上海别墅市场研究报告doc.docx
《上海别墅市场研究报告doc.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海别墅市场研究报告doc.docx（11页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
上海别墅市场研究报告doc
上海别墅市场研究报告
篇一：
上海别墅市场分析
绪言
1.研究背景及目的
别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。
因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。
2.研究对象及范围
90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。
而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。
3.研究方法及主要研究指标
本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。
采用的主要研究指标详见列表。
目录
绪言.................................................................................i
第一部分上海市别墅产品分析............................................1
一、别墅产品的演变...............................................................1
二、别墅产品的发展...............................................................4
第二部分上海别墅市场分析.................................................6
一、上海别墅市场综述...........................................................6
二、不同类型别墅市场分析....................................................8
三、后市展望........................................................................29
第一部分上海市别墅产品分析
上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。
一、别墅产品的演变
从物业类型上看，现阶段上海别墅产品主要呈现出独立别墅、双拼别墅、多联别墅、叠加别墅四种别墅类型，而其中的双拼别墅、多联别墅在上海又被称为联排别墅或“Townhouse”住宅。
根据别墅建筑产品的空间及功能特征，现将几种别墅类型作如下定义：
?
独立别墅：
通常为两到三层的独户住宅；
?
多联别墅：
两到三层的独户住宅，侧墙一般与另一幢相似的住宅相连，也作
“Rowhouse”或“Terracehouse”；
?
叠加别墅：
通常为多套两到三层复式公寓住宅垂直叠加而成。
从上述四种类型的档次来看，由低级到高级顺次排序为：
叠加别墅、多联别墅、双拼别墅、独立别墅。
从建筑产品角度讲，叠加别墅实际上是多层复式公寓房的变体，而双拼、多联别墅则在节约用地的同时兼有独立别墅的优点。
1.类型及风格
20世纪初叶随着沿海城市租界的开发，别墅住宅作为当时主要的居住形态出现在上海租界区内，该类住宅的建造自上个世纪初开始，直到租界收回为时几十余年从未中断，所以在上海现今的租界住宅中可以找到早期折衷主义风格的别墅住宅以及1930年以后摩登风格的别墅住宅。
解放前它曾是租界中白领阶层的
主要居住形式，解放后随着苏联式单元住宅的引进，上海别墅类住宅不再兴建。
中国建筑师在研究上海近代住宅建筑史中将其归类为“花园住宅”之中，称之为“花园里弄”、“花园洋房”。
起步时期上海别墅住宅的外在表现形式大多以独立别墅及“Townhouse”住宅中的多联别墅为主。
90年代初期，上海出现了大批外销花园别墅，因当时所建别墅物业的客户群体多为外籍人士，故相应其产品类型多以独立别墅为主，建筑设计上也较多采用了欧洲及北美的摩登主义、折衷主义等建筑语言。
总体上讲，该时期产生的别墅因其客户群体的特定性，建筑类型及风格相对单一，仍以沿袭传统建筑语素为主，对当时境外别墅设计领域已较为成熟的简约风格及延续区域建筑文脉的乡土风格涉及极少。
从98年下半年开始至今，随着快速轨道交通的发展、住宅内外销并轨、市政道路的立体化，以多联、双拼等经济型别墅为主体的别墅类独院住宅成为了上海臵业安家的新选择。
面对范围日益扩大的目标消费群体，上海的别墅产品类型及相应建筑风格都达到了空前的繁荣。
多种级别的产品类型及时间跨度较大的建筑风格并存，叠加式别墅及江南乡土风格的物业相继出现并取得较快发展。
在当前细分市场竞争日趋激烈的情况下，上海的地产商及建筑师对别墅产品风格的不断追求，已使得上海成为中国折衷主义发展的合适土壤，规划师、建筑师通过揉合多种历史风格来创造出新的别墅形式。
2.空间与尺度
?
外部空间与尺度
上海别墅群外部空间发展遵循着西方造园的传统美学，尽管其中也掺入了些
篇二：
上海别墅市场研究报告
一、上海市别墅市场总析
从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。
XX年——上海成了不容置疑的别墅年。
[一]、区域分布
据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。
各区域别墅分布情况如下：
闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。
[二]、别墅类型
在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。
在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：
独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为
[三]、价格分析
通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。
从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。
[四]
XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。
XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。
XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。
最多的一个月，上市新盘达12个。
区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。
很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。
当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。
以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。
上海房地产市场2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。
而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？
从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期来看，目前上海市住
宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右，按中房
指数办公室去年底的调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供应量还有一定差距。
所以，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求。
上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。
据调查，今年上半年即将开盘的别墅项目就不下30个。
短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度，必然会造成一部分没有特色、推广无力度的别墅将会成为开发商“弃之有味、食之无肉”的鸡肋。
[五]、购买因素
在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素依次是房型（占11%）、物业管理（占10.50%）、价格（占10.40%）、周边环境和文化氛围（占10.40%）、交通（占10.20%）、绿化率和中心景观（占9.80%）、升值空莘和投资价值（占8.20%）。
其次，看房价与收入之比，这里说的收入是指中、低收入者的户均年收入，而房价则是指一般中低档商品房。
这一指标是国际上通行的用于徇房价水平是否合理的重要标志，也是徇我国房地产业是否偏离主要消费群体的重要标志。
按照国际标准房价与收入之比应为6：
1，两年前上海是8：
1，现在估计为10：
1。
这就是说，房价与收入之比本来就呈不全理的态势，而现在这个态势不但没有改善，且有扩大趋势。
这说明，近两年来上海居民收入有了一定提高，但提高的幅度远低于房价上扬的幅度。
篇三：
XX年中国别墅市场深度调查报告
XX-2019年中国别墅市场深度调查与投资前景调研报告?
?
?
?
【客服QQ】1【交付方式】Email电子版/特快专递【价格】纸介版：
7000元电子版：
7200元纸介+电子：
7500元【文章来源】
报告目录
别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。
有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感。
中国别墅市场的发展可追溯到20世纪90年代。
XX年以后，我国的别墅市场开始蓬勃发展。
近几年，中国别墅市场逐渐走向成熟与理性，与十多年前别墅市场起步时有一个质的飞跃。
另外，由于南、北两地文化差异与产业差异，所组成的购买人群及其消费理念有所不同，所以，就京、广、沪三地而言，上海是中国的金融中心，所面临的客户群体可以是全世界，而北京面临的客户群体是全国，广州则更多面临珠三角区域市场。
由于国家对别墅市场有一定的限制，别墅将成为越来越稀缺的产品，别墅市场未来的发展仍然看好，预计未来几年我国别墅市场仍将保持增长趋势。
受别墅产品的稀缺性影响，以及国内通胀短期内难以改变的现状，别墅产品的市场价格仍将处于进一步上涨态势之中。
另一方面，随着存量进一步去化，别墅更加稀缺，其产品也更趋于高端化。
本行业报告首先介绍了别墅产业的概念、特征、分类及风格等，接着分析了中国别墅的发展环境及行业现状，然后分别介绍了北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等主要城市别墅市场的发展。
随后，报告对别墅市场做了市场营销分析。
最后在前面大量分析、预测的基础上，研究了别墅市场今后的发展环境、趋势以及与投融资策略，为别墅企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。
报告目录
第一部分别墅市场发展分析
第一章别墅的相关概述1
第一节别墅的概念及特征1
一、别墅的定义1
二、别墅的特点3
三、五种主流别墅的定义4
四、新派别墅概述4
第二节别墅的分类5
一、联排别墅5
二、空中别墅5
三、叠拼别墅6
四、双拼别墅6
五、独栋别墅6
第三节别墅的建筑风格6
一、中式风格别墅6
二、美式风格别墅7
三、欧式风格别墅8
四、法式风格别墅9
第四节影响别墅品质的因素9
一、技术9
二、室内空间9
三、半室外空间9
四、纯室外空间10
第二章中国别墅市场发展的经济及行业环
境分析11
第一节中国宏观经济环境分析11
一、XX年中国主要经济指标统计11
二、XX年中国经济发展预测21
第二节中国房地产行业的整体概况26
一、XX年中国房地产市场分析26
二、XX年房地产景气指数分析28
三、XX年房地产开发投资情况29
四、XX年房地产开发企业资金来源情况33
五、XX年商品房建筑与销售情况34
六、XX年全国房地产市场价格变动情况38
七、XX年房地产市场发展趋势预测41
第三节中国住宅市场的发展现状45
一、中国住宅市场发展现状总体概述45
二、XX年中国住宅市场发展分析48
三、XX年中国住宅市场发展分析及预测57
四、中国城市住宅郊区化的问题及对策分析59
第三章中国别墅市场的发展62
第一节中国别墅市场的发展综述62
一、中国别墅市场的发展历程62
二、中国别墅市场格局更趋细分66
三、中国别墅市场逐渐走向成熟与理性68
四、国内别墅产品与风格的分化69
五、中国别墅市场日益凸现中国元素73
第二节XX年中国别墅市场的发展74
一、XX年中国别墅市场形势分析75
二、XX年房产税或推别墅市场重新洗牌81
第三节中国别墅市场存在的问题及对策83
一、中国别墅市场存在的主要问题83
二、全球化中鱼龙混杂的中国别墅市场85
三、设计无确定，中国别墅在迎合市场88
四、中国别墅市场充斥大量“伪别墅”88
五、文化致胜是中国别墅的发展方向89
第二部分别墅主要城市分析
第四章北京别墅市场91
第一节北京别墅市场的发展综述91
一、北京别墅市场迎来千万级别墅时代91
二、北京别墅市场发展呈现新特点91
三、京城别墅市场劲吹“中国风”中式生活悄然复兴93
四、投资人看好回报率北京别墅市场进入投资时代94
五、中轴别墅区领跑北京别墅市场发展95
六、别墅市场首现连锁开发模式97
第二节XX年北京别墅市场的发展98
一、XX年北京别墅市场供应情况分析98
二、XX年北京别墅市场成交情况分析100
三、XX年北京别墅销售排行榜103
四、结论105
第三节XX年北京别墅市场的发展106
一、XX年北京别墅市场走势106
二、XX年北京别墅市场走势预测106
第五章上海别墅市场110
第一节上海别墅市场的发展综述110
一、上海别墅市场发展历史110
二、上海浦东别墅领跑别墅市场发展113
三、上海别墅市场呈现两极分化现象113
第二节XX年上海别墅市场的发展114
一、XX年上海别墅市场需求分析114
二、XX年上海别墅市场供应分析115
三、XX年上海别墅市场需求主流分析116
四、XX年上海别墅市场三破纪录117
第三节XX年上海别墅市场的发展119
第四节上海别墅市场区域发展概况122
一、闵行123
二、松江124
三、青浦124
四、浦东125
五、南汇125
六、城市中心区126
第五节上海别墅市场未来趋势分析126
一、XX年上海别墅市场走势预测126
二、独立别墅凸现投资价值126
三、“小独栋”仍将持续走俏127
四、联体别墅将会较快发展127
第六章广州别墅市场129
第一节广州别墅市场的发展综述129
一、别墅是广州的城市名片129
二、广州别墅的供需特点分析130
三、广州别墅具有产品及价格竞争优势131
四、广州别墅市场与上海比较分析133
第二节XX-XX年广州别墅市场的发展135一、XX年广州别墅市场分析135
二、XX年广州别墅市场分析136
第三节广州别墅市场消费需求特点调查研究140
一、实用小户型别墅具有较强市场吸引力140
二、花都番禺两区别墅较受消费者追捧141
三、专业知名物业管理公司更受业主青睐142
四、广州别墅市场价格仍有上升空间143
第四节广州别墅市场发展的问题144
一、广州别墅市场发展的瓶颈144
二、广州别墅开发存在的误区146
三、广州别墅市场日渐平民消费148
四、广州别墅缺乏文化内涵与品位149
第七章深圳别墅市场151
第一节深圳别墅市场的发展综述151
一、深圳别墅市场的发展历程151
二、深圳别墅市场区域发展分析152
三、深圳别墅市场产品发展分析155
四、深圳别墅市场客户分析158
五、深圳别墅的建筑风格分析158
第二节XX年深圳别墅市场的发展160
一、别墅市场供应锐减供应分布集中龙岗宝安160
二、受政策的严重冲击市场需求亦遭抑制161
三、尽管受调控政策影响但价格波动大高水平161
第三节深圳联排别墅（Townhouse）的发展分析161
一、联排别墅（Townhouse）概述161
二、什么是“TOWNHOUSE”162
三、深圳TOWNHOUSE典型个案163
四、深圳联排别墅前景分析164
第四节深圳别墅市场的未来趋势分析165
一、深圳别墅市场的发展趋势165
二、未来深圳别墅发展的主要区域166
三、低密度综合型经济别墅将是未来主流167
第八章天津别墅市场168
第一节天津别墅市场发展综述168
一、天津别墅市场的发展沿革168
二、天津别墅市场的区域化发展169
三、天津别墅产品重视向国际化方向靠拢170
四、天津别墅市场的价位概况171
五、天津别墅发展正迎接市场的全面成熟171
第二节XX年天津别墅市场的发展172
一、市场供应量仍很充足172
二、高端别墅闪亮登场173
三、叠拼别墅市场广阔173
第三节天津别墅市场未来发展前景展望174
一、花园洋房方兴未艾174
二、天津别墅市场定位还能更细分175
三、别墅市场更具升值潜力和发展空间176
第九章重庆别墅市场177
第一节重庆别墅市场的发展综述177
一、重庆别墅市场发展沿革177
二、重庆别墅市场的发展特点分析178
三、重庆别墅市场早熟仍有有进化空间179四、XX年重庆高端住宅成交下降情况180
第二节重庆别墅市场供需分析181
一、重庆别墅市场现有供应181
二、重庆别墅市场潜在供应183
三、影响别墅供应因素的分析184
四、重庆别墅市场需求概况185
第三节重庆别墅市场竞争分析186
一、供应量186
二、可替代产品增多187
三、市场需求量相对有限187
四、区域竞争分析188
第四节重庆别墅市场的发展前景分析188
一、重庆别墅的总体发展方向188
二、重庆别墅的区位发展方向188
三、重庆别墅的产品发展方向189
四、重庆高端别墅市场潜力无限189
第十章长沙别墅市场191
第一节长沙别墅市场的发展综述191
升级会员 