强烈推荐夕阳福老年养老康乐园项目可研报告.docx
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强烈推荐夕阳福老年养老康乐园项目可研报告
夕阳福老年养老康乐园
可行性研究报告
经理：
程建军
项目负责人：
韩维宜
编制人员：
韩维宜工程师
李朝霞工程师
王新英工程师
新疆国际工程咨询公司乌鲁木齐分公司
2000年6月30日
1．附表：
（一）现金流量表（全部投资）
（二）现金流量表（自有投资）
（三）损益表
（四）资金来源与运用表
（五）资产负债表
（六）投资使用计划表
（七）总成本费用估算表
（八）销售收入、销售税金及附加估算表
（九）固定资产投资贷款还本付息表
（一十）财务敏感性分析表
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
新疆夕阳福老年养老康乐园
1.1.2规划用地面积:
153410平方米
1.1.3建设规模：
建筑总面积25000平方米。
其中：
康乐园（老年公寓）四幢3500M2×414000平方米；
医疗保健服务楼一幢3000平方米；
民族康乐园一幢2000平方米；
别墅十三幢200M2×133600平方米；
办公宿舍2000平方米；
锅炉房400平方米；
道路面积7000平方米；地坪面积6500平方米；
绿化面积80000平方米。
1.1.4项目投资：
总投资2637.46万元，其中：
固定资产投资2500万元，建设期利息63.03万元，铺底流动资金74.40万元。
1.1.5建设单位：
新疆夕阳福康乐有限公司
1.1.6建设地点：
新疆乌鲁木齐小地窝堡安置农场
1.1.7企业性质：
有限责任公司
1.1.8企业法人代表：
石雪瑞
1.2项目背景
建国五十年来，在党和政府的领导下，我国的社会福利事业从小到大，不断发展，有效地保障了特殊困难群体的基本生活权益，发挥了维护社会稳定、促进社会进步的重要作用。
特别是党的十一届三中全会以来，各级民政部门在党委、政府的领导下，以邓小平理论和党的基本路线为指导，从我国社会主义初级阶段的基本国情出发，以实事求是的精神，解放思想，大胆尝试，积极探索了发动和依靠社会力量发展社会福利事业的新途径，并在实践中积累了一定的经验。
在第十次全国民政会议上正式提出“深化福利事业单位改革，加快社会福利社会化进程”的要求后，各级民政部门抓住机遇，开拓创新，从本地实际出发，因地制宜地推进社会福利社会化，经国务院批准转发了民政部制定的《关于加快实现社会福利社会化的意见》、《社会福利机构管理暂行办法》、《老年人建筑设计规范》，通过全社会的努力，形成一个以国家、集体举办的福利机构为骨干，社会举办的福利机构为新的增长点，多渠道、多形式发展社会福利事业的新局面。
因此，大力发展社会福利事业，有利于提高人民群众的生活水平和生活质量，有利于维护改革、发展、稳定促进社会的长治久安，有利于推动社会的全面发展和文明进步，符合国情，顺应民意，具有广阔的发展前景。
在此背景下，新疆夕阳福康乐有限公司在自治区民政厅、新市区民政局以及迎宾路街道办事处社区服务中心的大力支持和帮助下应运而生，拟在为发展我区的社会福利事业做出应有的贡献。
1.3经营及服务内容
新疆夕阳福老年养老康乐园将是一个上档次、上规模集老年养老、康复理疗、老年旅行为一体的综合经营实体。
主要经营项目有：
1．住宿服务为来园老人提供房间床位，每周更换床单，必要时随时更换。
24小时热水，24小时服务人员值班。
设有洗衣房，提供洗衣、烫整一条龙服务；设有存物室，提供普通物品的寄存服务；开设老人家属的住宿陪床服务。
2．护理服务全天候程序化个案护理服务。
包括晨间护理、晚间护理、口腔护理、指甲护理、大小便处理、前后阴冲洗、洗头、洗澡、床上浴、理发、刮脸、修脚、更换内外衣、翻身搓背、褥疮防治、喂水、喂饭、室内床上卫生、饮水器消毒以及便器消毒等。
3．医疗服务24小时医生值班。
每天例行医疗查房，每月例行医疗大查房，以及特邀本市医疗专科专家会诊。
开展体检、输液、打针、静脉点滴、下胃管、膀胱冲洗、瘘管消毒、紫外线消毒、针灸、按摩、热敷、理疗、鼻饲、灌肠、导尿、心理咨询、康复指导、代煎中药、代购药及喂药等服务。
4．膳食服务老人营养专家主持配膳，提前一周公布标准化食谱，开设普食、软饭、半流质、流质、鼻饲以及特殊饮食。
5．康乐、康复服务设有康乐、康复师，每天开设康乐、康复课程；广播站上、下午定时播音，进行音乐欣赏、戏曲欣赏、新闻报导、专题讲座、报刊阅读、坐起训练、站立行走训练、语言训练、陪聊、陪读等个案康乐、康复服务。
6．前厅服务设有服务站，负责对外咨询接待服务、开设公用电话服务、提供邮政、通讯服务、为老人零星采买、照（摄）相、印（放）服务、预约外出用车服务、旅游服务、小卖部服务、老人储蓄、老人贵重物品存放以及账务处理等服务。
7．特别服务宗教服务、丧葬服务、班车服务、维修服务、党组织生活会、老人大学、生日服务、投诉服务。
1．4企业基本概况
新疆夕阳福康乐有限公司是于一九九九年经自治区工商局批准成立的一个以经营养老服务,老年保健品的专业化有限责任公司。
注册资金180万元，公司法人代表：
石雪瑞
新疆夕阳福康乐有限公司经新市区民政局批准与迎宾路街道办社区服务中心、小地窝堡安置农场合作在小地窝堡（乌昌公路中段距乌昌公路500米）处筹办的占地面积153410平方米约合土地230亩的“夕阳福老年养老康乐园”，在园内又与新疆医科大学附属医院共同组建夕阳福老年病治疗康复中心，其目的是为我区在社区养老服务行业实现我国“以国家兴办社会福利机构为示范、其实多种所有制形式的社会福利机构为骨干、社区福利为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络”的战略目标的进一步实施。
符合我国以邓小平理论和党的十五大精神为指导，立足社会主义初级阶段的国情，以满足全社会日益增长的社会福利服务需求为目标，以老年人福利服务为重点，抓住机遇，深化改革，积极推进社会福利社会化进程，实现社会福利事业的健康、有序、快速发展的总要求。
1.5研究工作依据和范围
1.5.1研究工作依据
1、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市计划委员会《关于对新建夕阳福老年养老康乐园的批复》（乌市计社字[2000]34号）；
2、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区民政局关于对夕阳福康乐有限公司新建老年养老康乐园的批复。
3、国家计划委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参考》。
4、新疆夕阳福康乐有限公司委托新疆维吾尔自治区国际工程咨询公司乌鲁木齐市分公司编制可行性研究报告的《委托书》；
1.5.2研究工作范围
研究工作按《民用建设项目可行性研究报告编制的内容和深度规定》编制报告。
重点研究以下内容：
1、分析研究项目的产业政策、市场导向、投资环境和可行性；
2、落实建设场地及工程配套条件；
3、确定项目的建设内容、建设规模和实施方案；
4、配备公用工程和辅助设施；
5、拟定项目实施进度安排；
6、估算项目建设投资和安排资金使用计划；
7、测算和评价项目的经济效益。
1.6研究结论和技术经济指标
1.6.1研究结论
1．抓住国家加快发展社会福利事业，建立社会主义市场投资主体多元化、服务对象公众化、运行机制市场化、服务方式多样化、服务队伍专业化在全社会开展社会福利事业的良好氛围的大好局面。
根据我区尚未有一家功能齐全、服务配套、环境优美的综合老年养老康复、康乐的养老场所以及市场前景看好的有利契机，建立一所规划合理、高起点、规模大、服务配套、管理规范的老年养老康乐、康复为一体的养老设施，是完全可行的，是国家鼓励、支持发展的新型行业。
具有较强的政治意义和较好的社会效益。
2．夕阳福老年养老康乐园的建设充分利用了闲置土地资源，盘活国有资产存量，增值增效。
并为社会由其为下岗女工提供了合适的再就业岗位，这对促进社会稳定，提高再就业人员的生活水平，有着显著的社会效益。
3．夕阳福老年养老康乐园的交通便利，给水、供电、供热、通讯各种设施可靠，建设方案符合城市规划要求，布局合理，经济效益可行，社会效益显著。
因此，建设是必要的，项目是可行的。
1.6.2主要技术经济指标
项目可行性研究的主要研究成果见表。
+
主要技术经济指标表
表1
序号
项目
单位
指标
序号
项目
单位
指标
一
建设规模
六
主要经济指标
1
建筑面积
平方米
25000
1
财务基准收益率
%
8
2
居住面积
平方米
20600
2
正常年营业收入
万元
1178
3
道路面积
平方米
7000
3
正常年税金及附加
万元
0.00
4
地坪面积
平方米
6500
4
正常年利润总额
万元
407.03
5
绿化面积
平方米
80000
5
正常年总成本费用
万元
577.20
二
劳动定员
人
100
6
投资利润率
%
13.11
三
建设期
年
2
7
投资利税率
%
13.11
四
计算期
年
20
8
所得税后内部收益率
%
12.48
五
项目总投资
万元
2637.46
9
所得税后净现值
万元
1842.57
1
固定资产投资
万元
2500.00
10
所得税后投资回收期
年
7.55
2
建设期利息
63.06
11
银行贷款偿还期
年
5.47
3
铺底流动资金
万元
74.40
12
盈亏平衡点
%
60.87
注：
投资回收期、银行贷款偿还期均包括两年建设期。
第二章项目建设的必要性
2.1项目建设的必要性
新中国成立50年来特别是改革开放以来，在党和政府的重视、关怀下，我国以老年人、残疾人、孤儿等社会特殊困难群体为主要对象的社会福利事业取得了长足进展，在社会主义物质文明和精神文明建设中发挥了积极作用。
目前我国已进入老龄社会，老年人口基数大，增长快，特别是随着家庭小型化的发展，社会化养老的需求迅速增长。
但长期以来，我国社会福利由国家和集体包办，存在资金不足，福利机构少，服务水平较低等问题，难以满足人民群众对福利服务需求日益增长的需要。
社会福利事业的改革发展，已经引起党和政府及全社会的广泛关注。
广泛动员社会和依靠社会力量，大力推进社会福利社会化，加快社会福利事业的发展对于进一步建立健全社会保障制度，促进社会稳定和社会文明进步具有重要意义，同时推进社会福利社会化，对于扩大内需、拉动经济增长,增加就业也有积极的现实意义。
推进社会福利社会化不仅是必要的，也是切实可行的。
全社会对社会福利需求的急剧增长，使社会福利化具有广阔的发展前景，我国综合国力的增强，人民群众生活水平和道德水准的提高，为推进社会福利社会化奠定了良好的基础。
安老养老关系国家长治久安是国计民生的一件大事，因此，通过社会力量兴办一所老龄人养老、医疗保健、学习娱乐等公共福利项目是利国利民的，也是十分必要的。
2．2项目建设环境分析
1、建设条件分析
中国人口正在迅速老龄化，已是不争的事实，老龄化给老年社会保障带来新的挑战，长期以来我国的老年照顾基本上是靠家庭。
我国由民政部门及城乡集体举办的福利院、敬老院，按规定主要是收住无劳动能力、无收入、无赡养人的“三无”老人，其它老人都依靠家庭照顾。
然而我国从70年代以来推行独生子女政策，将来的家庭结构将出现一对年轻夫妇上面有4个老人的局面，这样的结构将使传统的家庭照顾受到严重的影响。
为此，近年来许多地方开始探索老年社会照顾问题，老人为什么会选择养老社会服务，社会服务能否满足他们的需要，在经济上他们能否承担社会服务的成本，通过对内地的养老院深入座谈调查分析，主要有以下几方面的原因。
一是社会养老的拉力：
有着良好的照顾服务。
社会照顾对家庭照顾的替代首先要求它的服务质量，必须能与家庭照顾相当，或者能达到老人及家属的期望。
而照顾质量主要取决于工作人员、护理人员的素质和工作态度。
在一个有着通过专业培训的护理人员对老人的耐心、关心下，从日常护理分为半护、全护、特护到饮食服务的普通、软、碎、半流、流、鼻饲六种饭食，组织老人参加健康康乐服务、定期医疗保健服务为老人提供标准化、规范化、科学化的服务程序。
使老人心情愉快情绪稳定享受到比家庭更加无微不至的关心。
二是家庭的推力：
老年人照顾的人力成本。
老年人走出家庭，除了社会养老能提供令人满意的服务，形成对老人的拉力外，还必需有来自家庭的推力，从家庭人力上看，要完全承担老人照顾是很难的。
自理能力差特别是完全不能自理的老人24小时都需要有人照顾，家庭难以承担繁重的照顾责任，从老人角度看，也希望解脱子女的照顾负担。
而目前我国城镇绝大多数家庭是夫妇双方同时就业，上班时间就不能顾及对老人的照顾。
如雇佣家庭保姆，仅工资及膳食费两项就已接近企业职工的月收入，而按社会养老有关规定每六名老人配一名护理员，因此，社会服务成本较低。
也是老人及家属选择社会服务要考虑的重要因素。
三是维系老人的社会网络的吸引力。
对于生活自理能力差而户外行动不方便的老人来说，社会网络关系主要发生在家庭之内，而在社会养老这个“大家庭”内能够在一定程度上保持老人与家庭成员的联系，又能创造出新的比家居更为丰富多彩而广泛的社会交往。
老年大学、游艺性活动、报刊时事学习，老年保健知识讲座，为老年人摆脱孤独，互相帮助，身心健康有着良好的帮助。
2、本区居民对敬老、养老的需求及分析
根据我国60岁及以上的老人所占的比重，我国实际上已经跨入“老年社会”的门槛，更为突出的是80岁以上的高龄人口已达900万，并以每年5.4%的速度递增,我国人口老龄化速度之快、基数之大、高龄人口之多都是前所未有的，据有关调查，目前全国健康状况较差的以及有重病的老人大约有2500万~2700万人之多，其中生活完全不能自理的老人大约占一半，为1200万到1300万人。
这部分老人当中，如果有三分之一到四分之一需要各类社会福利机构提供院舍服务，就是300~400多万人，而现国家政府和社区办的能提供的床位不到100万张，可见存在着一个相当大的潜在的社会福利服务市场。
在我区老龄人比例略低于全国平均水平，60岁以上老年人大约有130万人，约占新疆总人口的8%左右，乌鲁木齐是我区老龄人比例最高的地区，约占10%左右，按乌鲁木齐常驻人口160万人计算，60岁以上老人约15万人，本市在本世纪初很快步入老龄人城市行列。
据不完全统计整个乌鲁木齐地区现有养老院、敬老院、托老所有十余所约500多个床位，剔除200多个由民政部门收住的“三无”对象外，可向社会提供接纳老人的床位不足300张，因此，照料需求与供给之间的差距较大。
2．4项目建设的有利条件
在江泽民总书记“老龄问题越来越成为一个重要的社会问题，我们要予以重视。
希望各级党委和政府要加强对老龄工作的领导，切实做好这项工作”的指示精神下，国家民政局、计委等十一个部委在2000年2月13日下达了《关于加快实现社会福利社会化的意见》后，国家民政部、计委等部门又在联合制定关于福利社会化后支持、鼓励全社会国有企业、民营企业办福利事业更加优惠的各项优惠政策，预计在今年七、八月出台。
同时，自治区政府及乌鲁木齐市政府对社会福利社会化养老也给予高度重视，市民政局对本项目建议的提出以及有关新疆夕阳福老年养老康乐园建设发展方向给予极大的支持和帮助。
各商业银行对此利国利民的建设项目也有着较高的兴趣。
为了给入园老人创建一个良好的医疗环境，新疆夕阳福康乐有限公司拟与新疆医科大学的四个附属医院合作，由新疆医科大学的四个附属医院投入最新医疗设备、人员，新疆夕阳福康乐有限公司在园内投入医疗场地，共同组建新疆夕阳福老年病治疗康复中心，除了为园内入住的老人提供正常的保健外，还给患病的老人提供治疗、康复辅导、特殊护理及危重病人抢救等多项服务，使老年人解除后顾之忧，安心度过晚年。
为拓宽老年人的眼界，调剂老年人生活，促进我区旅游事业的发展，我们已得到自治区旅游局的支持，在开发建设的同时积极开展老人旅游业务，组织距首府边远的地、州老人在首府观光、在园内疗养，我们已与国家西北石油局退休管理处、北疆铁路公司退休管理部门协商，组织其退休人员分期分批来园进行体检、疗养；同时也与内地养老院横向联合利用新疆夏秋两季瓜果飘香季节来疆旅行避暑、疗养；组织本地老人在冬季寒冷的季节去南方观光旅游疗养。
总之，从各个方面为老人养老、安度晚年创造有利条件。
第三章建设场址与建设条件
3．1建设场址概述
拟建的新疆夕阳福老年养老康乐园位于乌鲁木齐市小地窝堡安置农场预留有空地上。
建设场址土地规划面积为153410平方米，南北平均长360米，东西平均宽500米；建筑占地面积10300平方米。
场地地势东高西低，地面自然坡度约4%，由东向西倾斜。
场址地面为空地。
场址西南距乌鲁木齐火车西站约5公里，东至乌鲁木齐国际机场3公里。
距乌昌一级公路仅800米，交通极为便利。
场地位置见《夕阳福老年养老康乐园区域位置图》。
3.2工程地质及水文地质
根据新疆岩土工程勘察设计院对新疆夕阳福老年养老康乐园岩土工程勘察报告提供的资料，建设场地属乌鲁木齐河漫滩Ⅰ级阶地。
场地地层构成如下：
1、杂填土
灰黄色、杂色。
层厚1.10～2.00米,以粉土、卵石、建筑垃圾、炉渣等为主要成分。
2、卵石
巨厚层状,水平层理。
颗粒大小不均匀。
级配较好。
最大粒径850毫米,一般粒径8～12毫米。
粒形状亚圆，磨圆度好。
骨架颗粒连续排列，填充物以中粗砂为主，含土量1-2%。
该土层局部夹0.2～0.4米厚粗砂透镜体,6.5米以下轻微胶结,掘进较困难,坑壁较稳定。
拟建场地建筑范围内，未发现不良地质现象。
建筑物以卵石层为持力层，其承载力标准值fk=400kPa。
在勘察深度范围（8.10米）内未发现地下水。
3.3气象条件
根据乌鲁木齐市气象局提供，乌鲁木齐市极端最高温度42.1℃，极端最低温度-41.5℃，年平均温度6.4℃；冬季最大风速20.0米秒，春季最大风速成28.0米秒，夏季平均风速3.1米秒；年平均降水量236.0毫米，1日最大降水量57.7毫米；年平均蒸发量2266.8毫米；最大积雪深度48.0厘米，最大冻土深度133.0厘米；常年主导风向为西北，风速38米秒。
3.4配套条件
3.4.1给水
目前,由于该地区城市供水网尚未建成，此地区均采用报市水资源管理委员会批准，自掘机井作为饮用水。
经调查距本项目500米的新疆光华私立学校，已开掘一口150米机井，经卫生防疫部门检验符合卫生饮用水标准。
3.4.2排水
本项目所处位置尚未有城市排水系统，本地区排水均排于位于本项目60米最西角的安置农场排水明渠，排入下游戈壁荒漠。
3.4.3供热
由于本项目远离市区，尚未有供热热源，拟在规划用地范围的东南边新建一座6T锅炉房，安装4T热水锅炉一台，2T热水锅炉一台，项目建成后能够满足供热要求。
3.4.4供电
目前，从安置农场“铁机线”10千伏城市电网“T”线接入配电室（1×250千伏安变压器），间距30米。
3.4.5施工条件
拟建项目所在场地内无搬迁项目。
三通一平工作难度小，施工用电、用水方便，交通便利，施工条件优越。
第四章建设方案
4.1建设原则
以布局合理、功能齐全、设备先进、设施配套、管理规范和高起点为建设原则，做到风格别致、建筑造型优美，装饰标准适度,良好的疗养环境和具有浓郁田野风光与江南园林相结合的一流康乐园区。
4.2总体布置
由于该地块为一个不规则的梯形，沿现有儿童福利院、养老院相间小区道路为本项目的主入口，将3000平方米的三层服务大楼做为本项目主体建筑，两边配置具有民族特色的民族园和办公宿舍楼，在其身后沿人造小山、水池和室外游泳池分别布景四个以赞助单位命名的“屯河园”、“石油园”、“天山园”、“博峰园”并通过联廊与服务大楼联通，为养老、康复的主要居住区。
在主入口的右边沿绿化带两路排开建13幢二层欧式风格小别墅。
在主入口的左边及后部预留待二期开发建设的渡假小木屋、游泳池和为老人在身体情况较好时用于从事力所能及简单劳动的农业园林（葡萄园、花圃、温室蔬菜大棚）用地。
建成后的夕阳福康乐园是一个环境幽静，绿树成荫，空气清新鸟语花香的大公园。
4.3建设规模及设计方案
本项目建设依据总平面规划方案，拟建项目如下：
（1）一幢建筑面积为3000平方米、三层的服务中心大楼，一楼有对外咨询接待服务、邮政、通讯服务、小卖部、老人储蓄、贵重物品存放等，二楼、三楼设康复、治疗、报刊阅读室、老年大学教室等。
（2）一幢建筑面积2000平方米、二层平面造型为橄揽球式的民族康复园，中间为空心，房间沿弧形对称布置。
室内明廊，一楼为阴雨天活动场所，内设楼梯二部。
每层设有居住房间15套，二套公共卫生间和盥洗室。
室内为普通装修，天棚墙面刷白色乳胶漆，地面铺防滑地砖，卫生间墙面白瓷砖到顶，地面为防滑地砖，外墙根据设计选用美观大方的外墙涂料。
设备配置壁柜、衣帽鞋柜、有线电视线路及彩色电视机。
（3）建筑面积2000平方米、二层的供工作人员办公、宿舍楼。
（4）建筑面积每个为3500平方米、二层的分别命名为“屯河园”、“石油园”“天山园”“博峰园”康复、康乐居住园区。
园区为典型的用现代建筑材料建造的四合院式建筑，中间为老人活动的庭园，沿四周布置有72套，每套约18.4平方米的标准公寓,120平方米的餐厅厨房和每层四套由盥洗、卫生间、浴室、更衣组合一体的卫生设施以及相应的健身、娱乐活动室、阅览室、小厨房洗衣房等。
每套住房内配备有线电视、电话及呼叫系统。
建筑造型设计新颖，功能齐全，装修标准适中。
（5）总建筑面积为2600平方米的每幢为200平方米的小别墅13个。
小别墅均为欧式风格的二层小楼，底层为大客厅，小厨房及餐厅、客房、卫生间等，二层为主人卧室、露台等，主要为内地老人以及本地中产阶层渡假、疗养治病提供高档服务。
（6）建筑面积为500平方米的别墅管理会所。
以及400平方米的锅炉房。
4.4建筑设计的基本要求
在建筑设计中应严格执行建设部、民政部一九九九年五月十四日颁发的建标[1999]131号《老年人建筑设计规范》。
4.4主要设备
1、锅炉
（1）4T热水锅炉：
选用1台
（2）4T热水锅炉：
选用2台
2、变压器
选用430KVA变压器
4.6结构设计
4.6.1主要设计参数
风载:
（基本风压）0.60千牛平方米
雪载:
（基本雪压）0.75千牛平方米
设计烈度:
8度
冻土层厚度：
1.4米
地基承载力：
300KNM2
其它活荷载详见《建筑结构荷载规范》
4.6.2结构形式
该项目各建筑结构均为二至三层的砖混结构房屋。
4．7建设工期
项目建设期为18个月。
详见建设进度计划表
建设进度及经营计划表
年份
工作内容
2000年
2001年
2002年
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
前期工作
一期工程
二期工程
三通一平
一期工程
二期工程
施工
一期工程
二期工程
验收入
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