永清县调研报告0630详述.docx

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永清县调研报告0630详述

永清县调研工作汇报

一、调研基本结论

综合宏观经济发展、京津翼协同发展规划纲要、城区商贸等调研结果，进驻永清县机会稍大于风险，鉴于永清现经济总量、北京产业转移和空港经济发展、交通配套等衡量，适宜先以物流用地发展。

1.机会点：

◆河北省根据《京津翼协同发展纲要》，对永清的规划是以承接服装和高新科技等业态为主；

◆永清县位于河北中部，京、津、保三角地带中心，地处京畿重地、环渤海经济圈腹地、大北京战略经济圈轴心地带，区位优势明显，距首都第二机场15公里，东距天津市60公里，距天津新港100公里。

◆永清土地利用规划是按功能分区发展，可在北面临空经济区和工业新区选择物流地块发展。

◆永清产业规划：

着力构筑以先进制造和现代商贸物流为主导，以大智慧、大健康、大服务为支撑的2+3现代产业体系；

◆房地产近期升温，并出现日光盘，主要受京台高速将在10月开通，从永清到北京三环只要35分钟，现商品住宅均价7616元/㎡，同比上升14.07%；

◆现永清工业用地价格在20-26万元/亩。

2.风险点：

◆永清经济总量较小，GDP99.6亿元，人均收入2.34万元；

◆永清商贸、商业发展缓慢，偏重工业发展（2003年建立的永清工业园，2006年升级为省级园区），当地没有专业市场、百货商场；

◆现有规划项目西城物流园（占地10平方公里，投资300亿元），在建浙商服装新城（占地8500亩）、国际商贸中心（在建面积60万㎡、规划面积580万㎡）、鑫海商贸城在建面积20万㎡、规划面积200万㎡）等，都是北京非首都功能疏解产业转移承接项目之一；

◆永清交通发展较慢，目前县内没有出租车，公共交通只有828路线（北京永定长途客运站—浙商新城）和廊坊至永清中巴路线，出行不便；

二、永清县市宏观经济情况

（一）城市概况

1.城市基本情况

城市概况

经济发展

行政区划

5镇、9乡

地区生产总值（GDP：

亿元）

99.6

城市总人口（万人）

38.8

GDP增长率（%）

7.9

常驻人口（万人）

一、二、三产业比重

38.0：

29.3：

32.7

主城区人口（万人）

主导/支柱产业

城市总面积（k㎡）

776

城镇居民人均收入（元）

23491

建成区面积（k㎡）

19.1

城镇居民人均消费性支出（元）

27646

规划建成区面积（k㎡）

社会消费品零售总额（亿元）

40.5

交通状况

固定投资总额（亿元）

135

城市化率

房地产投资额（亿元）

2.城市交通情况

永清县北距首都60公里,距首都机场80公里；东距天津60公里,距天津新港100公里.

交通

概况

公路

◆有2条高速公路（廊沧、京台））,3条省道（廊霸、廊涿、廊泊）,2条高速连接线（廊沧、廊涿）、4条县道（葛马、东高、永信、采留）,11条专用公路,314条乡村道路,

◆全县公路通车总里程972.5公里,路网密度1.21公里/平方公里.半小时圈内有京津、京石、津保、京深四条高速公路和102、106两条国道.

铁路

◆京霸城际铁路带动北京南部，连接新机场以及河北固安、永清、霸州等地的城际铁路在永清设站，并计划在今年年底开工，并力争与新机场同步投入使用

航空

◆一刻钟圈内有谋划建设的首都第二机场.唐廊高速、机场公路规划设计

1）

机场至各区域直线距离

2）高铁站至各区域直线距离

（二）城市总体发展规划

1.京津冀协同发展战略

◆着眼京津冀协同发展大格局，重点规划“一区、一城、五中心”发展布局。

◆全面协同发展，以产业协同发展为引领，带动交通一体化、生态环境保护等领域实现全面提升，努力在承接北京产业转移、功能疏解、人才流入等方面取得重要成果。

◆依照绿色高端发展思路，以培育发展战略新兴产业为主方向，以承接北京产业转移为主路径，以北京亦庄永清高新区、国际服装城为主要平台，壮大产业规模，提升产业层级。

◆基础设施融接京津，加速融入“首都半小时城市圈

◆公共服务合作京津，逐步建立与北京同等水平的公共服务体系。

1.市域城镇规划

交通

概况

市域城镇体系

◆一核一点（“一核”指永清中心城区形成的城市服务聚集核；“一点”指后弈为核心的南部城镇服务聚集点）

城市发展方向

北扩东进

产业规划

着力构筑以先进制造和现代商贸物流为主导，以大智慧、大健康、大服务为支撑的2+3现代产业体系

交通规划

◆推动机场南高速、105国道、唐廊高速、京霸城际加快建设

◆启动实施永清城区大外环、东高线升级省道和科技大道建设

◆谋划启动大广高速连接线、廊沧高速新增出入口，韩古线改造、古澜线改建、采留线北段改建和廊涿线东延拓宽工程

三、专业市场发展状况

（一）专业市场总体概括

◆根据本次调研，永清县目前没有专业市场。

但是永清县位于河北中部，京、津、保三角地带中心，地处京畿重地，区域优势明显，在北京非首都功能疏解实施，作为承接地之一的永清，将在服装设计、加工、商贸、物流等产业上得到升级和大力发展。

现已有在建及规划项目：

永清商贸中心、鑫海商贸城、浙商服装城等的体量较大，合计780万㎡。

（二）专业市场分布

◆目前在建项目分别是：

鑫海商贸城和浙商服装商贸城在横山南路两旁，永清国际商贸城则在京台高速曹家务出口500米右侧。

◆鑫海商贸城一期规划以纺织原辅料、服装、小商品为主，二期规划为服装成品为主要业态。

◆永清浙商服装商贸城主要以服装设计、加工等生产性企业为主，以提供土地出让给相关企业购买建设、生产等服务，以吸引相关企业并形成产业集群，并提供相关延伸服务为主。

◆永清国际商贸城是由纺织、皮革原材料到服装、箱包成品、小商品等的综合大型商贸展示、交易物流平台。

（三）重点市场情况

1.鑫海商贸城

鑫海商贸城

项目开发商

北京鑫海集团

总建筑面积

200万㎡

项目地址

香河县恒山路37号

1期经营面积

32万㎡（在建）

投资额

100亿元

占地面积

1200亩

产品业态

纺织、皮革原辅料、服装、小商品、鞋城等

配套面积

800亩（仓储物流）

承接情况

已与部分北京鑫海鞋城商户近300家签约，8月将出具体招商政策

开业时间

一期预计2016年12月

辐射区域

华北、华中

经营模式

批发+零售+电子商务

备注

项目一期目前主体以封顶，在内部装修

2.永清国际商贸城

永清国际商贸城

项目开发商

北京京都联合商业有限公司

总建筑面积

580万㎡

项目地址

香河县曹家务村

1期经营面积

60万㎡（在建）

投资额

460亿元

占地面积

3000亩

产品业态

纺织、皮革原辅料、服装、小商品、金融服务、电商等

配套面积

2000亩（物流中心）

承接情况

作为疏解非首都城市功能的承接项目之一，具体招商政策在八月新闻发布会发布

开业时间

一期预计2016年12月竣工

辐射区域

华北、华中、东北等

经营模式

实体+互联网

备注

项目一期主要业态以纺织、皮革原辅料、服装、小商品为主

（四）动批承接地项目情况

根据本次实地调研，永清县目前有近百家服装设计、加工企业完成建厂并搬迁至此，并有600多家服装企业已签约，近三年将有更多这样企业搬迁过来。

鑫海商贸城已与原北京鑫海鞋城近300家商户签约，商城在装修中，等待入驻，大部分商铺招商政策要在八月份公布。

永清国际商贸城在建，没封顶，已在北京丰台区设招商点，将在8月开新闻发布会并公布招商政策。

（五）永清现代物流园概况

永清现代物流园是由北京西城区区政府和永清县政府联手打造的“以城带业、以业兴城、产城融合、宜居宜业”的示范性产业新城。

其总投资300亿元、面积约10平方公里，园区涵盖了服装产业集群、大数据互联网、金融服务、现代物流、商品贸易、健康休闲、商务会议等功能。

目前项目正在规划阶段，今年计划完成项目总体规划设计。

四、商业奥莱发展状况

永清县没有奥特莱斯项目。

目前整个县的商业发展较为落后，多以街铺及社区小超市等形式经营。

五、房地产发展状况

（一）土地供求情况

1.土地现状及可供选择区域

永清县土地利用以南北轴为中心两边按功能分区利用发展，着重发展北面有临空经济区、永清经济开发区、工业新区、浙商新区等；南面有永清老城区；东南面有永清亦庄高新区等为主要发展板块。

在北面临空经济区和工业新区适合选择物流地块发展。

2.土地供求

截止2016年6月26日永清县土地供应和成交18宗。

其中10宗为住宅用地，价格在126-294万元/亩；4宗工业用地，价格在20-26万元/亩；2宗商服用地，价格在136-150万元/亩；1宗公共设施用地，价格在26万元/亩；1宗住宿餐饮用地，价格在142元/亩。

2016年1月至6月24日土地成交情况

区域

土地性质

总面积

成交价

单价

（万元/亩）

（万㎡）

（万元）

永清

商服

21206 

4782

150.4

商服

10000

2045

136.4

商品住宅

6400 

1796

187.2

商品住宅

27640

6225

150.2

商品住宅

54070

11059

136.4

商品住宅

3064

1349

293.6

商品住宅

35541

6734

126.4

工业用地

6667

257

25.7

工业用地

10628

407

25.5

工业用地

3973 

180

30.2

工业用地

10000 

306

20.4

住宿餐饮

2148

456

141.6

公共资源

4487 

173

25.7

（二）房地产市场情况

1.销售均价及成交情况

随着京津冀协同发展的深度推进及首都第二机场的建设，并且预计京台高速（北京段）将在10月开通，届时从永清到北京三环只要35分钟，所以吸引北京购房者（投资客为主）增多，出现日光盘，商品房价格涨幅明显，2016年6月永清住宅均价7616元/㎡，同比上涨14.07%。

以国瑞生态城开盘（均价价9000元/㎡）情况为例，当时排号交1万元，临近开盘前又让交10万元升级VIP，最终有1050个VIP，开出盘源648套，有近半客户没能成功选房。

2016年6月30日