房屋类型名称和房屋类型描述。
套房类型一般有一室一厅、两室一厅、两室两厅、三室两厅、四室两厅等类型。
房屋使用类型，定义套房的使用类型，包括使用类型代码，使用类型名称和使用类型描述。
房屋的使用类型一般分为六大类：
住宅、生产厂房、集体宿舍、营业用房、文教用房、行政用房和其他专用房等。
套房资料，根据以上代码定义和描述，套房包括以下属性：
套房代码、大楼代码、楼层号、单元号、房间号、房屋类型编号、朝向编号、房屋结构编号、建筑面积、使用面积、房屋使用类型代码、房屋类别、权属类型、使用状态、装修情况、配套设施、是否入伙、是否出租、是否托收、银行代码、银行帐号、当前住户、楼抄表顺序。
其中有些属性只是资料性记录，并没有实际意义，建筑面积和使用面积是计算管理费时要用到的，用户在计算管理费如按房屋面积计算，则用户可以选择按建筑面积或使用面积，大楼代码对应大楼资料表，决定该套房属于那一个大楼；房屋类型编号对应房屋类型表；朝向编号对应房产房屋朝向表；房屋使用类型代码对应房屋使用类型表；是否入伙是表示该套房是否已入伙，如“Y”已入伙，则不能再被其他人进行入伙或租赁操作，“N”表示未入伙；是否租赁也是如此，如“Y”表示已租赁，则不能再被其他人进行入伙或租赁操作，除非租赁业务结束，“N”表示未租赁或租赁合同结束。
下图（图_3）为房产资料实体分类包含关系图。
<图_3>
大楼在交付给物业管理公司进行管理之前，都必须经过检查，验收，并提供相应的检查验收报告等相关的文件后，物业管理公司可接受委托管理。
房产移交验收
房产移交验收是物业管理公司接受代理物业管理前所必需经过的一步，物业管理公司必须确保所接受的委托管理的物业是合格的，各项工程技术指标符合预定的要求，所需要的技术资料文档齐全，没有质量问题。
因此房产在移交时，设定了很多的检查项目和验收项目，这些检查项目和验收项目都将记录下来以便将来作为参考资料。
验收分为对小区的验收，对大楼的验收和对套房的验收三种，这三种验收记录的容相类似，可以归纳成一个表文件中，即房产移交验收表。
对于检查项目和验收项目，可以通过定义单独的表来对这些项目进行分类编号处理。
检查项目，定义大楼的检查项目，如检查项目代码，检查项目名称和检查项目描述。
验收项目，定义大楼的验收项目，如验收项目代码，验收项目名称和验收项目描述。
房产移交验收表记录的属性有：
移交分类、验收对象、验收序号、验收时间、验收人、验收项目编号、解决时间、负责人、应用围、检查项目编号、大楼代码、小区代码、套房代码、检查结果。
移交分类是指“1”表示小区；“2”表示大楼；“3”表示套房。
验收对象即是指小区或大楼或套房的代码，验收项目编号对应验收项目表，检查项目编号对应检查项目表。
通过以上对房产资料管理业务的描述，可以将这部分的所包括的实体及他们的关系描述如下：
<图_4>
对软件开发的要求
由于物业房产管理部分业务具有独特的特点，在开发时应注意以下几点：
1.小区对大楼和大楼对套房是包含关系，因此房间代码可采用叠加式，即房间代码包含了大楼代码，而大楼代码又包含小区代码；
2.对同一小区而言，大楼的编号式会有一定的规律，对同一大楼而言，套房的编号也会非常有规律。
因此一定要提供一个成批生成资料的功能，系统也能成批修改数据资料，因为很多房间的资料可能是相同的或有一定的规律，应提供一种途径让用户快速生成房间资料，并能快速修改这些资料，提供这些功能对用户来说是非常至关重要的；
3.以上信息都是本系统的基本信息，用户一旦操作完成，后来的很多操作都与这些资料有关，如果这些资料不完全的话，后面的一些操作将无法完成，因此尽可能将这些功能集成在一起，以便用户的操作；
4.界面设计力求简洁明了，最好可以让用户一目了然，以便用户操作为宜。
客户资料管理
业务流程及简要设计
客户资料管理主要是管理物业公司的客户基本信息、客户家庭情况和客户业务处理，物业管理公司的主要服务对象就是客户。
因此客户对物业管理公司来说是非常重要的，记录好客户的基本信息是物业管理的重点之一。
客户家庭情况可根据针对客户的情况进行记录。
客户业务处理包括入伙和租赁，入伙和租赁的对象是物业的基本单位是套房，有关套房资料的信息在前一部分已作过描述。
客户还有向物业管理公司交纳费用的义务，这部分将会在收费资料管理中具体描述。
因此客户资料管理部分主要包括三个部分的实体，分别是客户基本信息、客户入伙业务和客户租赁业务。
下图（图_5）为客户的业务流程图。
<图_5>
客户信息记录客户的基本资料，客户分为两类客户，一类是公司客户，一类是个人客户。
为便于管理，系统将客户信息统一记录在一起。
通过一个标识来区分是公司客户还是个人客户。
因此客户信息包括的属性有：
客户代码、名称、性质、性别、出生日期、民族、籍贯、文化程度、政治面貌、职业、证件类型、证件、户籍地、居住地、家庭、工作单位、工作、E_mail、移动、公司全称、公司法人、营业执照、经济类型、行业类型、经营类型、注册地址、联系人、公司主页、公司E_mail、公司、公司传真、、省份、城市、邮政编码、是否托收、银行代码、银行帐号。
其中客户性质是区分公司客户还是个人客户，公司客户用C表示，个人客户用P表示；有一部分属性是针对个人客户，一部分属性是针对公司客户。
例如：
性别只允用户输入男女两种性别，证件类型一般包括身份证，军人证、护照、结婚证和驾驶证等，它们是个人客户的属性；经济类型、行业类型和经营类型由用户输入，这些属性只是针对公司客户。
是否托收用于指定收费时是手工收费还是银行托收，如不是银行托收，则用“0”表示，如是银行托收，则用“1”表示，且输入银行代码和银行帐号，这些属性对两类客户都适用。
银行代码对应码表银行表，关于码表银行表将在下面的容中讲述。
家庭成员信息记录与客户有直接关系的家庭成员资料，便于在紧急情况下保持对客户的联系。
了解客户家庭成员结构也便于物业管理公司更好地为客户提供服务。
客户家庭成员记录的资料包括：
客户编号、顺序号、成员姓名、性别、与客户关系、政治面貌、职务、出生日期、文化程度、手机、、电子、工作单位等。
客户入伙是物业管理系统的一个基本操作，客户入伙，就表示客户已登记入住某套住房，该客户就可以享受一序列与客户有关的，由物业管理公司提供的服务，并愿意交付一定物业管理费用的一种协议。
客户入伙应记录的信息有：
入伙编号、客户代码、套房代码、购买日期、登记日期、产业证名称、产业证编号、业主类型、生效日期和是否入伙等。
其中入伙编号是一个顺序号，可以由系统自动产生，客户代码对应客户信息表；套房代码对应套房资料表，如果入伙成功，对应的套房的入伙标识会自动更新，使用状态也会被自动更新；业主类型由操作员设定，是否入伙是表示当前记录的状态，用“Y”表示入伙，用“N”表示取消入伙的状态，取消时对应套房的入伙标识也会相应改变。
客户租赁也是物业管理的一个操作，租赁是表示客户根据合同规定，暂时性登记使用某间套房，享受物业管理提供的一序列服务，并愿意交付一定物业管理费用的一种行为。
租赁有时间限制，如果到期租赁合同就自然解除。
客户租赁记录的信息有：
租赁编号、客户代码、套房代码、开始日期、结束日期、合同号、签约日期、联系、地址、证件类型、证件编号、租用形式、生效标志、租用用途、是否出租。
租赁编号顺序自动产生；客户代码对应客户资料中的客户代码；套房代码对应套房资料中的套房代码，如果租赁成功，则对应套房的租赁标识会更新，使用状态也会被自动更新；租用形式由用户自己定义，生效标志也由用户自己定义，是否出租表示当前记录的状态，用“Y”表示出租，如到期或取消租赁，则是否出租状态会改变成“N”，对应套房的租赁标识也会同时改变。
对于某个房间，必须有客户入住或租赁时，才会产生费用，对于没有客户入住或租赁的房间，是不会产生费用的。
系统的实体关系图可参见图（图_4）的虚线部分的描述。
对软件开发的要求
1.客户资料管理部分业务较简单，应提供多种式让用户可以进行入伙和租赁操作，而且提供的操作尽可能简单，便用户操作。
2.在客户信息的排列显示中，对于入伙了的客户应提供一个明显的区分标志，对于租赁的客户也应提供一个明显的标志，且这个标志又要和入伙的客户有明显区分。
即对客户信息提供三种标识，一种是未入伙未租赁的客户，一种是入伙客户，一种是租赁客户。
以便用户直观地识别。
3.对于已入伙的套房是不能再入伙或租赁的，对于已租赁的套房也不能再进行入伙或租赁业务，这一点系统必须进行控制；租赁合同结束后的套房必须将租赁的标志位复位。
所以系统应对已入伙或已租赁的套房也进行明显的标识，同样分为三种标识。
以便用户直观地识别。
收费资料管理
业务流程及简要设计
收费管理是物业管理系统的一个重要组成部分。
根据多年的实际经验，本系统设计了一种灵活自如的处理式，对于收费项目和收费标准，都可以让用户自己去定义，缴费通知单也有灵活多样的式提供给用户，充分满足不同用户的需求。
收费由各个收费项目组成，每个收费项目包括多种收费标准，如水费，对普通住宅用户的收费标准和商业用水的收费标准可能不同。
电费也是如此，工业用电和居民用电的收费标准都是不一样的。
因此对每种收费项目，必须指定一种收费标准。
本系统针对常见的收费项目，分别设计了以下几种费用计算式：
一种是计算费用，如物业管理费，按每平米的价格乘以建筑面积或实用面积计算而成，这种费用需要指定它的单价，并选择是按建筑面积还是使用面积计算，指定后两者相乘即可得出费用；一种是按走表计算的费用，如水费、电费和煤气费，记录表的读数，计算出上次读数和本次读数之差，乘以单价即可；一种是物业管理公司固定收取的费用，如有线电视费等，这种费用是直接设定一个金额即可；一种是关联费用，这是根据一些物业管理公司的具体需求而设定的，例如污水处理费，它是根据水费的用量或金额乘以一定的比率和单价而得出的费用，系统可以设定它为关联费用类，必须先设定水费项目，然后指定它关联水费项目，选择关联类型，关联类型包括按用量关联或按金额关联，输入关联项目的比率和单价，系统根据用量或金额按比率和单价的乘积即得到该项费用，它可以不光是用在走表类的项目中，也可以用到其他前面的两类费用项目中。
对于一个收费项目，可以定义不同的多个收费标准，如水费分居民用水和商业用水，这两种的收费单价是不同的。
一般收费项目可以直接指定一个收费标准的单价。
但对于走表类的费用，在定义收费标准时，为了控制用户的用量，对收费实行分段计费，设定多个分段围，每个分段围的收费单价不同，系统可以根据用量对应不同分段围的单价来计算分段费用。
收费标准定义完成后，就可以指定每间套房的收费标准了，一般情况下，对于整个小区，有一些收费标准是针对所有套房的，一些是针对部分套房的，用户可以对每个房间设定不同的收费项目和收费标准。
设定了收费标准后，就可以根据收费标准和收费参数指定的年月和截止日期等信息以及每个套房的走表用量计算每间套房的费用了。
系统还考虑了对公共分摊的费用进行处理。
分摊是指走表类的费用项目，它指定分摊表的走表读数，设定该分摊表是由哪几个套房来分摊，系统计算时有四种分摊式。
一种是公共分摊一，将表的读数平均分摊给指定的客户；一种公共分摊二，根据表的读数按客户读数比率分摊给指定的客户；一种是损耗分摊一，即将走表的差异部分平均分摊给指定的客户；一种是损耗分摊二，即将走表的差异部分按客户用量比率分摊给指定的客户。
根据以上信息可以生成每个套房的收费数据，对于收费数据，用户还可以根据实际情况进行调整。
对于走表类的数据，输入本月读数时，考虑到和自动抄表系统兼容，要可以成批处理读入数据。
系统根据收费数据生成每个房间的费用。
生成了费用后，收费数据就不能再进行修改了。
每个套房的收费式又分为两种，一种手工收取，另一种是通过银行托收。
手工收费又分为两种，一种是预付式，一种是实时交纳，预付式是用户一次性交纳足够的费用，以后每个收费月份的收费
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