房地产投资项目财务分析.docx
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房地产投资项目财务分析
Preparedon22November2020
房地产投资项目财务分析
房地产投资项目财务分析
房地产投资项目财务分析概述
房地产投资项目财务分析基本报表
传统的财务分析指标
现代的财务分析指标
房地产投资项目财务分析的应用
6．1房地产投资项目财务分析概述
6．1．1房地产项目财务分析的含义
财务分析也叫财务评价。
它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
6．1房地产投资项目财务分析概述
财务分析的基本程序是：
1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。
2．编制基本财务报表。
3．财务分析指标的计算与评价。
4．进行不确定性分析。
5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。
6．1房地产投资项目财务分析概述
6．1．2财务分析的作用aliqq
1．衡量项目的盈利能力
这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
6．1房地产投资项目财务分析概述
2．衡量项目的清偿能力
这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。
aliqq
3．衡量项目的资金平衡能力
资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。
这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．1现金流量表
1．现金流量表的含义
现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2．现金流量表的种类
按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：
1）全部投资现金流量表
全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。
其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。
阿里巧巧
其表格形式见表6-1。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2）资本金现金流量表
资本金是项目投资者自己拥有的资金。
该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
其表格形式见表6-2。
阿里巧巧
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
3）针对两表的有关说明
（1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。
根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。
（2）两表的区别。
（3）计算期
（4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
4）投资者各方现金流量表
该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
aliqq
当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。
其表格形式见表6-3。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．2资金来源与运用表
1．资金来源与运用表的含义
资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。
其表格形式见表6-4。
本表与现金流量表有着本质的不同。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2．资金平衡分析
该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。
当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。
作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。
作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。
因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表aliqq
3．与一般建设项目的不同
在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。
1）出售项目资金来源与运用表（见表6-5）
2）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表6-6）
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．3损益表
1．损益表的含义
损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。
通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。
其表格形式如表6-7。
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2．损益表的内容及计算
1）关于利润总额
损益表中的利润总额一般应为：
利润总额=经营收入－经营成本－运营费用－修理费用－经营税金与附加－土地增值税
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
（1）以出售为主的房地产项目的利润总额
利润总额=销售收入－总成本费用－经营税金与附加－土地增值税
其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加与土地增值税的数据可以依据第5章的财务数据和辅助报表得到。
其表格形式见表6-8。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
（2）以出租为主的房地产项目利润总额
利润总额=出租收入－经营成本－经营税金与附加阿里巧巧
其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到。
其表格形式见表6-9。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2）关于税后利润
税后利润=利润总额－所得税
其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率
一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。
房地产开发企业的所得税税率一般为33%。
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
3）关于利润分配
房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：
（1）弥补企业以前年度亏损。
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（2）提取盈余公积金。
（3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。
考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。
当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．4资产负债表
1．资产负债表的含义
资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。
该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。
各期资产应等于负债和所有者权益之和。
2．资产负债表的内容
从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：
资产、负债和所有者权益。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．5基本报表的相互关系
基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。
各种基本报表之间有着密切的联系。
“利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。
同时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表阿里巧巧
“借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。
根据“借款还本付息表”或“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。
另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。
6．3传统的财务指标分析
6．3．1基本指标阿里巧巧
1．收益乘数aliqq
收益乘数表示物业的市场价值（价格）与总收入或净收入之间的比率关系。
它虽然不能充当独立分析的工具，但可以很容易地将那些明显不能接受的项目加以剔除。
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6．3传统的财务指标分析aliqq
收益乘数按计算基数的不同，分为总收益乘数和净收益乘数。
6．3传统的财务指标分析
阿里巧巧
2．财务比率
财务比率一般用于所投资物业相互间的比较。
较为常用的财务比率有营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率。
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1）营业比率：
它是项目的经营支出占实际总收入的百分比。
6．3传统的财务指标分析
2）损益平衡比率：
它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比（也可以看成是物业的盈亏平衡比率）。
这个比率越小，则潜在总收入越大，则项目现金流量出现负数之前的项目总收入水平可以越低。
所以，损益平衡比率越低越好。
阿里巧巧
6．3传统的财务指标分析
3）偿债保障比率
偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。
表示项目净经营收益与年债息总额（年还本付息额）之间的关系。
这是项目净经营收入在降到不足以清偿所欠的债务本息之前的下降程度。
6．3传统的财务指标分析
3．盈利能力指标
所有盈利分析方法的一个共同特点是将投资与收益有机地联系起来。
1）全面资本化率：
表示预期净经营收益占市场价格的百分比。
阿里巧巧
6．3传统的财务指标分析
2）股本化率（也叫权益资本化率）：
表示税前现金流量占初始股本投资的百分比。
aliqq
6．3传统的财务指标分析
3）现金回报率（也叫资本金净利润率）：
是指税后现金流量与股本投资之比。
aliqq
6．3传统的财务指标分析阿里巧巧
4）经纪人收益率
经纪人收益率指标解决了现金回报率指标的缺点。
它调整了分子，用税后现金流量再加上递增的权益投资额，使之既考虑了所得税结果，也考虑了由于抵押贷款分期偿还后相应的权益增加（即物业价值的变动）情况，从而使所投资的物业看起来更富有吸引力。
6．3传统的财务指标分析
4．回收期指标
回收期是计算各投资项目的预期现金收益等于初始投资时的年数。
收回初始投资所需时间越短的项目越好。
回收期与收益率之间也存在着倒数关系。
从前面的介绍中我们知道有几种不同的收益指标，所以回收期相应也有几种计算方法。
回收期=市场价格/净经营收益（全面资本化率的倒数）
回收期=初始股本投资/税前现金流量（股本化率的倒数）
回收期=初始股本投资/税后现金流量（现金回报率的倒数）
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若每年预期现金流量相同，回收期=初始股本投资/预期现金流量。
若每年预期现金流量不同，则回收期是将每年预期现金流量求和直到等于初始投资额为止的时间。
阿里巧巧
6．3传统的财务指标分析阿里巧巧
6．3．2投资分析的合理化趋势
1．传统财务分析方法的不足
1）忽略了整个持有期内所有的预期的现金流量，而仅仅集中在经营期的第1年，最多也是前面几年的经营情况。
aliqq
2）未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来的现金流量。
对于有些物业投资来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的比重。
3）忽略了净现金流量的时间问题。
6．3传统的财务指标分析
2．发展趋势
阿里巧巧
投资分析的合理化的趋势就是，项目的投资收益要作数量、质量和时间三方面的修正。
一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值以及项目的净现值和内部收益率等指标之后，再做决策。
6．4现代的财务指标分析
1．根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。
6．4现代的财务指标分析
2．根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平衡能力指标三大类。
6．4现代的财务指标分析
3．根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。
6．4现代的财务指标分析
6．4．2各财务分析指标与报表的关系
阿里巧巧
从上述有关财务分析的内容与财务分析指标体系，我们可以看出财务分析指标与财务基本报表之间的对应关系。
见表6-12。
6．4现代的财务指标分析
6．4．3各财务分析指标的计算
静态指标是指不考虑资金时间价值因素的影响而计算的盈利指标。
1）投资利润率
投资利润率，是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目的获利水平。
其计算公式为：
6．4现代的财务指标分析
实际工作中可以将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率两种。
计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。
6．4现代的财务指标分析
2）投资利税率阿里巧巧
投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。
其计算公式为：
6．4现代的财务指标分析
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3）资本金利润率
资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额）与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。
其计算公式为：
6．4现代的财务指标分析
4）资本金净利润率阿里巧巧
资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。
其计算公式为：
阿里巧巧
6．4现代的财务指标分析
5）静态投资回收期
静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。
静态投资回收期的计算具体有两种方法：
（1）当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时：
阿里巧巧
投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额
例如，某投资者投资100万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在10万元。
求该项目的静态投资回收期。
阿里巧巧
根据公式得：
投资回收期=100/10=10（年）
6．4现代的财务指标分析
（2）当项目投入经营后，每年的收益额不太均衡、相差较大时：
投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值/本期净现金流量）
其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（全部投资）中的计算求得。
当累计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最终年份。
该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回收的粗略评价。
aliqq
6．4现代的财务指标分析
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6）借款偿还期
借款偿还期分为国内借款偿还期和国外借款偿还期。
（1）国内借款偿还期
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国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目计算期内，使用可用作还款的利润（如预售收入还款）、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息所需要的时间。
aliqq
借款偿还期可由“借款还本付息估算表”、“损益表”及“资金来源与运用表”计算。
阿里巧巧
6．4现代的财务指标分析
其详细计算公式为：
aliqq
借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余的期数-开始借款的期数+（当期偿还借款额/当期可用于还款的资金额）
或=偿还借款本金的资金额大于年初借款本息累计的期数-开始借款的期数+（当期偿还借款额/当期可用于还款的资金额）阿里巧巧
实际操作中，项目借款偿还期往往已由借款合同确定。
计算出借款偿还期后，还要与贷款机构的要求期限进行对比，等于或小于贷款机构提出的要求期限，即可认为项目是有清偿能力的。
否则，认为项目没有清偿能力，是不可行的。
6．4现代的财务指标分析
（2）国外借款偿还期
国外借款的还本付息，一般是按已经明确或预计可能的借款偿还条件计算。
当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。
6．4现代的财务指标分析aliqq
7）财务比率
这里财务比率与本章第3节中介绍的的财务比率不同，具体是指资产负债率、流动比率和速动比率。
阿里巧巧
6．4现代的财务指标分析
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8）还本付息比率
阿里巧巧
还本付息比率是物业投资所获得的年净经营收益与年还本付息额（或年债息总额）之比。
某物业投资的还本付息比率越高，表明该投资的还贷能力越强。
6．4现代的财务指标分析
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2．动态指标的计算
阿里巧巧
动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算的盈利指标。
常用的动态分析指标主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期。
阿里巧巧
1）财务净现值aliqq
（1）净现值的含义阿里巧巧
现值是指未来预期收益的现在价值。
阿里巧巧
净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。
6．4现代的财务指标分析
6．4现代的财务指标分析
阿里巧巧
（2）关于净现值含义的理解
①关于净现金流量的使用
在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。
②关于基准贴现率ic
基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。
它反映了资金的时间价值。
在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准贴现率；如果没有规定的基准贴现率，可以根据银行中长期贷款的实际利率确定；也可以根据投资者要求的目标收益率或最低回报率来确定。
阿里巧巧
项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综合考虑以下因素：
当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预期；项目风险的大小；项目的寿命期长短等。
aliqq
6．4现代的财务指标分析
aliqq
③关于计算期
对开发项目而言，是指建设开始到全部售出的时间，有时也叫开发期；对开发后出租项目或置业后出租的项目而言，是指从建设或购买开始，不断地获取收益直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间，有时也叫持有期或经营期。
从计算净现值的角度出发，这段时间应该是指项目在经济上的可用时间而非耐用年限。
6．4现代的财务指标分析
（3）净现值指标的作用阿里巧巧
净现值指标是用来判别投资项目可行与否。
净现值评价标准的临界值是零。
阿里巧巧
当NPV＞0时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）；
当NPV＝0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平；
当NPV＜0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。
此时项目不可行，应拒绝。
因此，只有NPV≥0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。
6．4现代的财务指标分析
阿里巧巧
2）财务内部收益率
阿里巧巧
（1）财务内部收益率的含义
从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。
如图6-4所示：
6．4现代的财务指标分析
阿里巧巧
房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。
其表达式为：
6．4现代的财务指标分析
（2）财务内部收益率的计算
其公式为：
阿里巧巧
6．4现代的财务指标分析
其计算步骤是：
阿里巧巧
先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。
要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折现率、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。
aliqq
6．4现代的财务指标分析aliqq
（3）财务内部收益率的作用
阿里巧巧
财务内部收益率是项目折现率的临界值。
在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。
6．4现代的财务指标分析
aliqq
①FIRR与i比较，反映项目的盈亏状况：
FIRR＞i，项目盈利；
FIRR=i，项目盈亏平衡；
FIRR＜i，项目亏损。
aliqq
②FIRR与ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：
FIRR＞ic，项目盈利超出行业平均收益水平；
FIRR=ic，项目盈利等于行业平均收益水平；
FIRR＜ic，项目盈利低于行业平均水平。
6．4现代的财务指标分析
③结论：
将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较，当FIRR≥ic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。
因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。
aliqq
如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行贷款利率i。
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。
因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。
6．4现代的财务指标分析
aliqq
（4）内部收益率存在的问题
以下存在的问题，可能使得用内部收益率方法评价项目得出的决策信号与其它现金流量贴现方法（如净现值法）得出的结果相矛盾。
一是再投资利率问题；二是多重根问题。
阿里巧巧
6．4现代的财务指标分析
①再投资利率问题
再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入再投资的预期收益率。
阿里巧巧
采用内部收益率分析方法对各种项目进行比较时，暗含了这样一个假定：
即回收期内的现金流入以内部收益率再投资。
aliqq
6．4现代的财务指标分析aliqq
A．当这种假定的前提条件存在时，即内部收益率就是再投资利率时，使用内部收益率方法分析判断项目的优劣或可行与否才是可靠的、比较实际的
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