写字楼项目商业计划书.docx

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写字楼项目商业计划书

【报告导读】

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。

在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。

然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。

那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？

本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。

虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去，而本文的研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业。

【房地产工程的特点】

1、地域性。

1）要考虑房地产开发工程的区域经济情况。

在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况区别较大，进行房地产工程构思时就不能不考虑这些情况。

2）要考虑房地产开发工程周围的市场情况。

从市场角度看，房地产工程构思的重点要把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。

3）要考虑房地产工程的区位情况。

如房地产工程所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。

2、前瞻性。

房地产工程构思的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。

房地产开发工程的完成周期少则二三年，多则五六年，甚至更长，如果没有超前的眼光和预见能力，就会造成投入较大而产出较小，给企业带来巨大的损失。

这种超前眼光和预见的能力，表现在：

1）工程的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产工程开发的市场情况；

2）投资分析与决策阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；

3）规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展阶段；

4）营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装、广告发布等方面奠定基础。

3、市场性。

房地产工程构思要适应市场的需求，主要表现在：

1）房地产工程构思自始至终要以市场的需求为依据——顾客需要什么房子，就建造什么房子；

2）房地产工程构思要以市场为导向——房地产市场变了，房地产工程构思的思路、定位方式也要变；

3）房地产工程构思要在现有市场的基础上，造就市场，创造市场。

4、创新性。

房地产工程构思要追求新意、独创。

房地产工程构思创新，首先表现为概念新、主题新。

因为概念与主题是工程的灵魂，是工程发展的指导原则，只有概念与主题有了新意，才能使工程有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。

其次表现为方法新、方式新。

工程构思的方式与方法虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样，这需要通过构思实践来创新。

5、可操作性。

房地产工程构思的可操作性特征要求：

1）在实际市场环境中，工程具有市场条件的可操作性；

2）在具体的实施上有可操作的方法；

3）构思方案要易于操作、容易实施。

但是，在实际的房地产工程实施过程中，经常有一些工程构思方案完全脱离了市场的客观或超出了开发商的负担能力和实施能力，形成空洞的“纸上谈兵”工程构思

6、多样性。

在房地产工程中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种，同时，房地产工程构思方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对构思方案进行调整和变动，以保证构思方案对实现的最佳适应状态。

1.0写字楼工程概要

1.1工程要点

1.2工程背景

1.3工程核心竞争力

1.4工程内容与特点

1.4.1体系架构

1.4.2技术或资源特点

1.4.3商业经营模式特点

1.5客户基础

1.6市场机遇

1.7工程投资价值

1.8发展使命

1.9成功关键

1.10盈利目标

2.0写字楼工程公司介绍

2.1发起人介绍

2.2工程公司与关联公司

2.3公司组织结构

2.4[历史]财务经营状况（新建工程与公司没有本章节）

2.5公司地理位置

2.6公司发展战略

2.7公司内部控制管理

3.0写字楼工程（产品与服务）介绍

3.1工程内容与目标

3.2工程开发思路

3.3工程创新与差异化

3.4工程核心竞争力或特点

3.5工程开发（条件）资源状况

3.6工程地理位置与背景

3.7工程设备与设施

3.8工程建设基本方案与内容

3.9经营模式与盈利模式

3.10工程进展

4.0写字楼市场分析

4.1行业市场分析

4.2行业准入与政策环境分析

4.3市场容量分析

4.4供需现状与预测

4.5目标市场分析

4.6销售渠道分析

4.7竞争对手分析

5.0写字楼工程SWOT综合分析

5.1优势分析

5.2弱势分析

5.3机会分析

5.4威胁分析

5.5SWOT综合分析

6.0写字楼工程发展战略与实施计划

6.1执行战略

6.2竞争策略

6.3市场营销策略

6.3.1目标市场定位

6.3.2定价策略

6.3.3渠道策略

6.3.4宣传促销策略

6.3.5整合传播策略与措施

6.3.6网络营销策略

6.3.7客户关系管理策略

6.4经销商培训与销售网络建设

6.5公共关系与战略结盟

6.6售后服务策略

6.7战略合作伙伴

7.0写字楼工程管理与人员计划

7.1工程公司组织结构

7.2工程公司管理团队（管理层人员介绍或团队组建）

7.3管理团队建设与完善

7.4人员招聘与写字楼计划

7.5人员管理制度与激励机制

7.6工程质量控制系统

7.7工程成本控制管理

7.8工程实施进度计划

8.0风险分析与规避对策

8.1写字楼工程风险分析

8.2写字楼工程风险规避

8.2.1政策规避方法

8.2.2市场风险规避方法

8.2.3经营管理风险规避方法

8.2.4人才风险规避方法

8.2.5融资风险规避方法

9.0投入估算与资金筹措

9.1工程融资需求与贷款方式

9.2工程资金使用计划

9.3融资资金使用计划

9.4资金合作方式及与资金偿还保障

9.5退出机制

10.0写字楼工程投资效益分析

8.1财务分析基本假设

8.2收入估算

8.3成本与税金估算

8.3.1采购与水、电、燃料等费用

8.3.2工资及福利费用

8.3.3折旧费

8.3.4维修费

8.3.5管理费用

8.3.6销售税金等费用

8.3.7税率

8.4成本估算

8.4.1固定资产折旧费用估算表

8.4.2销售成本估算表

8.4.3付现经营成本估算表

8.4.4运营费用估算表

8.5损益表与现金流量表估算

8.6重要财务指标

8.7财务敏感性分析

8.8盈亏平衡分析

8.8.1盈亏平衡点

8.8.2盈亏平衡分析图

8.8.3盈亏平衡分析结论

8.9投资效益分析结论

11.0写字楼工程无形资产价值分析

11.1分析方法的选择

11.2收益年限的确定

11.3基本数据

11.4无形资产价值的确定

12.0财务分析附件

（1）基本报表

（2）辅助报表

（3）敏感分析报表

（4）营业执照

（5）法人代码证书

（6）税务登记证

（7）技术应用成果相关证件