浅谈《中华人民共和国城市房地产管理法》.docx

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浅谈《中华人民共和国城市房地产管理法》

浅谈《中华人民共和国城市房地产管理法》

售被查，存在极大的问题和风险。

据山西媒体披露，“新月国际”位于太原市小店区人民北路51号，由山西宾利房地产开发有限公司开发。

该项目未办理任何手续，即以旧城改造名义向社会销售,此行为已严重违反了国家政策和房地产相关法律法规的规定，存在极大的问题和风险，特别是由于土地、规划手续的缺失，存在违法用地、违法建设的可能性极大。

市民如购买该项目不仅无法办理房屋所有权证书，而且不受任何法律保护，即后续因买卖或者继承引发纠纷，法院不予立案,造成的一切损失皆由个人承担。

今年7月11日，太原市发出《关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告》，《通告》指出，严禁以城中村改造、新农村建设名义向社会出售集体土地上建设的房屋。

违反规定的，由各区人民政府、开发区管委会牵头依法组织查处，国土部门没收违法用地，规划部门没收违法建筑，房管部门没收非法所得。

情节严重的，移交公安部门查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

为进一步加强房地产市场管理，严厉打击违法违规预（销）售房行为，保护购房者合法权益，促进我市房地产市场持续健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规规定，结合我市实际，通告如下：

一、未取得预（销）售许可的房地产项目，不得设立售楼场所（展示中心）进行宣传、销售；已设立的，由房管部门予以查封。

二、未取得预（销）售许可擅自售房的，由房管部门依法没收违法所得并予以罚款处罚。

情节严重的，移交公安部门查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三、严禁通过媒体发布不符合预（销）售条件的房地产项目售房信息。

违规通过网络、短信等电子平台发布售房信息的，由经信部门依法予以查处；通过报纸、电台、电视等媒体发布售房信息的，由工商部门依法予以查处。

四、严禁房地产经纪机构代理销售不符合预（销）售条件的房地产项目。

违反规定的，由房管部门依法予以查处；情节严重的，取消其备案资格，清理出中介市场。

五、严禁组织团购不符合预（销）售条件的房屋。

违规组织团购的，对单位负责人和组织予以严肃处理；情节严重的，依法追究法律责任。

六、严禁以城中村改造、新农村建设名义向社会出售集体土地上建设的房屋。

违反规定的，由各区人民政府、开发区管委会牵头依法组织查处，国土部门没收违法用地，规划部门没收违法建筑，房管部门没收非法所得。

情节严重的，移交公安部门查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

七、对存在违法违规预（销）售房行为的房地产开发企业，由住建部门记入不良信用档案并吊销其开发资质，工商部门吊销其营业执照，新闻媒体予以曝光。

八、违法承建违法建设项目的施工单位，由住建委依法查处，从严处罚，情节严重的，吊销其开发建设资质。

九、违规购买不符合预（销）售条件房屋的，不受法律保护，造成的损失由个人负责。

房管部门应加强政策宣传和舆论引导，维护群众合法权益。

另一案例：

为给妻子治病，蔡先生将一家四口所有的动迁房出售给周先生夫妇。

为了符合政策的规定，双方约定五年后再将房产过户给周先生夫妇。

可五年期满后，蔡先生的两个女儿却拒绝将房屋过户到周先生夫妇的名下，声称父亲瞒着她们将房子卖掉，因此房屋买卖合同是无效的。

为此，周先生夫妇将蔡先生父女三人告上了法庭，要求三被告将房屋过户至他们的名下。

双方争论的焦点在于蔡先生代其他权利人与周先生夫妇签订的协议是否有效？

律师认为一般情况下，签订完买卖合同未办理房产过户登记的，购房人不拥有房屋的产权。

但是，根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：

“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。

只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。

”“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

”房屋买卖系家庭重大财产交易，且蔡先生出售房屋系为家人筹集医疗费用，他女儿对为母亲治疗费用的来源应当知晓；蔡先生称妻子不同意出售房屋，但其妻子在协议签订及履行过程中从未向周先生夫妇提出异议，应视为对该协议的认可；其女儿在随后这几年的时间内也未提出异议，应视为对协议的认可；协议约定的房屋价款在签订时并无明显不合理，价格方面亦未侵害房屋权利人的合法权益。

被告父女三人应协助将本案诉争房屋产权登记过户至原告名下。

总的来看，城市房地产管理法的落实情况良好。

各级别政府及国土资源、规划、建设部门能过认真地贯彻落实房地产管理法，在加强对城市房地产的管理、维护和规范房地产市场秩序保障房地产权利人的合法利益，促进房地产业健康发展做了大量的工作，取得了明显的成效。

房地产业呈现出平稳有序发展态势，政府对于房地产管理的水平和能力有所提高，国家、消费者和开发企业三方利益总体得到维护，城市居民居住条件得以改善，城市面貌、城市品味得以提升。

但是凡事都有两面性，在落实过程中总有些问题。

比喻说1.法律宣传贯彻不到位。

2.房地产开发项目的规划不科学，实施不到位。

3.城市房地产的管理不到位。

4.小区物业管理滞后以及一些有法不依，执法不严等现象。

针对这些现象有以下几点建议：

强化宣传引导，房地产管理者和公众的法律意识不断提升严格依法监管，城市房地产的开发和经营日趋规范三）坚持民生为本，“两房”建设快速推进（四）注重特色打造，城市特色进一步彰显。

（五）强化宣传引导，认真全面贯彻《城市房地产管理法》。

（六）严格执行规划，大力提高城市房地产业水准。

（七）坚持依法治理，保障我县房地产业健康发展和群众安居需求。

（八）落实科学发展，让城市房产建筑成为地方特色的灵魂表达。