上半年河南省房地产估价师房地产估价相关知识知识城市用地分类模拟试题Word文件下载.docx

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建筑立面图

结构施工图

建筑剖面图

执行层的组织协调

5、我国城市规划法律体系的核心是__。

A．《城市规划编制法》

B．《土地管理法》

C．《城市规划法》

D．《城市房地产法》

6、房地产估价委托合同的内容可以不包括。

估价对象

估价目的

估价人员

委托人的协助义务

工业用地的监测点评估价格

7、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于。

变动成本的设置

销售收入的不同

固定成本的设置

平衡点的设置

借款合同

8、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的__这两种力量共同作用的结果。

A．供需与价格

B．需求与价格

C．供给与价格

D．供给与需求

9、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。

A．城市房地产行政主管部门

B．城市房屋拆迁管理部门

C．城市规划行政主管部门

D．城市建设行政主管部门

10、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10％，银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。

8.8％

10％

18％

18.6％

工业用地的监测点评估价格

11、2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于__万元。

A．4000

B．5000

C．6000

D．7000

12、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。

A．出租的房地产

B．自用的房地产

C．餐饮的房地产

D．营业的房地产

13、投资者进行房地产投资的主要目的是为了。

实现其财富价值的最大化

获取房地产当前收益

抵御通货膨胀的影响

降低其投资组合的总体风险

借款合同

14、在某商业街深度30．48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。

根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45．72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为万元。

1504

1404

1304

1204

15、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。

A．风险较大

B．收益率较高

C．流动性较好

D．投资回收期较长

16、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。

空置率偏小

运营费用偏大

收益期限偏短

报酬率偏高

17、国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。

国家信用的工具不包括__。

A．公债

B．国库券

C．商业票据

D．政府对外担保

18、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。

A．无限责任公司

B．股份有限公司

C．有限责任公司

D．两合公司

19、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．市场

B．财务

C．政策

D．经营

20、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。

A．同一地

B．同一城市

C．同一供求范围内的类似地

D．A或C

21、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。

A．变动费用

B．同定费用

C．材料费用

D．人工费用

22、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于．[2005年考题]

3100元／㎡

3195元／㎡

3285元／㎡

3300元／㎡

23、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/m2。

A．1840

B．2840

C．2966

D．3000

24、房地产估价报告及相关资料的保管期限至少年。

5

8

10

15

25、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由参照评估价确定。

委托人

人民法院

拍卖师

竞买人

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。

保留价是拍卖的必备条件

保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有

委托人拥有保留价的确定权

拍卖人拥有保留价的确定权

保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情

2、会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。

该系统包括四个层次。

会计核算处理系统

会计信息处理系统

会计信息解释系统

会计信息调节系统

会计信息流通系统

3、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种（）。

A．潜在毛收入

B．有效毛收入

C．净运营收益

D．税后现金流量

E．税前现金流量

4、下列建设工程必须实行监理的是。

（2002年试题）

三峡水利工程

农民个人出资自建住宅

利用亚洲开发银行贷款工程

利用外国政府援助资金的工程

民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

5、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括。

自行拆迁

委托拆迁

政府拆迁

单位拆迁

社会拆迁

6、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。

A．公开招标

B．邀请招标

C．挂牌转让

D．协议出让

7、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的易接近性

B．物业的临街状况

C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度

8、下列说法正确的是__。

A．当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增

B．当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定

C．内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加

D．适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模

9、不属于开发商对房地产租售定价方法的是。

成本导向定价

销售导向定价

购买者导向定价

竞争导向定价

10、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。

注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的

超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的

违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的

对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的

依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形

11、增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由求得。

增长量与发展水平的比

增长量与发展速度的比

增长量与算术平均数的比

增长量与序时平均数的比

12、下列房地产的各种权利，受到其他房地产权利限制的房地产权利有。

设立了地役权的土地使用权

设立了抵押权的房屋所有权

设立了租赁权的房屋所有权

城市规划对土地的限制

建筑容积率的限制

13、下列关于内部收益率的表述中，正确的有__。

A．内部收益率总是大于目标收益率

B．内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C．同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E．内部收益率越高，投资风险就越小

14、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是__。

A．供给指标

B．需求指标

C．使用指标

D．市场交易指标

15、在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求__。

A．增加

B．减少

C．改变

D．不改变

16、甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。

预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。

甲、乙物业投资风险比较的结果是。

（2009年试题）

甲物业投资风险大

乙物业投资风险大

甲、乙两个物业的投资风险相同

难以判断甲、乙物业的投资风险大小

17、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是。

（2007年试题）

目标定价法

成本加成定价法

随行就市定价法

价值定价法

18、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。

A．前期工程资料

B．土建资料

C．安装方面的资料

D．设计文件

E．竣工图

19、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。

估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组

估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告

估价报告不存在技术问题的应维持估价报告

估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见

鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

20、制作深度价格修正率的要领是__。

A．选取标准宗地

B．设定标准深度

C．将标准深度分为若干等份

D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率

E．按深度价格修正率求取路线价

21、某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元／。

A．8460

B．8500

C．8790

D．8838

22、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。

商住楼

土地

在建工程

写字楼

建成后的物业

23、属于外汇市场的参与者的是。

外汇银行

外汇受理人

客户

中介公司

中央银行

24、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有__。

A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

C．基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

25、某企业2008年12月末，流动资产为540万元，流动负债为270万元。

则该企业流动比率是。

40％

50％

200％

250％