上海农村集体经营性建设用地使用权.docx
《上海农村集体经营性建设用地使用权.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海农村集体经营性建设用地使用权.docx（22页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
上海农村集体经营性建设用地使用权
上海市农村集体经营性建设用地使用权
出让预合同
（租赁住房用地）
沪集松规土（2018）出让合同第1号（1.0版）
二〇一八年月日
农村集体经营性建设用地使用权出让合同
本合同双方当事人：
出让人：
上海松江区泗泾经济联合社
通讯地址：
上海市松江区泗泾镇泗凤公路222弄4号楼
邮政编码：
201601
电话：
67827918
传真：
67827867
受让人：
出资比例：
联系人：
通讯地址：
邮政编码：
电话：
传真：
开户银行：
账号：
受让人：
出资比例：
联系人：
通讯地址：
邮政编码：
电话：
传真：
开户银行：
账号：
受让人：
出资比例：
联系人：
通讯地址：
邮政编码：
电话：
传真：
开户银行：
账号：
第一章总 则
第一条根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律、行政法规以及国家有关集体经营性建设用地入市精神和《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。
第二条出让土地的所有权属农民集体所有，出让人授权出让农村集体经营性建设用地（以下简称“集体建设用地”）使用权，地下资源、埋藏物不属于集体建设用地使用权出让范围。
第三条 受让人对依法取得的集体建设用地，在出让年限内享有占有、使用、收益和按约处分的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳
第四条本合同项下出让宗地的房屋土地权属调查报告书成果号为201817464484460296，宗地总面积大写贰万壹仟零贰拾贰点贰平方米（小写21022.2平方米），其中出让宗地面积为大写贰万零壹佰陆拾陆点柒平方米（小写20166.7平方米）。
【松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块出让面积为20166.7平方米】
本合同项下的出让宗地坐落于松江区泗泾镇：
四至范围东至企业，南至泗博路，西至泗联路，北至查袋泾。
本合同项下出让宗地的地上平面界址点坐标及界址图见附件1。
本合同项下出让宗地的地上竖向界限以﹨米高程平面为上界限，以﹨米高程平面为下界限，高差为﹨米。
出让宗地竖向界限见附件2。
本合同项下出让宗地的地下平面界址点坐标及界址图见附件3。
本合同项下出让宗地的地下竖向界限以﹨米高程平面为上界限，以﹨米高程平面为下界限，高差为﹨米。
出让宗地竖向界限见附件4。
第五条本合同项下出让宗地的用途为租赁住房（R4）。
第六条出让人同意在付清全部集体建设用地使用权出让价款之日起7个工作日内将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该出让宗地应达到净地。
第七条本合同项下的集体建设用地使用权出让年限为租赁住房:
70年，按交付土地之日（即交地确认书签订之日）起算。
第八条本合同项下出让宗地的集体建设用地使用权出让价款为人民币大写（小写元）。
第九条本合同项下出让宗地的定金为集体建设用地使用权出让价款的20.00%，定金抵作集体建设用地使用权出让价款。
自本合同签订之日起的5个工作日内，即年月日之前，受让人应当向出让人制定账户（户名：
松江区财政局，开户行：
中国农业银行，账户号：
038013）支付保证本合同切实履行的定金。
第十条受让人同意按照本条第
（一）项的规定向出让人支付集体建设用地使用权出让价款余额：
（一）本合同签订之日起30个工作日内，一次性付清集体建设用地使用权出让价款余额，即年月日之前；
（二）按以下时间和金额分﹨期向出让人支付集体建设用地使用权出让价款余额。
第一期为土地出让价款的﹨%，付款时间：
签订出让合同之日起﹨个工作日内，即﹨年﹨月﹨日之前。
第二期为土地出让价款的﹨%，付款时间：
签订出让合同之日起﹨个工作日内，即﹨年﹨月﹨日之前。
第期人民币大写﹨元（小写﹨元），付款时间：
﹨年﹨月﹨日之前。
分期支付集体建设用地使用权出让价款的期限不得超过90个工作日，其中第一期付款需在签订合同后的10个工作日内，按照不低于土地出让总价款50％的比例（含定金）缴交。
受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款余额时，应当按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。
受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款的计息期为第一期支付土地出让价款限缴之日（含当日）即﹨年﹨月﹨日，至受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款余额之日（不含当日）。
第十一条受让人应在按本合同约定付清本出让宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请集体建设用地使用权登记。
第三章 土地开发建设与利用
第十二条受让人在本合同项下出让宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市、区政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件5）。
其中：
（一）地上部分规划条件：
地上建设用地规划性质：
四类住宅用地；
地上建筑容积率：
2.0，计容面积40333.4平方米；
地上建筑面积\平方米；
混合用地各用途建筑面积比例：
\；
地上建筑限高50米；
地上建筑密度：
\。
（二）地下部分规划条件：
地下建设用地规划性质：
﹨；
起止深度：
﹨米；
地下总用地面积：
﹨平方米；
地下总建筑面积：
﹨平方米；
地下经营性建筑面积：
﹨平方米，其中：
商业建筑面积：
﹨平方米，
办公建筑面积：
﹨平方米，
单建停车库建筑面积：
﹨平方米,
非住宅配套停车库建筑面积：
﹨平方米。
工业建筑面积：
﹨平方米，
仓储建筑面积：
﹨平方米。
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，征得出让人和协调机构的同意，并签订补充出让合同和更改监管协议，同时补缴土地出让金。
（三）公共服务设施、公共空间建设要求：
\。
（四）其他规划条件：
﹨。
第十三条受让人应按本条第
（一）项规定进行后续开发建设：
（一）受让人须在已经批准的控制性详细规划或风貌区保护规划或村庄规划（见附件6）基础上进行方案设计，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。
（二）本地块为附带建设方案（见附件7）出让，受让人须以该方案为基础实施深化，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。
（三）其他设计开发要求：
﹨
第十四条本合同项下出让宗地涉及租赁住房项目建设的，租赁住房套数下限：
825。
受让人应按以下规定进行租赁住房部分的开发建设：
（一）本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的\%以上，计\平方米以上。
受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给\住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。
（二）全装修住宅建筑面积应占总租赁住房建筑面积的100.00％以上（不包含保障性住房等），计40333.4平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的\％以上，计\平方米以上。
（三）套型要求：
本地块内套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积不小于＼平方米；套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积不小于＼平方米；套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积不小于＼平方米。
（四）其他租赁住房部分的开发建设要求：
\。
第十五条本合同项下出让宗地涉及商业、办公用途的，受让人应按以下规定进行开发建设：
（一）办公地块不得建设公寓式办公。
商业地块未经约定不得建设公寓式酒店。
（二）商业、办公地块建筑外部空间需对外开放，合理布局室外场地。
与周边地块对接，形成连续舒适的城市公共开放空间和慢行系统。
第十六条本合同项下出让宗地中需保护、保留建筑（包括文物保护单位及优秀历史建筑）的位置：
﹨（见附件\），占地面积：
﹨平方米，建筑面积：
﹨平方米，房屋用途：
﹨，受让人应按以下约定保护、利用和管理上述建筑：
﹨。
本合同项下出让宗地中需现状保留建筑的位置﹨（见附件），占地面积：
﹨平方米，建筑面积：
﹨平方米，房屋用途：
﹨，受让人应按以下约定利用和管理上述建筑：
﹨。
其他保护、利用和管理要求：
﹨。
第十七条受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后10个月内开工，在交付土地后34个月内竣工。
受让人不能按期开工，应提前30日向出让人和协调机构提出延建申请，经出让人和协调机构同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。
第十八条本合同项下出让宗地中的绿地率为35%，绿化面积不小于7058.35平方米，集中绿地率:
10%,屋顶绿化实施面积﹨平方米，受让人应按以下约定建设及管理：
按照《上海市绿化条例》的相关规定实施。
第十九条受让人同意本合同项下出让宗地应当符合节能、节地等资源能源节约的要求，具体按以下规定执行：
（一）本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：
100%，建筑单体预制装配率:
建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%，应按以下规定建设及管理：
按《上海市住房和城乡建设管理委员会关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）的通知》（沪建建材（2016）601号）实施。
（二）本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：
根据《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》（沪建建材[2016]776号）要求，按照绿色建筑一星级及以上标准建设。
（三）其他资源能源节约要求：
﹨。
第二十条受让人在本合同项下出让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与出让宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理。
受让人同意政府为公用事业需要建设的地下铁道、隧道、综合管廊、地下道路、民防工程、地下管道等与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。
第二十一条本合同项下出让宗地建设项目的功能管理要求如下：
（一）功能业态要求：
﹨。
（二）引入行业要求：
﹨。
（三）其他功能管理要求：
﹨。
第二十二条本合同项下出让宗地建成物业的运营管理要求如下：
1、该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。
受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。
2、由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。
租约原则不超过6年。
受让人应参照政府相关规定，在具体运营细则中明确相关管理要求。
3、房屋租金应在租赁管理要求中明确，并按照上海市租赁市场管理有关规定实施，租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。
配套设施的租金价格参照市场执行。
租赁管理未明确部分,应按政府相关管理规定执行。
4、本地块租赁住房应以中小套型为主。
产业园区平台建设的人才公寓等用途的租赁住房，中小套型住房比例可根据情况适当调整。
随着租赁住房市场健全完善，应进一步优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型。
第二十三条受让人应按照本条第1、2项规定自持物业。
1、受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租；
2、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业外）；
3、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于\%（计\平方米以上）的商业物业不少于\年；
4、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于\%（计\平方米以上）的办公物业不少于\年；
5、受让人应当按出让年限整体持有公寓式酒店物业；
6、受让人应当按出让年限整体持有营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地；
7、其他物业自持要求：
\。
第二十四条受让人在开发建设本合同项下出让宗地期间，出让宗地范围内渣土应按以下规定处置：
地下空间利用产生的渣土，鼓励综合利用，需要外运的，应当优先运输到绿化和市容管理部门指定的滩涂造地、景观营造等区域；区县渣土管理部门无法指定区域的，应当运输到符合《上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》（市政府令第50号）规定的消纳场所。
第二十五条受让人应履行地质灾害防治和地质资料汇交义务，根据《地质灾害防治条例》、《地质资料管理条例》、《上海市地面沉降防治管理条例》、《上海市地质资料管理办法》和《上海市地质灾害危险性评估管理规定》，承担建设项目地质灾害防治和建设工程岩土工程勘察报告的汇交义务，并对用地范围内布设的地面沉降监测和防治设施，以及浅层地热能监测设施等进行保护。
第二十六条受让人应当做好本合同项下出让宗地建设项目竣工档案资料的收集和整理，并按规定向市城建档案馆或区（县）城建档案管理部门报送。
第二十七条受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。
在出让年限内，经出让人和协调机构同意改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第
（一）项规定办理：
（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；
（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订集体建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订集体建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴集体建设用地使用权出让价款，办理土地登记。
监管协议亦应相应变更或重新签订。
第二十八条本合同项下出让宗地在出让年限内，政府保留对本合同项下出让宗地的规划调整权，原规划如有修改，该出让宗地已有的建筑物不受影响，但在出让年限内该出让宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。
第二十九条本合同项下出让宗地建设项目在按照合同约定竣工后，受让人应向出让人申请规划土地综合验收。
出让人应委托协调机构依据本合同约定组织征询相关部门的验收评定意见，作为合同履行情况的依据。
第三十条本合同项下出让宗地在综合验收阶段，实测计容建筑面积超过合同约定总量的，但在规划许可允许误差控制范围内的，超出面积部分以本合同约定的地价补缴集体建设用地使用权出让价款，再予以验收。
实测总建筑面积超出规划许可允许误差控制范围的，对超出建筑面积部分依法处理后，再予以验收。
对于违法面积补缴集体建设用地使用权出让价款的，应将全部超出面积（含规划允许误差范围超出面积）按照届时补缴的时点进行地价市场评估，并在经出让人、协调机构集体决策后，按市场评估价与本合同约定地价两者择高补缴。
第三十一条对受让人依法使用的集体建设用地使用权，在本合同约定的出让年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回集体建设用地使用权的：
（一）因国家公共利益的需要，需将本合同项下宗地征收为国有并提前终止合同的，区（县）政府应按届时土地征收规定，给予农村集体经济组织和集体建设用地使用权人相应补偿。
（二）因农村集体公共利益的需要，经集体决策通过，并向乡（镇）以及区（县）政府报备同意，出让人可提前收回建设用地使用权并终止合同。
出让人应按届时的相关规定，给予集体建设用地使用权人相应补偿。
第四章 集体建设用地使用权转让、出租、抵押
第三十二条受让人按照本合同约定支付全部集体建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行集体建设用地使用权转让、出租、抵押。
第三十三条受让人应按本合同第二十三条约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；如遇破产、重组、撤销等特殊情形需整体转让让约定自持部分的，按照本条第
（一）项规定执行：
（一）向出让人和协调机构提出申请，经出让人和协调机构同意后执行；
（二）由\（出让人或其指定单位）优先收购。
第三十四条本合同项下出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人按本合同第二十三条约定自持。
确需整体转让的，按照本条第﹨项规定执行：
（一）向出让人和协调机构提出申请，经同意后执行；
（二）由﹨（出让人或其指定单位）以﹨优先收购。
第三十五条本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理不动产权证。
第三十六条集体建设用地使用权的转让、出租及抵押合同的约定，不得违背法律、法规以及国家有关集体经营性建设用地入市精神和《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》的规定和本合同约定。
第三十七条集体建设用地使用权全部或部分转让后，本合同、监管协议和不动产权证中载明的权利、义务随之转移，集体建设用地使用权的转让年限为本合同约定的出让年限减去已经使用年限后的剩余年限。
本合同项下的全部或部分集体建设用地使用权出租后，本合同、监管协议和不动产权证中载明的权利、义务仍由受让人承担。
第三十八条集体建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同、监管协议和相应的转让、抵押合同及不动产权证等，按照《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。
受让人在本合同第二十三条约定的物业持有期间内办理转移登记，或变更不动产权证附记栏中注记的相关约定内容，需经出让人和协调机构审核同意。
第三十九条办公、商业可售部分以层为单元进行销售。
本合同项下出让宗地上的房屋或者特定空间应当符合基本单元的规定，其中商业部分登记最小单位为：
﹨，销售最小单位为：
﹨；办公部分登记最小单位为：
﹨，销售最小单位为：
﹨；部分登记最小单位为：
﹨，销售最小单位为：
﹨；其他登记和销售等要求：
﹨。
第四十条本合同项下的集体建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。
受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人和协调机构同意后方可实施。
第四十一条集体建设用地使用权抵押时所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。
以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等情形，应当按照《上海市松江区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试行管理办法》的有关规定办理。
本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。
抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
第五章期限届满
第四十二条本合同约定的出让年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下出让宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人和协调机构提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下出让宗地的，出让人和协调机构应同意。
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
根据履约及监管情况进行综合评定后，同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同及监管协议，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费并办理土地登记手续。
第四十三条土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回不动产权证，并依照规定办理集体建设用地使用权注销登记，集体建设用地使用权由出让人无偿收回。
出让人和土地使用者同意本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第
（一）项约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；
（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施；
（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。
第四十四条土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回不动产权证，并依照规定办理集体建设用地使用权注销登记，集体建设用地使用权由出让人无偿收回。
本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。
地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。
第六章不可抗力
第四十五条合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。
当事人迟延履行期间发生的不可抗力，不具有免责效力。
第四十六条遇有不可抗力的一方，应在7日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通知另一方和协调机构，并在不可抗力发生后15日内，向另一方和协调机构提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的报告及证明。
第七章违约责任
第四十七条受让人应当按照本合同约定，按时支付集体建设用地使用权出让价款。
受让人不能按时支付集体建设用地使用权出让价款的,自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1.00‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付集体建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。
第四十八条受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人和协调机构提出终止履行本合同并请求退还土地的，经出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分集体建设用地使用权出让价款（不计利息），收回集体建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿：
（一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的集体建设用地使用权出让价款；
（二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人有权扣除本合同约定的定金，并按出让价款20%扣除违约金后，将剩余的已付集体建设用地使用权出让价款退还受让人。
第四十九条受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，受让人应向出让人支付该集体建设用地使用权出让价款总额20%的违约金；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回集体建设用地使用权。
第五十条受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于集体建设用地使用权出让价款总额1.00‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。
受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于集体建设用地使用权出让价款总额1.00‰的违约金。
第五十一条受让人违反本合同约定及附件的，受让人应承担以下违约责任：
1、本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，经相关部门认定，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例集体建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行
升级会员 