房地产成都东区音乐公园项目投资分析报告.docx
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房地产成都东区音乐公园项目投资分析报告
成都东区音乐公园项目
一、项目总论
1、项目名称
成都东区音乐公园项目
2、项目性质
文化创意产业设施建设
3、项目地址
项目位于成华区建设路街道辖区内，二沙河外侧原成都红光电子管厂生产区域内，杉板桥路与建设南路之间，沙河东岸。
4、项目业主单位
成都传媒文化投资有限公司。
5、项目建设目的
通过本项目将成都东区打造为有远见、有时代特色、有历史积淀、有文化创意、人文关怀和商业价值的国际化工业文化创意产业区，以推动成都市产业功能分区定位的顺利实现，全面提升成华区乃至成都市文化创意产业的发展水平。
6、项目建设内容
本项目内容包括成都东区音乐公园园区建设和运营，以及音乐公园住宅开发项目，总占地面积380.83亩。
其中：
音乐公园一期占地218亩，主要对原成都红光电子管厂生产区内的工业建筑进行改建，形成具有工业文明风格的文化创意产业基础设施；
音乐公园二期（住宅开发项目）占地162.83亩（含开发用地51亩、公建设施用地43亩，代征地68.83亩），开发收益用于补偿一期建设与运营的资金缺口。
7、研究范围和方法
本报告将根据项目建设方案及建设进度计划，在投资估算和财务分析基础上，分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，并对主要影响因素进行敏感性分析，为集团投资决策提供依据。
本报告的投资估算与财务分析方法完全参照国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》、建设部标准定额研究所和房地产业司颁发的《房地产开发项目经济评价方法》及国家现行的财税制度等规定。
8、主要编制依据
1）成都市城市总体规划（2008-2020年）；
2）
3）成都市城市向东向南发展战略规划纲要；
4）
5）研究“成都东区”项目有关问题的会议纪要成府阅[2009]19号；
6）
7）成都市发展改革委员会关于同意开展成都传媒集团文化创意产业项目设计、咨询、策划、勘察等前期工作的通知成发改审批函[2009]150号；
8）
9）成都市规划管理局关于同意成都传媒集团“成都东区”项目规划选址的函成规函[2009]115号；
10）
11）项目概念规划方案；
12）
13）业主提供的其他相关资料等。
14）
9、主要技术经济指标
序号
项目
指标
二期51亩
二期94亩
1
建设规模
1.1
总占地面积
179334m2（269亩）
208001m2
（312亩）
其中：
音乐公园一期
145334m2
（218亩）
音乐公园二期
34000m2
（51亩）
62666m2
（94亩）
1.2
总建筑面积
373814.39m2
527821.63m2
其中：
音乐公园一期
191123.71m2
音乐公园二期
182690.68m2
336697.92m2
2
总投资
248136.82万元
288390.48万元
其中：
一期建设投资
（不含土地购买）
81416.06万元
81416.06万元
3
资本金
68228.00万元
68228.00万元
4
银行贷款
139000.00万元
146000.00万元
5
项目投资内部收益率
9.26%
13.47%
6
投资回收期
10.00年
7.74年
7
资本金内部收益率
10.51%
15.89%
8
贷款偿还期
6.73年
3.95年
二、项目建设方案
（一）项目用地现状
项目总占地380.83亩，用地范围内现有约17万平方米的旧厂房，改建内容包括基础设施、总图及建筑工程。
（二）音乐公园园区建设方案
1、主要规划指标
音乐公园一期主要规划指标如下表。
表1成都东区音乐公园音乐公园一期主要规划指标
项目
数值
比例
总用地面积
145333m2
100%
总建筑基底面积
71299m2
49.06%
总建筑面积
191123m2
地上建筑面积
165883m2
地下停车场和设备用房
25240m2
道路及地面停车场面积
27230m2
18.74%
机动车停车位
900辆
绿地面积
46804m2
32.20%
容积率
1.14
建筑密度
49.06%
绿地率
32.20%
2、音乐公园一期建设内容
项目将对原有工业建筑进行改建并新建部分内容，总建筑面积约19.11万平方米，其中保留原建筑改建面积约13.45万平方米，新建建筑面积约5.66万平方米。
项目建设内容包括九个部分：
1号楼及演艺中心、成都舞台、办公区（18-21.46号楼）、艺术部落、星工厂（32号楼）、酒吧区（4.24-31号楼）、东区时间（2.3号楼）、酒店区（5.6.7号楼）、总图和市政配套工程等。
（1）1号楼及演艺中心
位于红光厂1号楼场址，主体建筑为1976年建成的框架结构大跨厂房，主要为一层，局部为三层。
该分区建筑面积约27937平方米，其中1号楼改造16055平方米，新建演艺中心建筑11882平方米，内部设施、运营等由合作者或者合资公司解决。
（2）成都舞台（新建）
位于原45、46号楼范围，包括露天广场、南北侧新建楼、42号楼等，组成露天演艺场所，并建设25240平方米的两层地下停车场。
该分区建筑面积33014平方米，其中新建32740平方米，改建274平方米。
（3）办公区（18-21.46号楼）
办公区位于园区的最北侧（包括西侧的18号楼），改造工作主要是外立面和屋面防水改造。
该区域总建筑面积为40927平方米，其中新建6752.7平方米，改建34174.3平方米。
（4）艺术部落
东区音乐公园当代艺术部落位于公园东侧和南侧主入口交叉处，该分区中有35、36、38、39、43号楼及37号楼群。
此区域拟由商家投资建设，我们只进行加固、屋面防水和拆除工程。
建筑面积为5365平方米。
（5）星工厂（32号楼）
此区域拟由商家投资建设，项目仅对其进行加固、屋面防水和拆除工程。
星工厂需要改造的建筑面积约为15174.4平方米。
（6）酒吧区（4.24-31号楼）
包括4、24、25、26、27、28、29、30、31号楼及附属楼，仅对外部公共空间打造及局部加层，进行结构加固和屋面处理，内部空间由商家投资建设。
酒吧区建筑面积为28073.3平方米，其中新建5288平方米，改建22785.3平方米。
（7）东区时间（2.3号楼）
东区时间为音乐会所、展览区，位于公园的东南侧，由2、3号楼组成。
项目仅进行结构加固、屋面防水和会所、会议中心的部分工程，2、3号楼的整体外立面改造，其余由商家投资打造。
此区域改建建筑面积为26136平方米。
（8）酒店区
酒店区位于音乐公园的西侧，由5-7号楼组成。
项目仅考虑加固，屋面处理、外立面隔墙、空调主干管道及至楼层上下水管网的改造投入。
其余工程部分拟由商家投资建设。
此区域改建建筑面积为14497平方米。
（9）总图和市政配套工程
包括园区道路及停车场、绿化、景观建筑照明、公园入口、110kv变电站等、车行道、人行道工程、排水、照明、绿化、交通工程和小三线等。
3、音乐公园一期建设进度
音乐公园一期建设期从2010年至2012年，采用分阶段建设方式，在3年内陆续建成并投入运营。
（三）音乐公园二期建设方案
1、主要规划指标
音乐公园二期主要规划指标如下表。
表2音乐公园二期主要规划指标
项目
数值
总占地面积
162.83亩
净用地面积
51亩
总建筑面积
182936㎡
地上建筑物面积
136001㎡
其中：
高层住宅
125801㎡
商业
10200㎡
地下车库
46935㎡
车位数
1341辆
容积率
4.0
2、音乐公园二期建设内容
拟建设高层电梯住宅，兼容商业比例10%，2层地下车库。
3、音乐公园二期建设进度
拟在第2年取得土地使用权后启动住宅开发，分年建设进度为50%、30%、20%，分3年建成并完成销售。
三、投资估算与资金筹措
（一）投资估算
1、土地费用
计划于第2年购买原红光厂380.83亩土地使用权，共116721.66万元（含3%的契税）。
其中园区用地218亩，土地费用66815.43万元；住宅开发用地含待征地、公建用地162.83亩，土地费用49906.23万元。
2、建设投资
项目建设投资246031.27万元，其中：
音乐公园一期建设投资总计81416.06万元，包括一期工程费用、一期工程建设其他费用（含第一年土地租金）、预备费等。
音乐公园一期分摊的土地费用66815.43万元，按园区一期占地/总占地*土地成本的分摊原则计算；
音乐公园二期开发成本97799.78万元。
各单项工程费用估算详见附表1。
3、建设期利息
音乐公园一期建设期利息合计5224.82万元，其他利息计入财务费用。
4、总投资
项目总投资合计248136.82万元。
总投资与分年投资计划表详见附表1。
（二）资金筹措
1、资本金
自筹资本金共计68228万元，计划于第1、2年投入。
2、银行贷款及还本付息
计划在第2年购买土地时，根据土地费用及当年建设资金缺口贷款139000万元，年贷款利率按5.94%计算，当年产生的利息照付。
自第3年起按当年可用于还款的最大金额偿还贷款本金，还本付息资金来源包括：
营业收入扣减当期付现成本、所得税及建设投资后的余额；上年累计盈余资金。
借款及还本付息计划表详见附表2。
3、营业收入回投建设
项目自第2年起取得营业收入（园区租金收入及住宅销售收入），将当期收入支付当年付现成本及所得税后的盈余资金回投建设，以提高资金使用效率。
（三）资金来源与使用计划
资金来源与运用表详见附表3。
项目的资金需求较大年份在第1-4年（一、二期建设期），其中第2年由于购买土地及启动住宅开发，将出现资金需求峰值（约18亿元）。
项目资金来源首先考虑资本金，并在第二年开始计划贷款13.9亿元，弥补资金缺口。
其后由于物业销售回款及前期资金盈余足以支持项目建设，将不再使用贷款。
四、财务分析
（一）编制说明
1、由于一、二期项目的相互依存性及建设经营期的重叠，财务分析将从整体出发，综合计算并分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，同时将分别对一、二期项目的盈利能力作简要说明。
2、项目营业收入与成本参照成都市同类项目标准，并结合本项目招商方案确定。
3、项目计算期13年，其中一期项目建设期2年。
4、基准收益率按8%计算。
（二）收入及税金
1、音乐公园园区收入
园区收入主要体现为租金收入，为测算方便，此处暂未考虑商铺收入扣点等经营方式，仅收取固定租金。
租金水平参考周边商业租金以及园区集聚后的增量，按照不同业态、不同层次设定了不同的起租水平、出租率（免租期不计入出租率）及租金递增水平。
起租租金均价30元/平方米,根据业态不同在20-100元/平方米之间;第一年出租率设为零，第二年出租率根据业态不同,按第一年建成物业的60%至100%计算出租率，经过2年培育期和3年增长期,第六年进入物业经营平稳期,出租率稳定在93%至100%之间；租金增长率在2年培育期和3年增长期期间,根据业态不同,在8%至50%递增,第六年进入物业经营平稳期后租金年增长率稳定在按6%递增，第十年之后不再递增。
此外，拟有部分新建和改建物业出售，包括：
成都舞台周边7500平米的小建筑物，以及中移动18号楼及新建楼。
其中成都舞台周边小建筑的售价按以收益还原法确定的物业价值（年化收益率8%），暂定为13729万元；中移动18号楼及新建楼按建设成本，包括：
购买18号楼原费用、改建及新建费用、土地分摊费用、总图和市政配套分摊费用、工程建设其他费用及建设期利息的分摊费用，共计14637.03万元。
2、音乐公园二期收入
音乐公园二期的销售单价暂定为：
电梯公寓均价9000元/平方米，商业16000元/平方米，车位10万元/个。
其中住宅的销售进度按第2、3、4年分别为40%、40%、20%计算，商业和车位全部在第4年实现销售。
3、营业税金及附加
物业销售、出租的营业税金为经营收入的5%，城市建设税及教育附加费等合计按营业税额的10%缴纳。
项目销售部分应缴纳土地增值税，按分年预缴，完工后汇算清缴方式，实行30%-60%四级超率累进税率。
出租物业的房产税按租金的12%缴纳。
根据成华区给予的优惠政策，音乐公园一期出租物业的营业税金及附加可实现地方留成部分减免。
营业收入与税金估算详见附表4。
在13年计算期内项目可实现营业收入405449.88万元，其中一期物业租金和销售收入合计260189.22万元，二期物业销售收入145260.66万元。
（三）总成本费用
1、折旧与摊销
园区出租物业的固定资产折旧和土地使用权摊销计入总成本费用。
其中房屋建筑物折旧期20年，装饰装修设备折旧期10年，土地使用权摊销年限40年。
2、租金支出与运营费用
设定第1年向业主支付土地租金，金额为收储成本负担的银行贷款利息。
第2年购入土地，不再支付租金。
园区运营费用参照行业水平，由于主要的运营管理成本将由园区运营管理公司承担并另行向商户收取物管及商管费，此处仅按租金收入的5%计算，即第1-3年按第四年租金收入的5%，之后按当年收入5%设定。
开发项目的管理费用按开发成本的3%计算，销售及推广费用按销售收入的5%计算。
3、建设成本
建设成本为实现物业销售时结转的成本。
4、财务费用
园区运营及住宅开发期间的贷款利息计入财务费用。
项目总成本费用估算表详见附表5。
计算期内一二期项目总成本费用合计222054.13万元。
（四）利润表与静态盈利能力
项目在13年计算期内可实现营业收入405449.88万元，净利润108522.34万元，年均总投资收益率5.1%，资本金净利润率12.2%，静态盈利能力较强。
利润表详见附表6。
（五）现金流量表与动态盈利能力
1、一期项目的盈利能力
据音乐公园一期的项目投资现金流量表，一期项目在计算期内（13年）可实现息税前利润137410.39万元，所得税后全部投资的财务内部收益率为7.90%，盈利能力一般。
2、二期项目的盈利能力
据音乐公园二期的项目投资现金流量表，二期项目在计算期内（3年）可实现息税前利润26184.20万元，所得税后全部投资的财务内部收益率为28.55%，盈利能力强。
3、整体项目的盈利能力
项目投资现金流量表和资本金现金流量表详见附表7、8。
所得税后整体项目全部投资的财务内部收益率为9.26%，投资回收期为10年，资本金财务内部收益率为10.51%，高于设定的基准收益率，动态盈利能力较强。
（六）偿债能力与财务生存能力分析
根据借款与还本付息计算表（附表2），项目的贷款偿还期为6.73年，能够在计算期内还清贷款本息，项目具备偿债能力。
根据财务计划现金流量表（附表9），项目计算期内各年的累积盈余资金未出现负值，表明有足够的净现金流量维持正常运营，项目具备财务生存能力。
（七）资产负债表
根据资产负债表（附表10），项目计算期内仅第6、7年资产负债率达到64%、49%，其余各年均低于30%，反映项目资产对负债的保障程度较高。
若考虑实际资产评估增值因素，预计资产负债率指标将有较大幅度的下降。
五、敏感性分析
项目总投资及营业收入等因素变化会影响财务评价指标，其中营业收入影响最大。
表3对FIRR的敏感性分析
营业收入变化的敏感性分析
经济指标
基准方案
营业收入变动
-30%
-20%
-10%
10%
20%
30%
FIRR（%）
9.3
3.8
5.6
7.5
10.9
12.6
14.4
FIRR变化幅度
-59.2%
-39.4%
-19.2%
18.0%
36.3%
55.1%
临界点
-7.1%
从以上分析可以看出，当营业收入减少7.1%时，项目只能达到设定的基准收益率8%。
FIRR对营业收入较为敏感,因此，应合理制定可行的营销方案，以提升营业收入。
六、结论和建议
从财务分析指标看，本项目的财务内部收益率为9.26%，投资回收期为10年，资本金财务内部收益率为10.51%，盈利能力较强。
根据融资安排和资金偿还计划，项目在计算期内能够实现资金平衡和贷款偿还，具备偿债能力及财务生存能力。
项目具备公益性和产业基础性，项目具有良好的外部经济效益和社会效益。
考虑项目物业资产的低成本，未来物业具备巨大升值空间。
若住宅开发用地调整为94亩，本项目财务指标将有较大幅度的提升。
附件:
财务分析附表
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