集体建设用地评估.docx

集体建设用地评估.docx

《集体建设用地评估.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《集体建设用地评估.docx（11页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

集体建设用地评估

集体建设用地评估

集体建设用地估价中疑难问题的探讨

集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。

从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。

造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。

本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。

以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。

一、集体建设用地估价中疑难问题的形成

（一）法规、政策的滞后

改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。

（二）开发建设的随意性

由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。

（三）变现能力差

集体土地在市场上的变现能力差具体表现在:

1、法规的不健全，规划使用不合理;2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段;3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差;4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据;5、存在一定的违法风险。

（四）使用风险较大

集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于:

1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护;2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在;3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。

（五）与国有土地在权利上的差别

就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。

1、面对的所有权主体不同。

国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。

换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。

国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护下，按照严格的程序来完成的。

集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。

其实这就是法律赋予权利的差别;3、规划条件不同。

国有土地是在符合如下条件下进行。

第一、符合城市建设总体规划;第二、符合土地总体利用规划;第三、符合土地年度利用计划。

集体土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，远离规范的规划设计和有序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否，这就说明和国有土地相比进入市场时有权利的差别。

二、疑难问题的具体体现

集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在:

（一）估价时可操作性差

集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面:

1、房地产之间缺乏可比性。

由于集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，即便是相同地区也很少找到类似的房地产，市场的相对窄小造成可比性房地产不易寻求或无法寻求;2、集体建设用地使用年限难以确定。

国有土地国家都规定了最高的法定使用年限，而集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。

虽然有些土地所有者和使用者，在用地协议中自己设定了使用年限，但是，这些使用年限不是法律承认的使用年限，所以也就不科学，即便在估价中采用了这些使用年限后得出的价格也不是客观合理的价格。

（二）集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料

集体建设用地与国有土地不同，国有土地在符合法律程序条件下随时可以进入市场交易，而且交易的频率极高，交易时体现的内容也很丰富，有了丰富的市场就给估价提供了极为丰厚的交易资料，供估价时筛选使用。

而集体建设用地没有市场交易，更没有交易资料哪有客观实例可用。

在估价时就显得枯燥乏味，评估出的价格也极难适应市场的要求。

笔者在估价实践中深深地感受到，无论运用哪种估价方法进行集体建设用地评估，资料都难以收集，如有效的房地产市场交易资料，房地产创造的社会平均利润，房地产创造的净收益，房地产资本化率等，一般都是跑断了腿、磨破了嘴、费尽了工夫搜集来的资料经筛选加工整理后得出的结论还是不可比、不可用，做起来相当艰难。

（三）大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据

按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价方法就是基准地价修正法。

这是因为基准地价是国家或政府制定的为规范土地市场的一种法定价格。

防止土地进行人为炒作，或是随意压低或抬高价格，扰乱市场秩序，或是造成资产流失而要求的。

但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。

没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。

（四）使用权内涵不同，价格（价值）不可比

集体建设用地使用权与国有土地使用权的内涵不同，表现在:

1、国有土地使用权在服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设，使土地的效益尽可充分发挥和体现;2、按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地，这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格（或价值）的定位;3、国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途，可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格，较为灵活;4、国有土地有完整的房地产市场，其交易价格体现的相对充分，价格形成较为完全，这种价格历经市场检验是科学、客观的。

集体建设用地使用权的内涵是:

1、集体建设用地使用权的使用开发建设相对来说是无序的，市场是不充分的;2、集体建设用地使用权没有入市，决定了其市场的正常交易量稀少。

也就是讲，不经过市场检验，使价格（或价值）难以定位和体现;3、集体土地使用权的价格以何种方式进行估价，其中的资料都会受到限制，使用权价格难以体现科学、客观。

三、解决疑难问题的对策

以上提到的，进行集体建设用地使用权价格评估时存在的疑难问题，是由于集体建设用地使用权的形成不规范、不合理造成的。

那如何从根本上解决呢,

（一）建立农村集体建设用地基准地价体系

基准地价是估价机构对某地区宗地价格基础掌握和了解的重要资料之一，还是利用它进行估价的重要手段。

同时有了基准地价就等于有了评估价格的法定依据。

基准地价可以分为集体建设用地的基准地价，其他农用地的基准地价等等。

这样一来估价时可以做到有据可依，同时还可以为政府平衡和有效地管理集体建设用地市场，起到积极的作用。

（二）集体土地流转是集体建设用地参与市场的最有效办法

集体土地进入市场，最有效的方法就是集体建设用地流转，具体流转方式可以按如下方法进行操作:

1、农村集体经济组织可以农村集体建设用地作为资本与其他开发者合资、合作或者以联营的形式共同开发建设，也可以土地使用权为资本作为股份与开发者搞合资入股;2、符合集体建设用地条件，符合国家征用标准的，也可以适时征为国有土地，按政府总体规划进行开发建设;3、按国家规定的用途及使用年限出租给土地使用者，按规定由土地所有者收取土地租金等三种形式根据不同情况来运作;4、属集体建设用地且符合土地总体利用规划的以搞国家允许的永久性建设，属于四荒土地的可以在不破坏土地原有植被和不降低土地质量的前提下进行种植养殖以及旅游业的开发，租用农田的原则上不改变农田的原用途，租用未利用农地的可以在不破坏土地质量的前提下按规定进行开发使用。

关于集体土地流转后的使用年限应确立在最高不能超过50年，如果是农民正在承包的农田起使用年限应该是农地原承包年限扣除以使用年限后的剩余年限。

（三）政府主管部门制定集体建设用地估价规范和标准

因为集体建设用地与国有土地在估价的运做上有较多不同的地方。

集体建设用地进入市场后，需要政府主管部门和估价机构做下列工作:

1、政府主管部门制定收集资料的原则、范围;2、制订一些重要的估价技术参数，供估价时参照选用;3、估价方法的选用、要求;4、估价技术标准和技术路线的确定;5、估价目的;6、对估价技术和估价人员的一些具体要求等内容;7、更重要的是专业主管部门要制定集体建设用地的专业估价规范。

（四）、估价机构建立信息数据库

估价机构要建立集体建设用地相应市场及交易情况信息数据库，并且要随时更新和补充信息资料，以达到客观、合理、公正地估价。

信息数据库的内容应包括如下:

交易房地产的坐落、交易时间、交易类型、交易面积、土地形状、用途、使用时间、交易金额、付款方式、规划设计条件（用途、建筑密度、容积率、建筑高度等等）和房地产的市场指数等等内容，以供估价时选用，必要时还要与相类似的国有土地使用权价格进行比较，这是取得经验很必要的途径。

解决了这些问题就能有效地处理好集体建设用地估价中的疑难问题，就可以更好地为集体经济发挥作用，使我国有一个较为完善的集体建设用地管理机制和市场机制，才能有效地保证市场经济的正常运转。

四、农村集体建设用地使用权流转

近年来，在国家惠农政策的支持下，济源市各乡镇的经济发展水平显著提高，农民的经济发展活力迅速增强，他们在积极发展现代农业的基础上，利用自己地理位置优势，抓住国家建设带来的商机，（例如位于黄河小浪底的坡头镇和位于沁北电厂的五龙口镇等），积极发展二三产业，大力拓展市场。

同时在国家政策的带动下，乡镇企业进行了结构调整，开展农产品精深加工，产生了一些大大小小的企业，不但使农民的生活水平得到了很大提高，而且从根本上改变了农民的生活方式，提高了生活品位。

但是，农村经济的发展引发了大量集

体建设用地流转，涉及到集体建设用地使用权流转的价格评估问题。

科学客观的对集体建设用地使用权流转价格进行评估,对于保护农民土地合法权益，优化配置集体土地资源，逐步加快国有建设用地和集体建设用地统一市场有着积极的意义。

但目前我国还没有公布这方面的估价技术规程，市场又迫切需要我们做这方面的评估，因此我们摸索着做了100余份估价报告，对集体建设用地使用权流转的价格评估进行了初步尝试。

现作一简单介绍，以抛砖引玉。

（一）农村集体建设用地使用权流转的概念和内涵

我国实行严格的土地用途管制制度，农用地和未利用地未经批准，禁止转为建设用地。

所以，集体土地流转只能是村镇集体土地中的建设用地使用权流转，而不是农用地使用权流转。

目前，有部分人存在“农地直接入市”的观点，认为流转就是农用地不需要办理“农转用”和“占用”手续，只要符合规划条件就可直接进行非农业建设。

这种观点混淆了农用地和集体建设用地的概念，违反了土地用途管制制度。

集体建设用地使用权流转是在不改变所有权属关系的前提下，符合国家有关法律法规，征得土地所用权人同意，把集体建设用地使用权以出租、转让、作价出资等方式让渡给单位或个人使用。

集体建设用地使用权可进行首次流转，也可进行再次流转。

（二）集体建设用地使用权流转的政策规定和价格依据

1.集体建设用地使用权流转的政策规定

《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定，“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

”

2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）文件第十条规定，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法转移。

”国务院28号文件对集体建设用地使用权流转的条件和范围首次予以明确。

2006年，国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号）文件第六条规定“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。

”国务院31号文件再次对集体建设用地使用权流转进行了明确规定。

2003年，河南省人民政府办公厅下发了《关于印发河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见的通知》豫政办（2003）77号文件，对集体建设用地流转的原则、范围、方式和土地收益分配做了明确的规定。

2004年，济源市人民政府办公室发表了《关于印发济源市农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法的通知》济政办（2004）38号文件，针对济源市的实际情况，对农村集体建设用地流转工作提出了具体的实施意见。

2.集体建设用地使用权流转的价格依据

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第四十二条规定“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

”

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归土地所有者所有。

”

济源市人民政府《关于印发济源市建设征收（征用）土地附着物补偿标准的通知》济政【2008】56号文件，对各种土地附着物的补偿标准做了明确详细的规定，操作性较强。

（三）集体建设用地使用权评估方法的探讨

因集体建设用地使用权目前在流转上受到限制，而其价值是客观存在的，在评估方法上我们一般多采用成本法、收益还原法和基准地价系数修正法。

下面浅析这三种方法的评估思路:

1.采用成本法评估集体建设用地使用权

我们用成本法评估集体建设用地使用权时，采用以下公式:

集体建设用地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用+利息

+利润+土地增值收益

A.土地取得费

土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。

根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括:

（1）土地补偿费

土地补偿费依据“河南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法”第三十四条和《济源市统一年产值标准与征地区片综合地价结果报告》的规定，参照评估。

（2）安置补助费

济源市目前流通的集体建设用地使用权基本上是原集体建设用地转化而来，占地劳动力、养老人员安置均由村镇集体组织安排，征地事务所发生的费用也由村镇集体组织自己解决。

我们认为虽没有直接发生费用，但这部分隐形支出应适当考虑，便于与新增的集体建设用地价值平衡。

所以对劳动力安置补助费及养老人员补助费根据济源市劳动保障局提供的标准进行测算评估。

（3）青苗及地上附着物补偿费

根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》中，第四十七条规定“征收土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费”、《河南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《济源市统一年产值标准与征地区片综合地价结果报告》以及估价人员调查征地实际情况，青苗补偿费按单季产值补偿（一年两季）。

（4）测算税费

征地过程中发生的税费一般有:

a、耕地占用税

根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》中华人民共和国国务院令第511号文件规定进行确定。

b、耕地开垦费

根据财政部、国土资源部、中国人民银行关于《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》财综〔2006〕48号文件进行确定。

c、其他有关税费

B.计算土地开发费

土地开发费包括宗地红线外土地开发费和宗地红线内场地平整费。

依据济源市国土资源局提供的待估宗地所在区域土地开发费用资料确定其费用。

C.利息的确定

投资利息=（土地取得费+相关税费）×开发周期×利息率

+土地开发费×开发周期×1/2×利息率

D.利润的确定

投资利润=（土地取得费+相关税费+土地开发费）×年投资回报率

E.土地增值收益

一般按以下公式估算土地增值收益:

土地增值收益=[土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润]×土地增值收益率

土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，是指因土地用途改变或进行土地开发，达到建设用地利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。

土地增值的形式主要为两种:

<1>土地用途转换型增值;<2>外部投资作用型增值。

目前我省土地增值收益率在论证中，但是集体土地流转评估中要考虑集体土地的特性以及用途级差和地区级差。

2.采用收益还原法评估集体建设用地使用权

在用收益还原法评估集体建设用地使用权时，经调查我们发现同区域，相近地段的房屋租金并没有因为土地所有权的不同租金有较大的差异，这说明利用集体建设用地获取的利润空间更大，但考虑到国家对集体建设用地的法律保护还不健全，流转对象和流转用途要受到限制，这样会给使用者带来较大风险，因此在确定其土地还原率时，要考虑到投资集体土地风险比投资国有土地风险大，其还原利率应高于同区域同用途的国有土地。

3.采用基准地价系数修正法评估集体建设用地使用权

目前没有集体建设用地基准地价，可参照所在区域（级别）城镇国有土地基准地价进行计算，我们要分析委估宗地位置对其用途的影响，针对区位因素进行修正，考虑国有建设用地使用权和集体建设用地使用权的差别进行减价修正，修正幅度在25%左右。

五、对农村集体建设用地使用权流转评估的几点启思

1.农村集体建设用地使用权流转只能疏，不能堵。

随着我市工业化和城市化步伐的加快，城市建设用地需求量逐步增大，促使了农村集体建设用地使用权流转，并形成了一定的隐形市场。

这就需要积极的开展这方面的工作，减少违法用地，增强农民依法管地，合法用地的意识。

2.积极开展农村集体建设用地使用权流转评估工作，为农村土地市场服务。

国有建设用地使用权经过这几年的政策规范，不论是土地使用权的利用方式变更，还是土地使用权的用途改变，都进行土地评估，为保证国有土地资产不流失提供了依据。

而集体土地目前还做不到这一点，农村集体土地流转市场及流转规程的管理监督还不太规范。

有些地方土地流转时要求进行集体土地使用权流转价值评估，而有些地方土地流转时则不进行评估，他们认为集体土地所有权在农村，由农村集体经济组织自定价格，自己把关。

我们认为第一种观点比较合适，因为，目前农村的村委班子“更换率”较高，他们的能力、水平和素质不在一个档次上，对集体土地使用权流转价值的认识高度难以统一;另一方面，他们没有掌握基本的集体土地使用权价值构成等相关基本专业方面的知识，所以要想准确把握农村集体土地使用权价值，防止集体土地资产流失，也存在着一定困难。

这就需要我们积极的探索集体建设用地使用权流转评估，更好的维护广大农民的权益。

3.客观科学的评估农村集体建设用地使用权流转价格。

集体土地使用权价格评估与国有土地使用权价格评估比较，集体土地委估宗地区位的特殊性较强，土地利用方式对地价的影响较大。

这就要求我们深入农村搜集相关资料，建立集体土地价格数据库，奠定农村土地市场价格基础。

运用多种方法，客观科学的对农村集体建设用地使用权流转进行评估，防止土地流转中地价的随意性，为农村土地市场服务。