上海下半房地产估价师相关知识会计基础考试试题Word下载.docx

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B．满足当前的租户和新租户

C．物业的安全

D．实现物业的管理目标

5、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取__。

A．最佳用途

B．最佳规模

C．最佳集约度

D．最佳开发时机

6、对抗要件主义中，登记机关对登记申请采取__。

A．实质性审查

B．形式审查

C．核实审查

D．要件审查

7、下列可无偿收回土地使用权的有。

因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的

因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的

因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的

因开发商自身原因导致其两年未动工开发的

8、某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时平均单价为2850元／㎡，折现率为15％，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。

572．21

765．85

791．24

912．62

工业用地的监测点评估价格

9、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。

估价机构

估价师

估价报告使用者

估价委托人的估价需要

10、所有权属于__。

A．从物权

B．动产物权

C．他物权

D．主物权

11、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括__。

A．建设项目批准文件

B．国有土地使用权批准文件

C．拆迁计划和拆迁方案

D．拆迁补偿安置协议

12、世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式是。

中央银行

政策性银行

商业银行

非银行金融机构

执行层的组织协调

13、房地产开发项目所需的大部分资金是以__的方式筹集的。

A．权益融资

B．房地产抵押贷款

C．债务融资

D．建设贷款

14、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。

A．0.63

B．1.63

C．2.25

D．12.50

15、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

16、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。

A．52%

B．58%

C．62%

D．68%

17、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。

A．305

B．463

C．636

D．961

18、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。

A．10

B．20

C．5

D．7

19、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的．【2003年考题】

可比实例房地产

估价对象房地产

标准房地产

类似房地产

20、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上是不超过当地人均住房面积的__。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

21、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。

后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元。

375

450

500

600

22、禁止发布房地产预售广告的是__。

A．在划拨土地上开发建设的房地产

B．已设定抵押的房地产

C．未取得商品房预售许可证的房地产

D．没有选聘物业管理企业的房地产

23、刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。

信用贷款

保证贷款

信用保险贷款

定值保险贷款

24、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。

A．易受限制

B．相互影响

C．独一无二

D．不可移动

25、估价上的折旧注重的是__。

A．原始取得价值的减价修正

B．原始取得价格的摊销与回收

C．重置价格的摊销与回收

D．价值的减价修正

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等。

收益法中预测未来的租金

市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整

填补某些房地产历史价格资料的缺乏

比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力

成本法中确定房地产的重新购建价格

2、住房公积金的本质属性是__。

A．补助

B．工资

C．公积金

D．个人专用基金

3、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．成本控制

C．进度控制

D．合同管理

4、物业服务成本的构成一般包括__。

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等，②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用，③物业管理区域清洁卫生费用，④办公费用，⑤物业管理区域秩序维护费用，⑥物业管理区的绿化养护费，⑦物业管理企业的酬金，⑧物业管理企业固定资产折旧费，⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

A．①②③④⑤⑥⑧⑨

B．①②③⑤⑥⑦⑧

C．①②③④⑤⑥⑦⑨

D．①③④⑤⑥⑧⑨

5、地租即为土地的__。

A．净价值

B．利润

C．净收益

D．价格

6、在估价中，测算开发利润时应注意__。

A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润

C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值

7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的。

资金来源与运用表

损益表

资本金现金流量表

全部投资现金流量表

借款合同

8、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是。

《工程建设监理单位资质管理实行办法》

《工程建设监理单位资质管理若干细则》

《工程建设监理单位资质管理实行规定》

《工程建设监理单位资质管理具体规定》

9、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场。

A．租赁

B．销售

C．保险

D．抵押

10、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有__。

A．资产类账户

B．负债类账户

C．期间成本费用账户

D．期间收入账户

E．所有者权益账户

11、经济适用住房的开发建设应通过的方式确定开发建设单位。

具有购买经济适用住房资格者投票选择

公证处随机摇号

政府在实力强、信誉好的企业中指定

招标投标

12、公民下落不明满__年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。

A．1

B．2

C．3

D．4

13、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。

A．造船业

B．服务业

C．建筑业

D．航空业

14、利率变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，当长期固定利率__时，会引起债权组合价值的相对下降。

A．上升

B．下降

C．不变

D．无法判断

15、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．创新性调查

D．因果性调查

16、开发经营期的起点是__。

A．取得估价对象的日期

B．开始施工建设的日期

C．开始预售的日期

D．开始销售的日期

17、房地产的最高最佳使用状态不包括__。

A．最佳区位

C．最佳用途

D．最佳集约度

18、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。

市场上有足够多的生产者和消费者

市场上的产品是同质的

任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者

资源完全自由流动

市场信息是完全畅通的

19、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为__。

A．1.4

B．1.5

C．1.6

D．1.8

20、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。

（2007年试题）

10.0%

14.0%

25.0%

35.0%

21、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。

（2006年试题）

64

96

160

224

22、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。

现市场上类似的写字楼的月租金为100元/m2假设折现率为10%，目前承租人权益的价值应是__万元。

A．70.03

B．71.03

C．72.03

D．73.03

23、综合验收中的，是竣工项目投入使用前的关键环节。

消防验收

规划验收

环保验收

人防验收

24、在市场经济条件下利率的高低并不取决于__。

A．社会平均利润率

B．通货膨胀率

C．收入水平

D．政策性因素

25、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险．（2006年试题）

信用

管理

法律

操作

借款合同