沈阳市物业管理办法.docx
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沈阳市物业管理办法
沈阳市城市住宅小区物业管理收费暂行办法
为了规范我市城市住宅小区物业服务收费行为，维护物业管理单位及物业产权人、使用人的合法要权益，改善居民生活质量和居住环境，根据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）和辽宁省物价局、建设厅《辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（辽价发[1997]25号）文件精神，经市政府批准，特制定《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。
现印发给你们，请认真遵照执行。
并将有关问题通知如下：
一、照《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，各区、县（市）物价局同房产局，抓紧核定普通住宅小区物业管理服务收费标准，并换发《经营性收费许可证》（收费许可证按收费管理权限颁发）。
二、市各级物价检查部门对我市住宅小区、单位住宅、高级住宅、公寓、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等物业管理服务收费情况进行一次全面检查，以规范物业管理服务收费行为。
三、区、县（市）物价局每月将本辖区核定的普通住宅小区物业管理服务收费标准情况，报到市物价局收费管理二处。
附：
《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
沈阳市物价局
沈阳市房产管理局
一九九八年四月二日
沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
第一条为加强我市城市住宅小区物业服务收费的管理，规范物业服务收费行为，维护国家
利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，根据国家和省有关规定，
结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人和住户
的委托，对其城市住宅小区内房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、
治安和环境容貌等项目，开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相
关的服务所收取的费用。
第三条本办法适用于我市范围内，具有收费资格的物业管理单位对住宅小区、单位住宅、高级住宅、公寓、别墅等居住物业和写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等商
业物业以及工业厂房、仓库等工业物业提供社会化、专业化服务的收费管理。
第四条市物价部门是物业管理服务收费的主管部门。
并会同市房产行政主管部门对物业管
理服务收费进行管理和监督。
第五条物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定
价、政府指导价和经营者定价。
凡属为物业产权人、使用人提供公共卫生、公用设施维修保养和保安、绿化等具有
公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质
的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
凡属为物业产权人、使用人提供特约服务的收费，除物价部门规定统一收费标准外，
实行经营者定价。
第六条经物价部门确认，符合下列条件并按规定办理了《经营性收费许可证》的物业管理
单位，具有收费资格，允许按规定的标准向住宅小区居民、业户收取物业管理费：
（一）地工商行政管理部门登记注册；
（二）经当地房产行政主管部门资质确认；
（三）成立由物业产权人、使用人代表共同组成的，具有协调和监督职责的住宅小区
管理委员会或业主管理委员会。
为写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等商业物业和工业厂房、仓库等工业物业以及非住宅小区提供服务的物业管理单位的收费资格，需符合本条
（一）、
（二）款项内容。
第七条住宅小区物业管理收费管理权限、定价程序和作价原则。
（一）市物价局会同市房产管理局负责全市普通住宅小区物业管理服务收费标准的
制定。
各区、县（市）物价局会同同级房产管理局，在市物价局规定的普通住宅小区物业管理服务收费标准幅度内，核定本区内的普通住宅小区物业管理收费标准。
（二）
实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用支出，提出具体收费标准，经与小区管理委员会（业主管理委员会）协商后，向物价部门申报。
物价部门在征求房产行政主管部门意见后，以独立住宅小区为单位，核定具体收费标准。
（三）
要坚持多服务多收费，少服务少收费，不服务不收费的原则。
各区、县（市）物价局在核定收费标准时，应调查研究，充分听取物业管理单位和住宅小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，按照保本微利的原则，以物业管理服务社会平均费用为基础，以物业管理服务所发生的实际成本费用为参考，同时考虑居民的经济承受能力，结合不同类型的住宅小区和物业管理单位的服务内
容、服务质量，严格核定普通住宅小区的收费标准。
缺少服务项目的，服务质量差的，可参考物业管理服务项目费用支出比例酌减物业管理收费。
（四）
高级住宅、公寓、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店以及工业厂房、仓库等物业管理服务收费标准，根据服务内容、服务质量、设施功能和费用支出实际情况，经与小区管理委员会（业主管理委员会）协商后，向市物价局申报收费标准，市物价局在征求市房产管理局意见后，核定具体收费标准。
（五）
凡经国家建设部验收，取得全国城市物业管理优秀示范住宅小区、优秀住宅小区（大厦、工业村），可以适当提高物业管理收费标准。
具体提高幅度由市物价局征求市房产管理局意见后制定。
（六）
凡属适应物业产权人、使用人个别需要，提供专项有偿服务项目的收费，由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人代表协商议定，并将收费标准和各项费用预算，报市物价局备案。
（七）物业管理服务收费应遵循合理公开的原则，鼓励物业管理单位开展正当的收费（价格）竞争，禁止收费（价格）垄断和牟取暴利行为。
第七条普通住宅小区物业管理服务收费的费用构成如下：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）保安费；
（三）绿化管理费；
（四）保洁卫生费；
（五）办公费；
（六）物业管理单位固定资产折旧费；
（七）公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
（八）服务项目的物资消耗补偿费。
第九条普通住宅小区物业管理服务收费标准。
（一）管理服务收费标准：
一室一厅以下的住户：
每月每户9元；
二室及二室一厅的住户：
每月每户10元；
二室二厅及三室一厅的住户：
每月每户11元；
三室二厅及四室一厅的住户；每月每户12元；
四室二厅以上的住户：
每月每户13元。
上述收费中含袋装垃圾费和卫生费。
（二）住宅小区内的办公、商业用户的物业管理服务收费标准，应高于同类住宅的收
费标准。
办公用户：
每月每平方米建筑面积0.25元；商业用房：
每月每平方米
建筑面积0.35元。
（三）物业管理服务项目费用支出参考分配比例为：
工资及福利费为29％；保安费
为16％；保洁卫生费为19％；绿化费、办公费各为7%；公共设施维护费为15
％；固定资产折旧费为4%；其它费用为3%。
（四） 装修房屋垃圾清运费：
一室一厅以下的住户：
每户200元；
二室及二室一厅的住户：
每户260元；
二室二厅及三室一厅的住户：
每户320元；
三室二厅及四室以上的住户：
每户380元；
此项费用是指住户因室内装修而产生的，并需由物业管理单位外运的建筑垃圾
清运费。
此项费用可在住户进住时预收，如果住户不装修或装修垃圾不需要
物业管理单位外运的，在进住一年时，退回原住户。
（五）邮籍管理服务费：
每月每户0.50元。
物业管理单位对于己设置邮箱并由物业
管理单位管理的，收取此项费用。
（六）化粪池清掏清运费：
普通住宅、办公和商业用房：
每年每平方米建筑面积0.10元。
单位产权和按
房改政策向个人出售的房屋，由产权单位或售房单位交纳；个人购买的商品房由个人支付。
饮食服务行业用房：
每年每平方米建筑面积0.50元。
由房屋使用人交纳。
化粪池清掏清运费，每年交费一次。
（七）安全服务费。
根据市委、市政府《关于在全市深入开展群众性安全创建活动的
意见》的要求，对于没能实行物业管理的住宅小区，在“创安”活动中需雇用保安巡逻人员的，可对住户或小区内的单位收取安全服务费，收费标准为每月每户2元。
收费单位收费前要到区、县（市）物价部门办理《经营性收费许可证》。
（八）住宅小区物业管理范围内的闲置物业房屋，须分摊物业管理费用，由该物业产
权人（房产开发商）、使用人接住（用）房收费标准的50％交纳。
第十条住宅小区物业管理服务收费的行为规范。
（一）经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或产权人、使用人协商
议定的收费项目、收费标准及收费办法应当在物业管理合同中约定。
（二）物业服务收费实行明码标价，收费项目、标准及收费办法，应在经营场所或收
费地点公布并悬挂市物价部门监制的收费价目表。
并应每半年以书面形式向住
（用）户公布物业管理收支帐目情况，接受小区管理委员会（业主管理委员会）
和产权人、使用人的监督查询。
不明码标价者处以罚款。
（三）
未经物价部门批准，物业管理单位不得代其他单位对住（用）户收取任何费用，不得以任何名目对住（用）户收取管理基金、抵押金、保证金或其他费用。
（四）物业管理服务收费按月或按季收取。
产权人、使用人和住户应按物价部门核定
的收费项目和标准向物业管理单位交纳物业管理服务费。
对不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照规定要求追偿，并按每天3‰加收滞纳金。
（五）
物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理，并相应收取公共性服务费的，其它任何部门和单位不得重复征收性质和内容相同的费用，更不得巧立名目向物业管理单位乱收费、乱摊派。
（六）
物业管理单位应严格遵守国家的《价格法》及有关法规和政策，执行本办法规定的收费项目和收费标准，努力提高服务质量，为住（用）户提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。
（七）
物业管理单位在不影响住（用）户利益的前提下，利用住宅小区的场地、设施等条件，可开展适当的经营活动，但是其收益应用于补充物业管理费用，并接受小区管理委员会（业主管理委员会）、产权人、使用人的监督，不得挪用
（八）对于物业产权人、使用人和住户及过客，损坏住宅小区内房屋建筑、绿化、景点及公共设施设备的，物业管理单位有权要求按价赔偿。
第十一条
物业管理单位承担房屋管理维修业务的，可以收取有关费用，其收费标准按市物价局有关房屋修缮文件规定执行。
其中从托管房屋租金中提取的管理费，由接建筑面积每年每平方米0.60元调整为每年每平方米1.20元。
第十二条没有实行物业管理的住宅小区，不得收取物业管理服务费。
袋装垃圾费、居民卫生费等收费仍按以前有关文件规定执行。
第十三条住宅小区内机动车停车场的审批手续到公安部门办理，收费标准由市物价局核定；自行车存放收费标准，仍按市物价局有关规定执行。
第十四条有下列违反本办法行为之一者，由价格监督检查机关依据国家《价格法》和省、市有关规定予以处罚：
（一）越权定价，擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定办理《经营性收费许可证》；
（四）不按规定实行明码标价的；
（五）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其它违反本办法的行为。
第十五条本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十六条本办法由市物价局负责解释。
第十七条本办法自一九九八年六月一日起施行。
《沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法》目前执行
《沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法》于12月1日
起执行。
沈阳市住宅小区将按照普通住宅、中档住宅和高档住宅3种类型收取
物业管理服务费。
凡在沈阳市行政区域内省管以外的住宅小区，都必须按照
“办法”规定进行等级考核评定，方可收费。
对市民比较关心的中档小区物业管理服务收费明确提出实行百分制收费
等级考核评定办法，并分为4个等级。
考核评定在90分至100分（含90分）为
一级，收费标准为每月每平方米建筑面积1元；考核评定在80分至90分（含80
分）为二级，收费标准为每月每平方建筑面积0.8元；考核评定在70分至80分
（含70分）为三级，收费标准每月每平方米建筑面积0.65元；60分至70分
（含60分）为四级，收费标准为每月每平方米建筑面积0.5元。
60分以下为普通住宅，收费标准仍按现行物业管理收费标准执行。
高档住宅小区物业管理服务收费标准，实行特级收费管理，由物价部门
以按质论价的原则确定。
小区能够划到哪个分数线、属于哪类住宅，“办法”中制定了具体的等
级考核评定标准，包括管理机构运作、房屋管理、环境卫生管理、绿化管
理、治安保卫管理、公共设施设备管理、配套服务管理、社区文化、收费执
行情况等项评定内容。
住宅小区物业管理服务收费等级不实行“终身制”，将每年考核评定一
次。
对综合评分在60分以上的，市物价局将发放等级牌照和《经营性收费许
可证》。
获得国家、省和市城市物业管理优秀示范或优秀称号的住宅小区，
可以优势优价，其收费标准可以适当上浮，上浮的幅度由物价部门核定。
若
未能通过优秀住宅小区复检考评和服务质量下降，物价部门可取消该优秀住
宅小区收费标准的上浮幅度。
《办法》明确提出，未经物价部门批准，物业单位不得代其他单位对住
户收取任何费用，不得以任何名目收取管理基金、抵押金、保证金或其他费
用。
凡执行物业管理服务等级收费标准的住宅小区，物业管理单位不得再收
取公共设施维修费、邮箱管理服务费、化粪池清掏清运费。
同时要求物业管理收费标准应在经营场所或收费地点公布，实行明码标
价。
原市物价局制定的中高档住宅小区物业管理服务收费标准须按本《办
法》，在两个月内到市物价局重新申报等级。
新的收费标准按等级评定后的
标准执行。
关于印发《沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求》的通知
颁布机关：
市房产局
发布时间：
2001-4-26生效时间：
2001-4-26
效力级别：
规范性文件
各区、县（市）房产局管理单位：
现将《沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求》印发给你们，请认真贯彻执行。
附：
《沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求》
二OO一年四月二十六日
沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求
一、服务宗旨与基本原则
以“住户至上，服务第一”为宗旨；坚持“为民，便民利民”的服务原则。
二、服务内容及基本要求
（一）房屋及公用设施设备方面
1、建立24小时值班制度，及时处理住户报修和求助事项。
2、小修养护做到“跑、冒、滴、漏”不过夜，小修项目维修不超过三天，一般项目维修不超过五天，维修质量合格率98%以上，并建立回访制度。
3、房屋及公用设施设备的大、中修，由物业管理企业或委托具备专业队伍按国家有关规范和标准进行修缮。
（二）保洁方面
1、小区内环境清洁卫生和保洁工作划分责任区，责任落实到人，责任区环境每天清扫两次，实行8至12小时保洁，达到无纸屑、无杂物；
2、座椅、路灯、标识自牌等每周擦拭两次，做到无灰尘；
3、楼道地面、踏步台每周至少用湿拖布擦拭一次、清扫两次；
4、楼梯间墙、棚每季度打扫一次楼梯扶手每周擦拭两次灰尘；
5、公共玻璃窗（含楼梯间）每季度擦拭一次，达到无灰尘、无污迹；
6、装修垃圾、生活垃圾存放指定地点，日产日清；
7、雨搭及自行车库（棚）顶无杂物；
8、冬天下雨、雪时，要及时组织小区内相关单位及人员扫雪、除冰，保障居民出行方便。
（三）公共秩序方面
1、小区实生封闭管理；
2、机动车辆通行的大门要有专人值守；
3、涉及人身安全的部位分有明显标志和防范措施；
4、自行车库（棚）内车辆停放整齐、有序，每周打扫两次，做到无灰尘、无杂物；
5、院内机动车、非机动车需按线停放；
6、绿地、楼道、人行道及消防通道内无乱停乱放车辆现象。
（四）绿化方面
1、经地内无杂草、无破坏及随意占用现象；
2、草坪、树木、绿篱进行定期养护、修剪；
3、树干无钉、栓、捆、绑等损害树木现象。
（五）收费方面
1、物业管理服务费按物价局核定准收取；已实行招投标机制的小区，以招投标时议定的收费标准为准，报市物价局备案；
2、物业管理收费标准实行明码标价亮证收费，收费项目、收费标准及收费办法应在固定场所公布；
3、每半年以书面形式，向居民公布一次物业管理服务费收支情况。
沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求
关于印发《沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求》的通知
各区、县（市）房产局管理单位：
现将《沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求》印发给你们，请认真贯彻执行。
附：
《沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求》
二OO一年四月二十六日
沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求
一、服务宗旨与基本原则
以“住户至上，服务第一”为宗旨；坚持“为民，便民利民”的服务原则。
二、服务内容及基本要求
（一）房屋及公用设施设备方面
1、建立24小时值班制度，及时处理住户报修和求助事项。
2、小修养护做到“跑、冒、滴、漏”不过夜，小修项目维修不超过三天，一般项目维修不超过五天，维修质量合格率98%以上，并建立回访制度。
3、房屋及公用设施设备的大、中修，由物业管理企业或委托具备专业队伍按国家有关规范和标准进行修缮。
（二）保洁方面
1、小区内环境清洁卫生和保洁工作划分责任区，责任落实到人，责任区环境每天清扫两次，实行8至12小时保洁，达到无纸屑、无杂物；
2、座椅、路灯、标识自牌等每周擦拭两次，做到无灰尘；
3、楼道地面、踏步台每周至少用湿拖布擦拭一次、清扫两次；
4、楼梯间墙、棚每季度打扫一次楼梯扶手每周擦拭两次灰尘；
5、公共玻璃窗（含楼梯间）每季度擦拭一次，达到无灰尘、无污迹；
6、装修垃圾、生活垃圾存放指定地点，日产日清；
7、雨搭及自行车库（棚）顶无杂物；
8、冬天下雨、雪时，要及时组织小区内相关单位及人员扫雪、除冰，保障居民出行方便。
（三）公共秩序方面
1、小区实生封闭管理；
2、机动车辆通行的大门要有专人值守；
3、涉及人身安全的部位分有明显标志和防范措施；
4、自行车库（棚）内车辆停放整齐、有序，每周打扫两次，做到无灰尘、无杂物；
5、院内机动车、非机动车需按线停放；
6、绿地、楼道、人行道及消防通道内无乱停乱放车辆现象。
（四）绿化方面
1、经地内无杂草、无破坏及随意占用现象；
2、草坪、树木、绿篱进行定期养护、修剪；
3、树干无钉、栓、捆、绑等损害树木现象。
（五）收费方面
1、物业管理服务费按物价局核定准收取；已实行招投标机制的小区，以招投标时议定的收费标准为准，报市物价局备案；
2、物业管理收费标准实行明码标价亮证收费，收费项目、收费标准及收费办法应在固定场所公布；
3、每半年以书面形式，向居民公布一次物业管理服务费收支情况。
沈阳新建房屋交付标准：
没水没电没绿化禁止交房
《沈阳市物业管理条例》第二十条规定:
“新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用,其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施,道路、绿化、物业管理用房、停车位,以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准,验收合格后方可交付使用。
”
保护了业主的合法权益
现在有的住宅项目,开发商为了避免承担延期交房的赔偿责任,在小区道路没修好、绿化未完工、配套设施不健全,甚至整个园区在使用临时水和临时电的情况下,就通知业主办理入住手续。
当业主提出质疑时,开发商根本就不听,只要业主在相关交付手续上签字就完事大吉。
以前期开发建设项目中使用临时水和临时电为例,按照国家规定开发商除了完成相应的工程外,还要支付水电增容费,一般的增容费都达数十万元甚至上百万元。
为了逃避这笔费用,一些不良开发商在小区基本交付以后就逃之夭夭,严重侵害了业主的合法权益。
对现行竣工验收制度的完善
《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定,当整个建设项目已按设计要求全部建设完成,并已符合竣工验收标准,应由开发商组织设计、施工、工程监理等有关单位进行全部竣工验收,验收合格后到建设工程质量主管部门进行备案。
但根据《建筑工程施工质量验收规范》的规定,全部工程的竣工验收,一般是在单位工程、单项工程竣工验收的基础上进行的,这就给了一些不良开发商钻空子的机会,他们在没有综合、系统地考虑住宅小区的配套设施设备的情况下就完成了竣工验收,并通知业主办理入住。
明确了新建房屋交付标准
正如前面所讲到有的小区在道路、绿化未完工,有的小区水、电、气的相关设备未安好就交房了,这都是一些违规或违反合同约定的行为。
但是究其根源,也是因为之前的相关法律法规不健全造成的,才造成的交房没有统一标准,各自为政的局面。
基于这些情况,本条从实际出发、从业主生活需要出发,从安全出发,明确相关设施达到使用的标准,验收合格后方可交付使用。
这就改变了以往只注重住宅工程单体质量的评价而对小区配套设施设备检验不足的做法,能够进一步促进工程参建各方责任主体落实质量责任,从而提高住宅小区的整体质量,严格了开发商的交房责任,督促其加强施工质量,防止开发遗留问题。
（陈全沈阳市房产局物业管理处处长）
沈阳新房交房标准事项
记者了解到，《沈阳市物业管理条例》第二十条规定：
“新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施，道路、绿化、物业管理用房、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。
”沈阳新房交房应该注意哪些事项呢？
保护了业主的合法权益
现在有的住宅项目，开发商为了避免承担延期交房的赔偿责任，在小区道路没修好、绿化未完工、配套设施不健全，甚至整个园区在使用临时水和临时电的情况下，就通知业主办理入住手续。
当业主提出质疑时，开发商根本就不听，只要业主在相关交付手续上签字就完事大吉。
以前期开发建设项目中使用临时水和临时电为例，按照国家规定开发商除了完成相应的工程外，还要支付水电增容费，一般的增容费都达数十万元甚至上百万元。
为了逃避这笔费用，一些不良开发商在小区基本交付以后就逃之夭夭，严重侵害了业主的合法权益。
对现行竣工验收制度的完善
《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，当整个建设项目已按设计要求全部建设完成，并已符合竣工验收标准，应由开发商组织设计、施工、工程监理等有关单位进行全部竣工验收，验收合格后到建设工程质量主管部门进行备案。
但根据《建筑工程施工质量验收规范》的规定，全部工程的竣工验收，一般是在单位工程、单项工程竣工验收的基础上进行的，这就给了一些不良开发商钻空子的机会，他们在没有综合、系统地考虑住宅小区的配套设施设备的情况下就完成了竣工验收，并通知业主办理入住。
明确了新建房屋交付标准
正如前面所讲到有的小区在道路、绿化未完工，有的小区水、电、气的相关设备未安好就交房了，这都是一些违规或违反合同约定的行为。
但是究其根源，也是因为之前的相关法律法规不健全造成的，才造成的交房没有统一标准，各自为政的局面。
基于这些情况，本
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