土木工程类土地估价理论与方法模拟试题与答案24.docx
《土木工程类土地估价理论与方法模拟试题与答案24.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土木工程类土地估价理论与方法模拟试题与答案24.docx（23页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
土木工程类土地估价理论与方法模拟试题与答案24
土地估价理论与方法模拟试题与答案24
一、判断题A对B错
1.区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素问的相互内在联系和空间分布规律的理论。
答案：
A
2.马克思指出“真正的地租是为了出售土地而支付的”。
答案：
B
3.区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
答案：
A
4.钢材是重要的建筑材料，在建筑中使用的钢材主要是各种型材、钢板、管材和用于钢筋混凝土中的各种钢筋、钢丝等。
答案：
A
5.土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。
答案：
A
6.土地估价基本步骤中，不包括受理估价委托及明确估价基本事项。
答案：
B
7.最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
答案：
A
8.剩余生产力原则是剩余法的一个基本原理，它直接带给我们一个基本的计算公式，那就是土地价值等于不动产价值减去建筑物价值。
答案：
A
9.建筑物主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。
答案：
A
10.依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：
对具有市场流动性的建筑物估价与对不具备市场流动性的建筑物估价。
答案：
A
二、单项选择题
（每题有A、B、C、D4个备选项，其中只有1个最符合题意）
1.土地价格高低取决于可以获取的土地收益（地租）高低。
A.实际
B.预期
C.转让
D.抵押
答案：
B
2.有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。
又知土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗土地的年纯收益为万元。
A.59.67
B.58.67
C.7.00
D.2.52
答案：
D
3.马克思把地租区分为。
A.差级地租和垄断地租
B.差级地租和绝对地租
C.矿山地租和绝对地租
D.垄断地租和矿山地租
答案：
B
4.地租是在农业（或其他产业）中创造的生产物被土地所有者占有的部分。
A.直接使用者
B.间接使用者
C.直接生产者
D.间接生产者
答案：
C
5.还可以利用相应的租赁实例测算土地租金的方法是。
A.市场比较法
B.剩余法
C.成本逼近法
D.收益还原法
答案：
A
6.原料指数是指需要运输的之比。
A.限地性原料的重量和遍布性原料的重量
B.遍布性原料的重量和制成品重量
C.制成品重量和限地性原料的重量
D.限地性原料的重量和制成品重量
答案：
D
7.预期收益原则可以在中得以应用。
A.收益还原法
B.剩余法
C.剩余法和收益还原法
D.收益还原法和市场比较法
答案：
C
8.1951—1972年，是我国地价体系初步形成的时期，其主要标志是原政务院于1951年颁布实施的《城市房地产税暂行条例》。
地产税按不同的标准地价，以年计征，税率为。
A.1.0%
B.2.0%
C.2.5%
D.1.5%
答案：
D
9.有一宗土地，每年可以产生的纯收益为1000元/m2，土地所有人对此宗地的纯收益只能以5%的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是元/m2
A.500
B.5000
C.10000
D.20000
答案：
D
10.资产阶级古典政治经济学的奠基人是。
A.威廉·配第
B.弗朗斯瓦·魁奈
C.亚当·斯密
D.大卫·李嘉图
答案：
A
11.某土地的年纯收益为5000元/m2，并且每年的还原率为10%，那么这块土地在使用3年后的地价约为（）元/m2
A.10000
B.12500
C.15000
D.17500
答案：
B
12.影响地价高低的重要因素为。
A.土地纯收益
B.土地还原率
C.房屋折旧费
D.建筑物折旧率
答案：
B
13.根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已发生交易的类似土地实例对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、个别因素等差别，修正得出待估土地的评估日地价的方法是。
A.收益还原法
B.成本逼近法
C.路线价法
D.市场比较法
答案：
D
14.市场比较法的估价步骤包括：
①调查与选择比较案例；②交易情况修正；③个别因素比较与修正；④其他相关修正；⑤估价期日修正；⑥确定价格可比基准；⑦区域因素比较与修正；⑧确定比准价格。
估价步骤顺序正确的是。
A.①⑥②⑤⑦③④⑧
B.①②⑥⑦⑤③④⑧
C.①⑥②⑦⑤④③⑧
D.①②⑥⑦⑤④③⑧
答案：
A
15.地租的占有是土地借以实现的经济形式。
A.使用权
B.所有权
C.租赁权
D.处置权
答案：
B
16.土地价格等于的价格。
A.建筑物本身
B.建筑物出售
C.土地减去建筑物本身
D.土地与建筑物出售价格减去建筑物本身
答案：
D
17.以价格余额来确定估价对象的土地价格的方法是。
A.收益还原法
B.剩余法
C.市场比较法
D.成本逼近法
答案：
B
18.下列选项中，的变化能促进土地利用方向的改变，从而影响各种土地经济供给的数量。
A.土地开发利用计划
B.自然供给
C.社会需求
D.产品价格
答案：
C
19.某开发商购得一宗土地，价格为100万元，并在该土地上建造一栋大楼，建筑费为50万元，专业费为10万元，利息为20万元，税收为10万元，可获得利润为30万元，则该栋楼的楼价为万元。
A.220
B.160
C.190
D.250
答案：
A
20.下列选项中，一般可以在股票收益率和国库券收益率之间进行比较确定。
A.投资风险
B.通货膨胀
C.风险收益
D.投资成本
答案：
A
21.下列对成本逼近法描述正确的是。
A.以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据来推算土地价格
B.以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息来推算土地价格
C.以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金来推算土地价格
D.以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格
答案：
D
22.成本逼近法的基本计算公式与在形成上是相似的。
A.剩余法
B.市场比较法
C.路线价法
D.收益还原法
答案：
A
23.一般来说，影响因子条件指数需要定量确定，各影响因子条件指数定量的方法不包括。
A.利用面积规模建立比较尺度
B.利用影响分值为比较尺度
C.利用距离建立比较尺度
D.建立标准化的一般差别指数作为比较尺度
答案：
A
24.据统计分析，某城市住宅用地容积率与地价的关系是：
以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。
设A宗地单位地价为2000元/m2，容积率为3.6；B宗地容积率为3.2，则在其他条件相同的情况下，B宗地单位地价估计应为元/m2
A.2200
B.1667
C.1692
D.2364
答案：
C
25.成本逼近法评估地价有以下几个步骤：
①计算土地开发费用；②计算土地的取得费用；③计算投资利润；④土地增值收益确定；⑤计算投资利息；⑥税费的计算；⑦计算、修正和确定估价结果。
估价步骤顺序正确的是。
A.①②⑤⑥③④⑦
B.①②⑥⑤③④⑦
C.②①⑤⑥③④⑦
D.②①⑥⑤③④⑦
答案：
D
26.对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”，“三通一平”是指。
A.通水、通电、通信，地面平整
B.通水、通路、通信，地面平整
C.通水、通路、通电，地面平整
D.通水、通电、通气，地面平整
答案：
C
27.根据路线价的基本原理，城市内各宗土地（以商业用地为主）的地价随。
A.临街深度的增加而增加
B.临街深度的增加而递减
C.土地开发成本的增加而增加
D.土地开发成本的增加而递减
答案：
B
28.下列对路线价法的特点描述错误的是。
A.仅适用于单宗土地的估价
B.适用于同时对大量宗地的估价
C.是一种迅速、公平合理的估价方法
D.能节省人力、财力
答案：
A
29.路线价估价法不宜用于评估用地。
A.商业繁华区域
B.农村耕地
C.宾馆
D.医院
答案：
B
30.某路线价区段的临街宗地大部分的深度为16m，则其标准深度应为m。
A.8
B.16
C.24
D.32
答案：
B
31.按生产性质分类，下列建筑物中与其他不是同一类的是。
A.厂房
B.仓库
C.农用仓库
D.宾馆
答案：
D
32.以硫酸钙为主要成分的气硬性胶凝材料称为。
A.混凝土
B.水泥
C.石膏
D.石灰
答案：
C
33.危房鉴定的程序是。
A.受理委托→初始调查→检测验算→鉴定评级→出具报告→处理建议
B.受理委托→初始调查→检测验算→鉴定评级→处理建议→出具报告
C.受理委托→初始调查→鉴定评级→检测验算→出具报告→处理建议
D.受理委托→初始调查→鉴定评级→检测验算→处理建议→出具报告
答案：
B
34.有一栋商业大楼，该栋楼的重置价格为100万元，已使用10年，且折旧额为10万元，则该栋楼的价格为万元。
A.60
B.70
C.80
D.90
答案：
D
35.剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法。
A.房地产开发的总收益
B.房地产的年租收入
C.房地产的建造总成本与总利润
D.房地产开发预期总价格与总支出的差额
答案：
D
36.影响建筑物价格的最基本因素是。
A.建筑年代
B.建筑结构
C.建筑物的装饰
D.建筑物的楼层
答案：
A
37.基准地价系数修正法是通过对待估宗地的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
A.四周环境
B.地价影响因素
C.用途
D.深度百分率
答案：
B
38.宗地估价报告按内容和目的的不同，可分为报告。
A.表格式、书信式和文字说明式
B.工作和技术
C.宗地估价（结果）和宗地估价技术
D.阶段性评估和正式
答案：
C
39.对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的。
A.权利
B.所有权
C.使用权
D.抵押权
答案：
A
40.土地价格是的购买价格。
A.土地所有权和收益
B.土地使用权和收益
C.土地权利
D.土地权利和收益
答案：
D
41.按土地价格使用目的，地价可分为：
买卖价格、租赁价格和。
A.抵押价格
B.使用权价格
C.申报地价
D.评估价格
答案：
A
42.土地估价的基本步骤一般是由开始，到撰写估价报告书结束。
A.拟订估价作业计划
B.确定估价基本事项
C.收集资料
D.实地踏勘
答案：
B
43.建筑地段地租的一个显著特点是占有显著的优势。
A.级差地租
B.绝对地租
C.垄断地租
D.矿山地租
答案：
C
44.建筑物与其所处的附近环境不协调而产生的价值减低叫做。
A.物理的折旧
B.功能的折旧
C.经济的折旧
D.行政的折旧
答案：
C
45.是指在旧有土地上，追加等量资本和劳动所获报酬相应地减少而产生的。
A.丰度地租
B.位置地租
C.资本地租
D.级差地租
答案：
C
三、多项选择题
（每题有A、B、C、D、E5个备选项，其中至少有2个最符合题意）
1.土地具有不同于一般商品的特殊性，下列对土地自身特性描述正确的是。
A.表示方式不同
B.地价主要由地产需求决定
C.土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定
D.地价具有明显的地区性和个别性
E.地理位置的特殊要求
答案：
ABCD
2.影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为因素。
A.环境
B.一般
C.区域
D.个别
E.社会
答案：
BCD
3.我国的土地收购储备涉及地价，包括。
A.农用地流转价格
B.国有土地收购价格
C.国有土地拆迁补偿标准
D.农用地征收补偿标准
E.集体建设用地流转价格
答案：
BCD
4.下列对土地估价中的替代原则描述正确的是。
A.土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定
B.土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格
C.土地价格主要由购买者决定
D.土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定
E.任何土地价格都可运用替代原则
答案：
ABD
5.土地估价方法可以分为。
A.收益还原法
B.基本估价法
C.应用估价法
D.基准地价系数修正法
E.成本估价法
答案：
BC
6.“地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本之后余下的那一部分”，按照这种定义把地租分为。
A.级差地租
B.矿山地租
C.契约地租
D.经济地租
E.绝对地租
答案：
CD
7.影响土地价格经济状况方面的因素包括。
A.经济发展状况
B.财政收支与金融状况
C.居民收入和消费水平
D.储蓄和投资水平
E.土地制度
答案：
ABCD
8.区位理论的主要内容包括。
A.农业区位理论
B.工业区位理论
C.交通地理区位理论
D.中心地理论
E.社区区位理论
答案：
ABD
9.影响土地区位的主要因素有因素。
A.环境
B.社会经济
C.自然
D.交通
E.行政
答案：
BCE
10.工业区位理论的核心就是通过对相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。
A.供给
B.运输
C.劳力
D.集聚因素
E.需求
答案：
BCD
11.下列相关概念描述正确的有。
A.类似土地是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地
B.估价期日是指决定待估土地价额的基准日期
C.容积率是指一定区域范围内，整个宗地面积与建筑物的总建筑面积之比
D.交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差
E.比较宗地是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块
答案：
ABDE
12.市场比较法的适用条件有。
A.要有足够数量的比较案例
B.交易资料的可靠性
C.合法性
D.交易资料的真实有用性
E.交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性
答案：
ABCE
13.影响土地经济供给的因素很多，其中基本的因素有。
A.土地需求者的行为
B.土地开发利用计划
C.利用土地的知识和技能
D.产品价格
E.各类土地的自然供给
答案：
BCDE
14.在实际操作上，通常将建筑物的折旧率分为。
A.重复折旧率
B.分类折旧率
C.个别折旧率
D.综合折旧率
E.完全折旧率
答案：
BCD
15.建筑物估价的方法有。
A.重置价格折旧法
B.成本法
C.建筑物残余法
D.市场比较法
E.对照法
答案：
ACE
四、情景分析题
（每小题有A、B、C、D4个备选项，其中至少有1个最符合题意）某评估公司受托评估H地块50年土地使用权价格，该宗地土地面积为1500m2。
估价师在该区域内收集到以下资料：
（1）A地块建筑面积为1000m2，占地面积2000m2，是甲企业出地，乙企业出资建成的，出资方出资总额200万元，分得建筑面积600m2，房屋建筑造价及有关税费总计2000元/m2
（2）B地块土地面积为50亩，原为丙企业使用，后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计3000万元，其中向政府补交土地出让金300万元，机械设备及房屋等评估值为710万元。
（3）C地块土地面积为1500m2，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以50万元得到该地块。
（4）D地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为42元/m2，根据双方约定，城镇土地使用税由承租方交纳，每年3元/m2，土地还原率为6%。
（5）各地块与待估地块比较系数如下表：
容积率区域因素个别因素使用年限地块A+30-20地块B-10+10地块C00-30地块D00-20根据上述材料。
回答下列小题的问题：
1.A地块的单位面积地价为元/m2
A.667
B.1000
C.1333
D.1667
答案：
A
2.D地块的单位面积地价为元/m2
A.615
B.650
C.662
D.700
答案：
C
3.根据已知条件及比较案例选择的原则，应选择地块作为待估土地的比较案例。
A.A、B、C、D
B.A、B、D
C.B、C、D
D.A、B、C
答案：
B
4.市场比较法估价，在选择比较参照的交易案例时，应符合的具体要求包括。
A.与待估土地的交易类型应相同
B.与待估土地的交易面积应相同
C.与待估土地用途应相同
D.交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易
答案：
ACD
5.H地块50年的土地使用权价格为元/m2
A.591.84
B.656.90
C.672.00
D.674.57
答案：
D
某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积为10000m2。
该开发区每亩征地开支平均5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。
一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%。
根据上述材料，回答下列小题的问题：
6.该宗土地的投资利息为元/m2
A.45.3
B.36.9
C.33.9
D.48.5
答案：
C
7.该宗土地单位面积土地价格为元/m2
A.436.7
B.433.9
C.425.6
D.442.5
答案：
A
8.宗地估价报告中，价格定义必须明确的内容有。
A.土地用途
B.开发状况
C.使用年限
D.评估期日
答案：
ABCD
9.在宗地估价报告中，估价结果要说明的价格类型有。
A.总地价
B.单位面积地价
C.地上建筑物价格
D.楼面地价
答案：
ABD
10.该宗土地的投资利润为元/m2
A.68
B.55
C.45
D.60
答案：
B
某市政府土地主管部门拟于2007年1月8日，以拍卖方式出让一宗已完成配套开发的国有土地，其规划用途为高档住宅，容积率为3.0，出让土地使用权年期为70年；并于2006年12月10日委托某估价机构评估该宗地届时的客观市场价格V1，为实施拍卖提供价格参考；同时根据政策等因素确定了此宗地出让底价V2，最终以最高竞买价格V3成交。
根据上述材料。
回答下列小题的问题：
11.除拍卖外，政府还可以方式出让该宗土地。
A.协议
B.挂牌
C.招标
D.租赁
答案：
BC
12.价格V2为出让底价，一般由决定。
A.主管土地的市长
B.国土资源管理部门长官
C.国土资源管理部门主管科室
D.地价委员会
答案：
D
13.在出让价结果中，属于正常结果的有。
A.V3＜V1，但＞V2
B.V3＝V1
C.V3≥V2
D.V3≥V1
答案：
ABCD
14.以下对V1、V2、V3价格内涵的表述，正确的是。
A.三者均为最高年期居住用地使用权价格
B.V1对应的时点为2006年12月8日，V2、V3对应的时点为2007年1月8日
C.V1、V2和V3对应的时点均为2007年1月8日
D.三者均为开发完成后的熟地价格
答案：
ACD
15.在宗地地价评估方法中，有理论基础的估价方法是。
A.收益还原法与剩余法
B.市场比较法和收益还原法
C.剩余法与基准地价修正法
D.收益法与基准地价修正法
答案：
A
升级会员 