地产项目市场研究报告.docx
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地产项目市场研究报告
河南保利鸿轩地产项目
2011年
8月市场研究报告
第一部分2011年8月全国房地产市场
一、8月房地产政策观察
1政策观察
1.1限购
解释：
“限购令”是去年4月30日北京出台“国十条实施细则”：
从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，需如实填写《家庭成员情况申报表》，如提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。
这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
（1）已限购城市名单：
北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、苏州、温州、兰州、南昌、昆明、青岛、济南、成都、郑州、南宁、太原、石家庄、长春、贵阳、长沙、武汉、西安、无锡（截止至2011年2月底，共计31个）
3.本月共有18城市响应“新国八条”号召出台限购令
目前已出台限购令的城市分别为北京、上海、广州、太原、南京、贵阳、南宁、成都、长春、济南、青岛、天津、石家庄、哈尔滨、宁波、厦门、无锡、武汉。
各城市限购令基本保持“新国八条”的内容不变即对已有1套住房的本地居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地市户籍居民家庭，暂停在城市内向其销售住房。
限购令的实施也存在“东紧西松”的分布，其中北京市将外地人在京购房纳税保险证明提高到5年以上，而上海、广州也将外地人纳税证明的期限定在2年内在本市累计缴纳1年以上。
限购令在各个城市的实施效果也十分明显，其中北京下降近9成，而天津也下降了五六成。
据天津房地产官方网站统计，2月19日，天津商品住宅网签量为358套，政策出台后的20日、21日两天，其成交量只有138套、167套，分别下跌了61.5%、53.4%。
而北京政策前后的表现更为明显。
16日北京住房成交量创兔年单日新高之后，17日楼市新政实施首日，全市成交住房389套，较前一日2942套下降87%，较15日也下降了近7成。
注：
安阳目前不在出台限购的城市范围内，走访各大银行证实，银行已经上调二套首付比例和利率1.1倍的政策，停止对第三套购房贷款。
预计2011年增加60个城市实施“限购令”安阳有可能名列其中，不过在此期间很可能引发赶在“限购令”之前抢购二三套房需求的集中释放。
二三线城市限购
二、2月份全国房地产市场政策一览
三、2月份全国房地产政策解读与协成观点
1.央行加息剑指通胀央行年内首次加息
中国人民银行2月8日晚间宣布，自2月9日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
此次加息后一年期存贷款利率分别达到3.0%和6.06%。
这是央行今年来首次加息。
协成观点：
2011年加息将对楼市产生从量变到质变的影响。
由于此前“新国八条”和房产税叠加出台，持续加息将给房地产行业加压，在一定程度上是一个利空，不利于成交量释放。
同时，央行加息可防止资产价格尤其是房地产价格的继续快速泡沫化，从一定程度上稳定房地产价格的走势。
2.公积金贷款利率再度上调
2月9日，住建部发出通知，从今日起上调个人住房公积金存款利率。
五年期以上公积金贷款利率调至4.50%；五年期以下（含五年）公积金贷款利率调至4.00%。
3.安阳市全面告别房贷利率优惠
市工、农、中、建、交五大银行在春节前后全面取消首套房贷款利率优惠。
由于部分中小股份制银行在信贷紧缩的压力下早已取消优惠，至此，安阳绝大部分银行业已经全面取消新申请首套房贷款利率优惠。
协成观点：
房贷7折利率取消三个月后，8.5折利率如今销声匿迹，至此，安阳银行业全面取消房贷利率优惠，加之公积金贷款利率的上调，这让大量准备买房的购房群体倍感压力，购房成本的增加，抑制了部分购房需求。
4.央行年内二调存款准备金率存款准备金率已达19.5%
中国人民银行2月18日晚宣布，从2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这已是央行年内第二次上调存准率，也是去年以来第8次上调存准率。
上调之后，大中型存款类金融机构存准率达到19.5％的历史高位。
协成观点：
央行在1月份CPI低于预期的情况下再次提准备金率，反映了央行对通胀继续走高预期的管理，同时进一步配合了全国性的新一轮房价调控政策。
提高存准率回收了银行用于贷款的资金，可贷的资金少了，对于房地产企业来说融资的难度会进一步加大，但对楼市的影响更大的是此举与“国八条”等房地产政策的叠加作用。
至于对房地产市场更大的影响，则要根据地方细则出台后的执行力度来判断。
总之，央行再次上调存准率对目前的房地产市场来说是负面的。
四、2011年2月全国及重点城市房地产重要动态
全国103个城市土地市场情况
Ø住宅用地成交情况：
成交量同比大幅下降，溢价率明显收窄，符合我们此前判断，信贷紧缩和限购城市增多使开发商拿地积极性下降。
2月全国103个城市住宅用地成交建面4573万平米，同比降33%，环比降43%；成交金额694亿元，同比降46%，环比降53%，是10年全年成交金额的4.6%；平均楼面地价1517元/平米，同比下跌18%，环比下跌17%；溢价率为16%，同比下降33个百分点，环比下降23个百分点，溢价率明显收窄。
Ø2月住宅成交面积：
受春节长假、供需淡季和第三轮调控等叠加因素影响，成交量环比大幅下降，但多数二线城市同比仍有较大增幅。
17个城市同比增38%，环比降45%。
一线城市同比降15%，环比降66%，二线城市同比增56%，环比降37%。
一线城市，京、沪同比降37%、13%，深、杭同比增71%、29%；二线城市，沈阳同比增幅达205%，天津、苏州、成都同比增100%以上（限购政策落地前集中购房和登记致上述城市成交量持续上升）；大连、南京、东莞、厦门同比增10%以上，仅福州、南昌、重庆同比下降。
Ø1-2月累计成交面积：
17个城市同比增39%。
一线城市同比增11%，二线城市同比增50%。
一线城市，杭、沪、深同比增79%、22%、13%，京同比降14%，。
二线城市，沈阳、苏州、成都同比增100%以上。
Ø2月房价：
一线城市房价续涨，但涨幅回落，仅沪房价下跌。
有价格的二线城市半数以上持平或微涨，仅天津、重庆、南昌下跌。
北京、杭州、沈阳房价创历史新高。
一线城市，京内城区、外城区均价跌，近郊和远郊区均价涨，内城区成交占比上升拉高均价8%；沪各环线均价普跌；杭半数以上城区普涨；深各区普涨，龙岗区涨幅最大达13%。
二线城市，天津市内六区、滨海三区均价下跌拉低均价3%。
重庆均价下跌16%，剔除沙坪坝区经适房集中成交因素后跌幅为3%；大连、沈阳半数以上城区普涨。
Ø1-2月房价：
一线城市房价累计涨幅未见收窄，仅沪跌4%。
二线城市中，南昌、重庆房价累计下跌15%以上，大连、苏州房价累计上涨超10%。
Ø“新国八条”2月已在主要城市陆续落地，加上政府收紧信贷控制通胀，市场目前处于观望期，成交量处于低谷期，土地市场也处于低迷状态。
由于新盘推出较少，价格走势呈现“向上刚性”。
预计3月两会后随着较多新盘的低价入市，成交量有望缓慢回升，均价也可能回落，届时板块有望逐步走出谷底。
Ø成交量同比大幅下降，溢价率明显收窄，符合我们此前判断，信贷紧缩和限购城市增多使开发商拿地积极性下降。
2月全国103个城市住宅用地成交建面4573万平米，同比降33%，环比降43%；成交金额694亿元，同比降46%，环比降53%，是10年全年成交金额的4.6%；平均楼面地价1517元/平米，同比下跌18%，环比下跌17%；溢价率为16%，同比下降33个百分点，环比下降23个百分点，溢价率收窄趋势明显。
2月广州、深圳、南京无成交。
第二部分2011年8月安阳房地产市场动态
提纲
安阳2010年土地成交情况
安阳2011年8月土地成交情况
安阳房地产市场成交量情况分析
一、安阳2010年土地成交情况
1、2010年安阳土地成交情况
宗地名称
用地性质
容积率
建设用地面积（㎡）
规划建筑面积（㎡）
出让起始价（万元）
成交价（万元）
楼面地价（元/㎡）
新都市中心区，东至兴园路
居住、商业
1.7
72871
123880
14814.7
14814.7
1196
校园南路以北
商业、居住
2
66667
133334
0
14080
1056
九原区原井卜石村
商业、居住
1.2
155006
186007
31946.78
37434
2013
昆区友谊29街坊，昆工路
居住可兼容商业
2
2960
5921
331.92
331.92
561
昆区钢37街坊，钢铁大街
商业可兼容公寓
5
7458
37293
1269.45
1269.45
340
昆区团22街坊，白彦道北
居住可兼容商业
2
5490
10980
628.07
628.07
572
青山区幸福南路原奶业公司
居住可兼容商业
3
1415
4247
206.73
206.73
487
昆区白云北路东，莫尼北路
居住
1.7
12766
21702
968.96
968.96
446
九原区哈屯高勒路南
居住可兼容商业
2
72476
144952
2538.46
2538.46
175
青山区青山路5号街坊
居住、商业
3.5
6540
22890
1011.77
1011.77
442
昆区团结大街13号街坊
居住可兼容商业
2
13705
27410
1295.15
1295.15
473
青山区自由路7号街坊
居住
2.3
720
1656
119.03
119.03
719
青山区幸福路16号街坊
居住
2.3
702
1616
102.88
102.88
637
昆区青年17号街坊
居住可兼容商业
3
2544
7632
396.63
396.63
520
青山区文化路北侧，青东路
居住可兼容商业
3.5
52595
184085
7866.67
7866.67
427
萨拉齐镇旧城区新东街南侧
住宅
1.2
10244
12292
0
54.29
44
土右旗萨拉齐旧城区新东街
商住用地
1.1
10243
11268
0
54.29
48
昆区乌兰道南，广场东路西
居住可兼容办公
4.3
5102
21942
0
864.92
394
萨拉镇欧美路东侧地块
住宅
1.1
4287
4715
38.58
39.08
83
东河区巴彦塔拉
公建可兼容居住
4.9
170555
852774
21285.26
21285.26
250
昆区青年路17号街坊
居住
3
4584
13752
0
757.31
551
九原区哈屯高勒路北侧
居住
2
79032
158064
0
17308.3
1095
九原区新村街南，农机路东
住宅
3
865
2595
0
91.71
353
青山区文化路南侧
居住
3
103180
309541
12536.42
12536.42
405
九原区沙河镇文明南路西侧
居住
2
30826
61652
2795.95
2968.61
482
滨河新区地块1
住宅
<2.5
52356.02㎡
130890
6356.02
10675.39
326
青山区赛音道8号街坊繁荣道南侧、光荣道西侧（青山区粮食局院）地块
住宅
--
3016.40㎡
暂无
----
636.16
昆区校园路南、校园南路北、林荫南路西、铁路专用线东地块
住宅
--
190298.58㎡
暂无
----
41846.66
（中冶）
昆区白云路东、黄河路南、校园路北、铁路专用线西侧地块
住宅
--
125118.6㎡
暂无
----
28702.21
（恒大）
昆区校园路南、校园南路北、林荫南路西地块
住宅
--
63374.26㎡
暂无
----
13828.26
中冶
萨拉齐镇振华寺街南侧地块
住宅
1.1
20863.98㎡
25036.78
939
942
土右旗美岱召镇巧尔气村东侧、萨秦公路北侧地块
仓储用地
无
1339900
1071920
11255.16
昆区校园路北、丰盈路西、铁路专用线东地块
住宅、商业
78779.23㎡
196948.1
16653.93
装备制造产业区（四道沙河东）地块
工业
127636.7㎡
153164.1㎡
3002.02
昆区白云路东、青年路北,青年路15街坊地块
其他普通商品住房用地可兼容商业
9638.85㎡
28916.55㎡
1701.26万
土右旗新型工业园区2010-19地块
工业
62600.0㎡
50080.0㎡
525.84万
土右旗新型工业园区2010-20地块
工业
48553.0㎡
38842.4㎡
410.85万
土右旗新型工业园区2010-21地块
工业
15716.16㎡
12572.93㎡
131.99万
青山区文化路南侧、民主路西侧地块
其他普通商品住房用地可兼容商业
23807.4㎡
59518.5㎡
4254.38万
东河区呼包九街地块
其他普通商品住房用地可兼容商业
11724.11㎡
18758.58㎡
1398.69万
土右旗新型工业园区内、110国道北侧2010-31地块
工业用地
27089.0㎡
29797.9㎡
84.28万元
土右旗新型工业园区内2010-28地块
工业用地
33333.0㎡
26666.4㎡
283.0万元
土右旗新型工业园区内2010-27地块
工业用地
33382.0㎡
26705.6㎡
283.39万元
土右旗新型工业园区内2010-26地块
工业用地
71456.0㎡
57164.8㎡
604.21万元
沟门镇北只图村东侧、110国道北侧2010-25地块
其他商服用地
17578.0㎡
19335.8㎡
134.85万元
土右旗沟门镇110国道北侧
商服用地
51721.0㎡
56893.1㎡
390.9万元
二、2011年1月安阳土地成交情况
宗地名称
用地性质
土地面积
建筑规划面积
成交日期
成交价格
备注
装备制造产业区（110国道666公里处南）地块
工矿仓储用地
39485.46㎡
27639.82㎡
2011-01-05
995.03万
装备制造产业区（110国道666公里处南）地块
工矿仓储用地
16038.06㎡
25660.9㎡
2011-01-05
404.16万
青山区后营子村地块
工矿仓储用地
157351.4㎡
157351.4㎡
2011-01-05
4106.87万
土右旗萨拉齐镇大袄兑村、萨明公路西侧、南环路北侧地块
商服用地
66667.0㎡
80000.4㎡
2011-01-07
302万
萨拉齐镇小袄兑村地块
商服用地
25148.0㎡
27662.8㎡
2011-01-07
190.6万
土右旗萨秦公路北侧地块
中低价位、中小套型普通商品住房用地
5700.0㎡
6840.0㎡
2011-01-07
44.75万
青山区友谊大街北侧地块
住宅用地可兼容商业
9835.1㎡
29505.3㎡
2011-01-12
1545.09万
青山区民主路东侧、蒙牛路南侧地块
居住、商业可兼容办公、公寓
9504.36㎡
38017.44㎡
2011-01-12
1652.81万
安阳市达尔罕茂名安联合旗百灵庙镇河东
其他普通商品住房用地
9507.3㎡
13310.22㎡
2011-01-19
125.97万
安阳市达尔罕茂名安联合旗百灵庙镇河东152633105-701-2地
其他普通商品住房用地
42121.8㎡
58970.52㎡
2011-01-19
558.11万
安阳市达尔罕茂名安联合旗百灵庙镇河东152633105-701-3
其他普通商品住房用地
10497.3㎡
14696.22㎡
2011-01-19
139.09万
安阳市达尔罕茂名安联合旗百灵庙镇河东152633105-701-4地
其他普通商品住房用地
48829.87㎡
68361.82㎡
2011-01-19
527.46万
石拐区五当召镇白草沟村2010-001地块
工业用地
29119.0㎡
19800.92㎡
2011-01-14
251.15万
石拐区五当召镇白草沟村2010-002地块
工业用地
10255.0㎡
9947.35㎡
2011-01-14
88.45万
石拐区五当召镇白草沟村2010-003地块
工业用地
23273.0㎡
17920.21㎡
2011-01-14
200.73万
石拐区五当召镇2010-004地块
工业用地
4561.0㎡
2964.65㎡
2011-01-14
39.33万
石拐区五当召镇白草沟村2010-005地块
工业用地
9963.0㎡
7970.4㎡
2011-01-14
85.93万
石拐区五当召镇白草沟村2010-006地块
工业用地
129049.0㎡
90334.3㎡
2011-01-14
1113.05万
石拐区五当召镇厂汉沟村2010-008地
工业用地
99940.0㎡
67959.2㎡
2011-01-14
861.98万
石拐区五当召镇厂汉沟村2010-009地块
工业用地
47070.0㎡
32949.0㎡
2011-01-14
405.98万
注：
2011年1月安阳市成交土地12宗，成交土地平均容积率1.29，多宗土地为工业及仓储用地。
成交土地面积共386155.78平米（约580亩），规划建筑总面积496738.61平米（约745亩），成交价款共12536.5万元，成交土地折合楼面地价平均为252.38元/平方米。
2011年2月安阳土地成交情况
成交时间
位置
区域
用途
土地面积
建筑规划面积㎡
成交价（万元）
出让方式
2.14
林荫中路西侧地块
昆区
住宅兼容商业
50888㎡
76332.29
10045.33
招拍挂
2.14
巴彦塔拉大街南、南门外大街西地块
东河区
住宅兼容商业
3999.1㎡
19995.5㎡
846.61
招拍挂
合计
——
——
——
54887.1㎡
96327.79
10891.94
——
注：
2011年2月安阳市成交土地2宗，成交土地平均容积率1.755，两宗土地均为住宅兼商业用地。
成交土地面积共54887.1平米（约82.5亩），规划建筑总面积96327.79平米（约145亩），成交价款共10891.94万元，成交土地折合楼面地价平均为1130.72元/平方米。
三、2010年2月安阳市成交量具体分析
日期
成交总套数
成交总面积
成交平米价格
住宅成交总套数
住宅成交总面积
住宅成交平米价格
2011年2月28日
89
9686.2
4878.42
62
7917.05
4906.25
2011年2月27日
24
3048.01
5226.43
19
2459.27
5857.29
2011年2月26日
38
4954.17
5499.66
28
3075.49
5173.56
2011年2月25日
90
11086.94
5348.7
53
7176.91
4947.78
2011年2月24日
70
7627.86
4161.67
42
4670.42
4525.56
2011年2月23日
74
9235.35
5702.91
52
7944.07
5564.7
2011年2月22日
60
7172.2
5063.68
39
5486.44
5115.69
2011年2月21日
76
8998.95
4602.31
49
6695.8
4692.6
2011年2月20日
24
3213.36
5891.14
20
2884.05
6008.52
2011年2月19日
50
15779.26
3402.54
26
3376.97
5345.48
2011年2月18日
50
7225.96
4072.47
27
3353.06
5353.51
2011年2月17日
28
3777.59
5058.67
21
3364.65
5207.83
2011年2月16日
44
4793.3
4767.74
39
4351.84
4905.64
2011年2月15日
53
5786.72
4614.36
50
5709.62
4652.36
2011年2月14日
26
2695.68
4440.32
16
2149.9
5065.35
2011年2月13日
31
2658.93
6041.58
11
1553.37
5654.42
2011年2月12日
10
2163.77
7322.27
7
1085.95
7299.84
2011年2月11日
17
2371.23
5552.25
14
2111.07
5781.21
2011年2月10日
22
2623.04
5261.14
20
2510.04
5215.92
2011年2月9日
5
467.14
5121.5
4
456.07
5202.12
2011年2月7日
1
166.78
5947.48
1
166.78
5947.48
2011年2月6日
2
436.3
4991.76
2
436.3
4991.76
2011年2月1日
6
904.28
5966.3
6
904.28
5966.3
2月份，安阳市总成交套数为890套，同比上月成交量下跌71.74%；
成交总面积116873.02㎡，同比下降67.91%；
成交平均价格5171.1元/㎡，同比上月涨幅6.47%；
住宅成交套数608套，同比上月下降71.74%；
住宅成交总面积79839.4㎡，住宅成交均价5364.
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