上海别墅报告(上)Word文档格式.doc

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最多的一个月，上市新盘达12个。

区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。

很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。

当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。

以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。

上海房地产市场2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。

而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？

从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；

但从短期来看，目前上海市住宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右，按中房指数办公室去年底的调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供应量还有一定差距。

所以，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求。

上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。

据调查，今年上半年即将开盘的别墅项目就不下30个。

短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度，必然会造成一部分没有特色、推广无力度的别墅将会成为开发商“弃之有味、食之无肉”的鸡肋。

[五]、购买因素

在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素依次是房型（占11%）、物业管理（占10.50%）、价格（占10.40%）、周边环境和文化氛围（占10.40%）、交通（占10.20%）、绿化率和中心景观（占9.80%）、升值空莘和投资价值（占8.20%）。

其次，看房价与收入之比，这里说的收入是指中、低收入者的户均年收入，而房价则是指一般中低档商品房。

这一指标是国际上通行的用于徇房价水平是否合理的重要标志，也是徇我国房地产业是否偏离主要消费群体的重要标志。

按照国际标准房价与收入之比应为6：

1，两年前上海是8：

1，现在估计为10：

1。

这就是说，房价与收入之比本来就呈不全理的态势，而现在这个态势不但没有改善，且有扩大趋势。

这说明，近两年来上海居民收入有了一定提高，但提高的幅度远低于房价上扬的幅度。

二、上海别墅市场的发展历程

别墅作为住宅产品的终极形态，,代表了生活的最高境界.，体现了成功|富有的象征,，倡导着一种独院住宅、立体生活”和“贴近自然、回归自然”的时尚生活方式。

当今意义上的别墅，已经从传统意义上的独幢带有花园或院落的房屋概念演绎为可能由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的“低层、低密度、低容积率”的高级住宅区，在建筑设计、社区规划、景观布置、建筑装潢及设施、功能配套等方面，新的设计理念和新科技成果层出不穷，越来越多的别墅已经不是作为一样“产品”而是作为一样“作品”呈现在世人面前，令人砰然心动。

跨入新世纪，上海的人均国民收入GDP水平已突破4500美元，达到中等发达国家水平。

随着上海人对居住环境的强烈追求，别墅产品的市场亲和力、新鲜感正在不断增强。

提高生活品质，提高家居质量，成为人们不约而同追求的目标。

城市白领阶层、中产阶层的形成，更使居住理念发生了深刻的变化，别墅已经从“有钱又有闲”一族的消费领域逐步扩展到更为广泛的社会消费领域，体验“5+2”的生活方式，工作在市中心，生活在郊区的commuter代表着追求时尚、舒适的生活理念，别墅正成为当今楼市关注的热点之一。

[一]、发展历程

九十年代初期，大批的外销花园别墅形成上海别墅市场的第一次浪潮，紧接着在随后的几年中跌入了谷底，并一蹶不振。

从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着“金融风暴”所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。

由于经济的发展，带动了居民收入的提高，发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者。

近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。

特别是1999年-2000年，排屋、联体别墅等“经济型”别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天的到来。

我们可以从以下的图中可以看出，近四年来上海别墅市场的发展情况。

从上图，我们可以看出，截止2001年底，上海别墅类物业销售面积已经占全部住宅开发面积近1/3。

另外，从2001年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，去年1-9月容积率为1.32，第三季度为1.16，而去年同期分别为1.87和1.83。

这也反映出今年投放市场的别墅仍将一个较大的上升趋势，可以说今年是上海名副其实的“别墅年”。

上海别墅热究其原因是：

Ø

强大的需求带动了别墅投资热

近年来，随着市区概念的扩延，市政道路的立体化，以及家用轿车的普及使得市中心与郊区的距离不再遥远。

住在郊区或体味5+2的居住新理念，郊区联体别墅与市中心一套中高档公寓价格相差无几，为别墅市场畅销提供了可能。

据有关调查表明，未来两年内，有35．8％的上海人具有购房意向，其中更有高达70．3％的人将购买商品房。

而在这群有购买意向的人群中，家庭年收入达到并超过8万元的又占了51%左右。

按照上海1.7千万人口，每个家庭3-4口人计算，则有54万-71万个年收入在8万元以上家庭在未来两年内有购商品房的意愿。

按照国际上房价与收入在6：

1的标准，这部分家庭就拥有购买总价在50万/套左右的别墅能力。

虽然以上只是一个简单的估算，但反映了对上海别墅蕴涵着巨大的购买力，加上上海作为国际大都市地位的确定倍受关注，外地的投资者纷纷涌入，温州、台湾购房团在楼市掀起的波澜，预示着今后的潜力无限。

除此之外，中国加入WTO，使上海越来越成为海外人士心目中筑巢安家的理想之地，而别墅则是符合他们原有居住习惯的。

所有这些对上海别墅强劲需求进一步增加了投资者的信心，从而带动了别墅的开发热。

品优，价宜，升值拉动了消费热

别墅市场经过几年的发展演变，目前许多开发商在开发别墅时当作品来做。

无论在设计上，建筑结构、用料上都非常讲究，充分体现“以人为本”的理念；

在物业管理上，致力于为住户提供一流的服务，使别墅都拥有了较高的品质。

在保证品质的前提下，上海的别墅更以其合适的价位，吸引了购房者。

联体别墅单价多在3000-4000元，面积200平方米左右，总价60-80万，相当市中心一套中高档公寓。

而独立式别墅单价多在5000元以上，面积300平方米左右，总价150万元以上，低于境外同档次物业5倍以上。

因此，联体别墅既适合有一定经济基础的人士，也非常适合第二次购房的消费者。

而独立式别墅则是外籍人士、港澳台同胞以及国内大款的目标对象。

近三年来，上海别墅物业的平均价格涨幅惊人。

据搜房对上海别墅市场的跟踪调查分析显示：

从1998年起，上海别墅物业的价格平均以每年近12%的涨幅攀升，远高于全市住宅平均价格的涨幅。

一些别墅市场上的佼佼项目少有30%以上的涨幅，高则近50%的涨幅，个别楼盘价格甚至几乎翻番。

面对如此良好的投资回报，更是受到投资性购房群体的青睐。

[ 

二]、上海别墅市场产品的分类及其特性分析

别墅产品的分类

“独院住宅、立体生活”是指城市人拥有一个属于自己的有天、有地、有花园的立体居住空间的生活，上海人对空间的追求，从“扩大居住面积，讲究生活质量”到“优化居住环境，提高生活质量”，发展到如今的“回归自然，提高生活品位”走过了三个不同的阶段，每一个阶段都代表着不同时期人们的居住理念。

别墅最大的优势在于具有宽敞、舒适的空间，目前市场上的别墅住宅可谓是千姿百态、形形色色。

别墅产品的分类方法很多，是否善于掌握别墅产品的科学分类的方法，对于经营者在楼市竞争中发现机遇、赢得优势、分析比较、定位决策等至关重要。

然而，别墅产品的细分并没有一陈不变的方法，这里将根据目前上海别墅产品的相关同质性进行分类如下：

按单套总建面积分类

按产品档次分类

按建筑形态分类

●150~180m2

●181~250m2

●251~300m2

●300m2以上

●顶级豪宅型别墅

●高档型别墅

●中档型别墅

●经济型别墅

●独立别墅

●联体别墅

●老式花园洋房

●叠加式别墅

别墅的分类

按区域分布分类

按建筑风格分类

按使用功能分类

●长宁虹桥地区

●沪青平公路沿线

●闵行板块区域

●松江地区

●市中心地区

●浦东板块区域

●其他区域

●中国园林

●欧洲古典

●欧洲现代

●北美风格

●其它

●休闲度假型别墅

●生活居家型别墅

●投资保值型别墅

1）按建筑形态分类及其特性

别墅分类

形态细分

特性

市场定位

面积控制

独立别墅

四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积大；

独门独户，独享前庭后院。

顶级豪宅型

高档型

250m2以上

联体别墅

双联体

三面采光，占地面积比独立别墅小。

中、高档型

180~250m2

三联体

有的两面采光，占地面积更小。

中档型

150~200m2

四联体

六联体

两面采光，占地面积小，侧重以居家式的功能住宅。

经济型

150~180m2

老式花园洋房

一般建造于上个世纪初，除了拥有不可比拟的地段优势外，纯正的欧式风格，居住环境也有别与一般别墅。

200m2以上

叠加别墅

介于别墅与多层住宅之间，兼顾了别墅的低密度、大间距、多绿化和舒适感，又有多层的低价优势。

2）按产品档次分类及其特性

顶级豪宅型别墅

众所周知，全世界的顶级住宅，要么建在山上、海滨，要么建在高尔夫球场边。

上海目前别墅市场中的顶级豪宅当数高尔夫别墅和庄园类别墅了。

顶级豪宅型别墅市场的发展离不开中国的改革开放，离不开上海经济的发展，随着大量外资的引入，跨国公司以及世界100强企业的进入中国市场特别是上海市场，高品位社交需求也越来越大，追求高尚生活氛围及品位社交环境成为了一批高级管理人士的渴望，因此，在某种意义上讲，传统的外销别墅已不能充分体现自身的价值，适应生活社交的要求，于是在1997年出现了上海的第一个高尔夫别墅—汤臣高尔夫别墅，之后相继出现了太阳岛高尔夫、天马花苑及虹桥高尔夫罗丹花园等高尔夫别墅。

今年以来，更是出现了以西郊庄园和上海紫园为代表的庄园类别墅，丰富了上海顶级别墅的产品结构。

高尔夫别墅最大的特点是别墅建在高尔夫球场里面，球场本身是球道，球道与建筑的界面是庭园，因此庭园是球道的延伸，将球场的景观借到别墅区，形成Finger-style的风格，即别墅与球场没有很明显的界限，成为一种相互交错的形式。

庄园类别墅的最大特点是单幢别墅的占地面积特别大，别墅或依山傍水借助自然的山水景观，或通过造就大手笔的人工景观，形成一种类似城堡和庄园的生活环境氛围，与高尔夫别墅相比，庄园类别墅的情趣不同，更多的是体现了一种贵族的生活气息。

目前，上海的顶级豪宅型别墅市场可谓春风得意，最高房价记录不断被刷新。

去年，上海紫园的其中一幢别墅更是以1.5亿的天价成交，刷新了别墅的成交记录，顶级豪宅型别墅的热销成了上海别墅市场的一道亮丽的风景线。

高档型别墅

高档别墅完美地体现了人们对居住的审美情趣，且具有良好的保值、增值性。

高档别墅一般处于优越的地理位置，享有优美的自然景观，有的还具备无法复制的人文景观优势。

此类物业中外销别墅占了大半，目前主要集中分布在长宁区虹桥路沿线、市中心徐汇区华山路、建国路一带以及浦东新区陆家嘴。

这些别墅平均售价一般在USD1500～2000元/平方米，平均租金在USD0.4～0.8元/平方米/天。

随着中国经济的持续走强，有越来越多的境外人士与来沪的外国专家、经理人员购买或租赁这类物业，国内也有相当一批成功人士，特别是民营企业、私企老板、股市炒手、网络新锐等购买此类物业，用于投资、居住、租赁、休闲、度假等。

随着WTO的加入，高档别墅市场正在不断升温中。

中档型别墅

中档型别墅通常远离城市中心，与城市快速交通干道相关，比较注重高环境质量，但价格适中，这类别墅一般都拥有200至300平方米以上花园，能提供较大的环境空间给客户，小区私密性较强且住宅功能多样，这类别墅价格大都集中在80～180万元/套之间，从这两年的价格走向来看，此类别墅的价格始终保持着增长势头，市场消费人群的增长带来源源不断的市场需求，而物业品质的提高以及日趋完备的社区规划和配套均使此类别墅的价值处于不断的提升之中。

经济型别墅

经济型别墅是介于中、高档别墅和公寓之间的联体类型的住宅，多为排屋或里弄建筑，该物业基本上都建在市郊区域，土地成本相对市区要低的多，而且目前“经济型别墅”的占地规模一般都在10万平方米以上，其规模化产出以及市郊的低土地成本，使得其进入市场的价格较低，自然是适应的消费层面也就更广。

因而此类物业就更注重交通、配套、生活机能的完善化，强调形成适宜居住的高尚生活区域。

此类物业虽然没有中、高档别墅那样奢华，那样更加舒适的空间和环境，但在住宅功能上是相差无几，其单套面积则往往控制在150~180平方米之间，由此也就控制了总价不大（40~80万元/套之间）。

“用买城内公寓的钱买一幢郊外别墅”是经济型别墅的消费特征。

这种类型的别墅一经推出，就显示了其强大的市场生命力。

从闵行地区经济型别墅中有代表性的四个楼盘“君临天下花园”、“水仙苑”、“樱园”、“圣淘沙花园”以及浦东新区的康桥半岛销售来看，基本上在80％以上，甚至一度达到了100％的销售率，表明该类物业市场需求量大，有发展潜力。

3）按单套总建面积分类及其特性

别墅物业按面积划分

毋庸质疑，别墅物业由于每幢物业单体面积大必然导致总价偏高。

面积在300平方米以上的别墅，其总价当然不低，而单价似乎比较模糊，此类物业作为别墅的附加值作用往往显得非常重要，该面积的别墅多见于顶级豪宅别墅以及高档型别墅的产品中；

面积在150~180平方米和面积在181～250平方米的别墅，其客层对应的购房动机，应该是生活居家类为主，此类面积的别墅以经济型别墅和中档别墅为主；

相对而言，面积在251～300平方米的别墅，就整个市场来看，这部分产品最丰富多变，对应的购买者购房动机较多，或自住、或租赁、或投资，而此种面积的别墅多以中、高档型的别墅为主。

个体的差异性、购买者经济状况的悬殊、文化背景、观念意识的不同，将决定别墅的多种多样，个体的各具特色，决定了别墅的类别和个性。

4）按使用功能分类及其特性

休闲度假型别墅

休闲度假型别墅一般总是依山傍水，此类物业除了匹配大面积的私家花园外，景色宜人的周边自然环境令人心醉。

多视角的景观层次宛如生活在公园、优美的自然风光也极大提升、烘托别墅的品质和身价。

如佘山脚下的天马花苑等为代表的此类别墅物业多集粹了外来高尚社区的规划和精致房型，而高档会所的设置也增添了物业新的附加值，令物业身价非凡。

生活居家型别墅

此类物业大凡集中于城郊结合部，低廉的地价使发展商开始在小区规模性方面做足文章，通过低容积率、高绿化率的别墅形态透显其价格等综合性能比的实惠。

宽敞的生活空间、一应俱全的生活配套、清新秀美的小区景致均是普通住宅无法比拟的，而其总价控制于40至80万元，立体交通的改善使信奉“反璞归真、回归自然”的居住时尚的购房族乐于承受。

投资保值型别墅

别墅住宅作为一种特殊的住宅产品，其拥有的土地面积是普通住宅无法相比的。

规模化开发加之完善的周边配套使土地价值具有极大升值潜力。

此外，大凡营建此类高标准住宅生活社区的企业以品牌企业居多，发展商雄厚的实力和良好的信誉也具有“投资性”，这也为更多的追求生活品质而二次购房提供绝佳良机。

目前上海别墅相对港台别墅仍然具有价格优势，加上近年来港台房地产市场低迷，使得很多投资客受上海综合实力的吸引把上海别墅作为投资对象。

从目前市场的投资行为来看，主要有自用兼投资（准投资）型、短期增值型和长期出租型三种投资方式。

5）按建筑风格分类及其特性

别墅在建筑造型上风格迥异，有充满地中海沿岸风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；

有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角形屋檐、米字格墙面，别具一格；

有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；

有古典与现代完美融合的欧式城堡；

也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；

还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭院式建筑等等。

综合目前上海别墅市场的产品，其建筑风格大致可以分为如下几类：

建筑艺术风格越具独异性，其审美价值愈发恒久。

然而值得一提的是，不同的别墅风格与其建筑空间总是统一的。

6）按区域分布分类及其特性

进入2002年，上海的别墅市场进入了一个新的发展期，购房者对别墅的关注日益提高，尤其是豪华别墅。

随着上海对外开放力度的进一步加大，上海作为中国的金融中心，众多的外籍人士和国内成功人士中的富有阶层将进一步带动上海别墅市场的需求。

据不完全统计，截止到2002年12月，上海的别墅项目共有125个，主要分布在上海市的郊区和近郊区，别墅的类型从价格几十万的排屋到几千万的独立式豪华别墅，林林总总，琳琅满目，通过对上海别墅市场系统全面的调查，划分为以下几大板块：

●三一八国道沿线

板块1：

318国道沿线、淀山湖周边别墅板块

318国道（又名沪青平高速公路）是从上海市区通往西部郊区的国家级交通干道。

市区一端连接延安西路高架，从东向西贯穿青浦县，沿途经过徐泾镇、赵巷镇、环城镇、青浦镇、朱家角镇和金泽镇，最后进入江苏省。

该板块是上海市别墅开发比较早的区域，别墅分布基本成哑铃状，即集中分布于318国道上海境内的两端，东段因直接连接延安西路高架，占尽交通便捷的优势。

著名的豪都国际花园、海天花园和久事西郊花园就位于该板块。

西端因经过淀山湖风景区，拥有自然风景条件的优越。

威尼斯花园和国际华城以其优美自然的风光成为市区选择休闲度假的良好去处。

别墅的价格分布基本上呈现东段高于西段的态势。

均价为4500元/平方米，单套总价基本在100～200万元之间，西郊华城单套500万元和豪都国际花园单套22万元的总价，都属于该板块价格的特征。

今年2月份刚刚亮相的西郊庄园豪华别墅以1000～3000万的天价创出上海别墅市场的峰值。

板块2：

松江地区别墅板块

松江地区的别墅板块主要由以下两个区域构成：

松江九亭沪松公路沿线别墅板块

沪松公路是主要连接上海市区和松江区的交通干道，市区端连接漕宝路，沿途经过九亭镇、泗泾镇、洞泾镇、茸北镇到达松江镇（区政府所在地）。

该区域的别墅主要以排屋、里弄式建筑为特征的经济型别墅为主。

“新上海弄里人家”、“悦景园”为此类物业的代表。

该板块别墅均价为3700元左右，单套总价以100～200万元左右的为主。

近期由于上海市外环线交通条件的完善，该板块别墅的价格有上升的趋势，由上海锦江（集团）公司、中国国际信托和台湾经纬集团联合开发的天马花苑，占尽佘山国家旅游度假区的天然地利优势，把生态、环境、景观的优势充分的结合起来，创造出2300美元/平方米的高价。

近期开盘的上海紫园更是以其中一幢1.5亿元的成交天价创出上海别墅的价格新高。

由进军上海的外地开发商代表之一三盛房地产开发公司在开发了舟山东港颐景园、杭州颐景园之后，在九亭又开发了“三盛颐景园”，该楼盘借鉴中国传统苏州园林的手法，创造出“园林深处有人家”的深远意境，其中的独立式别墅卖到了5000元以上的价格。

对人文内涵的塑造，提升了该板块的市场价格。

松江新桥地区别墅板块

新桥镇是松江区与九亭镇平分秋色的另一别墅聚集区。

新桥地区和九亭镇不同之处在于该地区靠近沪杭高速公路，与闵行区、莘庄相隔咫尺，因此也被称为“新闵地区”。

该地区拥有快速交通干道的优势，可以利用沪杭高速公路和轨道交通，便于和市区的联系。

该区域别墅价格的升高比较快，五年以前开发的别墅，以每套50～60万的价格而销售一空。

而近两年开发的桃花源田庄和同润别庄则卖到了8000～10000元的单价。

众多别墅开发的集中，对提高别墅的品质和内涵起到了极大的推动作用。

由上海莘海房地产有限公司开发的桃花源田庄提出“绿景、水景、街景、园景”的四大造园主题，使近300幢独立式别墅得到独特的环境享受。

以“大型流水人文景观别墅区”而著称的同润别庄，在继同润家园之后将再次创新。

由于该区域总体管理水平还不够完善，市政的配套设施有待进一步提高。

目前该区域别墅均价为3900元/平方米。

单幢别墅总价基本在200万元左右。

板块3：

闵行地区别墅板块

闵行区是继318国道东段别墅开发之后迅速兴起的别墅板块。

以其快速便捷的轨道交通和作为上海卫星城区之一的优势吸引了众多的别墅需求者。

“十五”期间，闵行区政府提出“让闵行的天更蓝、水更清、居更佳”的规划目标，该区已先行建成国家环境保护模范城区、国家园林