景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告.docx
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景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告
景德镇金岸名都商住小区二期项目
可行性研究报告
第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称：
景德镇市金岸名都商住小区二期项目
二、建设单位：
威时（景德镇）房地产开发有限公司
三、法人代表：
四、建设单位简介：
威时（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年7月15日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。
公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。
公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。
公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。
金岸名都商住小区于2008年8月8日开工建设，2008年12月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。
一期占地面积5.5亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：
住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.81平方米，项目完工后可提供205套住房。
一期住房销售均价3200元/平方米，商业销售均价17600/平方米。
一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达58.9%，项目的开发取得了巨大的成功。
公司正满怀信心进行二期工程的建设。
香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。
香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。
香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。
集团公司下属企业有：
香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：
香港威时集团有限公司主要下属企业情况表
附表1-1
企业名称
创办时间
注册资金
年产值（交易额）
香港晟隆（国际）投资有限公司
仙游县南湖鞋业有限公司
2001年
465万美金
2亿元
厦门三江盛达贸易实业有限公司
2003年
200万美金
5000万美金
江西修水富宁矿业有限责任公司
2003年
200万美金
1500万元
莆田市新星鞋业有限公司
2001年
1600万元
8000万元
香港新日（国际）投资有限公司
新日发展（莆田）有限公司
2006年
400万美金
莆田市三阳实业有限公司
2000年
500万元
2000万美金
莆田新日国际度假酒店
2006年
总投资3000万美金
2009年8月1日开业
大连狮城房地产开发有限公司
2004年
总投资7亿
香港威时集团有限公司在国内的房地产开发项目主要有：
①莆田新日国际度假酒店。
项目总占地面积44099㎡，总建筑面积57748㎡，停车位365个，其中五星产权酒店33000㎡已对外投放使用；产权公寓（独栋别墅区）21928㎡，共70栋，售价18000元/㎡，该项目实现利润1.26亿元；②新加波花园项目。
该项目由大连狮城房地产开发有限公司开发，占地面积240亩，建筑面积47万㎡，其中住宅面积37万㎡（住房3750套），商业面积8万㎡（含酒店2万㎡），2008年完成住宅、商业销售，2009年6月酒店对外开放。
该项目获得净利2.17亿元。
2007年9月8日，新加坡国务资政吴作栋先生亲临施工现场参观指导，在本项目的中心广场亲自植下“友谊树”，并亲笔题词“中新友谊存，狮城产业新”。
③莆田市新日产业经济大厦。
项目用地面积13206㎡，建筑面积75552㎡，其中商业12600㎡，地上、地下车位共576个。
计划2011年5月开发，集团承诺集团下属企业每年向政府缴纳税收3600万元。
五、建设地址：
景德镇人民公园以南
六、建设性质：
扩建
七、建设内容和规模
景德镇市金岸名都商住小区总占地面积51254.82㎡，总建筑面积223070㎡，地上建筑面积195979㎡，其中：
住宅总建筑面积179700㎡，商业总建筑面积15370㎡；地下建筑面积28000㎡。
该项目拟分六期滚动开发，一期已建设完工，本可行性研究报告的研究范围为金岸名都二期项目。
二期项目的总占地面积为6.14亩，总建筑面积33307.67㎡，其中住宅建筑面积30925.83㎡，商业建筑面积2381.84㎡。
八、实施进度：
景德镇市金岸名都商住小区二期项目的开发期3年（其中建设期1年）。
九、总投资及资金来源
项目估算总投资：
9803.61万元，其中：
开发建设投资8036.19万元，期间费用1767.42万元。
资金来源为：
项目资本金3200万元（占32.64％），银行贷款6000万元（占61.2％），预售收入603.61万元（占6.16％）。
十、主要技术经济指标
1、项目总容积率3.8，二期项目容积率8.1
2、建筑密度33%
3、绿地率30%
4、总投资9803.61万元
5、总收入15896.98万元
6、利润总额4130.09万元
7、总投资利润率42.13%
8、所得税后净利润3097.57万元
9、总投资净利润率31.6%
10、盈亏平衡点70.36%
11、财务内部收益率40.37%>Ic=8%
12、财务净现值2094.25万元>0（Ic=8%时）
13、投资回收期1.9年
14、贷款偿还期为3年（含建设期1年）
15、偿债备付率为2.33＞1
第二节可行性研究范围
一、可行性研究依据
1、景德镇市人民政府2005年政府工作报告
2、景德镇市人民政府办公室抄告单，景府办抄字[2005]31号（2005年3月3日）
3、景德镇市人民政府办公室景府办字[2005]43号文件《转发市建设局关于人民公园及周边改造房屋拆迁补偿安置实施方案的通知》（2005年3月28日）
4、景德镇市人民政府办公室景府办字[2007]30号文件《关于成立景德镇市人民公园周边改造项目拆迁推进领导小组的通知》（2007年3月23日）
5、国有土地使用权出让合同和规划设计条件通知书
6、《景德镇市国民经济和社会发展十一五规划》
7、《景德镇市2002—2020年总体规划（修编）》
8、《江西省建设工程投资概算指标》
9、《江西省建设工程其他费用暂行标准》
10、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》
11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范
12、建设单位提供的有关资料
13、本项目可行性研究报告编制委托书。
二、可行性研究范围
通过调查项目所在地的社会经济状况，城市特点及城市战略发展要求，市政基础设施、市区商业网点规划、各类住宅小区的现状，并进行市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，对该项目的建设环境、投资环境、建筑平面布置的合理性等进行分析论证，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，同时对工程的建设内容，投资估算及财务效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。
第三节结论与建议
一、结论
景德镇是世界闻名瓷都，是赣东北地区的政治经济，陶瓷生产、科研制造、文化艺术、生态旅游中心，是国务院确定的首批24个历史文化名城之一。
市委、市政府实施建设“经济重镇、旅游都市、特色瓷都”战略，城市框架的拉开，多条高速路的贯穿带来的房地产开发畅通，都为房地产业的加快发展创造了良好的机遇。
近年来，景德镇市房地产开发量及销售量显著上升，南昌、浙江等地的开发商纷纷前来投资，推动了该市房地产发展的进程。
尽管如此，景德镇市仍是江西省房地产开发竞争相对缓和的区域。
从产品形态分析，存在很多可以创新和改进的空间，产品的功能性仍然不够成熟。
（1）本项目建设符合符合景德镇市城市发展规划，目标定位准确，建设规模合理，项目切实可行。
金岸名都商住小区的建设，对推动人民公园周边房地产业升级发展，改善居民的住宿条件具有重大作用和影响。
项目建设是十分必要也是可行的。
（2）从景德镇目前已发展的项目及其销售结果来看，其一，良好的地段是项目价格攀升的主要因素。
本项目毗邻昌江，同时北面与人民公园只一墙之隔，已具备此优势。
其二，住宅小区内部设计好的住宅的售价要高出简单设计住宅区的10-15%，所以在本项目实施多种先进的建设方案，提高住宅的整体性价比，无疑就提高了住宅的卖点和附加值，为本项目的价格提升提供了充分条件。
（3）从项目财务评价分析结果看，本项目具有较好的经济效益，财务分析结果可行，社会评价较高。
（4）该项目对景德镇市的城市建设和经济发展将产生巨大的推动作用。
景德镇市委、市政府在2007年将金岸名都商住小区项目列为市重点建设项目。
（5）已落实金岸名都商住小区开发优惠政策及运作保障措施。
政府部门创造了宽松的发展环境，出台优惠的扶持政策，相关部门提供优质高效服务，切实解决好金岸名都商住小区建设中遇到各种问题。
二、建议
（1）该项目财务上具有一定的抗风险能力。
是一个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。
（2）合理安排建设时序，实行滚动发展。
在充分作好调查研究、规划的前提下，依据金岸名都商住小区的功能和布局需要，合理安排基础设施的建设，分期分批实施，采取滚动发展方式进行开发建设，边建设边产生效益。
第二章项目开发建设环境分析
一、项目开发建设的背景
1、景德镇市人民公园始建于解放初期，基本适应当时的人口数量和单调的生活需求，经过五十多年运行使用，无论是规模、功能、基础设施等各个方面，都很不适应现代城市的需求。
广大人民群总要求改造人民公园的呼声很高，为了建设江南旅游都市，焕发瓷都的青春，提升我是对外开放的形象，提高人民群众的生活品质，人民公园及周边的改造被提上了议事日程，在2005年景德镇市人大代表会上被定为市政府为人民群众办的二十件实事之一。
于2007年在香港威时集团的经济支持下，已建成并对外开放，取得了良好的社会影响。
2、随着经济的发展和社会的进步，随着景德镇市城市建设的逐步加大，市场对房地产尤其是中高档房地产的需求不断升温。
景德镇虽然是誉满全球的历史文化名城，但总体居住档次较低，最近几年经过各方面的努力这一现象有些改观，但还是不够，市民强烈希望改善居住环境，迫切要求购买高尚有档次的居住小区的愿望强烈。
本项目正好适应了人民的这种需求。
3、景德镇市作为千年古镇，房地产开发作为一种产业起步较晚，按照景德镇市政府将景德镇建设成为中外著名瓷都、国家历史文化名城、江南著名旅游城市、江西重要工业城市目标和拉开城市建设框架设想，景德镇市房地产开发行业面临较好的发展机遇；
4、根据《景德镇市城市总体规划（2002-2020）》，景德镇市将适当扩大规模，重点向东西方向发展，本项目位于规划中的西面，这里规划为公共服务、金融、居住区，给商品房开发带来了商机；
二、景德镇社会经济状况
景德镇位于江西省东北部，历史上与汉口镇、佛山镇、朱仙镇并列为全国四大名镇，下辖乐平市、浮梁县、昌江区和珠山区，全市土地面积5256平方公里，总人口152万，其中非农业人口59.6万人，是国务院首批公布的24座历史文化名城之一和国家甲类对外开放地区。
“中华向号瓷之国，瓷业高峰是此都。
”瓷器是中国人的伟大发明，景德镇是中国瓷器最杰出的代表。
景德镇兴于瓷而不囿于瓷。
改革开放以来，景德镇市汽车、机械、电子、医药、化工、建材、食品等新兴工业迅速崛起，已发展成为江西省工业化程度较高的主要工业城市。
景德镇群山环抱，绿水环绕，碧水蓝天，四季分明，是一座具有山水、生态、文化特色的城市。
全市森林覆盖率达到60.9％，城市绿化覆盖率、绿地率分别达到42.89%和40.13%。
良好的自然环境奠定了景德镇"绿色农业"的生态基础。
景德镇农业资源丰富，是江西省商品粮基地、蔬菜基地、茶叶基地、食用菌基地和林业基地，形成了茶叶、蔬菜、养殖业三大特色农业产业。
盛产稻谷、茶叶、蔬菜、食用菌、油菜籽、芝麻、花卉和各种山货等。
所辖浮梁县茶叶生产历史悠久，早在唐代就已是全国重要的茶叶生产、集散地；乐平市蔬菜生产规模不断扩大，已成为华东地区最大的蔬菜生产基地县（市），所产蔬菜在国内市场上已占据一席之地。
全市初步形成了“南菜北茶近郊养”的农业产业格局，成为华东沿海地区重要的优质农产品供应基地。
进入新的世纪，千年瓷都景德镇紧紧围绕建设“经济重镇、旅游都市、特色瓷都”发展构想，努力把景德镇建设成为经济重镇、江南旅游都市和赣浙皖边际区域中心城市，积极推进社会主义和谐社会建设，国民经济保持了良好发展态势，经济效益进一步提高，城乡居民生活水平继续改善，城市面貌发生显著变化，各项社会事业全面进步，经济与社会、自然和谐发展取得实质性突破,经济社会实现了又好又快发展，卓有成效地为实现加快发展、跨越发展的重大突破打下了坚实基础。
2008年，全市实现生产总值321.98亿元，增长15.3％。
2008年主要农产品产量（粮食、油料、茶叶、蔬菜、肉类、水产品）1431086万吨。
社会消费品零售总额99.28亿元，增长24.1％；城镇居民人均可支配收入13591元，增长16.8％；农民人均纯收入5253元，增长17.45％。
房地产投资平稳增长。
2008年，全市房地产开发投资完成23.08亿元,比上年增长42.8%。
其中住宅投资20.69亿元，增长78.0%；全市商品房住宅施工面积219.99万平方米，比上年增长6.8%；商品房住宅竣工面积34.93万平方米，比上年下降48.6%。
第三章项目建设必要性与可行性分析
一、项目建设的必要性
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房地产市场来进行调控、规范，从而对存量方市场的影响是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房市场的房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、国家、江西省、景德镇市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得景德镇市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更凸显了金岸名都商住小区的商业价值，成为景德镇西区的商业休闲中心并成为商家必争之地。
3、景德镇房地产市场仍处于初步发展阶段，与上海、深圳、南昌等一、二线城市相对成熟的房地产市场有着本质的区别，投资、炒房者较少，大多居民均以自住为主，因此房地产泡沫较少。
房价相对较低，具有一定的可塑空间，“国六条”及相关政策的出台，对于景德镇房地产市场平稳的发展，房价有序的上升并无大碍。
4、当前，国际金融危机持续蔓延对我国经济的负面影响日益加深，国家提出扩大内需保增长，从目前看，金岸名都商住小区的建设能带动大量的水泥、钢材等原材料，以及工程机械、供水供电和通讯管线的需求增量，带动劳动用工和就业增量，可以盘活土地资产，扩大税源，增加财政收入，是拉动国民经济发展的一个重要增长点，还将带动房地产、二、三产业的发展，成为景德镇经济社会快速发展的一个重要支撑，成为增加就业岗位的重要阵地。
二、项目建设的可行性
1、投资规模合理、有序。
根据相关资料显示，“十五”期间，景德镇市房地产开发经营企业从2001年的47家到2009年的163家，增长了3.5倍。
2008年，全市生产总值为321.98亿元，全市房地产开发投资完成23.08亿元,比上年增长42.8%，房地产投资占了生产总值的7.17%。
2、开发总量较快增长。
2008年，住房施工面积219.99万平方米，比2001年的67.71万平方米增加了150多万平方米，增长2.25倍。
3、市场价格稳中攀升。
近五年，景德镇市房地产价格上涨基本平稳，2001年商品房均价为每平方米860元，到2009年均价涨到每平方米2800元，比2001年增长3倍多。
其中住宅销售单价涨幅最大。
平均每年每平方米上涨约200—250元。
目前，部分小高层已突破4000元/平方米。
但与全省其他城市相比，该市房地产价格处在中下游水平。
4、商品房销售总体平稳。
由于政府先后实施了新城区建设、高新区建设和旧城改造建设，逐步引导景德镇市房地产项目由零星分散、规模偏小、配套不全、档次较低的状况，向大规模、环境美、配套全、智能化的高档方向发展。
外来投资商将新颖的开发理念带入该市，冲击了原有的观念意识；加上该市陆续实行住房公积金和金融按揭贷款购房制度，使得房地产市场日渐繁荣。
2001—2007年商品房实际销售面积汇总表
年度
商品房实际销售面积
与上年增长比
2001
23.67万平方米
——
2002
36.13万平方米
增长52.6%
2003
62.5万平方米
增长73%
2004
80.02万平方米
2.4倍
2005
84.32万平方米
增长5.37%
2006
74.9万平方米
下降11.17%
2007
75.1万平方米
增长2.67%
2008
48万平方米
下降36.08%
2009年1-7月
49.49万平方米
5、政策灵活性较大
由于政府目前将旧城改造作为提升城市形象的重要举措，极力通过房地产拉动本地经济，故其政策灵活性较大。
第四章项目定位及需求分析
一、项目定位
（一）、金岸名都商住小区定位
1、目标客户定位
景德镇市在江西省发展中处于经济较滞后地区，外来人口贫乏，客户来源单一。
目标客户主要以本地客源为主，属于典型的区域内消费特征。
根据我司调查，景德镇客户群体大致有以下几个分类：
1
高层白领
陶瓷工艺师
当地企业高层员工、陶瓷工艺师具有很强的经济实力，120-140平方米的三房和四房是其主力首选单位。
2
当地公务员
政府机关、医院、学校等部门；需求户型一般为三房以上单位（120平方米）；比较注重住宅的舒适性、户型结构、朝向等。
3
企业主
大生意人，是高端产品的主要消费者，他们主要对四房以上的单位感兴趣，多数居住在环境比较好的小区内
4
小生意人
人口较少，但商业气氛逐步浓厚，小生意人逐步成为一个主力群体之一，所占比例在20-30%之间。
此类人士较注重商业气氛、价格、朝向和户型。
面积一般为90-110平方米的三房。
5
企业中低管理层及工薪族
年龄一般在25-30岁之间，比较注重朝向与户型结构，主力户型：
两房80平方米，比较注重价格、交通等因素。
6
当地一般居民
附近居民一般收入较低，购买趋向于价格便宜的住房，例如安置房及经济适用房。
从我公司项目规模及地理位置而言，产品定位于高级白领、陶瓷工艺师、当地公务员、企业主、小生意人、以及企事业单位职工为主的目标客户群体。
2、户型定位
根据选择的目标客户，本项目的户型以三房为主力户型，两房和四房为辅助户型。
（二）、建设目标
本项目规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐、教育等功能，充分体现了以人为本的理念，满足了对居住环境、居住类型、居住心理的要求。
这体规划充分考虑了各种性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划设计的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
1、期望本项目实施后，公园的范围更大，景色更美，设施更新，环境更优，全市人民日常晨练休闲，老人聚会，儿童嬉戏，节日游乐的场所。
2、通过对公园及周边改造工程的实施，把过去单一的收费公园，已改变为开放式公园、文化步行商业休闲街、高品质居住小区三位一体的新模式。
3、通过公园周边地区改造，江岸美化，道路建设，是公园周边地产资源升值，建设高品质的商住小区，实现生态效益、社会效益、经济效益同步提高。
二、需求分析
1、景德镇是闻名于世的瓷都，建城至今已有1000年历史，据调查了解，以下三大因素将直接增加市场对商品房的需求：
一是居住条件改善。
目前，景德镇市居民的住房大多为房改房，居住面积小，目前人均居住面积约28.96㎡，且部分比较陈旧，许多市民都想改善居住环境，这个人均居住面积水平距建设部确定的，到2010年城镇人均居住面积小康目标的35㎡还有较大的差距，按现有人口40万人达到这个人均居住面积目标估算，未来5年平均每年要增加住房面积48万㎡；二是城市人口的增加。
目前景德镇市常住人口不到40万人，根据景德镇市城市发展规划，至2015年，景德镇将由目前的中等城市发展成为规划人口50万人以上的大城市，平均每年增加城市人口2万人，按目前人均居住面积估算，每年要增加住房面积54万㎡，按小康目标估算，每年要增加住房面积70万㎡；三是旧城改造。
据评估人员到景德镇市房管部门调查了解，景德镇市旧城改造工作落后于全省其他地级市，目前，景德镇市旧城改造工程还有约250万㎡住房需拆迁，按5年基本完成旧城改造工程估算，每年需拆迁住房50万㎡。
以上三大因素将直接刺激景德镇市商品房的需求。
2、据调查了解，目前景德镇市周边的浮梁、乐平有超过10万人在外地打工，这些打工人员每年的打工收入超过5亿元，打工者积累了一定积蓄后，大都不想再回到原来的农村居住，而是想在城市购买店面和住房，既能做生意，又能居住；另外，城区居民中，随着收入水平的提高，以旧（房）换新（房），以小（房）换大（房），二次置业的人越来越多，特别是一大批年轻人改变观念超前消费，通过信贷途径圆住房梦，这都为景德镇市的房地产开发提供了商机，有利于金岸名都商住小区商品房的销售。
3、政府将加大对房地产开发的调控力度及城市建设的力度，这将极大的改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进了景德镇市这座历史名城的规划建设，金岸名都商住小区正是适应这一要求，以人为本，极力打造满足市民居住要求的精品住宅，是置业安居的理想住宅，市场前进良好。
4、伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，去年，城镇居民可支配收入上升到1万3千多元。
尽管2008年全国房地产市场受到美国金融风暴的影响，但是景德镇市房地产市场仍然保持相对比较平稳的市场需求，2009年房地产市场的回暖，更加增添了景德镇市民对购房的需求。
而且从投资角度看，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。
加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。
目前通过按揭贷款购买商品房的比例为40%多，年增幅达15%以上。
三、典型物业调查
景德镇市的小高层小区分布在全市，主要楼盘有尚东国际、隆基尚城、水岸豪庭、长虹金域中央、时代奥园、港逸豪庭等，它们分布在景德镇中心和四周。
1、市中心的代表楼盘：
名仕金座、新村花园小高层综合楼等。
这个区域的地价昂贵、小高层商品楼房、连体群商品楼房，生活便利社区成熟、商品住房均价在3000--3600元／m2。
其中名仕金座以精装修小高层为主，均价达到4000元／m2。
2、城北区域的代表楼盘：
尚东国际、港逸豪庭等。
这个区域占据城市上风上水，良好的交通配套，已形成城市人居环境。
但因为廉价经济适用房的存在，影响了本区域楼盘价格上升。
3、城南区域的代表楼盘：
CHINA印象、银信商住楼、皇冠购物广场等，这里属景德镇市老城区改造地区，靠近火车站、汽车客运东站，是行政、商务和居住于一体的发展中心，中档住宅集中。
4、城东区域的代表楼盘：
四季春晖、景翰文城等，区域基础设施好、靠近昌河、华意工业和陶瓷学院、陶瓷美术职业技术学院、重点一中学校，还有部、省、市陶研所，是景德镇市较
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