颐康园老年会所建设项目可行性研究报告代项目建议书.docx
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颐康园老年会所建设项目可行性研究报告代项目建议书
颐康园老年会所建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
项目名称：
####县“颐康园老年会所”建设项目；
建设单位：
#########市商晟投资管理有限公司；
建设地址：
####新县城府前大道与外环路交汇处西北角；
建设项目主要经济技术指标见下表
表1-1主要技术经济指标
序号
指标
单位
规模
说明
1
建设规模
1.1
总占地面积
㎡
114667
1.2
建筑构物占地面积
㎡
33930
建筑密度：
30%
1.3
总建筑面积
㎡
94290
容积率：
0.82
1.2
道路面积
㎡
17200
15%
1.3
绿地面积
㎡
63537
55%
2
项目总投资
万元
18000
2.1
土地出让金
万元
1421
无形资产
2.2
其他投资
万元
2253
递延资产
2.3
固定资产投资
万元
14326
固定资产
3
资金筹措
万元
18000
3.1
企业自筹
万元
18000
4
项目定员
人
157
4.1
管理人员
人
5
4.2
员工
人
152
含后勤1人
5
燃料、动力
年消耗
5.1
暖
MW
4.6
5.2
水
t
20000
5.3
电
万Kw
70
6
项目收益
6.1
商品房
㎡
54300
6.1.1
销售收入
17853
6.1.2
销售税金及附加
万元
893
6.1.3
总成本费用
万元
9101
6.1.4
利润总额
万元
7859
6.2
老年会所及物业
㎡
39990
6.2.1
经营收入
万元
1285
以下按达标年估算。
6.2.2
营业税金及附加
万元
64
6.2.3
总成本费用
万元
957
6.2.4
利润总额
万元
264
6.2.5
所得税
万元
66
6.2.6
税后利润
万元
198
6.3
投资回收期
年
6.3
含建设期
6.3
内部收益率
%
24.56
6.4
财务净现值i=13%；
万元
1771
6.5
盈亏平衡点
%
73
735/1285－222－64
1.2项目实施背景与依据
1.2.1区位环境
盘锦市地处辽宁省西南部，渤海之滨、辽河三角洲中心地带。
西北邻锦州，东界鞍山，南临辽东湾，市中心距沈阳150公里。
全市辖双台子、兴隆台两区和####、大洼两县。
区域面积4071平方公里，总人口为124.3万。
盘锦是一座以石油化工为主导产业的新兴沿海开放城市，资源优势明显、发展潜力巨大。
2010年，完成地区生产总值950亿元，同比增长18%；财政一般预算收入80.6亿元，增长49.7%；固定资产投资900亿元，增长65%；社会消费品零售总额185亿元，增长18.5%；实际利用外资9.1亿美元，增长202%；外贸出口3.4亿美元，增长16.3%。
主要经济指标增速走在了全省前列！
工业集群快速成长。
千万吨炼油、百万吨烯烃等重大项目开始启动，世界行业领军企业台湾长春集团加盟盘锦，华锦扩建工程达产达标，盘锦正加速向全国石化基地迈进。
石油钻采设备、海工装备等大项目加快建设，装备制造即将成为新的支柱产业。
“五大产业集群”拉动工业增长25.4个百分点。
高新技术产品增加值增长30%。
现代服务业集聚区建设成效显著。
大商城市广场、鹏欣水游城等大项目加快建设，香港恒大、东方银座、广东美的等知名企业云集盘锦。
湿地旅游树起崭新形象，珠海天沐温泉城等大项目签约落地，旅游总收入增长48.5%。
新开工房地产560万平方米。
物流、会展、文化等产业蓬勃兴起。
农业现代化步伐加快。
开工新建六和肉鸭加工等大项目23个，建成设施农业5万亩，新改建畜牧小区500个，新增水产小区30个，养殖大蟹15万亩。
农机装备水平显著提高。
战胜低温寡照、严重洪涝等自然灾害，粮食生产达到105万吨。
辽滨新区建设如火如荼。
全市上下同心协力发展辽滨，建设辽滨。
如今，辽滨新区总体规划面积由110平方公里扩大到545平方公里，成为辽宁综合改革试验区，石油化工、石油装备和海洋工程三大园区跻身省级产业基地。
新区产业迅速壮大，知名度、影响力不断提升，宝来石化、振奥橡胶等重大产业项目发挥了巨大的集聚效应，港口、铁路、公路、大学、医院等重大基础工程全面建设。
一个充满生机与活力的滨海生态新城开始形成。
城市化进程加快。
大力推进铁东老区、中央商务区等区块改造，新的城市空间正在形成。
竣工中华路、泰山路等12条道路，加快中心医院、数字化城管、污水垃圾处理等项目建设，推进绿化美化亮化，市容市貌焕然一新。
田家、高升等中心镇建设步伐加快。
城市化率达到65%。
盘锦市城乡面貌明显变化、基础设施向现代化快速提升。
从战略高度谋划和推进基础建设，5年来累计完成投资214.3亿元。
疏港铁路、盘营客运专线和阜盘高速公路破土动工，滨海大道、盘营线拓宽改造等主体工程完工，百平方公里公路密度由51.3公里提高到81.7公里，盘锦正加快向交通枢纽城市迈进。
大伙房水库输水一期工程完工，病险水库除险加固取得阶段性成果，华润城市热电、华能风电等项目进展顺利，基础设施支撑发展的作用进一步增强。
城市建设和管理水平显著提高。
建设改造中华路、双兴路、公园大街等城市道路45条，辽河城市段形成景观，辽河美术馆、湖滨公园等区块展现了发展新形象，城市环境质量和宜居水平明显提升。
加大规划执行力度，持续推进亮化绿化、市容整治和违建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化、规范化。
我市跻身全国创建文明城市工作先进市和省级园林城市行列。
生态盘锦建设扎实推进。
建成污水处理厂5座，日处理能力达到32万吨。
辽河流域治理成效显著，城市垃圾填埋场、螃蟹沟综合整治等工程投入使用，辽河流域盘锦段连续八年保持出境水质优于入境水质，湿地生态环境得到有效保护。
城市空气质量优良率达到95.1%。
有林面积增加到26万亩。
集约节约利用土地取得积极成效，耕地连续十年占补平衡。
2010年####县国民经济继续保持高速增长，综合经济实力跨入全省中上游行列。
全县地区生产总值实现180亿元，比上年增长42.7%；全社会固定资产投资完成180亿元，比上年增长100%；地方财政一般预算收入完成8.5亿元，比上年增长64%；全口径税收完成11.4亿元，比上年增长43.4%；实际利用外资完成1.5亿美元，是去年的7倍；农民人均纯收入实现1.05万元，比上年增长24.4%。
多项经济指标增幅位居全省前列，经济运行速度、质量、效益都有所改善和提高。
第三产业加速发展。
####县致力优化产业结构，破解服务业短板，大力发展商贸物流业、休闲旅游业、房地产业，增强了经济活力，提高了人民生活质量。
继续扩大规模，改善结构和质量，第三产业在三次产业结构中的比重逐年提高。
全年预计第三产业增加值实现39.2亿元，增长46.2%，服务业增加值实现30.8亿元，社会消费品零售总额实现13.5亿元。
房地产业加速发展。
2010年房地产开发完成104.8万平方米，房地产业增加值预计实现2.5亿元。
辽河油田恒泰利、大连银龙、大连鼎隆等一批知名企业投资新县城，丽景湾、水岸蓝桥、学府名城、龙祥商务会馆等商住地产项目开工建设。
乡镇商业和房地产开发也令人欣喜地开始起步，趋热之势明显。
高升、吴家、坝墙子、胡家、甜水等乡镇都启动了住宅小区开发项目。
旅游业加快推进。
承接了盘锦“第三届国际湿地旅游周”主要旅游项目，成功承办了“观鸟节”和“荷花节”。
鑫安源、东晟园等老景区加速升级改造。
鸳鸯沟游船码头和两岸景观工程基本完成，红海滩栈桥、汽车宿营地和观景台正抓紧施工。
全年旅游业接待人数和产值大幅增加，成为####新的经济增长点。
####县以科学发展观统领全局，将构建社会主义和谐社会的要求贯穿始终，围绕“农业富民、工业强县、生态立县”发展目标，实施工业化、城镇化、产业化、生态化四大战略。
按照一个加快，两个提高，三个开发，六个突破的要求，完善一城、五区、一带三个布局，突出经济强县、城乡统筹、生态县建设，社会事业全面发展及人民生活水平全面提高五个重点，将####推上了一个新的起点。
推进新县城建设。
拉开“两区一带一湖一站”（太平主城区、
胡家新城区，绕阳河景观带，甜水湖，盘锦北站）县城框架，规划建设具有北方水乡特色的湿地水城。
1.2.2项目建设背景
城市老龄化是目前世界各国政府面临的主要问题之一,中国
的城市老龄化是目前世界各国政府面临的主要问题之一,中国的大城市早在20世纪90年代陆续走进老龄社会,因此如何改善老年人的生活状况,使老有所养、老有所用,已成为国家和地方政府的当务之急。
其实，“养老地产”并不是一个新生事物，但在中国，养老地产的发展还处于很初级的阶段。
近两年，大型开发商如万科（论坛）、保利（论坛）等开始对老年住宅感兴趣，扛起投石问路的“大旗”，全国布局，在上海、广州等地试点。
华润、首创等也多有提及关注养老地产的发展。
大型开发商前瞻性的举措给中国的养老地产带来了发展的信号，加之老龄人口增多现状，“养老地产”项目已经吸引了众多企业的目光。
只是，刚刚起步的中国“养老地产”面临着许多问题，拿地开发环节、经营方式的探索、政策的支持力度等问题都是“养老地产”发展道路上的绊脚石。
谁来填补中国“养老地产”的苍白，又如何跨过这些阻碍，一切还需
要时间来慢慢探索。
“银发经济”蕴含商机； 养老地产盈利新增长点：
随着中国逐步迈进老龄化社会，“银发经济”让人看到了商机。
业内人士分析，从供需方面来看，养老地产的空间很大：
2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。
在广州，60岁以上老人在2007年突破了100万大关。
面对住宅市场现“量价危机”、商业地产竞争激烈、旅游地产风险过高的现状下，“养老地产”成为了开发商即将开垦的一片新价
值洼地。
中国正迎来“421家庭”时代，再过10年，第一代独生子女的父母将退休，一对年轻夫妇要照顾儿女和四位老人，如果家中
老人重病需要长期护理，子女力不从心。
有需求就有商机，此种
家庭状况将成为养老地产的宠大需求，蕴含无限商机。
另外，在刚结束的“房地产转型之惑：
求解有效性”的博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会上，有专家表示，养老地产至关重要。
在寻求房地产转型道路上，关注养老地产即是关注房地产的可持续发展。
因此，养老地产被越来越多的开发商关注，这正成为中国房地产市场上最为诱人的概念，这让市场资本、地方政府，乃至慈善公益基金都为之兴奋。
在住宅和商业地产都遭到政策的攻
击的，养老地产或将成房企盈利新增长点。
为了大幅度提升####第三产业比重，综合####县的区位环境、
结合我国养老地产现状和未来发趋势；为充分提高现代服务业水平，塑造环渤海经济区新亮点，促进地产产业升级，实现####服务业、养老福利业的现代化；####县人民政府与深圳市商晟投资管理有限公司共谋盘锦养老地产开发方略，双方经过友好协商，
已基本确认规划设计方案、土地价格和相关优惠政策。
共同达成
####县“颐康园老年会所”项目合作协议书。
建设一个入住开心、颐养舒心、侍奉尽心、子女放心的老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐的现代会所。
项目预计于2012年3月开工，于2013年9月竣工。
1.3建设单位概况
深圳市商晟投资管理有限公司成立于2010年，从事投资管理、咨询业务，业务范围遍布国内各大中城市。
该公司紧紧抓住养老地产这一发展的契机，不断在华北、东北、华北拓展投资范围，为自己赢得了发展的有利地形和继续发展的空间。
本着开拓进取、创新超越的经营理念；在经过对地理位置、周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、老年人群体养老现状、市场潜力等几个方面进行了详实细致的调查与实地考证之后，拟在####县开发建设颐康园老年会所。
该公司以盘锦市经济背景、生态水城湿地为底蕴、以盘锦未来市场需求为导向、以品牌开发建设为龙头，栖身于盘锦房地产开发建设项目。
该公司是一个实力雄厚、诚实守信、积极上进、勇于开拓的知识化团队。
公司坚持“以人为本”的发展理念，力争为老年群体创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和有较高文化品位的生活环境。
公司将秉承以往的优良作风，坚持以人为本、创造精品、追求卓越、奉献社会的经营理念，继续为盘锦市的发展做出贡献。
公司竭诚与社会各界携手并进、共谋发展，同创美好未来。
1.4编制依据与研究范围
1.4.1编制依据
《中华人民共和国老年人权益保障法》；
《中华人民共和国城乡规划法》；
《中华人民共和国环境保护法》；
《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
【房产】《产业结构调整指导目录》（2007）；
《盘锦市国民经济和社会发展“十二五”规划》；
《建设工程工程量清单计价规范》GB50500—2003；
《辽宁省建筑工程计价定额》（2008）；
《建设项目经济评价》方法与参数（第三版）；
####县“颐康园老年会所”项目合作协议书。
1.4.2研究范围
项目建设的必要性分析、市场分析；建设条件分析、工程进度安排；确定建设规模和总体功能、设计施工方案；消防、环保和卫生方案；投资估算与资金筹措；财务效益分析，结论与建议。
通过对项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性的综合评价，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。
第二章项目建设的必要性
2.1中国已进人老龄化社会
根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。
我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。
在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。
从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。
到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。
2.2传统养老方式面临挑战
与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：
（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。
夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式；
（2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。
现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。
随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。
另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；
（3）21世纪将是老年人独居的时代。
1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。
现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；
（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。
忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。
尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。
单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。
2.3国内的养老设施满足不了需求
中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。
目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。
由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。
因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。
近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。
随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！
2.4政府鼓励发展养老地产
人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。
国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。
2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。
2.5养老地产—产业关键
媒体报道，2010年11月7日，民政部部长李立国说，目前，城乡空巢家庭超过老人家庭的50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明显缺失。
根据民政部副部长窦玉沛提供的数字，目前，中国共有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。
但是窦玉沛分析说，养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。
由于区域之间、城乡之间发展不平衡，既存在“一床难求”，也存在“床位闲置”现象。
对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。
这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。
全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。
期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。
目前的养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。
高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。
缺乏政策支持也是一方面。
对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。
这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。
但是，最艰难的还是在经营阶段。
养老地产的前景时，分歧在于如何实现养老项目的盈利。
房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。
对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。
这就影响了房企对于养老地产的开发选择撒手为主，而很难考虑长期持有经营。
很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。
原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。
而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段。
2.6适应现代养老社会化的需要
我国的老龄化问题越来越严重，特别是实施“4-2-1”（四个老人，两个年轻人，一个小孩）政策以来，这样的体制目前来看，导致的社会问题正在逐步严重，常常会有老年人没人管，或者受到关照的程度越来越不够，老年问题日益突出，“长此以往的后果将会直接影响整个国家经济的发展，拖社会发展的后腿。
所以，研究老年人的住房和老年生活问题，让老年人在后半生能够生活的幸福美满，从必要性来讲，这是一个非常重要的课题。
”
现代社会变迁快速，生活节奏加快，生产社会化程度的提高，家庭养老已不适应社会的发展，时代呼唤养老社会化。
老年会所这一模式，就为养老社会化事业提供了一个爱心的平台，自然承担起社会赋予的“托老养护”责任，满足老年朋友物质和精神的双重需要，提高生命质量。
大家庭小环境也是未来“421”家庭子女“常回家看看”的落脚点。
随着改革开放的深入，各项改革已使政府无精力去承担和管
理这么多的社会具体性问题。
在新的投资环境下，不失时机地引入民间投资和外商投资，创建并形成一定规模“尊老养生、用心呵护”的老年养生会所，不光是新形势下投资房地产、“休闲”行业的新热点，也是完善养老保障体系的新思路，具有非常现实和深远的社会意义。
国家于1996年颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，提出了“五个老有”，即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
2000年，国家再次发布了《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》。
确定了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老居住政策，同时提出建立“9073”的养老居住分配格局：
即90％的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老；7％的老年人通过购买社区照顾服务养老；3％的老年人入住养老服务机构集中养老。
办好老龄化公益性福利事业，既体现了政府对老人的关怀，又体现了文明社会的养老环境，吸纳了就业人员。
####县“颐康园老年会所”建设项目，起点高，社会效益好，风险系数低，只要政府给予政策性支持，创办公益性福利性老年养生会所既解决了未来老龄化社会养老问题，又符合尊老、敬老、养老的社会发展规律，是可行且有效的。
####县“颐康园老年会所”建设项目，符合盘锦市政府关于“着力解决改善民生的举措，因此，该项目建设是十分必要的。
第三章市场分析
3.1中国养老地产现状
中国正渐入老龄化社会，一个庞大的市场已经悄然浮现。
“到2011年，中国老龄人口会达到13%；到2020年，中国的老龄人口将接近30%，来势迅猛。
”中国老龄产业协会副秘书长郑卫华预计，5～10年以后，中国会逐渐迈入老龄化社会。
此刻，与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的资本觊觎争食。
随着我国房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了房地产市场的进一步细分。
部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。
老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。
从国外的情况分析，老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。
我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。
老年人口比例的逐渐上升和社会人口流动性的加强，使得三
代人共同生活的家庭渐渐成为过去。
同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。
据2009年底的统计数据显示，全国养老服务的需求是5000万亿，现在提供的不到1000万亿，市场空间显然非常大。
一方面是巨大的市场需求，另一方面却是地产行业产
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