克尔瑞中海新密项目补充调研报告20110522.pptx

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2010-5,中海新密项目补充调研报告,Part.14月政策法规Part.24月郑州住宅市场分析Part.3限购政策影响分析Part.4新密市房地产市场运行分析,3,4月政策法规,PART1政策法规,存款准备金率今年四度上调,中国人民银行17日宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。

今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。

同时这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。

此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5的历史高位。

央行今起加息0.25个百分点,自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

调整后，一年期存款利率达到3.25，一年期贷款利率达到6.31。

这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。

上次加息是在2月9日春节过后不久。

CRIC观点：

今年以来央行连续多次提高存款准备金率，并连续两次加息，意在控制当前严重的通货膨胀，抑制物价水平持续上涨。

收紧的货币政策可以有效调控市场流动性，控制物价；而上调存款准备金率可以有效抑制银行放贷行为，从而实现对市场流动性的有效控制。

对于房地产市场而言，未来一段时间内，开发商尤其中小开发商融资难度会进一步加剧，资金链日益紧张将成为其面临的重要问题；同时将进一步加大购房者置业的经济压力，会一定程度上使部分刚性需求置业延期，加重市场观望态势。

PART1政策法规,住建部上调公积金利率,住房城乡建设部6日发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金利率。

当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40上调至0.50；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60上调至2.85。

五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50上调至4.70；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00上调至4.20。

开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10执行。

楼市调控方向不动摇力度不放松,4月13日电国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。

会议强调要巩固和扩大房地产市场调控成效。

要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。

严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。

切实抓好保障性住房建设，努力增加普通商品住房供应。

CRIC观点：

房地产市场2011年延续了2010年的调控基调，一二线城市均在调控范围之内。

调控区内实力雄厚的开发商均放缓了推案节奏，但是实力不强的开发商则加速了推案量，采取降价和优惠等形式来加速资金回笼。

在旺盛的刚性需求的大环境下，二线城市成交量受调控影响不大。

相应地，三四线城市提早迎来了房地产发展的春天。

严厉地调控政策之下，各大开发商纷纷涌向不在调控范围之内的三四线城市。

PART1政策法规,未来五年中国将着力扩大内需,博鳌亚洲论坛2011年年会15日上午在海南博鳌开幕。

国家主席胡锦涛出席开幕式并发表主旨演讲。

胡锦涛强调，中国将坚定不移走和平发展道路，坚定不移奉行互利共赢的开放战略，始终把亚洲放在对外政策的首要位置，坚持与邻为善、以邻为伴的周边外交方针，积极发展同亚洲各国的睦邻友好和互利合作，不断增进相互理解和信任，永远做亚洲各国的好邻居、好朋友、好伙伴。

未来5年，中国将着力实施扩大内需特别是消费需求的战略，着力实施“走出去”战略，着力参与全球经济治理和区域合作，着力建设资源节约型、环境友好型社会。

3月份CPI同比上涨5.4,国家统计局15日发布的数据显示，3月份我国居民消费价格（CPI）同比上涨5.4，环比下降0.2。

统计显示，一季度，居民消费价格同比上涨5.0。

其中，城市上涨4.9，农村上涨5.5。

PART1财经动态,全市财政首季增近三成一般预算收入破百亿,一季度，全市财政总收入完成209.1亿元，同比增长28.4%，其中一般预算收入突破百亿元大关，完成120.4亿元，增长20.9%，占全省收入近1/3；一般预算支出完成90.5亿元，增长36.3%。

3月份河南CPI同比上涨5.9%,国家统计局河南调查总队公布的调查数据显示，3月份，全省居民消费价格指数（CPI）同比上涨5.9%，其中，城市上涨5.3%，农村上涨6.9%；食品价格上涨11.9%，非食品价格上涨3.5%；服务项目价格上涨4.8%，消费品价格上涨6.3%。

一季度平均，全省CPI同比上涨5.5%。

一季度全省GDP增一成高于全国1.1个百分点,省统计局公布的数据显示，初步测算，一季度，全省地区生产总值5615.44亿元，按可比价格计算，同比增长10.8%，高于全国1.1个百分点。

PART1市政动态,15条道路将升级改造,建业路等15条道路即将进行道路管线铺设和升级改造，目前已经进入公示阶段。

3月29日，二七区签约11个大项目，有7个项目落户二七区运河新区总部产业园区；30日，二七区运河新区总部经济产业园区概念性规划通过专家评审；31日，“郑州二七运河新区总部经济发展论坛”举行，来自全国的专家学者、企业领袖目光聚集新区，点亮城区发展智慧。

三天三个大动作标志着二七区运河新区建设大幕开启。

二七区开启运河新区建设大幕,郑州投340亿元提升城市功能,在郑州市十三届人大常委会第十九次会议称，郑州市计划投资340亿元，较上年实际下达计划增长11.1%，以完善农业基础设施、推进优质教育和医疗资源倍增计划、提升城市服务功能、打造畅通郑州。

9,4月郑州住宅市场分析,4月，郑州市商品住宅新批预售68.29万，环比增长138.9%，同比增长41.0%，本月经济适用房没有新增供应；4月，郑州市商品住宅成交25.22万，环比下降47.1%，同比下降71.3%；剔除经济适用房，商品住宅成交量为21.62万，环比下降44.5%；4月，郑州市商品住宅成交均价为5993元/，环比增长17.0%，同比增长19.6%；剔除经济适用房，商品住宅成交均价为6536元/，环比增长13.6%；,供求关系：

供应恢复性增长，成交依然维持低迷,PART2住宅市场,供应：

潜在供应逐步释放出来，出现恢复性增长,PART2住宅市场,4月份全市商品住宅新增供应68.29万，较前两个月出现了大幅度增长。

由于新年伊始政策接二连三的出台给市场带来了很大的冲击，各方市场观望情绪浓厚，市场供应出现了短暂的疲软状态，但随着时间的推移，潜在供应会逐步释放出来。

4月份郑州市商品住宅成交25.22万，环比、同比再度双双出现大幅度下跌，并创下了2009年以来是历史成交最低记录。

成交量的大幅下滑，一方面与前两个月的有效供应不足有关（2、3月份剔除政策性住房的商品住宅供应仅有20万左右），另一方面，主要还是与政策调控有很大关系，特别是郑州市3月份以来的全面限购，很大程度上抑制了改善性需求，部分品质性项目成交量显著下降严重影响到了销量。

PART2住宅市场,成交：

供应不足及政策因素造成成交量低位徘徊,4月份郑州市商品住宅成交均价为5993元/，环比增长17.0%；扣除经济适用房因素，4月份商品住宅销售均价为6536元/。

从近几个月的价格走势看，受政策的影响，我市房价已经结束了持续上扬的势头，在岁末年初创下了最高历史记录后，开始出现回落迹象。

PART2住宅市场,价格：

受政策的影响，开始出现回落迹象,90以下户型成交量占到62.0%，较上月扩大了近20个百分点，其主要原因是定向开发的田园新城、不受限购的综合用地性质的蓝堡湾二期世豪小公馆小户产品集中放量备案，成交面积基本都在90以下，进而影响到整体面积段下移；90-150成交套数占到31.0%，较上月下降了近6个百分点，150以上成交套数占到7.0%，较上月回落了近13个百分点。

PART2住宅市场,成交面积段：

受个案影响，小户成交放量,受定向开发项目园田新城低价大量备案的结构因素影响，4000元以下成交面积仍占到18.7%，本月成交单价主要集中在6000-10000元/之间，其中6000-8000单价段是郑州近几个月来一直维持的主力价格区间，单价段上移的动力明显减弱。

PART2住宅市场,成交单价段：

单价段上移动力减弱,由于受低单价及中小面积田园新城以及小户公寓产品蓝堡湾等项目的集中备案影响，导致总价段有所下移，60万元以下的总价段成交套数占比为59.9%，较上月扩大了12.5个百分点，其中20万元以下的总价段这两个月维持在7%以上。

从长期走势看，去年以来各月成交总价段基本保持稳定。

PART2住宅市场,成交总价段：

小户成交放量，总价段有所下移,低密度物业市场发展,通过对郑州市典型低密度住宅项目研究发现，洋房产品独树一帜，占到57%，其次是联排别墅占到28%，叠加和双拼分别占到8%和7%。

低密度物业市场发展洋房,洋房供应销售主力户型为两房，超过总量的一半，其他依次为三房、一房、四房和复式，供销比除了一房外均大于0.9，销售状况良好；从各类户型的面积段看，一房户型面积段主要集中在50-80，二房主要为80-100三房主要集中在130-150及100-110，四房集中在130-180之间。

低密度物业市场发展别墅,别墅供应销售主力产品为联排，超过总量的一半，其次为叠加和双拼，独栋已经成为极其稀缺品。

中小面积叠加和联排别墅因具有良好的经济性和性价比，销售良好，双拼别墅因面积大、单价总价高库存压力较大；从各类产品成交的面积段看，叠加别墅的面积分布较为分散，其中340-380、210-220、170-180几个面积段较多，联排主要集中在220-230、250-280面积区间，双拼基本在400以上。

20,限购政策影响分析,21,郑州市行动迅速，先后在11年1、3月份连续出台了限购措施，由起初的二环内限购扩到到主城区全面限购。

限购政策细则,对拥有1套住房的本市居民及持有居住证、缴纳社保或个人所得税1年以上的非本市户口居民家庭，允许限购1套;对以拥有2套住房的本市居民家庭及不能提供上述证明的非本市居民家庭暂停向其售房;同时对贷款购买第二套住房的家庭，严格落实“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

22,限购令的出台将对我市房地产市场产生的重要影响有以下几点：

郑州市现阶段各项目直接表现为来电、来访及签约量出现不同程度的下降；郑州市作为区域性中心城市，购房客户的外向度较高，限购前来自省会以外其他地市的购房比例高达六成以上，特别是对于东区来说，限购令出台后严重制约了这部分客户的购买行为，很大程度上影响到成交量；由于郑州市区限购，部分投资客开始向经开区、高新区及周边县市外溢，这将给像新密市这样三四线城市带来利好机会，背靠郑州市的地缘性城市更占先机；此次限购对于品质改善型客户尤其投资型客户影响显著，诸如恒大名都、天骄华庭、银基王朝等楼盘近期的成交量出现了较大幅度的下滑；银行多次提高存款准备金率使得开发商向银行申请按揭贷款变得更加不容易，资金链趋紧，开发商将推出更多优惠活动甚至有可能出现价格松动；销售增速回落，第一季度，郑州市商品房销售额116.2亿元，增长25.8%，增速比上年同期回落48.1个百分点。

其中商品住宅销售额为97.8亿元，增长24.2%，增速比上年同期回落54.1个百分点。

在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额28.4亿元，依然是市场热点，占商品住宅销售额的比重为74.9%。

在住宅产品中，卖得比较好的依然是符合主流需求的90平方米及以下房源。

商办物业逐渐成为市场热点，中原万达SOHO热销、西元国际广场频频引发市场关注、兴达国贸开盘佳绩等都是有力的证明。

CBD空置率由去年最高时候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也创下历史新低。

4月份，郑州市市区非住宅销售1960套（间），较上月上涨99.8%，多卖出979套，较去年同期上涨了54.7%；销售面积21.91万平方米，较上月上涨73.89%,较去年同期上涨近三成。

限购政策影响,23,新密市房地产市场运行分析,房地产市场运行状况,新密市房地产发展明显落后于郑州周边同类县市，“价格洼地”明显，房地产发展阶段较低，城市未来可增长空间较为可观。

数据来源：

郑州市统计年鉴2010，数据截止2009年,房地产市场运行状况,新密房地产市场整体市场去化量基数较低，封闭型市场特征明显，销售面积及价格稳步增长，10年以来在以中强、永威等实力企业的带动下，本地商品房市场呈现繁荣景象。

新密商品房成交面积逐年增加，价格稳步上升，2010年新密市商品住宅成交价格达到了2667元/，尤其是10年下半年以来，以中强御金湾为代表的项目拉动，价格增长幅度尤为明显，目前新密市主力项目销售价格主要集中在3000-3600元/之间。

成交来看，产品户型集中于三房占到48.2%，主要面积段在120-150，四房占到21.9%，主要面积段在160-190，两房占到14.7%，主要面积段在90-110，一房占到12.3%，主要面积段在30-50。

成交结构,从产品去化的情况看，一房、五房、复式产品供应、成交量虽然小，但基本都售罄，市场表现为边缘稀缺型产品，三房、四房为市场主流产品，供销比分别为0.79和0.66，三房销售较好，四房存在一定的竞争压力，两房属于中性产品，供求比维持一般水平。

供求结构,28,通过对新密市目前在售的典型项目调研发现，成交单价集中于3000-3500元/之间，占到48.7%。

成交总价则主要集中于30-50万元。

成交价格,地块供应,2011年新密市新增土地成交量较小，除世悦外仅有两幅地块成交，容积率3.5，共计约120亩。

未来供应,新密市目前在售项目逐渐减少，金成时代广场等已进入清盘阶段，未来世悦项目、永威金域华府、金海洋荣域福湾等将成为市场供应的主要项目。

典型项目分析-中强御金湾,中强御金湾近期推出二期景园的3栋22层高层（1#、20#、27#，约250套），从去年底开盘以来，价格涨幅不大，去化良好。

营销动态4月9日启动会员招募，携带身份证到访即可入会，入会即可享受开盘当天选房总房款3000元减免优惠4月份御金湾进行为期一个月的持续派单，4月25日户外全部更换“5月8日盛大认筹，交一万抵两万”，5月4、5、6日冠名青屏广场梨园大舞台，5月8日认筹启动,典型项目分析-青屏苑,青屏苑位于新密市中心核心位置，西大街与长乐路交汇处（新密市唯一市政公园青屏广场南侧），整个项目总占地130亩，总建筑面积38万平方米。

主要规划为2732层的高层建筑。

一期户型配比以128的三房为主。

目前开盘时间未定。

典型项目分析-金鼎御园,金鼎御园位于鲁班大酒店对面，榛水路与周楼街交叉口北，整个项目总占地150亩，总建筑面积38万平方米。

主要规划为22-25层的高层建筑。

一期户型配比以128的三房为主。

预计5月中旬开盘。

营销动态2010年12月初开始交1万抵2万活动优惠，2011年3月中旬活动终止（本活动非排号活动，仅为优惠活动，开盘当天按照到访先后顺序选房）4月份优惠活动截止，交一万抵两万活动登记约350组，4月份派单活动逐渐停止，来访量下降明显，预计5月中旬开盘,典型项目分析-祥和新街坊,祥和新街坊位于栖霞街与平安路交叉口，整个项目总占地120亩，总建筑面积8万平方米。

规划为8栋19-21层的高层建筑。

一期户型配比以128的三房为主。

预计5月中旬开盘。

营销动态项目处于前期宣传蓄客阶段，无优惠活动，4月20日，20量公交车体推广出街，以形象推广为主当英伦建筑遇上中式园林。

典型项目分析-金域华府,金域华府位于栖霞街与平安路交叉口，整个项目总占地100亩，总建筑面积10万平方米。

规划为22层的高层建筑。

一期首批所推总房源约300套，以三房和复式为主。

预计5月中旬开盘。

项目近况现场绿化基本到位，开放工地看房，样板间及会所预计5月中旬开放，迅速认筹开盘；4月20日20辆公交车体广告及东大街与密州大道交叉口转盘户外广告出街！

效果图,户外广告,典型项目分析-美景山城,美景山城是东区唯一的住宅在售项目，位于榛水路与密州大道交叉口北200米，项目总占地100亩，总建筑面积15万平方米。

规划产品为多层、小高层。

目前在售是二期产品，以三房为主。

三期预计下半年开盘。

项目近况目前优惠情况是一次性优惠0.5%，无其他活动及优惠，近期价格无变动，平销剩余产品，无新销售动作于三期产品主要临山，地块不规整，三期部分房源施工中，但与整体规划出入较大，销售中心现场暂时不对三期进行推介,典型项目分析-御景天城,御景天城是位于西大街与周福街交叉口，项目总占地亩，总建筑面积6万平方米。

小区规划产品为5栋21层高层。

目前在售是一期产品，以三房为主。

三期预计下半年开盘。

项目近况由于4月份整个新密市场面临房管局检查，项目停止3月份持续进行的老业主带新客户成交政策，对外统一口径未选房4月份无新销售动作，自然蓄客，预计5月底份取得预售证正式开盘,