物管考卷有答案.docx

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物管考卷有答案

一．填空：

（1分/空，共25分）

1.本案总建筑面积　　　M2。

2.物业管理体系的特点：

市场化、专业化、社会化、规范化。

3.物业管理主要分早期介入、交楼装修管理、日常管理三个主要阶段。

4.物业管理服务中的主要内容保安全、保清洁、保绿化、保维修、保舒适方便。

5.以服务与警卫、友善与威严并存之两句话为保安工作座右铭。

6.保安服务运用到基本手势有敬礼、交通指挥、拉车门。

7.物业竣工与接管验收的区别主要是验收的目的、条件和移交对象不同。

8.中华人民共和国消防法于1998年9月1日开始施行。

9.（国务院令第379号）公布的新《物业管理条例》于2003年　9月　1日起施行。

10.用于管理维护物业、充分发挥物业功能的三大文件管理公约、用户手册、装修指南。

11.管理公约中约定物业管理企业的三种权力有：

一是有权采取完成委托任务所必需的行为，获取物业区域的管理权；二是有权获得劳动报酬；三是有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为。

12.物业管理法律关系主要是一种民事法律关系。

13.物业管理活动的基础是物业服务合同。

14.物业的竣工验收可分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收。

15.物业管理招标与投标，实质上是物业管理权的一种交易形式。

16.目前物业管理的主要方式有全权委托管理、顾问管理、合作管理和自行管理4种。

17.保安工作的“五防”是指防火、防盗、防破坏、防爆和防自然灾害。

18.物业中常用的消防设备设施和器材有：

灭火器、火灾自动报警系统装置、自动喷淋灭火系统装置、消火栓系统、防排烟系统、加压送风系统、防火卷帘门、安全通道与消防电梯。

19.燃烧的三个条件：

着火物、着火源、助燃物。

20.物业智能化系统的“5A”是指保安自动化系统（SA）、楼宇自动化系统（BA）、消防自动化系统（FA）、通信自动化系统（CA）、办公自动化系统（OA）。

21.物业管理的运作有两大方面，一是对物的管理；二是对人的服务。

22.物业管理是微利行业，其收费原则是：

以支定收。

23.门岗保安作业时的站姿，双手摆放的两种姿势为后背式和侧放式。

24.礼貌可通过健康语言、站立姿势、个人外观、对应态度、仪容、表达方式的六大要素来具体表现。

25.物业服务费用的两种方式酬金制、包干制。

二．是非题：

（1分/题，共16分）

1．维修基金的使用管理由物业管理公司或开发商负责。

（×）

2．物业档案资料的保管由业委会全面负责。

（×）

3．业委会不是权力机构，而是业主大会授权的常设执行机构。

（√）

4．消防器材的维护、更新、添置可在维修基金中支出。

（√）

5．市政污水（雨水）管道、房屋用户水电表之外的管道线路、人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。

（√）

6．物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生收费纠纷，可由房地产行政主管部门进行调处。

（×）

7．业委会委员名额的分配，取决于业主在该物业中所拥有的产权份额的多少。

（√）

8．车辆的有秩序停放和通行可以降低噪音和尾气污染。

（√）

9．接管验收是施工单位向物业管理企业移交物业的过程。

（×）

10．容积率是居住面积与居住建筑用地面积之比。

（×）

11．发现火警时应该马上拨打报警电话110。

（×）

12．发生火灾时应协助业户乘电梯撤离。

（×）

13．物业公司总经理是物业公司防火责任人。

（√）

14．发生刑事案件时保安人员应先进行现场勘察。

（×）

15．承重墙是指上部传来荷载的墙。

（√）

16．物业管理企业对管理的主体没有诉讼权，而对其服务的内容有诉讼权。

（√）

三．单项选择题：

（1分/题，共23分）

1．《城市新建住宅小区管理办法》由（B）负责解释。

A．国务院B．建设部　　C．市人民政府　　D．市人民常委会

2．市政占用设施配套单位和住宅建设单位未按住宅配套合同要求完成配套建设的，应承担相应的（B）责任。

A．行政法律B．民事赔偿C．完成配套D．履行合同

3．业主大会每（B）至少召开一次。

A．半年B．一年C．两年D．三年

4．代管基金是指企业接受业委会委托代管的（B）。

A．物业管理费B．维修基金C．物业经营收入D．设置广告经营的收入

5．全国城市物业管理优秀住宅小区达标规定的房屋零修及时率要达到（D）以上。

A．95%B．96%C．97%D．98%

6．业主大会或业主代表大会作出的决定，要经过全体业主或全体业主代表中（B）以上通过。

A．三分之二B．二分之一C．三分之一D．四分之三

7．物业管理的早期介入主要是充当（A）角色。

A．顾问B．监理C．中介D．管家

8．为防止建筑物因温度变化而发生不规则破坏而设的缝为（D）。

A．分仓缝B．沉降缝C．抗震缝D．伸缩缝

9．在政府没有明文规定的情况下，业委会主任、委员是否获取酬金应由（A）决定。

A．业主大会B．业主委员会　C．物业公司　　D．物业管理行政主管部门

10．物业大修是指企业接受业委会或物业产权人、使用人的委托对房屋（C）进行的大修。

A．共用部位B．共用设施C．共用部位、共用设施D．整体

11．小区内绿地用地面积与小区总用地面积的比率称为（A）。

A．绿地率B．人均公共绿地面积C．绿地覆盖率D．绿视率

12．接管验收是以物业主体结构安全和（B）为主要内容的再验收。

A．落实保修费用B．满足使用功能　C．移交物业资料D．签订保修合同

13．物业接管验收一旦完成，就标志着物业（C）。

A．开始选聘物业管理公司　B．业主入住　C．正式进入使用D．竣工

14．按我国的有关规定，对于“结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人共有的房屋”，其确切的名称为（C）。

A．多主楼宇B．多产权楼宇C．异产毗连房屋D．分层楼宇

15．房屋日常养护可分为（C）。

A．零星维护B．计划养护C．零星养护和计划养护D．翻修

16．保持房屋原有完损等级的修缮工程称为（C）。

A．大修工程B．中修工程C．小修工程D．翻修工程

17．物业管理企业是（D）为目的的具有企业法人资格的经济组织。

A．提高环境效益B．提供服务C．提高社会效益D．赢利

18．物业公司要求业主委员会协助是物业公司的（B）。

A．义务B．权利C．责任D．以上都对

19．物业管理公司可享受国家对（C）的优惠政策。

A．第一产业B．第二产业C．第三产业D．特殊产业

20．在物业管理企业成本、费用分析过程中，应重点突出对（C）的分析。

A．公共能源费B．保安费用C．人工劳务费用D．管理费用

21．预防火灾，就是要消除（D）。

A．可燃物B．助燃物C．着火源D．燃烧产生的条件

22．物业公司防火第一责任人是（D）。

A．保安领班B．保安主管C．管理处经理D．物业公司总经理

23．物业管理是服务性企业，因此属于（C）产业。

A．第一B．第二C．第三D．第四。

四．多项选择题：

（2分/题，共44分）

1．物业管理企业对员工培训的基本内容包括（ABC）。

A．品行B．业务C．思想D．学历

2．业委会与物业管理企业间的关系是（AC）。

A．法律关系B．管理与被管理关系C．经济关系D．隶属关系

3．选择物业管理企业的标准一般应考虑的因素是（ABCD）。

A．人员素质B．社会信誉C．收费合理D．管理质量

4．在如下服务中请选出哪些是基本服务（ACEFHIJ）。

A．室外绿化B．疏通住户室内管道C．疏通住户室外管道

D．代请家教E．更换楼梯灯F．更换业主入户单元门钥匙

G．代收业主电费H．节日期间布置大门I．管理小区机动车辆

J．为居委会派送通知给各业主

5．物业管理的基本特性是（ABC）。

A．社会化B．专业化C．企业化D．经营化

6．物业管理在实施过程中涉及到的机构主要有（ABCD）。

A．政府管理部门B．房地产开发企业

C．业主委员大会D．物业管理企业及专业服务公司

7．房屋接管验收时，设备、管道不应有（ABCD）现象。

A．跑B．冒C．滴D．漏

8．住宅的共用部位是指（ABCD）等。

A．走廊通道B．外墙面C．楼梯间D．承重结构部位

9．物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行（ABC）。

A．政府定价B．政府指导价C．经营者定价D．双方协商价

10．建成后的物业按建筑物用途可以分为（ABCD）。

A．居住物业B．商业物业C．工业物业D．特殊用途物业

11．住宅小区绿化评价指标包括（ACD）。

A．人均公共绿地面积B．绿化总面积C．绿化覆盖率D．绿地率

12．房屋按常用结构分为（ABCD）和其他结构。

A．钢筋混凝土结构B．砖木结构C．混合结构D．木结构

13．新建房屋接管验收应具备的条件是（ACD）。

A．建设工程全部施工完毕，并且经竣工验收合格

B．房地产开发企业提供完整的产权资料

C．水、电、汽、梯、路等设备、设施都能正常工作

D．房屋幢、户编号已经有关部门确认

14．关于物业治安管理、要坚持（ABCD）的原则。

A．预防为主、防治结合B．与社会治安相结合C．服务第一、用户至上D．硬件、软件一起抓　　E．服务性与经营性相结合

15．监控室是辖区治安工作的（BCD）。

A．决策中心B．观察中心C．指挥中心　D．自动控制中心E．服务中心

16．《居住物业管理条例》立法的目的是（ABC）。

A．使物业使用.维护和管理服务规范化　　B．维护物业全体业主的合法权益

C．建成整洁、安全、舒适的居住环境D．使物业管理市场化、法制化

17．住宅电梯在使用中应建立（ABD）。

A．管理和维修保养制度B．培训制度C．便民服务制度D．24小时值班制度

18．有效证件是指（ABDE）。

A．工作证B．身份证C．名片D．驾驶证E．护照

19．预防火灾的基本措施有（BDE）。

A．消除可燃物B．控制可燃物C．压缩助燃物D．隔绝助燃物E．消除着火源

20．健全消防制度主要是要建立（ACDE）。

A．动用明火管理制度B．消防培训制度C．消防安全检查制度

D．施工防火安全管理制度E．重点部位防火管理制度

21．关于物业治安管理，要坚持（ABCD）的原则。

A．预防为主、防治结合B．与社会治安相结合C．服务第一、用户至上

D．硬件、软件一起抓E．服务性与经营性相结合

22．电视监控系统主要由（ABD）的组成。

A．电子摄像头B．电视屏幕C．红外探测器D．录像机E．电子巡更器

五．名词解释：

（4分/题，共70分）

1.物业：

是指已建成投入使用的各类建筑物及相关的设施、设备和场地。

根据使用功能的不同，物业可分为以下4类：

1）居住物业：

包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。

2）商业物业：

包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、娱乐场所等。

3）工业物业：

包括工业厂房、仓库等。

4）其他用途物业：

如车站、机场、医院、学校、码头、隧道等。

2.物业管理：

指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3.业主大会：

由物业管理区域内全体业主组成，决定物业使用与管理方面事关利益重大事项的业主自制最高权利的群体，（还不能算是组织，没法人资格）。

4.业主委员会：

指在物业管理区域内，从全体业主中选举产生，代表全体业主实施自治管理的组织，是经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。

5.管理公约：

指根据国家的法律、政府房地产行政主管部门的有关规定房屋预售（销售）合同，在特定物业管理辖区内，开发商、业主（包括使用人）和物业管理公司对物业的使用、维修和管理所共同约定。

6.用户手册：

是物业管理企业发给用户的一本关于本物业的功能、管理公司提供的配套服务、用户日常行为准则的指导性文件。

7.装修指南：

是管理公司对业主在二次装修时，给出了申报程序和对装修行为进行约束的有关规定。

8.清洁“开荒”：

指对装修完成后的物业或久未清洁的物业从室内到室外进行一次全面、彻底的清洁。

9.“入伙：

是指业主领取钥匙，进房入住。

10.“房屋完好率：

是指完好和基本完好的房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比。

六．简述题：

（5分/题，共50分）

1.物业管理前期介入的作用？

答：

物业管理前期介入能完善物业的使用功能；改进完善物业的具体设计；更好监理施工质量；为竣工验收和接管验收打下基础；便于日后对物业的管理。

2.设立会所的意义？

答：

①会所的设立是综合大厦和大型住宅、别墅区必不可少的重要部分；②会所是房地产项目促销的重要手段；③会所是树立物业品牌的重要手段；④会所能有力地推动社区文化的发展。

3.物业接管验收中应注意的问题？

答：

①注意查清、列明各类工程质量问题，明确责任，落实整改措施；②坚持合格一项接管一项；③验收时一定要写明接管验收日期，明确责任界限。

4.扑救火灾有哪些基本方法？

答：

窒息灭火法、冷却灭火法、隔离灭火法、抑制灭火法。

5.保安值勤时发现可疑人员一般应如何处理？

答：

①主动礼貌地询问对方，了解情况；②若对方是辖区物业的用户或用户的客人，不熟悉情况，就应热情帮助客人，主动为其排忧解难；③若对方是小商贩、推销人员，就应规劝他们尽快离开，不要影响用户的工作和休息；④若对方神色慌张，语无伦次，支支吾吾，应将其带到保安部接受进一步的调查；⑤若发现对方与公安部门通缉人员的相貌特征相似，且行动诡秘狡诈，应尽快通知保安部派保安员协助将其送到公安部门查处。

6.车辆被损、被盗有什么处理方法？

答：

车辆被损的处理规定如下：

①当发现有车与其他车辆碰撞、摩擦造成他人车辆损坏时，车管员应记下肇事车辆号码，暂不放其驶出车场，并联系值班主管及受损车主与肇事车主共同协商解决；②如果车辆被损坏而未当场发现，车管员发现后也要立即通知车主，并报告主管及负责人，共商处理办法。

车辆被盗的处理规定如下：

①车辆在停车场被盗，由上级主管确认后，立即通知车主，协同车主向当地公安机关报案；②事故发生后，投保人（车主、停车场）双方应立即通知保险公司，保管单位要协助车主向保险公司索赔；③车管员、停车场、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理人员。

7.智能化物业管理的“智能化”主要体现在哪些方面？

答：

①住宅内部具备完善的综合了安全保卫防灾措施与生活服务的只能控制器，住宅与小区和社会之间具有高度的信息交互能力；

②小区内部具备完善的安全保卫措施、全面的公用设施监控管理和信息化的社区服务管理；③能为区内住户提供多媒体的多种信息服务。

8.物业公司于业主的关系？

答：

①是经济合同的双方，其关系是经济合同关系，其有不同的权利与义务的合同当事人；②业主方：

享受物业管理服务，支付其报酬；③管理者：

按等量劳动换取服务（商品）的原则，提供物业管理服务，从而取得报酬。

9.物业管理的启动阶段有哪四个基本环节？

答：

①物业的接管验收过程：

要充分发挥自己的作用，对验收中发现的问题应准确记录在案，明确管理、维修责任，并注意审查接受的图纸资料档案；②用户入住过程：

通过宣传使用户了解和配合物业管理工作，配合用户的搬迁以及用户搬迁阶段的安全工作，并加强对用户装修的管理；③产权备案和档案资料的建立，主要抓收集、整理、归档、利用，以便方便以后实施物业管理工作；④当物业销售和用户入住达到一定比例时（如50%），应在政府主管部门指导下适时召开首次业主大会和成立业主委员会。

10.物业管理与传统房地产管理的区别？

答：

①管理体制不同：

传统房地产管理是计划经济体制下的政府行政行为，物业管理是市场经济体制下的企业行为；②管理内容不同：

传统房地产管理以收租养房、政府补贴这样单一管理模式，物业管理则以物业有形的“物质”管理为基础，以该物业的业主和使用人为核心展开与此相关的各项服务与管理工作，以人为核心提供精神和物质两方面的服务；③所管的产权结构不同：

传统的房地产管理绝大多数是国家或单位所有，是公产，使用人仅是承租者而不是产权人，随着住房制度的改革，现行的政策使得产权结构形成多元化的格局（国家、单位、个人，包括港、澳、台及外国人拥有的产权）④管理机制不同：

传统房地产管理是管理者按自身的意志去管理用户，与用户是管理与被管理的关系，物业管理则是产权人和使用者通过市场选聘物业管理企业，两者通过市场竞争双向选择，他们之间的关系是委托与被委托、服务与被服务的关系。

11.设立会所的意义何在？

答：

会所是的指能给人们提供健康、娱乐、沟通交流的场所。

其意义：

①是综合大厦、别墅、大型宅区等高档物业不可缺少的一部份；②是物业销售的卖点；③是发展品牌的重要手段；④能有力推动社区文件的发展。

12.停车场主要管理的内容有哪些？

答：

①安全管理；②设施设备管理；③消防管理；④环境卫生管理；

车辆有序停放管理，

以及停车场管理制度的建立等。

13.智能化停车场

答：

（1）.配备的设施设备：

具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机管理系统，重要部位场所的闭路电视监控系统，可视对讲系统，通信联络系统，机械防盗系统，公共照明系统和总值班室工作系统等。

（2）.智能管理系统的功能：

将计算机、自动控制、磁卡技术有机的结合起来，通过电脑管理，实现脱机运行、自动存储车辆进出记录，自动核时及扣费、自动维护及具备语言报价、显示车牌号码和车牌确认、车位检查、图形摄像等功能，可以达到停车管理的安全可靠、高速便捷。

（3）.智能管理系统的组成：

由各类卡片、出入口控制机、自动挡车闸、数字式车辆地面检测器、中文电子显示屏、对讲系统、语音报价器、车位检测系统、防盗电子栓、故障机、图形报像对比系统等。

14.什么叫综合布线系统？

答：

综合布线系统又称开放式布线系统，是一种在建筑物和建筑群中承担综合数据传输的网络系统。

它把建筑内部的语言交换、智能数据处理设备及其它广义的数据通信设施相互连接起来，并采用必要的设备与建筑外部数据网络或专有线路相连接。

它包括所有建筑与建筑群内部统一连接以上设备的电缆和相关的布线器件。

七．论述题：

（35分）

1.谈谈你对物业管理工作的认识？

（15分）

2.假设如你是物业公司经理，你将怎样开展工作？

（20分）