城市规划对房地产开发的调控作用.docx

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城市规划对房地产开发的调控作用

土木与建筑学院

城市规划对房地产开发调控作用

课程名称:

房地产开发

题目:

城市规划对房地产开发调控作用

专业:

城乡规划

姓名（学号）:

胡帅2013103210

指导教师:

尹杰

开始时间:

2016年10月5日

完成时间:

2016年10月8日

1.摘要

房地产开发犹如一把“双刃剑”，一方面房地产开发对于促进城市社会经济发展改善、城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程起到了十分重要作用;另一方面，在市场经济条件下，房地产开发商和城市规划部门之间价值观念不同，双方考虑问题侧重点也就不同，由此产生了较多矛盾和冲突，直接导致了城市规划与房地产开发之间非协调发展。

随着中国城市化快速发展，这种非协调发展现象日益突出，对城市可持续发展造成了严重影响。

本文以经济体制转型为背景，以房地产资源合理配置为研究主线，将房地产开发与城市规划有机结合，在分析和借鉴先进国家与地区房地产开发规划管理经验基础上，探讨规划对房地产开发调控作用机制。

Abstract：

Realestatedevelopmentislikea"double-edgedsword".Ontheonehand,itplayedaveryimportantroleinpromotingsocio-economicdevelopment,improvingurbanlandscape,raisingthequalityofthelivingenvironmentandpromotingtheprocessofurbanization;Ontheotherhand,undermarketeconomyconditions,realestatedevelopersandcityplanningdepartmentsholddifferentvaluesandfocusesofconsideration,proceedingfromwhichmorecontradictionsandconflictsarise,leadingtotheuncoordinatedsituationbetweenurbanplanningandrealestatedevelopment.WithChina'srapidurbanization,suchproblemsofuncoordinateddevelopmentbecomeincreasinglyprominent,causingseriousimpactsonthecity'ssustainabledevelopment.

Thisarticleonthebackgroundofeconomicsystemrotating,takerealestaterationalallocationofresourcesasthemainlinestudying,anddiscusstheregulationofrealestatedevelopmentmechanismonthebasisofanalyzingandusingtheexperienceofrealestateplanningmanagementintheadvancedcountryandareaforreference.

2.关键词

城市规划房地产开发城市规划管理引导控制

Keywords:

UrbanPlanning;realestatedevelopment;UrbanPlanningmanagement;induct;control;

3.正文

3.1房地产开发和城市规划关系

城市规划是一个城市长期发展蓝图，它为城市未来发展指明了方向。

在城市规划中，有一块十分重要，与人们生活密切相关一项，就是土地使用规划。

它包括：

城市发展规模、用地发展方向、建筑密度、容积率、绿化率等等。

而这些规划制定，恰恰决定了一个十分重要行业发展——这就是房地产。

房地产行业每一步发展，都与一个城市城市规划密切相关，房地产开发必须要以城市规划用地为依据，任何一项违背城市规划房地产开发都是不允许。

城市规划对房地产开发调控也是最直接最具体。

总之，城市规划是城市建设龙头，可以指导房地产业发展。

城市规划又是房地产开发基础，没有城市规划，房地产开发就没有方向和依据，只有在详尽城市规划指导下，房地产开发才能具有前瞻性，才能可持续发展，在得到可观经济效益同时，带动相关产业发展，以达到其本来目。

3.2房地产开发与城乡规划面临困境

1房地产业虽然得到了加速发展，但其发展不具有可持续性。

也就是说，房地产业发展未能与经济、社会、资源环境系统进行有效协调，房地产业开发未能实现经济效益、社会效益、资源环境效益统一；

2城市规划未能有效地引导和控制房地产业开发。

具体表现在:

由于城市建设投资主体由以前单一、封闭来源（政府）发展成多元化混合构成，一些投资主体和城市建设集团对于经营房地产所带来高额利润追求导致对土地利用性质和强度过分要求，从而忽视了社会效益和环境效益；

3城市规划未能及时地对房地产开发反馈作用作出反应。

在现代商品经济条件下，房地产开发也会影响城市规划制定与实施，为城市规划提供参考。

如房地产开发对住房制度、城市空间结构、城市发展都具有重要影响。

随着新形势出现，城市规划未能及时地做出调整，城市规划理论发展滞后于现实需要。

3.3城市规划对房地产开发引导机制分析

城市规划与房地产开发两者之间是相互联系，且通过各种方式、机制和强度互相作用，两者协调机制是在互动作用基础上协调发展。

因此，有必要具体分析两者之间作用机制，即城市规划对房地产开发引导与控制机制、房地产开发对城市规划反馈机制。

只有在详细分析两者相互作用方式与机理，才能实现两者协调发展，为优化房地产开发提供依据。

城市规划对房地产开发引导机制主要表现在城市规划对地价影响、城市规划对土地利用管理、城市规划控制指标制定三方面。

3．3.1　城市规划对地价作用机制

城市性质、职能与规模、城市土地配置合理程度、用地功能布局及城市基础设施发展水平，以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价高低。

而这些因素主要是由城市规划决策决定。

通过规划确定各个地块市场价格可以使城市用地向最有效利用方向发展，以获取最佳土地使用效益，并在一定程度上引导房地产向合理方向发展、城市性质、职能与规模对地价影响。

3．3.2　城市规划对土地利用管理作用机制

城市规划对土地利用管理，表现在总体规划、分区规划和详细规划三个层次上。

①在进行城市总体规划时，强调城市土地经济评价。

在对城市土地综合评价基础上，有针对性地进行城市功能分区调整和大型工程设施配置，使城市在总体规划基础上，形成一个较为合理城市基准地价体系。

②在城市分区规划方面，根据城市土地区位差异，决定城市土地分期供给水平。

并对城市居住、工业、仓储等用地进行充分预测，合理安排城市土地分期供给量，指导城市土地市场健康发展。

③在城市详细规划方面，根据现阶段各土地开发区中土地开发商们在获得土地使用权后希望拥有更多自主权心理，加强控制性详细规划工作，既在土地利用方式、开发强度及土地利用有关要求等方面严格把关，从规划上堵死开发商们可钻各种空子，又允许开发商们在遵循控制性详细规划基础上，进行地块重新组合与设计，使详细规划工作既能满足城市土地出让与转让合同管理要求，又能最大程度地满足开发商们合理要求，促进城市土地出让与转让健康发展。

3．3.3　基于利益分析基础上控制机制

市场经济条件下，不同阶层、不同利益集团对各自利益寻求较之以往更为强烈。

一方面，政府要促进城市发展来提高市民生活水平，要改善城市面貌来美化市民生活环境，有些时候不得不借助于私人集团—房地产公司财力。

为了得到这些公司投资，政府就必须满足这些公司要求，作出让步，提供优惠条件。

另一方面，政府要保证市民利益，要考虑公共利益，要通过城市规划控制机制影响各阶层对利益寻求。

PeterHall认为城市规划有两种控制手段:

一是控制公共投资（尤其是道路、铁路、机场、学校、医院、公有住房等基础设施投资）权利，另一个是鼓励或限制私人投资对物质环境开发权利。

由于城市规划寻求是公共利益，控制机制产生也应基于这一分析，其中最主要是环境容量控制。

环境容量控制即是为了保证良好城市环境质量，对建设用地能够容纳建设量和人口集聚量作出合理规定。

其控制指标一般包括:

容积率、建筑密度、人口密度、绿地率和空地率等。

最关键是容积率，它起着城市规划与经济效益之间桥梁连接作用，容积率大小直接决定了开发商利润水平。

从市场这个角度来看，开发商必定会想方设法甚至不择手段来争取提高地块容积率，使经济效益达到最大化;但若从城市政府管理者角度考虑，又希望综合效益最大化。

因此，容积率控制需要一个上下限范围以保证能有一个双方都可以接受满意度。

人口密度是由容积率和住房户型所决定，容积率高、平均户型小，则单位用地面积上人口较多，即人口密度大;绿地率和空地率表示出公共绿地和开放空间在建设用地里所占比例，这两项指标是根据人口数量按规划标准决定。

3.4房地产开发对城市规划反馈机制分析

3.4.1　房地产开发对城市空间结构影响

房地产开发对城市空间结构影响是明显。

房地产开发用地发展类型显示出商品房开发改变了城市部分用地用途，对城市空间结构影响表现在两方面:

一方面是建成区内空间重构，另一方面是建成区扩展。

在城市经济结构转型前提下，不同类型商品房空间分布改变城市用地分布特征，促使形成新城市功能空间结构，原来位于中心区普通住宅用地，转变为商务和高级住宅用地，原来位于建成区内和边缘工厂转变为住宅用地，郊区农业用地被征用，邻近城区转变为居住用地，离城区较远转变为工业用地。

直接原因是城市经济结构转，由工业生产中心向第三产业中心发展，对商业用地需求量增加，而商业用地区位要求较高，要在城市中心地段，原城市中心居住用地部分转为商业用地，从而可能引起连锁变化;社会经济发展水平提高，对改善居住状况要求更强烈，也扩大了居住用地需求。

根本原因是国有土地使用制度改革，使城市土地固有价值得到体现，市场经济下城市土地利用地租理论得以验证，支付得起最高地租零售业占据城市最好区位，居住其次，工业最低，工业甚至可能支付不了城市土地地租，不得不向远郊或其他地方迁移。

3.4.2　房地产开发对城市经济发展影响

房地产开发通过对城市经济发展作用来带动或影响城市中许多产业发展，从而加强或改变城市性质，由此带来城市规划改变。

房地产开发对城市经济发展作用，总起来说，有以下三点:

①基础先导作用。

随着我国经济改革深入发展，房地产业作为国民经济基础性和先导性产业也得到了长足发展，对我国社会、经济发展产生了巨大推动和影响，特别是进入20世纪90年代后，我国房地产业发展突飞猛进，一跃成为新经济增长点。

②产业关联作用。

房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业发展。

后向联系是指带动向房地产建筑提供各种原材料产业。

侧向关联是指带动与房地产开发相关建筑业和城镇公用公共事业发展。

这两个产业均与房地产开发呈直接比例带动相关效应。

房地产开发前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。

如商业、旅馆、饭店业、运输、仓储、邮电通信业和金融、保险以及其他知识服务产业，它们要更好发展都离不开房地产开发产品供给。

③体制转型作用。

房地产开发是与财产制度相关度最大一种经济活动。

随着房地产业发展和土地使用制度及住房制度改革，将有利于传统计划经济向市场经济转型。

因为，土地与房产是最基本生产要素，又是极为重要而基本社会财产。

改革土地和住房计划分配和福利分配制度，必然涉及到价格体系、市场体制以及福利制度和工资制度等一系列改革。

3.4.3　房地产开发对土地利用影响

房地产开发是使城市用地结构实现合理关键。

在计划经济体制下，我国城市用地结构极不合理。

表现在:

城市中工业、仓储等生产性用地比重过大，而道路广场、公共绿地、市政基础设施用地又严重不足。

在用地功能配置方面，出现优地劣用，土地粗放开发经营，土地利用效益低下，土地资源配置不合理等现象。

如广州旧城区内建有工厂地方有几十处，绝大部分位于“黄金地段”，但单位面积年利润仅为30.3元/m2，远不及旧城区非“黄金地段”商服业用地利润1，500元/m2水平。

随着我国经济体制与经济增长方式根本转变，我国房地产开发也适应这一变化，满足城市产业结构调整需要，通过集中合并、挖潜更新、综合开发等多种途径，提高城市土地利用效益和产出效益，逐步压缩工业、仓储等生产性用地所占比重，提高道路交通用地、公共绿地所占比重，使我国城市用地结构趋于合理。

3.4.4　房地产开发对城市景观影响

房地产开发对城市景观影响表现在对城市空间形态改变和创造上。

房地产开发以创造适宜城市空间环境为目标，将现代城市设计理念及设计控制技术引入建筑设计与居住区设计中。

在房地产开发中不仅考虑到区段开发局部问题，而且从地区和城市整体环境结构中寻找依据，更多地注重了对开发活动进行原则性引导，而不是具体细节塑造。

房地产开发对城市景观影响具体来说表现在以下方面:

①旧城改造与城市更新。

②城市空间特征创造。

标志和特征无论对于城市或社区都是必要。

房地产开发使空间具有可识别性，同时也使居民具有领域感、场所感和安全感。

③土地综合使用。

④房地产开发空间设计带来形式美。

总之，房地产开发对城市景观影响不仅体现在平面空间特征上，而且还体现在立体空间特征上，对城市景观资源合理开发、利用，是房地产开发重要工作内容。

由此可见，房地产开发对城市景观具有重大影响，作为对城市土地利用，房地产开发目标在于创造宜人或具有特定景观及文化内涵城市空间。

3.4.5　房地产开发是实施城市规划有效手段

3.4.5.1　房地产开发促进城市布局结构更趋合理。

在城市规划实施过程中，需要借助房地产开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用，从而调节和促进城市用地结构、布局形态、功能分区趋于合理。

城市土地经过综合开发后，利用房地产价格这一强有力经济杠杆对用地单位实行有偿使用，使土地体现其真正内在价值，可以促进城市各种功能用地在地域空间上分布更加合理，使其获得最佳利用区位。

在城市规划过程中如能因势利导，使产业分布、房地产价值和城市合理布局取得较好动态平衡，无疑将进一步提高城市规划水平。

3.4.5.2　房地产开发促进城市更新与拓展。

旧城更新与新区开发，是城市规划和建设面临两大任务，对促进完善城市用地结构、布局形态，两者是同样重要且各有独特作用。

通过房地产开发对城市老城区布局结构和功能分区进行更新和完善，是实现规划目标重要步骤。

通过房地产开发手段，使原有城区获得一定程度复兴，为其增加和输入新活力，可以促进城市有机整体协调发展。

开辟新区是对城市一种拓展，通过新区建设在选址、功能上调整完善作用，适应了规划对用地布局要求，为原有城市注入了新活力。

以新区开发为主城市扩展过程中，房地产开发手段引入是非常重要和有效。

在城市规划指导下，通过房地产开发，既可提供城市建设资金，又可使对新区开发土地性质、规模、位置择定符合城市规划意图和要求，克服以往完全依靠行政管理手段而存在一些弊端，达到既满足开发要求，又保证规划实施与落实。

3.4.5.3　房地产综合开发是实施城市规划最佳方式。

房地产综合开发是实行“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”开发，较好地解决了规划与实施之矛盾，从根本上克服了分散建设局限性，加强了城市基础设施建设，有效地保证了城市总体规划贯彻实施。

在房地产综合开发中，从规划设计、征地拆迁到三通一平，以至各类房屋建造、竣工和验收交付使用，直至开发区整体配套管理，可以说各环节紧密衔接、互相配合、协调发展，是一项系统地实施城市总体规划综合工程。

城市规划实施，需要大量资金。

过去那种单由国家财政出资建设模式，已远不能满足城市建设发展要求。

走房地产综合开发之路，拓宽资金渠道，可以较好地解决这一问题。

推行房地产综合开发，一方面能满足城市经济发展需求;另一方面回收资金后，又可将资金循环、滚动地用于城市建设。

从而打破了城市建设原有投资机制，逐步形成城市建设投入产出新机制，使城市建设实现自我积累、自我发展良性循环，为城市规划实施提供了强有力保障。

4.结语

进入20世纪90年代，我国房地产发展突飞猛进，但与此同时，房地产开发遇到了不少前所未有问题。

如何利用城市规划来协调房地产发展成为研究新热点。

城市规划与房地产开发协调发展这一思维模式产生根源于对房地产开发中问题深切关注。

对房地产开发中问题反思必然要把视角指向对城市规划与房地产开发协调机制研究。

协调机制主要表现在城市规划与房地产两者之间相互作用上，城市规划对房地产开发具有引导与管理作用，城市规划通过对城市地价影响、城市规划对土地利用管理、城市规划控制指标制定三方而来实现其对房地产开发引导机制房地产开发对城市规划具有反馈作用，房地产开发通过对城市空间结构影响、对城市发展影响、对城市规划实施影响三方而来实现其对城市规划反馈机制。

5.参考文献

[1]城市规划与房地产开发协调机制研究谢晖（南京大学城市与资源学系，中国江苏南京）

[2]城市规划对房地产开发引导和控制刘莉莉（申请华中科技大学工学硕士学位论文）

[3]城市规划对房地产开发调控作用与影响陈永涛（申请武汉理工大学工学硕士学位论文）

[4]城市规划与房地产开发关系探究（XX文库）