芜湖房地产市场分析.doc

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2014年芜湖房地产市场数据分析

据不完全统计，2014年芜湖楼市新推商品住宅18701套，新推商业类房源2525套，加推商品房面积2310441.466平米。

但是全年商品房月均价都未超过6字头。

据统计数据显示，2014年芜湖楼市总体表现量跌价升。

2014年（6月除外）商品住宅共成交18604套，同比下降19.02%；总面积1960842.03㎡，同比下降17.86%;平均商品住房销售均价为5381元/㎡，同比上涨3.7%。

与2013年芜湖楼市相比，2014年虽然没有任何单月成交量超过2000，但是由于全年稳定的表现，成交价格上涨幅度略超去年。

2014芜湖商品住宅成交数据

月份

成交套数

面积（㎡）

均价（元/㎡）

1月

1438

144870.89

5119

2月

1974

186809.5

5239

3月

1569

162881.36

5497

4月

1552

164864.98

5526

5月

1577

165071.91

5329

6月

/

/

7月

1732

170817

/

8月

1731

188593

/

9月

1580

158558

5193

10月

1972

222075.04

5320

11月

1569

167086.93

5536

12月

1910

229213.42

5672

一、市场运行基本数据

1.房地产开发投资情况

2014年芜湖市1-12月房地产开发投资情况（表一）单位：

亿元、%

指标名称

全市

市区

本期完成

同比增长

本期完成

同比增长

完成投资

479.01

7.4

398.54

6.2

其中（住宅）

325.05

5.4

263.80

1.7

2.房地产开发建设情况

2014年1-12月房地产开发建设情况（表二）单位：

万㎡、%

指标名称

全市

市区

本期完成

同比增长

本期完成

同比增长

房屋施工面积

3624.14

-2.4

2912.29

-5

其中：

住宅

2517.64

-5.6

1974.32

-8

房屋新开工面积

674.81

-22.2

444.33

-32

其中：

住宅

437.31

-27.3

264.32

-40

房屋鞠竣工面积

780.12

9.9

669.45

9.7

其中：

住宅

624.12

19.4

537.84

19

3.商品房供应情况

2014年1-12月商品房批准预售情况（表三）单位：

万㎡、%

指标名称

全市

市区

本期完成

同比增长

本期完成

同比增长

批准预售面积

563.89

7.18

288.83

-17.18

其中：

住宅

464.25

14.39

230.65

-11.64

4.商品房销售情况

2014年1-12月商品房销售情况（表四）单位：

万㎡、亿元、%

指标名称

全市

市区

本期完成

同比增长

本期完成

同比增长

销售面积

623.70

1.8

464.94

-1.5

其中：

住宅

561.23

1.7

421.82

-0.5

销售金额

329.68

-2.2

255.85

-7.2

其中：

住宅

288.63

1.6

224.73

-2.6

5.房地产金融情况

2014年1-12月房地产金融情况（表五）单位：

亿元、%

项目

贷款余额

比年初新增

房地产贷款合计

513.09

75.55

其中：

开发贷款

136.36

39.10

购房贷款

376.74

36.44

6.市区土地市场成交情况

2014年1-12月，市区出让经营性用地24宗，其中：

房地产开发用地21宗，医疗及配套设施用地2宗，商业服务业设施（汽车4S店）1宗。

出让面积180.43万㎡（2706.40亩），同比下降16.44%，成交金额39.60亿元，同比下降30.89%。

2014年1-12月市区已出让土地分区域情况（表六）

区域

出让宗地

出让面积

占比

成交额

占比

镜湖区

3

14.14

7.84%

6.78

17.12%

弋江区

4

26.32

14.59%

12.32

31.11%

鸠江区

13

106.12

58.82%

16.45

41.54%

三山区

2

13.79

7.64%

1.60

4.04%

经开区

2

20.06

100.00%

39.60

100.00%

合计

24

180.43

100.%

39.6

100.00%

二、房地产市场运行特点分析

1.房地产开发投资保持增长，增幅回落

今年以来，全市房地产开发投资保持增长，但增幅回落，进入第三季度后，芜湖市房地产开发投资明显放缓。

由于开发企业开发贷款及商品房销售按揭贷款不能及时到位，加之当前房地产市场市场环境不明朗，部分城市房地产市场出现较大幅度的波动，开发企业有意识地放缓投资节奏。

分区域来看，三山区投资同比增幅位居全市第一，为57.60%，鸠江区投资同比有一定程度下降。

四县中，繁昌县投资同比增幅位居四县第一，为55.30%，芜湖县投资同比有一定程度下降。

2014年1-12月全市房地产开发投资分区域情况单位：

亿元

指标名称

镜湖区

弋江区

鸠江区

三山区

经开区

江北区

市区小计

无为县

芜湖县

繁昌县

南陵县

合计

投资

152.54

96.59

78.06

19.78

30.21

21.36

398.54

22.59

14.99

19.8

23.09

479.01

占比

31.84%

20.16%

16.30%

4.13%

6.31%

4.46%

83.20%

4.72%

3.13%

4.13%

4.82%

100.00%

同比

3.30%

6.60%

-16.80%

57.60%

7.40%

-

6.20%

18.20%

-20.6%

55.30%

15.10%

7.40%

2.商品房销售现回暖迹象

1-12月，全市商品房销售面积623.70万平方米，同比增长1.8%，增幅比1-11月份扩大0.7个百分点；市区商品房销售面积464.94万平方米，同比下降1.5%，降幅比1-11月份收窄2.3个百分点。

开发企业在面临资金压力的情况下，采取降价刺激销售的策略，以价换量，但多数潜在购房者仍在观望等待，期望政策进一步落实后再行决策。

分区域情况来看，2014年全市商品房销售面积市区占比74.55%，其中三山区同比增幅全市第一，为25.40%。

四县中，无为县、繁昌县销售同比增幅较大，分别为19.40%、18.90%。

2014年1-12月全市商品房销售面积分区域情况单位：

万平方米

指标名称

镜湖区

弋江区

鸠江区

三山区

经开区

江北区

市区小计

无为县

芜湖县

繁昌县

南陵县

合计

销售

137.93

115.54

128.44

34.11

40.81

8.21

464.94

50.46

29.93

33.07

46.3

623.70

占比

22.11%

18.52%

20.59%

5.47%

6.54%

1.30%

74.55%

8.09%

4.64%

5.30%

7.42%

100%

同比

2.70%

-9.60%

-11.40%

25.40%

7.60%

-

-1.50%

19.4%

1.8%

19.40%

10.70%

1.80%

从购买人户籍来看，2014年市区销售的商品住房中，芜湖市区居民占45.09%，所辖四县居民占21.60%，省内其他城市居民占24.77%，外省市居民占8.55%。

按购买户型来看，2014年市区销售的商品住房中以中小户型为主。

3.土地市场有序供应

1-12月，市区出让经营性用地24宗，出让面积同比下降16.44%，成交金额同比下降30.89%。

根据商品房市场供求关系的测算，按照“以需定量、供需平衡”原则，有节奏地供应土地，加之开发企业资金链紧张，扩张能力受限，拿地态度趋于谨慎。

三、基本形势分析

2014年芜湖市房地产市场形势与全国一样，进入调整期，整体呈现下行趋势，目前主要存在以下问题：

一是商品房去库存化压力仍存在。

按2014年销售量计，市区新建商品房库存消化周期在15个月以上。

二是目前房地产市场开发的产品同质化现象严重，户型雷同、产品单一、建筑样式趋同，任何一个项目的优势与特点，均能在其他项目找到相同点。

三是金融新政效应尚未显现，9.30央行金融新政出台，增加了市场消费信心,但支持居民家庭首次购房和改善性购房的政策尚需进一步落实。

2015年房地产市场总体形势将比2014年好：

一是棚户区改造货币化安置效果将进一步显现。

由于2014年棚户区改造安置方式仍以选择安置房为主，棚改货币化安置对房地产市场的拉动效果不明显。

通过2014年对安置房的消化，目前安置房存量所剩不多，2014年下半年及2015年的棚改货币化安置所增加的刚性需求，将会在2015年集中显现。

二是城市新增人口为房地产市场发展注入持久动力。

分析芜湖市近几年城市人口数据，每年人口增长在6至10万不等，保持正增长态势；同时，外地市居民在芜湖市市区购买商品房占比达33%,明年仍将维持这样的态势。

三是土地有序供给。

按照“以需定量、供需平衡”原则，自2013年起，芜湖市对房地产的需求量、供给量按区域和物业类型进行分析对比，根据供求关系确定下一年度土地供应的规模、结构、区域分布，每年的供地规模控制在3000亩以内。

随着宁安城际铁路、商合杭高铁等陆续建设开通，交通区位因素将得到有效改善。

同时，芜湖市正在着力打造经济、城市两个升级版，提升城市品质和城市承载力，将会吸引更多人到芜湖来安家置业，为房地产市场注入持久动力，进一步推动房地产市场持续健康平稳发展。

四、2104年芜湖房地产住宅类商品房销售榜

2104年芜湖房地产住宅类商品房销售榜又分为销售套数前十名、销售面积前十名和销售金额前十名，其中销售套数前十名房企依次为碧桂园、华强城、伟星幸福里、伟星金域国际、伟星金域华府、柏庄观邸、绿地镜湖世纪城、宏金金色水岸、城市之光、东紫园；销售金额前十名房企依次为碧桂园、华强城、伟星金域华府、伟星幸福里、华强广场、万科城、城市之光、绿地镜湖世纪城、东方龙城、宏金金色水岸；销售面积前十名房企依次为碧桂园、华强城、伟星幸福里、伟星金域国际、伟星金域华府、华强广场、绿地镜湖世纪城、城市之光、东方龙城、万科城。

2014年芜湖房地产开发企业商品房销售排行榜品牌房企唱主角

2014年芜湖房地产开发企业商品房销售排行榜从销售面积和销售金额两方面进行排列，荣登销售面积前十名的房企分别为安徽伟星置业、芜湖市华强旅游城投资开发有限公司、芜湖晋智房地产开发有限公司、柏庄地产、万科地产、上海绿地集团芜湖置业有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司、芜湖东方蓝海置业有限公司、芜湖万商置业有限责任公司、芜湖市宏金尚润置业有限公司；荣登销售金额前十名的房企分别为安徽伟星置业、芜湖市华强旅游城投资开发有限公司、芜湖晋智房地产开发有限公司、柏庄地产、万科地产、南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司、上海绿地集团芜湖置业有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司、芜湖东方蓝海置业有限公司、安徽安兴杰成房地产开发有限公司。

不难看出，品牌房企唱主角成为2014年芜湖房地产开发企业商品房销售排行榜主要特点，安徽伟星地产不管是销售面积还是销售金额均居榜首，万科地产、柏庄地产、华强地产、绿地集团均取得不错的成绩，这都充分说明品牌房企深受购房者青睐。

有业内人士指出，“在理想消费思想的驱使下，购房者越来越看重开发企业的品牌实力，房地产市场正渐渐从价格时代、产品时代走入品牌时代，品牌对于房企而言，重要性愈来愈凸显”。

2014年芜湖房地产商业类和办公类商品房销售排行榜鸠江区和弋江区占席较多

2014年芜湖房地产商业类商品房销售排行榜从销售面积和销售金额两方面排列出前五名，其中销售面积上榜房企有南翔万商商贸物流城、信源商业城、中国芜湖商品交易博览城、万春商业中心万春商业广场，鸠江区占据四席；销售面积上榜房企包括南翔万商商贸物流城、信源商业城、星隆国际城、中国芜湖商品交易博览城、万春商业广场，鸠江区占据三席。

鸠江区作为芜湖目前正在积极发展的城东政务新区，虽然目前配套尚不够成熟，但是随着商业项目的日益发展，城东住宅项目的价值也将日益凸显。

再看2014年芜湖房地产办公类商品房销售排行榜，销售面积前五楼盘为芜湖镜湖万达广场、高鑫国际广场、中央城（商业）、万春商业广场、绿地镜湖世纪城（商业），弋江区占据两席；销售面积前五楼盘分别为芜湖镜湖万达广场、高鑫国际广场、滨江世纪广场、中央城（商业）、皖江财富广场，弋江区占据三席。