物业管理物业设施管理专业清华大学出版社.docx
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物业管理物业设施管理专业清华大学出版社
第一章
小区规划、环境与管理
居住小区是人类生存和发展的主要场所，人的一生大部分时间是在自己居住的小区度过的，小区环境质量的高低对人的身心健康有很大的影响。
而且，小区作为城市环境的组成部分，其环境状况直接影响着城市的面貌。
而能否做好小区的规划、建设与管理工作，直接关系到小区环境的优劣。
可以说，做好小区规划与管理意义重大。
第一节住宅区的分级及相关设施
一、住宅区的分级
住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称。
它是城市环境最基本的一部分，一般由住宅用地、公共服务设施用地、道路停车用地和绿化用地四大用地以及相应的住宅、公共建筑、道路交通设施与绿地和场地四大系统组成。
按人口和用地规模的大小，它可分为居住区、居住小区与居住组团三级。
每一级对应着不同的用地组成结构。
（一）居住区
居住区指不同居住人口规模的居住生活聚居地，也可特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30 000～50 000人，或10 000～15 000户）相对应，配建有一整套较为完善的、能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
一般说来，它由若干居住小区或若干居住组团组成。
（二）居住小区
居住小区指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7 000～15 000人，或2 000～4 000户）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
它由若干居住组团组成，是居住区的组成单位。
（三）居住组团
居住组团指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1 000～3 000人，或300～700户）相对应，配建有居民所需的基本公共服务设施的居住生活聚居地。
它是构成居住小区的基本单位。
二、住宅区相关设施的设置
在城市住宅区中，公共服务设施、道路和公共绿地以及户外活动场地设置的项目、数量和规模一般应根据相应的分级规模进行配置，既要考虑居民住用的便捷性，也应考虑各类设施设置和运营的经济性，如表1-1所示。
表1-1小区主要设施及分级
分类
项目
居住区级
居住小区级
居住组团级
教育
托儿所
★
■
幼儿园
★
★
小学
★
普通中学
■
★
医疗
卫生
门诊所
★
■
卫生站
★
医院（200～300床）
■
文化
体育
文化活动中心（文化馆）
★
文化活动站
★
■
社区活动（服务）中心*
★
★
居民运动场
■
商业
服务
粮油店
★
■
燃气站
★
菜市场
★
★
食品店
★
综合副食店
★
■
续表
分类
项目
居住区级
居住小区级
居住组团级
商业
服务
24小时小型超市*
★
小吃部
★
★
饭馆
★
小百货店
★
综合百货商场
★
大中型超市*
★
照相馆
■
服装店
■
日杂店
★
■
中西药房
★
理发店
★
浴室
■
洗衣店
★
■
书店
★
■
综合修理部
★
■
旅店
★
金融
邮电
银行
★
■
储蓄所
★
邮电局
★
邮政所
★
行政
管理
街道办事处
★
派出所
★
房管所
★
房管段
★
市政管理所
★
绿化、环卫管理所
★
工商税务所
★
自治
管理
居委会
★
物业管理公司*
★
★
产业
街道第三产业
■
■
续表
分类
项目
居住区级
居住小区级
居住组团级
户外
活动
场地
与
绿地
幼儿游戏场地
★
儿童游戏场地
★
★
青少年活动场地
★
★
老年人健身休闲场地
★
★
居住区公园
★
小区游憩绿地
★
住宅院落绿地（场地）
★
道路
居住区主要道路
★
居住小区主要道路
★
居住组团主要道路
★
宅间道
★
注：
（1）■表示宜设置项目。
（2）★表示应配建项目。
（3）*表示具有综合功能的设施，根据不同情况它可替代表中的部分单项设施。
第二节小区规划综述
一、小区规划的基本内容
小区规划是指满足居民的居住、工作、休息、交通、文化教育与生活服务等方面要求的综合性建筑规划。
其基本内容主要包括：
（1）选择、确定用地范围。
（2）确定人口数量和用地面积。
（3）拟订居住区建筑的类型与布置方式。
（4）拟订居住区公共服务设施的类型、数量与服务方式。
（5）拟订居住区各级道路的宽度、断面形式与布置方式。
（6）拟订居住区公共绿地等室外场地的数量与布置方式。
（7）拟订居住区有关的工程规划设计方案。
（8）拟订各项技术经济指标和造价估算等。
二、小区规划设计的要求与原则
（一）小区规划设计的要求
1．使用要求
住宅区是居民居住、生活和部分居民工作的地方，人们约有2/3的时间是在住宅区度过的。
因此，为居民创造一个方便、舒适的居住环境，就成为小区规划的最基本要求。
这就需要从居民的基本生活需要来考虑。
例如，为了适应住户家庭人数和人口年龄的不同构成，方便住户选择合适的住宅类型，就要考虑规划设计出相应的满足不同户室比要求的住宅结构；为了满足小区居民生活中的多方面需要，需合理地确定公共建筑服务设施的项目、规模及其分布方式，合理地组织居民户外活动场地、休息场地、绿地和居住区内外交通等。
2．卫生要求
小区规划设计应立足于为小区居民创造一个卫生、安静的居住环境。
它既包括住宅及公共建筑的室内卫生要求，如有良好的日照、通风、采光条件，也包括室外和居住区周围的活动空间；既要照顾生理学、人生保健等方面的卫生需要，也应赋予居民精神上的健康和美的感受。
为此，在规划时，要注意对建筑用地的选择和环境的营造，防止噪声干扰和空气污染；在布置住宅等各项建筑时，除满足使用功能外，还应从卫生要求出发，充分利用日照和防止阳光强烈辐射，组织居住区的自然通风，配备上、下水设施，设置垃圾储藏公共卫生设备等，为居住区提供必要的物质环境和条件，以搞好小区环境卫生。
3．安全要求
小区规划设计应为居民创造一个安全的居住环境。
居住区内人口聚集、建筑密集，除正常情况下小区居民在居住生活中对良好治安的要求外，还必须考虑一旦发生火灾、地震、洪水等，抢运转移的方便和安全。
因此，在规划布置时，必须按照有关规定，对建筑的防火、防震、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能有利于防灾、救灾或减少各种灾害的危害程度。
4．经济要求
经济合理地建设居住区，并尽可能降低居住区建设造价和节约城市用地，是居住区规划的一项重要任务。
居住区规划的经济合理性主要通过对居住区的各项技术经济指标和综合造价等方面的分析来表达。
这就要求在确定居住区内各项用地指标、建筑指标和标准时，必须与当地的经济发展水平和居民生活水平相适应。
在有一定前瞻性基础上，考虑居民的承受和接受能力，从而选择留有余地分期分批进行还是一次性完成建设。
5．美观要求
小区规划设计应立足于为居民创造一个优美的居住区环境。
一个优美的居住区环境的形成，不仅取决于单个建筑设计的效果，更取决于建筑群体的组合、建筑群体与周围环境的结合。
居住区不仅要有生活居住气息，而且要反映出生气勃勃的时代精神风貌。
因此，居住区规划应在适用、经济的前提下，将建筑、道路、绿化等各种物质要素运用规划、建筑以及造园的手法，构造完整的、丰富的居住空间，为小区居民创造一个明朗、大方、优美、整洁的生活环境。
6．施工要求
在居住区进行规划设计时，还应考虑整个规划设计方案是否便于实际施工的组织与经营，特别是对成片的、大面积的居住区进行机械化施工时，更应当注意各建筑项目的间距和建设程序的设计，以便能有组织地顺利完成施工。
（二）小区规划设计的总体原则
1．社区发展原则
充分考虑如何适应与满足人的需求是住宅区规划设计的基本核心内容。
1954年，马斯洛提出“需求等级学说”。
该学说认为人的需要的产生是一个从低级的生理需要到高级的自我实现需要的发展过程，只有当低层次的需要得到满足后才可能产生对高层次需要的需求。
由此推出，在整个人类社会中，各层次需求的人的数量呈金字塔型。
在住宅区的规划设计过程中，应从满足人的需求出发，充分考虑住宅区的适居性、识别性与归属性以及营造具有文化与活力的人文环境。
其中，卫生、安全、方便和舒适是住宅区适居性的基本物质性内容。
卫生包括环境卫生与生理健康卫生；安全包括人身安全与治安安全；方便是指居民日常生活的便利程度；舒适则既含有与物质因素有关的生理性方面的内容，也包括与物质因素和非物质的社会因素相关的心理性方面的内容。
识别与归属反映着人对居住环境的社会心理需要。
其中，场所与特征是居住环境具备识别性与归属感的两个主要要素。
场所指特定的人或事占有的环境的特定部分，与心理归属感关系密切；特征与居住环境的形象识别性、社会归属感有着直接联系，一般可通过建筑的风格、空间的尺度、绿化的配置、街道的线型、空间的格局、环境的氛围等塑造。
而丰富的社区文化、祥和的生活气息、融洽的邻里关系和文明的社会风尚是富有文化与活力的人文环境的重要内容。
2．生态优化原则
生态优化原则提出的依据是全球化的可持续发展战略。
通过积极应用新技术、开发新产品，充分合理地利用和营造当地的生态环境，改善住宅区及其周围的小气候，实现住宅区的自然通风与采光，减少机械通风与人工照明，综合考虑交通与停车系统、供排水系统、供热取暖系统、垃圾收集处理系统等小区物质系统的建立与完善，以节约能源、减少污染、营造出生态优良的小区环境。
3．社区共享原则
住宅区规划设计应充分考虑全体居民对住宅区财富的公平共享，包括设施共享、景象共享、服务共享与公众参与。
社区共享原则要求住宅区的规划设计应该在设施选择上注意类型、项目、标准和消费费用的大众化，在设施布局上注意均衡性与选择性，在服务方式与管理机制上注意整体性与到位程度，以直接面向住宅区自身的居住对象。
公众参与是住宅区全体居民参与社区事务的保证机制和重要过程。
公众参与包括居民参与社区管理、社区建设、社区发展决策以及社区信息交流等内容。
三、住宅区的规划结构
（一）以居住小区为基本单位
以居住小区为规划基本单位来组织住宅区，形式为：
居住区—居住小区，如图1-1所示。
这种形式在实践中较为多见。
一般说来，一个居住区是由3～5个居住小区聚集组成。
这种规划结构的居住区能够保证居民生活的方便、安全和区内的安静，而且也有利于城市道路的分工和交通的组织。
在一个居住区中，一般一个居住小区的规模以一个小学的最小规模为其人口规模的下限，而小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限。
（二）以居住组团为基本单位
以居住组团为基本单位组织的住宅区，形式为：
居住区—居住组团，如图1-2所示。
这种组织方式不划分明确的小区用地范围，居住区直接由若干居住组团组成。
居住组团内一般应设有居委会办公室、卫生站、青少年校外活动室、老年退休人员活动室、小商店、托儿所、儿童或成年人活动休息场地、小块绿地等，这些项目主要是为本居住组团内的居民服务的。
其他的一些基本公共服务设施则根据不同的特点，按服务半径在居住区范围内统一布置。
居住区级公共服务设施
居住区级公共服务设施
■居住小区级公共服务设施 ▲居住组团级公共服务设施
图1-1以居住小区为基本单位图1-2以居住组团为基本单位
（三）以居住组团和居住小区为基本单位
以居住组团和居住小区为基本单位组织的住宅区，形式为：
居住区—居住小区—居住组团，如图1-3所示。
这种居住区是由若干居住小区组成，每个居住小区又是由2～3个居住组团组成。
在一个居住区中，存在三级公共服务中心或设施，分别为居住区级、居住小区级和居住组团级。
居住区级公共服务设施
■居住小区级公共服务设施
▲居住组团级公共服务设施
图1-3以居住组团和居住小区为基本单位
四、住宅区组成系统及其规划布置
（一）住宅及住宅用地系统的规划布置
住宅系统可以包含住宅单元、栋、住宅群落、居住组团等住宅用地上的居住建筑，各层级分别要求按照不同的居住人口规模配置相应等级的服务、道路、绿地与场地设施，如图1-4所示。
图1-4住宅用地系统
对住宅建筑进行规划布置，基本形式有四种：
1．行列布置
建筑按一定的朝向和合理间距成排布置，可以获得良好的日照与通风，如图1-5所示。
图1-5行列布置
2．周边布置
建筑沿街坊或院落周边布置，保留一定的空地面积，便于安排公共绿地和休息园地。
根据周边的特点，还可进一步分为三种情况：
单周边、多周边和自由周边，如图1-6所示。
图1-6周边布置
3．混合布置
建筑的布局以行列式为主，少量住宅或公共建筑沿道路或院落周边布置，形成半开敞式院落，如图1-7所示。
图1-7混合布置
4．自由布置
结合地形，在照顾日照、通风等要求下，自由灵活地布置。
有多种形式，如散立式、曲线形和曲尺形等，如图1-8所示。
图1-8自由布置
（二）道路交通设施与道路停车用地系统及其规划布置
一般住宅区道路可以分为四级：
居住区级道路、居住小区级道路、居住组团级道路与宅间小道。
停车设施包含机动车停车库、停车场、停车房、停车位，以及非机动车停车库、停车点。
根据不同的交通组织方式，住宅区道路系统的基本形式主要有三种：
人车交通分流的道路系统、人车交通部分分流的道路系统、人车交通混行的道路系统。
住宅区主要道路的布置形式常见的有丁字形、十字形和山字形等；小区内部道路的布置方式主要有环通式、半环式、混合式和尽端式等，如图1-9所示。
住宅区的停车设施规划主要是从服务对象、服务车种、停车方式和设施布局四个方面来考虑，并按照整个住宅区道路布局与交通组织来安排，以方便、经济、安全和有利于节约能源和减少环境污染为原则，采用集中与分散相结合的布局方式。
对机动车停车设施的布置应根据不同住宅区的不同停车要求采取多种形式；而对于非机动车的停车设施，因自行车等非机动车对居住环境在各方面的影响均比机动车小，所以在规划布局中具有更大的灵活性，多以分散为主，最多不大于以居住组团为单位来安排集中的停车设施。
同时，由于住宅小区的道路系统结构是小区整体规划结构的骨架，所以应在满足小区居民出行与通行需求的前提下，充分考虑道路结构对小区空间景观的形成与塑造所起的作用。
（a）环通式（b）半环式
（c）混合式（d）尽端式
图1-9小区内部道路的布置方式
（三）公共建筑与公共服务设施用地系统及其规划布置
住宅区的公共建筑与公共服务设施用地系统是指主要为住宅区居民日常生活服务的商业、文化、教育、医护、运动等设施及其用地，如菜市场、超市、食品店、银行、理发店、邮电所、药店、书店、门诊所、储蓄所、旅馆、文化馆、幼儿园和中小学等。
在对这些设施项目进行类型设置和规模大小确定时，均应与其所服务的人口规模相对应，并要求按照“层级”情况进行设置与布局。
一般对住宅区公共建筑进行布置时，需要考虑以下几点基本要求：
（1）便于居民使用。
（2）满足各项公共建筑本身的功能要求。
（3）考虑公共建筑经营管理的经济合理性。
（4）注意与周围环境相协调，避免相互干扰。
由于公共建筑与公共服务设施种类繁多，不同类型的建筑或设施规划布置的具体要求各异，但概括地讲，有在合适地段集中布置与分散布置两种形式。
（四）绿地与户外活动场地系统及其规划布置
绿地与户外活动场地系统包括住宅区各级和各类绿地以及各类户外活动场地。
其中，绿地系统主要包括公共绿地（中心绿地）、道路绿地、专用绿地和宅间宅旁绿地等；户外活动场地主要包括幼儿与儿童游戏场地、青少年活动场地、老年人活动场地等。
各级绿地布置时宜采用集中与分散相结合、重点绿化与普遍绿化相结合的方式。
户外活动场地的配置与设计应以居民的年龄结构为基础，根据不同年龄组人群活动的生理和心理需要以及行为特征来进行，如幼儿与儿童游戏场地的类型与设计要点如表1-2所示。
表1-2户外儿童游戏场地的设计要点
类型
使用对象
用地（公顷）
步行距离（分钟）
儿童游戏休息场地
组团使用，特别是儿童和老人
≥0.04
3～4
儿童小游园
小区全体居民
≥0.4
5～8
儿童公园
居住区全体居民
≥1.0
8～15
第三节小区环境与管理
一、小区环境
小区环境主要是由生态环境、经济环境、管理环境和社会文化环境构成的。
（一）生态环境
从生态角度讲，居住区就是一个相对独立的生态系统，它的主体是人，区内的非生物因素和除人以外的生物因素的总和构成居住生态环境。
一般可以把它分为自然生态环境与人工生态环境两大部分。
其中，自然生态环境指空气、水、阳光、土地和原有植被等；人工生态环境指人工对地形和地貌的改造、人工水体的建造、绿化和人工气候的形成等。
良好的居住区生态环境，不仅需要有良好的自然生态环境，也需要构筑适宜的人工生态环境。
此外，居住区的生态环境质量还离不开所在城市区域宏观环境的支持，包括需要考虑在城市区域内避免和控制废气、废水、废弃物以及噪声的产生，水资源的保护和能源结构的调整等。
（二）经济环境
居住区的经济环境主要指居住区的基础设施、商业服务设施和安全设施等。
居住区基础设施的配套状况是居住区环境质量的重要内容。
配套设施的齐全程度，反映居住水平的高低和物质文明的程度。
现代居住区中，基础设施应包括给水、排水、煤气、电力、热力、通信、生活垃圾和污水处理等设施。
随着家庭计算机的逐步普及，21世纪的居住区还应建立良好的信息系统网。
在居住区配置商业、服务网点以满足居民日常生活消费的需要，是居住区的一个主要职能。
这些商业、服务网点的服务项目应包括居民日常的食、用、行、住等方面，如食品店、菜市场、小百货商店、药店、银行、面包房、邮局、理发店、缝纫店、超市等。
为适应现代生活方式的转变和增加居住区居民的凝聚力，可在公共设施的布置上增加供居民进行礼仪活动和社交活动的多功能场地。
（三）管理环境
居住区的发展不仅仅单纯归结为人们居住生活质量的提高与居住环境的改善，也应包括科学地配置与使用各种资源。
为了给居民提供较好的环境，就需要对居住区进行有效管理和为居民提供适宜的服务。
从当前的发展来看，小区逐步实现了管理的市场化，通过招标投标选择专业化的物业管理企业对小区进行管理。
不同物业管理机构对小区管理的实施情况等形成了小区的管理环境，而这已成为小区环境形成的重要方面，对有效利用小区各种资源、维护和改善小区环境，甚至丰富居民的精神生活等方面都起到了重要作用。
（四）社会文化环境
随着住宅私有化的推行与居民对生活质量的日益关注，居民在选择自己的长期居住地时，除了对生态环境、经济环境、管理环境十分看重以外，对居住区的社会文化环境与氛围也更加挑剔。
虽然每个居住区因居民构成、收入水平、职业、阶层、家庭结构的不同而形成的社会网络不同，但居住区作为居民生活居住的场所，是儿童成长、成人交往、老人聚集的主要场所之一。
因此，居住区应为居民创设良好的社会文化环境，如为儿童提供良好的教育设施和活动场所，为老人创造安度晚年的生活环境和可靠的社会保障环境等。
儿童和青少年的教育设施和活动场所，主要包括：
（1）教育机构，如幼儿园、托儿所、中小学校、艺术学校等。
（2）有利心智教育的小区设施，如图书馆等。
（3）增强体能的体育活动设施，如儿童游戏场、青少年活动场。
（4）关于家庭养育、教育的宣传栏。
老年人的活动场所与社会保障环境，包括：
（1）老年人活动室。
（2）老年人户外活动空间，宁静、安全的休养环境。
（3）家庭伦理、社会伦理及风尚的宣传栏。
（4）抒发特长、情趣和爱好的场所。
（5）医疗、保健设施。
（6）交通通行设施。
二、小区的管理
一个小区就是一个社会的缩影，是一个“微型社会”。
对一个小区的管理既包括对小区物业本身的管理，又有对出入和使用小区的各种各样人的行为的管理。
具体而言，小区管理指对小区内的房屋建筑、市政公用设施的维护与修缮、公共卫生、交通、治安、市场以及环境容貌的维护与整治等，是通过实施管理法规和制度，对小区居住活动和行为关系、居住习俗进行制约、调节、疏导、监督和服务。
小区管理的实施机构主要有社区管理机构和物业管理机构。
社区管理机构是一种由行政管理与居民委员会共同构成的综合性管理机构，主要承担对关系到住宅区的各项建设与发展、住户利益事务的居民意愿意见的征求以及讨论决策。
物业管理机构是指物业管理企业，由其对小区实施专业的物业管理，而物业管理是指物业管理机构受物业业主的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术，以经济手段对小区进行管理。
同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并且向业主提供多方面的综合性服务，以创造一个良好的社会环境，满足人们日益增长的居住、消费需求，使得物业能保值、增值。
在市场经济的推动下，物业管理必将全面走进小区，提高小区的建设与管理水平，使小区的景观环境更美，社区环境更优。
对小区进行管理是为了实现小区的可持续发展，不能简单地用利润或效率来衡量，还要注意发动和强调居民参与，以实现小区管理经济效益、社会效益、心理效益和生态效益的统一，促进小区文明和进步。
小区环境正越来越成为居民选择房地产或购买房屋的重要影响因素。
从中国质量协会、全国用户委员会组织开展的2003年全国住宅用户满意度指数测评工作中了解到，用户购买房屋时最为看重地理环境，其次是价格，再次就是小区环境。
小区环境的影响力一度上升，而搞好小区绿化与景观设计是营造优美的小区环境的关键。
基本概念
住宅区居住区居住小区居住组团小区环境小区管理
思考题
1．什么是住宅区？
住宅区规划的基本内容是什么？
2．简述住宅区规划设计的总体原则与要求。
3．简述住宅区的组成系统及其规划布置要求。
4．住宅区的规划结构有哪几种形式？
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