海山金谷写字楼租赁政策.docx
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海山金谷写字楼租赁政策
海山金谷写字楼租赁政策
一、武汉写字楼租售案例参考
◎汉口写字楼：
建设大道沿线的写字楼多为200平米起租，部分为半层起租，少数优质地段的高档写字楼为整层甚至多层起租。
例如：
雷王金融中心。
而新推出的写字楼也多为半层起售。
汉阳写字楼：
100平米起租写字楼，档次较低。
入市的写字楼是零散销售。
项目
位置
现状
每层面积
层数
外立面材质
停车位
电梯数量
中央
空调
租金
物业管理费
民生银行大厦
建设大道与新华路交汇处
租赁
2000平米左右
68层
玻璃幕墙
128个
——
无
60-80元/月
22元/月
瑞通广场
建设大道金融中心区
租满
1163平米
28层
双层峰巢吕板与中空玻璃
170个
15台
三菱电梯
有
68元/月
14元/月
建银大厦
建设大道709号
租满
1500左右平米
50层
高档石材+绿色玻璃
地下100余个
17部
有
65元/月
20元/月
雷王金融中心
建设大道鄂城敦
租满
每层约480平米
20层
石材
——
——
有
48元/月
18元/月
新世界国贸
建设大道568号
租满
2,300-2,537m2
57层
深蓝
全玻璃幕墙
——
16台电梯
有
68元/月
23元/月
平安大厦
中山大道818号
租赁
59层
高档石材+绿色玻璃
360个
17部美国奥迪斯电梯
有
30元/平米
14元/平米
世贸大厦
江汉解放大道686号
租售
约1500平米
61层
大型铝板、玻璃帷幕墙、花岗岩和铝合金
100余个
13部
有
40元左右/平米
元/平米
汉口银行大厦
建设大道和香港路交汇处
租满
-
有
武商大厦
建设大道
租满
有
65元/月
元/月
◎武昌写字楼：
100—200平米起租的写字楼都有，但即将推出的大量写字楼为零散销售，意味着未来2年内武昌将有大体量散租的写字楼入市。
鉴于写字楼地缘性客户的倾向，重点选取武昌（中南-中北）片区的写字楼租赁案例作为参考。
写字楼
名称
标准层面积（平方米）
租金
（元/平米）
租赁模式
起租年限
押金方式
物管费
（元/平/月）
入驻企业
新时代
商务中心
1800
低层45元/平，高层为50元/平米，
8层以下最多分为14户出租，19—37层最多8户出租
2年起租。
20天免租装修期。
押三付三，
季付。
18（含中央空调）
38～45楼为中建三局办公区，9～18楼为中煤武汉设计院办公区。
中建三局、中国平安保险、中煤集团、安利日化、武汉纽宾凯国际酒店有限公司等
中南商业大厦
1000
46
最多分为25户自由组合。
简装，
2年起
押一付一、季付或月付
（含中央空调）
9~51层为写字楼，上海德力西集团有限公司湖北办事处、中铁信息工程有限公司办事处、湖北广播电视台都市男女栏目组，OBO武汉培训中心
国际金融大厦
武昌区中南路特一号
60（含物管费）
每层最多分为8户出租，一般为4户
武汉金汇源典当有限公司、美国怀德证券中国培训机构、中际会计事务所
中建广场
2000
55
写字楼为廊形结构，可组合。
每层最多分为12户
物业可代租，业主也可自行出租
都市传媒武汉办事处、湖北伟业会计事务所、武汉星宇文化有限公司
华银大厦
1500
45
每层最多为8户
季付，最短租期1-2年
押一付三，
部分楼层为华夏银行办公，武汉华龙生物制药有限公司、金模石实业、湖北海华企业会计事务所
楚天都市花园
1000
30
B座每层为最多为4户，多为2或1户。
大多数为整层租赁
最短租期为一年，
押二，季付或半年付
武汉雪正投资有限公司、湖北楚天视讯网络有限公司、深圳市房物业管理有限公司、湖北广电投资有限公司
金穗大厦
800
30
每层最多分为4户。
业主自行出租，年限自定
A座农行使用，B座已租满，湖北省总会计事务所、中兴华恒工程造价咨询公司、泰诚电气公司、证券时报湖北记者站、湖北省质量协会
东沙大厦
1000
40—50
每层一般为3-4户，最多为4户。
业主自行出租，年限自定
3
已租满，湖北昆仑集团、南益置业有限公司、华联电力工程有限公司、湖北鑫和矿业投资公司、湖北中基建设有限公司等等。
平安国际大厦
1260
70元起租
整层租赁，半层暂不考虑
未定
6
限定金融类和大型企业总部
小结：
武昌写字楼现状：
通过对比汉口和武昌写字楼的硬软件配置，分析可知目前武昌稀缺已交房使用的高档次写字楼。
武昌已使用的写字楼基于入驻企业的档次和行业性质多为创意性服务企业/IT/媒体企业，因此每层划分较多档，出租的灵活性也强于汉口。
而且，武昌写字楼多为业主自行出租，产权面积较为分散，影响进驻大企业的实际使用，也增加了沟通成本。
武昌写字楼发展趋势：
租金和销售价格远远高于现有其它写字楼水平，分割方式也是以整层和半层租赁和销售。
如保利文化广场和平安国际大厦等即将推出的高档写字楼都是这样的模式。
因此为吸引金融、证券、上市企业总部入驻海山金谷，建议：
1）为保持海山金谷写字楼的高端形象，建议海山金谷写字楼中高区（9-21F）整层和半层租赁。
低区（7-8F）做出售，暂不做划分。
2）为提高入驻档次，建议入驻年限3年起，押三付三，季付。
二、写字楼租赁面积划分
1.海山金谷写字楼访客意向面积区间分析（针对自用客户）
鉴于面积区间划分的客观性，现针对海山金谷2010年3月至12月52组自用客户的意向面积区间，进行统计分析：
表一：
海山金谷写字楼自用客户面积需求表
表二：
海山金谷写字楼访客办公用途分析
海山金谷写字楼办公用途分析
面积区间
意向入驻行业
150平米以下
soho办公一族
150-200平米
律师事务所、建材、贸易、工程报价、广告公司、报社、IT、研究
201-300平米
装修、拍卖、电力工程
301-400平米
工程、设计公司、家居、石油、装饰、建筑
401-500平米
装饰、建筑
501-700平米
艺术培训、期货、建筑
700平米以上
银行、证券等
通过以上分析，可知：
1）400平米以上需求客户的来访量为22%,多为银行、证券和建筑类的企业。
2）有少量客户需求较大面积，希望办公环境较好，且明确表示不想和小公司同用一层；
3）有部分客户是在龙源国际或平安置业等附近办公，考察海山金谷意在换取良好的办公身份和体面感。
2.海山金谷写字楼租赁面积区间划分
通过以上分析，结合海山金谷写字楼自身的高端定位，建议在维持项目高档形象，强力吸引金融、建筑等大型企业入驻的同时，考虑武昌片区中北路—中南路沿线未来写字楼供应模式，建议本写字楼采用整层或半层起租的租赁方式。
中高区楼层租赁面积划分如下:
9—21层：
半层或整层租赁，即530平米起租
9楼
划分为2档：
1-2-3-4-5组合为一档；7-8-9-10组合为一档。
6可以和任一组合。
1-2-3-4-5组合面积为：
㎡；7-8-9-10组合面积为㎡；6面积为㎡
即：
6+（1-2-3-4-5）组合租赁面积为㎡；6+（7-8-9-10）组合租赁面积为㎡
10-21楼
即划分成最多2档组合租赁（3自由选择和1-2或5-4捆绑租赁）
1-2捆绑租赁面积466平米、4-5捆绑租赁面积537平米、3租赁面积266平米
即：
3+（1-2）租赁面积732㎡；3+（4-5）租赁面积803㎡
三、各档写字楼租金评分因素
评分因素分为垂直层差和平行单位差。
具体如下：
1.垂直层差制定
楼层
面积
平均租金（元/㎡）
垂直差
租金收入（元/层）
备注
9
51
-
58610
-
10
53
2
65800
每层层差2元
11
55
2
68282
每层层差2元
12
57
2
70765
每层层差2元
13
60
3
74490
每层层差3元
14
63
3
每层层差3元
15
66
3
81939
每层层差3元
16
69
3
每层层差3元
17
72
3
89388
每层层差3元
18
75
3
每层层差3元
19
78
3
每层层差3元
20
81
3
每层层差3元
21
84
3
104286
每层层差3元
合计
-
1075322
-
2.平行单位差
根据以下因素对平行单位打分评定，得出加权分数，以此确定各平行单位的差距。
评分因素
说明
所占比例
景观
/
60%
间隔
间隔及柱位对适用性影响
10%
面积
/
20%
位置影响因素
离电梯位置
10%
通过以上各档写字楼单位的适当自由组合，再按照各档写字楼的租金价格，来计算组合后的租金。
具体各档写字楼的租金价格请参考附件一《写字楼平层租金价格表》
四、租赁期限及租金递增
1.租赁期限：
3年起租
2.免租装修期：
500㎡以下30天,500㎡以上45天
3.押金支付：
押三付三，季付
4.租金递增：
前三年租金不递增，从第三年起，每二年递增5%。
5.优惠政策：
◎针对入驻三年以上（含三年）的半层或整层写字楼企业用户，给予一定的租金返税优惠。
（因武昌区人民政府曾出台武汉“公司总部区”写字楼优惠政策，并承诺给予以下优惠政策：
涉及区人民政府权限内的收费，原则上予以免收。
对于符合以上前置条件的开发建设项目所形成税收的区级所得部分，在两年内按30%给予奖励。
）
◎如入驻企业品牌卓越，租赁面积大，可适当针对以上条件进行协商。
同时可送写字楼前广场企业标识立柱，广告位尺寸参考如下：
◎装修时间：
针对入驻三年以上（含三年）的整层写字楼企业用户，建议装修期延长至60天。
五、其他
1.各项费用及收取标准
⏹管理费：
16元/㎡,包括中央空调及公共水电分摊
⏹租赁押金：
三个月的租金
2.装修事宜：
提前进场装修需报开发商工程部特批，同时签订提前进场装修的免责条约。
装修时需装修方案报物业备案。
3.装修水电安排：
工程验收前由发展商工程部提供临时水电，费用自理。
4.交付时间：
2012年8月
5.停车位使用及其收费：
按物业公司相关文件执行
六、写字楼租赁价格
因写字楼每档租金价格已定，同时考虑自由组合的灵活性，根据现有组合方式和客户实际租赁情况计算写字楼实际租金。
写字楼每档租金收费见附件。
海山金谷写字楼租金表
二十一层
2101
2102
2103
2104
2105
分散租赁后的整层实收租金均价
整层租赁建议租金均价
建筑面积（㎡）
租金
85
86
84
85
83
86
84
二十层
2001
2002
2003
2004
2005
分散租赁后的整层实收租金均价
整层租赁建议租金均价
建筑面积（㎡）
租金
83
84
82
83
81
84
81
十九层
1901
1902
1903
1904
1905
分散租赁后的整层实收租金均价
整层租赁建议租金均价
建筑面积（㎡）
租金
81
82
80
81
79
82
78
十八层
1801
1802
1803
1804
1805
分散租赁后的整层实收租金均价
整层租赁建议租金均价
建筑面积（㎡）
租金
79
80
78
79
77
80
75
十七层
1701
1702
1703
1704
1705
分散租赁后的整层实收租金均价
整层租赁建议租金均价
建筑面积（㎡）
租金
78
79
77
78
76
78
72
十六层
1601
1602
1603
1604
1605
分散租赁后的整层实收租金均价
整层租赁建议租金均价
建筑面积（㎡）
租金
77
78
76
77
75
78
69
十五层
1501
1502
1503
1504
1505
分散租赁后的整层实收租金均价
整层租赁建议租金均价
建筑面积（㎡）
租金
76
77
75
76
74
76
66
十四层
1401
1402
1403
1404
1405
分散租赁后的整层实收租金均价
整层租赁建议租金均价
建筑面积（㎡）
租金
75
76
74
75
73
76
63
十三层
1301
1302
1303
1304
1305
分散租赁后的整层实收租金均价
整层租赁建议租金均价
建筑面积（㎡）
租金
73
74
72
73
71
74
60
十二层
1201
1202
1203
1204
1205
分散租赁后的整层实收租金均价
整层租赁建议租金均价
建筑面积（㎡）
租金
72
73
71
72
70
72
57
十一层
1101
1102
1103
1104
1105
分散租赁后的整层实收租金均价
整层租赁建议租金均价
建筑面积（㎡）
租金
71
72
70
71
69
72
55
十层
1001
1002
1003
1004
1005
分散租赁后的整层实收租金均价
整层租赁建议租金均价
建筑面积（㎡）
租金
70
71
69
70
68
70
53
九层
901
902
903
904
905
906
907
908
909
910
分散租赁后的整层实收租金均价
整层租赁建议租金均价
建筑面积（㎡）
租金
69
70
70
67
66
68
68
68
68
67
68
51
备注：
低楼层1号和10号写字楼观景（园林），7号和8号写字楼正对洗手间和设备用房较嘈杂，5号写字楼形状异形。
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