中华人民共和国城市房地产管理法问题.docx

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中华人民共和国城市房地产管理法问题

一、《中华人民共和国城市房地产管理法》何时经何会议讨论通过，何时正式施行？

1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1995年1月1日起施行。

二、城市房地产管理法的适用范围？

在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

三、城市房地产管理法确定了哪几项重要制度？

国有土地有偿、有限期使用制度

房地产价格评估制度

房地产成交价格申报制度

房地产价格评估人员资格认证制度

土地使用权和房屋所有权登记发证制度

四、什么是房屋？

房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

房地产开发，是指在依据城市房地产管理法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

五、什么是房地产交易？

房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

六、什么是土地使用权出让？

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

七、土地使用权因土地灭失而终止。

八、什么是土地使用权划拨？

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照城市房地产管理法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

九、房地产开发的原则？

房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

十、房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

十一、《中华人民共和国物权法》何时经何会议通过，何时公布，何时实施？

《中华人民共和国物权法》经2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，胡锦涛3月16日签署主席令公布，自2007年10月1日起施行。

十二、《物权法》的基本原则：

维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。

十三、《物权法》的适用范围：

因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

十四、什么是物？

物权法所称物，包括不动产和动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

十五、什么是物权？

物权法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

十六、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

十七、不动产都必须登记吗？

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

十八、不动产登记到何处办理？

由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

十九、不动产登记申请应提交哪些必要材料？

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

二十、不动产物权的设立、变更、转让和消灭何时开始生效？

1、依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

2、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

3、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

4、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

5、依照上述第2条至4条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

二十一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否有效？

除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

二十二、什么是不动产登记簿？

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

二十三、对于不动产登记，登记机构不得有哪些行为？

不得有以下行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。

二十四、什么是不动产权属证书？

权利人享有该不动产物权的证明。

二十五、不动产权属证书记载的事项，与不动产登记簿不一致时以何为准？

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

二十六、权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

二十七、什么情况下申请不动产更正登记？

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

二十八、什么情况下申请不动产异议登记？

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

二十九、什么情况下申请预告登记？

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

三十、预告登记何时失效？

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

三十一、不动产登记如何收费？

不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

三十二、物权法规定了哪些物权保护方式？

物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三十三、所有权人对自己的动产和不动产依法享有哪些权利？

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

三十四、物权法对于征收土地、房屋及其他不动产有何规定？

为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

三十五、物权法对于征用单位、个人的不动产或者动产有何规定？

因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。

被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。

单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

三十六、业主对于建筑物的哪些部分享有所有权？

哪些部分享有共有和共同管理的权利？

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

三十七、建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房归谁所有？

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

三十八、物权法对建筑区划内的车库、车位有何规定？

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

三十九、业主能否有权将住宅改为经营性用房？

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

四十、物权法规定建筑物及其附属设施的维修资金归谁所有？

如何使用？

属于业主共有。

经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

维修资金的筹集、使用情况应当公布。

四十一、物权法规定什么是共有？

包括哪几类？

不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。

共有包括按份共有和共同共有。

按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

四十二、无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，如何处理？

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

四十三、什么情况下的土地出让采取招标拍卖等公开竞价方式？

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

四十四、建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

四十五、建设用地使用权届满怎么办？

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

四十六、物权法规定哪些财产可以抵押？

债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

　　（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

　　（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

　　（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

四十七、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

四十八、乡镇、村企业的建设用地使用权是否可以抵押？

乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

四十九、物权法规定哪些财产不能抵押？

下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

五十、物权法规定什么情况下应办理抵押登记？

以下列财产抵押的应当办理抵押登记：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

　　（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）正在建造的建筑物抵押的。

抵押权自登记时设立。

五十一、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，如何处合理？

抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

五十二、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款如何清偿？

（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

　　（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

五十三、商品房预售应符合什么条件？

答：

应符合四个条件

   1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

 2．持有建设工程规划许可证和施工许可证；

 3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

 4．项目施工进度达到一定要求。

五十四、购买商品房应查验开发公司哪些证件？

答：

应查验“五证”

   1．《国有土地使用权证》

   2．《建设用地规划许可证》

   3．《建设工程规划许可证》

 4．《建筑工程施工许可证》

   5．《商品房预售许可证》

   因在《商品房预售许可证》申办过程中，房产行政管理部门已审过前四证，所以购房户购买预售商品房只需查验《商品房预售许可证》即可。

五十五、未取得《商品房预售许可证》的在建商品房能否购买？

如购买有哪些风险？

答：

不能购买。

因为我国对商品房预售实行许可证制度，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

如购买无《商品房预售许可证》的房屋，风险有：

   1．签署的合同为无效合同；

   2．由于开发商未到房产行政管理部门办理《商品房预售许可证》，因此房产行政管理部门未对该项目的建房手续等预售条件进行审查，可能会出现不良开发商挪用预售资金或卷款走人以致该房屋无法建成交付使用的情况；

   3．因开发商建房手续不齐，购房户不能在规定时间内办到《房屋所有权证》，

致使购房户的合法权益得不到法律保障。

五十六、开发企业预售时，是否要出示《商品房预售许可证》？

售楼广告和说明书是否要载明《商品房预售许可证》批准文号？

答：

是

五十七、预售所收款应当用于哪些方面？

答：

只能用于有关的工程建设。

五十八、未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，如果处罚？

答：

由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，没收非法所得，并处以罚款。

五十九、开发企业不按规定使用商品房预售款项的，如何处罚？

答：

由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

六十、开发企业以不正当手段取得预售许可证的，如何处罚？

答：

开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

六十一、在我市购买预售房时遇到损害如何投诉？

答：

湘潭市房产管理局负责全市商品房预售管理工作。

当承购人在购买预售商品房时，可要求开发商（出售人）出示《商品房房预售许可证》。

如未出示此证，属违法行为，消费者可向市房产管理局有关部门反映，并提供签订的预售合同或认购协议和收款收据，配合予以查处。

消费者也可向人民法院起诉。

六十二、变相违规预售商品房有哪些表现形式？

答：

1．未取得《商品房预售许可证》以预定、认购的形式，收取购房款或定金等费用。

   2．以发售贵宾卡的形式收取购房款或定金等费用。

六十三、是否可以签订由开发商单方拟定的《商品房购销合同》？

答：

不能。

从2006年7月5日起，购买我市的商品房都应签订通过湘潭房地产商品房预销售网上备案系统下载的《商品房购销合同》，这样才能保证买卖双方的合法权益，签订的买卖合同才能在房屋权属登记部门即时备案。

六十四、如何查询商品房预售的相关信息？

答：

消费者如要了解预售商品房的相关信息，可登录湘潭房地产综合网（网址：

）查询，也可向市房产管理局权属与市场科查询（电话：

8236145）。

六十五、房地产中介服务包括哪些方面？

答：

包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

六十六、以个人名义从事房地产中介服务行不行？

答：

不行。

从事房地产中介服务必须设立具有独立法人资格的房地产中介服务机构。

六十七、中介服务人员是否能以个人名义受理中介业务，签署中介合同并收取费用？

答：

不能。

房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。

   房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。

六十八、房地产中介服务人员不得有哪些违法行为？

答：

房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

　　1．索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；

　　2．允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

　　3．同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；

　　4．与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

　　5．法律、法规禁止的其他行为。

六十九、土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

七十、房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。