商户进场及装修管理手册.docx
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商户进场及装修管理手册
商户进场及装修
管理手册
一．商户进场手册
二．商户进场手册附件
三．装修手册
四．装修手册附件
一．商户进场手册
．目的
明确对商户的进场及装修管理实施控制的职责、方法和要求，以确保商户顺利而有秩序的进场及装修。
．适用范围
适用于所有商户的进场及装修管理。
．职责
客服部负责进场管理中的组织和协调工作。
财务部负责收取所发生的有关费用。
工程部负责进场、装修有关工程方面的监督管理等。
保安部负责对进场、装修的人员物品的出入管理及消防、安保的管理等。
.工作流程
签定《商业、物业管理公约》
收取易事达投资公司转发的有关商户的相关证明及资料，确认无误后，与商户签定《商业、物业管理公约》及其附件，并填写《商户进场登记表》，并根据《商户进场登记表》上的要求，收取商户提交的相关合法有效证件的复印件（营业执照、税务登记证、法人代码证书、卫生许可证、法人委托书等），复印件上需商户加盖公章，以备物业公司留档存查。
向商户发放《缴费通知书》、《收楼须知》、《进场手续书》。
预交费用
商户持《缴费通知书》、《收楼须知》、《进场手续书》在规定期限内来我公司财务部预交物业管理费（一年）、保证金、能源费等相关费用。
财务部留存《缴费通知书》。
至客服部领取《装修手册》、《装修申请表》等，留存《进场手续书》。
房屋交接验收
客服部、工程部、保安部人员与商户一起交接其所承租区域，登记水、电、气三表底数，双方在交接表上签字确认。
商户二装的管理及流程
具体内容参见运作规程《装修手册》。
二、商户进场手册附件
1、商户进场登记表
2、进场手续书
3、缴款通知书
4、收楼须知
5、商户装修申报资料清单
6、装修区域开工之前交接表
三．装修手册
第一章装修程序
所有商户在商业中心的装修工程开始前，必须按照物业公司的装修程序办理有关的手续，在经过物业公司审核，并经书面批准后方可按审批盖章签字后的方案施工。
商户须指定设计单位及装修公司负责其室内装修，方案外的增补与修改工程须通知物业公司并得到书面批准后方可施工。
一装修施工流程图：
二装修施工的前提条件
商户对房屋进行装修前应具备以下基本条件：
1商户已经办理了房屋租赁的全部手续；
2商户和施工单位已经签署了委托装修施工合同；
3楼内及所属设备安装完毕，附属设施基本达到使用条件；
4施工单位、物业公司已经对于房屋进行了联合确认验收；
5装修施工方案物业公司审核同意，施工单位与物业管理公司签定了《装修管理协议书》、《装修治安、防火安全责任书》、《装修施工保洁责任书》、《装修施工责任承诺书》并且物业管理公司开具了《装修施工许可证》。
6商户的装修方案已经消防部门审批合格。
7商户的装修方案已经开发商审批同意。
三装修咨询
需对所租赁房屋进行装饰装修的商户，应仔细阅读本手册，亦可向物业管理公司工程部咨询装修单位选择、建筑质量保修、装修须知和要求、装修费用、工作程序等。
四装修申请
签领《装修手册》
物业管理公司工程部向商户提供《装修手册》，装修人员应认真阅读，了解装修管理要求和商户、物业管理公司、装修施工单位三方责任权利等事项。
填写《装修申请表》
商户填写由物业管理公司提供的《装修申请表》，正式向物业管理公司进行装修登记备案。
五装修方案审批和施工单位资格确认
商户应提供装修施工方案,包括：
施工图纸、装修施工说明（必须有配电、管路、地面、吊装、防水详细施工方案说明、技术承诺）；
商户装修施工方案必须到当地消防主管部门备案；
委托装修施工的商户应出示《装修施工委托合同》、施工单位营业执照副本（原件），营业执照复印件（加盖公章）留存、资质证明、法人代表授权书和身份证复印件、外地施工单位需提供《进京施工许可证》复印件（需加盖公章）；
物业公司工程部应于一周内完成方案审核和装修施工单位资格确认并通知商户。
六办理施工手续
物业公司工程部与装修施工单位签署《装修管理协议书》、《装修施工责任承诺书》；
物业公司保安部与装修施工单位签署《装修治安、防火安全责任书》；
物业公司客服部与装修施工单位签署《装修施工保洁责任书》；
装修施工单位到物业公司财务部交纳：
装修施工抵押金、装修施工管理费、装修垃圾外运费、装修施工能源费等费用；
施工单位提供施工人员身份证，两张一寸照片，到保安部办理施工人员出入证，保安部进行装修施工人员登记；
如果施工单位为员工办理了人身保险，应提交保险单复印件；
物业公司工程部为施工单位开具《装修施工许可证》；
施工单位在装修施工地点外显著位置张贴《装修施工许可证》；
物业公司工程部为施工单位提供施工电源、水源，双方确认所有能源计量表显示数后即可开工。
七施工管理
保安部管理工作内容：
每日必须检查消防器材现场配置情况和消防器材有效期；
检查施工动火是否办理了动火证、操作是否规范、是否落实了消防和防护措施；
检查施工人员着装、安全保护和佩带证件情况；
检查施工现场秩序、物品垃圾堆放是否符合要求，有无安全隐患；
检查有无噪音、有害气味等扰民现象；
检查是否有违章住宿、做饭等现象。
2工程部管理工作内容
检查装修隐蔽工程施工是否符合要求（含结构、配电改造、配电消防安全、上、下水、管路改造、空调改造；
检查是否有私自改动、破坏结构，破坏外观整体效果的施工；
检查水系统是否私自改动、封包；
检查空调安装位置选择符合规定；检查防水施工是否符合装修管理协议要求；
检查各系统检查口位置、尺寸是否符合规定要求；
检查是否有违章接线、超负荷用电和渗漏隐患；
检查是否有违章使用楼内设备、破坏公共设施的情况。
客服部管理工作内容
负责对施工材料进场、搬运卫生管理；
负责对装修施工现场卫生管理；
负责处理商户对于装修施工的投诉。
八竣工验收
施工过程中进行的防水施工、隐蔽工程施工完成后，施工单位应及时通知物业公司工程部进行单项验收，否则不允许进行下一道工序施工；
2装修施工全部结束后，商户提出申请，物业公司工程部组织商户、施工单位三方联合验收，签署验收报告；
3验收合格后，商户与施工单位签署《装修施工保修协议书》；
4验收不合格，施工单位立即进行整改，完成后进行复检。
5物业公司所进行的装修竣工验收，并不为商户的二次装修质量提供担保责任，物业公司建议商户自行聘请监理。
九施工单位退场
装修施工竣工验收完成后，施工单位可办理退场手续：
提交验收报告；
提交全部竣工图纸；
提交与商户签署的《装修施工保修协议》；
交纳违约金；
根据抵押金收据办理退款手续；
根据施工证件抵押金收据办理退证手续；
核对施工工具、设备和剩余材料，办理货物出门手续；
施工人员退场。
第二章装修须知
一设计阶段注意事项：
1装修工程设计方案及图纸要求
开工前应向物业公司工程部提交两套正规装修工程设计图。
装修设计必须严格遵守《建筑设计防火规范》的有关规定。
装修工程施工图经物业公司工程部审核批准并报消防部门审批合格后方可施工。
施工单位必须是具有营业执照和资质证书的专业装修公司。
所使用的装修材料应是符合现行材料标准规定并由专业厂家生产的合格产品。
施工单位必须按已批准的设计方案及各项协议书的有关规定施工，若有变动，应提前通知物业公司工程部，必要时签定补充协议。
商户的设计师要遵照如下要求作出方案与图纸，以防发生不必要的延误：
（）所有的图纸应采用：
比例。
（）所有技术资料须采用公制标准。
（）需提供如下设计方案及图纸：
1装修平面图、立面图及剖面图。
2供热、上下水、电、空调管线施工图。
电气部分包括电线、线路、导管的供电设计单线图及电线、开关、主断电保护器等的详细说明。
水、暖、空调部分包括管线路由、管径、阀门位置等。
3对墙、地板、吊顶等的修改工程需明确指出。
4设计说明。
5对现有建筑、机电设备、结构方面的改动，需在方案中明确表示，并在图纸中以不同颜色标清。
装修计划及图纸的审批
物业公司工程部将在一周内审批并通过装修计划及图纸。
如结构部分改造将适当延长审批期限。
装修工程必须严格按照审批后的设计方案实施。
如有改动需事先通知物业公司。
物业公司有权对现场进行核查并制止任何XX的工程。
审核内容：
①装修设计总说明。
②装修平面图、立面图及剖面图。
③供热、上下水、电、空调管线施工图。
设计注意事项
房屋装修设计应充分考虑大楼房间内的原有结构和设备布局，不得随意更改；如需更改，必须申报物业管理公司同意后方可施工。
在进行室内装修时，请不要拆除或破坏承重墙；外墙、楼板，柱、梁不得随意拆改或剔凿；在墙面上剔槽不得破坏钢筋，护墙不得剔凿打孔，否则破坏外墙将由您出资修复。
大楼楼面不能承受其它有特殊要求的荷载，不能在楼内做混凝土或钢结构墙。
装修设计不得改变大楼外立面效果及公共区域的原有设计。
外窗不得随意改变，否则需由您出资恢复。
不得随意加装外窗防护栏、铁架、铁笼、遮阳棚、花架、天线、招牌和任何形式的附加物，否则由您出资拆除并恢复原貌。
供暖供冷设备容量不得随意增加，如确需增加，必须到物业工程部申报，同意后方可施工。
室内装修不应遮挡消防设施，及公共区域其他设备的改动，不允许商户自行装修或改动。
施工现场应设专职防火安全员，负责工程的安全监督，并佩戴明显标志。
吊顶及隔断墙严禁采用木制品，若有特殊要求，必须报消防局审批。
室内照明及插座的电源要按回路接入自设的配电箱内，配电箱内的电度表应由物业管理公司工程部认可，插座应安装漏电保护开关，漏电保护开关必须有供电部门的检验证明，严禁采用伪劣产品。
室内所有电力负荷必须小于原有的设计负荷，若有特殊要求须增大负荷时，必须报物业公司工程部批准后，另行安排施工，所需费用由用户自理。
请您选择产品时一定要注意卫生间坐便器出水口方式。
拆改给排水管，需报物业管理公司工程部批准，否则您需承担造成的损失。
二施工阶段注意事项：
结构墙面剔凿时不能切断墙内钢筋。
线槽剔凿深度为，剔凿外露钢筋部分须恢复原状。
地面敷设线槽不得破坏原面层。
墙面不允许剔凿、打孔。
有防水要求的墙面及地面防水如有破坏，由施工单位恢复补做防水，并做闭水试验，待物业工程部确认后，方可进行下道工序施工。
吊顶的木装饰、隐蔽工程所用木材必须刷防火涂料，并将防火涂料合格证交物业工程部备案。
地面铺瓷砖，抹灰厚度不得大于毫米，否则每平米罚款元。
您在装修时，要求施工单位不可将水泥、杂物和污水倒入地漏，以免造成堵塞。
事先未经物业公司的书面同意，请勿对柱、梁、墙或楼板进行任何拆改。
安装任何机器设备前必须确定楼板的有效承载能力。
请勿遮盖风机盘管，阻塞机电部件，包括火警系统、水暖空调系统，以便维修。
其他的一切工程须提前向物业公司提出书面申请，待批准后方可施工，且必须在水泥面下做防水，以防渗漏，并在征得下一层商户同意的情况下做小时闭水试验。
凡是未被批准而进行的工程，有关补救和恢复工作需要由商户自行负担并加收的管理费。
为确保商户的安全和各系统功能的完好，商户区域内的消防栓及喷淋系统，弱电报警及供暖给排水,电话,通讯照明,空调水系统部分工程不能自行施工，如确有需要应向物业公司提出申请，经物业公司向政府有关部门申请，批准后，由物业公司指定的承建商进行施工，并由商户承担所有施工费用。
第三章施工管理规定
一人员管理
.施工单位及其雇员必须严格遵守物业公司在本手册中制定的各项规章制度及其他要求，自觉接受物业管理公司的管理。
所有施工人员名单需报物业公司备案。
.施工人员必须佩戴物业公司保安部发放的出入证或临时出入证，从指定大门及通道出入楼内，并自觉接受保安人员的检查；凡有证不戴或使用他人证件及过期证件者物业公司有权禁止在商厦内停留并进行处罚。
.施工人员要注意仪容仪表，不得裸胸赤背、不得赤脚或只穿拖鞋进入施工区域。
.施工人员必需遵守物业有关的管理规定，不得擅自进入与施工无关的区域，未经批准不得使用楼内公共设施。
.在装修过程中发生的施工工人的人身伤害，完全由施工单位承担责任。
施工单位应为工人办理有关人身和财产保险。
.施工人员严禁在楼内留宿、待客，禁止从事与施工无关的活动。
二施工时间
.装修期限
装修工程期限必须严格按照与物业公司签署的装修协议中规定的期限执行。
若由于需要或从安全角度出发，物业公司通知暂停装修施工，敬请协助。
物业公司将在事情解决后马上通知重新开工日期。
.为不影响附近居民的正常工作、生活，所有施工只限于以下时间：
周一至周五上午：
：
至：
下午：
：
至：
周六、周日上午：
：
至：
下午：
：
至：
如因工作需要加班必须事先将人数、姓名、时间报工程部批准。
.在非正常施工时间内严禁进行噪音大和有刺激性气味的工序施工。
三安全管理
.特殊工序管理：
当有以下施工时，需另外申请。
①、噪音施工：
由物业公司工程部规定施工时间。
②、闭水试验：
鉴定防水安全协议。
③、明火施工（如电气焊使用，喷灯等）：
先到物业公司保安部开动火证，现场需配好灭火器。
④、异味排放：
由物业公司工程部规定施工时间。
.施工单位及人员要严格执行消防安全管理规定，按实际需要配备足额的灭火器材；动用明火必须由工程部同意，经保安部开据动火证，并按要求采取严格的防火措施；电气焊人员必须持证上岗。
各装修施工单位必须任命一名现场安全监督主管或代表随时亲临现场，负责现场防火安全工作，确保整个施工过程遵循国家的防火规章制度。
.施工现场严禁吸烟，生火、做饭、烧水及住宿，施工人员不得使用未经指定的卫生间。
.施工区域内必须配备相应数量的灭火器（—公斤干粉灭火器）。
.区域内施工场地须达到材料分类码放整齐，不得存放易燃的材料，施工现场不得存放任何易燃、易爆物品。
施工中需要使用稀料、汽油、脱漆剂等易燃物品时必须符合化学危险物品安全管理条例的规定，另设专人严加管理，随用随领，凭保安部开据的易燃易爆物品进场单，每天按实际用量进入，下班后必须将剩余易燃、易爆物品及空桶移出施工现场。
.施工中不得大面积使用易燃液体，尽可能不在现场进行喷漆作业，如必须进行喷漆作业时，要有良好的通风条件和消防措施。
.施工时不得妨碍楼内的消防设施及疏散走道的正常使用，并应对消防设施等妥善保护，不得损坏或移动。
.严禁由公共区域拉线取电，如需要须在正式开工前向物业公司提出临时用电申请。
临时配电箱必须安装漏电保护器防止负荷超载。
电源开关控制板请勿覆盖和遮掩。
.施工必须使用户内电源并接好带有安全保护开关的临时配电箱。
不得自行乱拉线。
电气施工人员必须持电工证上岗，并按规范要求施工。
.施工单位每天收工后，必须请保安部对施工现场进行检查，确保不留下任何火种，切断一切电源后，方可离开。
四公共环境、秩序和成品保护
1装修施工单位运送工具、装修材料须提前到物业公司申请，在指定时间内使用电梯，不得影响公共区域的卫生，损坏公共设施。
2运出货物一律凭保安部负责人签发的出门条（私人物品除外）；
所有建筑材料和装修垃圾，不得堆放在楼道等公共场所，每天必须在规定的时间内运送到指定地点，由物业公司负责清运。
装修施工单位须保证所在施工区域、公共区域的卫生，地面不得有灰土及污渍垃圾，不得有水渍。
垃圾废物不得丢置在公共区域，凡丢置在公共区域的废物将由物业理公司清理，有关费用需由装修公司交纳。
物业公司有权制止产生过高噪音的装修工程，以防影响楼内其他商户的正常工作。
物业公司发现后，装修公司应在接到物业公司通知后，应立即停止有噪音的工作。
装修公司不准堵塞洗手间的下水口、抽水马桶。
请勿在洗手间内冲洗砂浆或水泥，若因施工而发生堵塞，装修公司必须负责立即清理。
6除卫生间和有地漏的房间外，其他地面均未做防水处理，请注意这些区域的湿作业，否则将承担由此造成的下层商户的损失。
7施工期间必须严格实行成品保护办法，保护好现场周围的地面、墙面、顶面。
严禁在未取得物业公司同意的情况下擅自拆卸楼内任何设施，否则，物业公司有权要求赔偿。
施工单位不得在公共场所及走道堆放机具及材料，其机具、材料等应妥善保管，如有丢失自行负责。
五违章的处罚
1施工许可证必须贴于明显位置，以备随时检查。
2施工单位必须严格执行上述条款，有违反或不服从管理者，物业公司有权对其采取停工整改强制措施并对违规施工单位的装修押金进行减扣。
物业公司有权随时检查施工现场，发现问题进行整改的，须达到物业公司的要求。
对任何不符合物业公司要求的施工内容，物业公司有权令其停工。
如因施工单位施工而破坏相邻商户及公共区域原有装修及设备的一切修补费用由施工单位承担。
隐蔽工程在封闭前须由物业公司做隐检，未做隐检者须拆除封挡部分，重新检验。
施工过程监督：
发现违反规定随时停工，造成一切损失由责任者赔偿，发现施工问题随时发整改通知书。
施工单位对施工人员必须严格管理，如对楼内其他设施、设备等其造成损坏，应照价赔偿。
第四章装修施工管理收费
根据政府有关文件规定，在办理装修施工手续时，物业公司将收取以下费用：
1装修管理费：
由装修施工单位交纳，不得要求商户交纳。
装修管理费主要用于：
施工场地占用；
公用设备设施使用维护；
公共区域成品保护以及无法确认责任的损坏修复；
管理人员人工费；
管理成本费。
2装修能源费；
3装修押金：
由装修施工单位交纳，不得要求商户交纳。
在施工验收合格天后，征得商户同意，扣除应付款项，余款退还给施工单位。
装修收费标准
费用名称
收费标准
说明
装修押金
最低不少于元
待工程验收合格个月后办理退款
装
修
管
理
费
元天•建筑平方米
平米内
元天•建筑平方米
（）平米
元天•建筑平方米
（）平米
元天•建筑平方米
平米以上
第五章装修施工一般技术规范
一承载能力
为了商户的安全，在装修施工中请您不要对结构承重部位进行改动，对非承重部位的变更（包括砖墙的拆建）请事先书面通报物业公司，批准后由专业工程师指导进行施工。
商户将平面布置图提供给物业公司，请标明何处会有特殊设备造成重负荷，必要时需由物业公司专业工程师（土建结构）对结构特性进行估算，并通过有关部门的批准。
请不要在室内任何管线上悬挂重物。
二建筑结构
楼内装修要保证建筑结构的安全，严禁拆改和损坏主体和承重结构；不得在承重墙、抗震墙上开洞；不得任意扩大门窗洞口；不得在楼面铺贴超过厚的石材面层；不得任意填充、加厚地面；不得拆除门窗、墙体。
不得改变和影响楼内的整体及外观。
涉及建筑主体和承重结构变动的装饰工程，应经原设计单位或与原设计单位同等资质的设计单位的书面同意、并由设计单位提交设计方案及审批图纸。
三电气工程
如室内供电量有任何改动，商户应事先向物业提出申请，并得到书面通知、付清增容全部费用后，方可允许施工。
1为使商户能够安全、可靠的用电，装修公司应按《电气安装工程规定》施工。
图纸设计应符合《电气安装规范》。
为保障设备系统的正常运行，供配电系统按本物业公司的相关规定进行施工。
严格按图施工，如有改动，应先向工程部提出书面申请并附加施工图。
插座和照明回路不得混和使用，照明灯具、插座、开关必须与设计图纸相符。
使用材料，规格应符合《电气安装工程规定》
配电线路预埋线管的凿沟深度不得超过，线管选用镀锌管且不能切断钢筋。
配电线路应使用截面直径不小于的单芯塑铜导线，且在线管内不得有接头和扭结。
电线接头处必须加接线盒，移动灯位原灯位如有接线头不得将原灯位封死需加盲板。
必须遵守“火线进开关，零线进灯头”的规定。
面对插座应符合“左零右火接地在上”的规定。
天花内布线必须采用镀锌钢管，盒到灯具的导线应穿有金属软管（蛇皮管）并做外皮接地。
地面走管必须穿镀锌铁管。
所有的金属线管、线盒与线管，需做跨接地处理（按消防条例）。
安装总容量不大于设计容量。
四楼内防水
厨房、卫生间如要施工需重做防水，要求：
地面防水四周与墙接触处应向上翻起，高出地面卫生间不小于厨房不少于，地面面层流水坡向地漏不倒流泛水、不积水，并按国家规定做小时蓄水试验，无漏水后再施工。
五空调与通风系统
1图纸必须符合《采暖通风与空气设计规范》。
2施工前装修公司应对户内所有风机盘管和空调控制面板做好防尘保护，在装修过程中严禁使用室内风机盘管设备。
3严格按图纸施工，如有修改应先以图例方式通知物业公司工程部。
4空调及暖气改造必须向工程部递交方案和责任担保书，经同意方可施工。
5自装的出、回风管道做可靠连接，出风口与主风道距离小于时，可使用软（帆布）连接，如出风口与风机盘管主风道距离大于时，应做镀锌铁皮风道连接，并做好保温。
回风风口应按规定安装空调专用滤尘网，且便于拆卸清洗和检修系统。
空调机需要安装的须向物业部提交方案待批准后方能进行。
6不得更换现有温控器，如温控器需移位请联系物业公司，温控器操作应与显示状态一致。
7顶部工程装修完成后，安装天花前应清理风机盘管冷凝水接水盘及风机，并通知工程检查后方可安装天花。
任何室内的空调和机械通风管道、风机盘管的增加或修改都应经过物业公司的书面批准。
任何施工单位不得对现有系统进行任何改动。
请勿移动现存的通风系统的通风口、空调冷冻水输送管路、冷凝水管及其他附件。
加装的空调装置，应征求物业公司的意见；特别注意冷凝水管和冷冻水管必须进行保温处理，以防凝结水。
装修时容易产生灰尘的地方，施工单位需将空调供回风口封包保护，以防止损坏空调系统。
吊顶时应在空调盘管的各类阀节门处留有检修口，以便日后进行维修；在天花板安装灯具时，钻孔深度不应超过。
六消防系统
消防水龙只限用于灭火，任何人不得将消防水用于冲洗或取为他用。
施工期间必须绝对注意避免碰到花洒喷头或使其受热，花洒喷头严禁遮盖或损坏，否则会影响其性能。
第六章装修验收标准
一电气工程
（1）根据装修设计图纸，在吊顶前进行隐检，察看布线情况是否规范。
（2）装修公司提出正式验收前，需通电实验，保证线路绝缘无问题后，提出书面申请报物业公司。
（3）检查配电系统是否与容量匹配，走管、布线是否规范。
（4）检查灯具安装是否用吊筋吊装，插座、开关是否规范。
（5）地面管路采用金属线管，并检查是否做跨接地保护。
墙顶面走线是否加管。
（6）灯具是否接地线。
（7）室内用线线色是否统一。
二空调通风系统
（1）根据装修设计图，核对房间内风机盘管和送回风口，数量，变动位置情况。
（2）检查风机盘管风机三速和温控面板是否正常。
（3）盘管风机、送风箱与送风主管连接处应采用咬口或法兰。
咬口处，应以密封胶密封。
（）用风速仪检查风口的风速、风温符合标准，高速时出风口风速不小于米秒。
（）回风口尺寸为×和×（有大小风机盘管之分，以风机在回风口正中为准），必须利于检修风机。
（）对房屋内设置的风机盘管需在供水阀及电动控制阀处保证便于维修的前题下可安装×检查口（最小尺寸），风机盘管风道必需用不小于镀锌铁板，并敷设保温材料，必需设置送风风道、回风风道及相应设施。
（）是否清理风机盘管冷凝水接水盘、风机及温控面板。
三给排水系统
给水：
（）管道在隐蔽前进行水压试验，试验合格并验收后方可隐蔽。
（）水压试验的压力不小于，不大于，试验时开压至试验压力，分钟降压不超过，降压至工作压
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