商业中心项目定位报告.docx
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商业中心项目定位报告
【乐高丰商业中心】项目定位报告
一、项目的基本概况
1、占地面积：
23821.1㎡
2、总建筑面积：
47646.82㎡
3、功能面积：
（1）地块一：
首层商铺：
3415.3㎡
二层超市：
3483.99㎡
三层娱乐+商务公寓：
3114.42㎡
四-六层商务公寓：
3351㎡
（2）地块二：
首层商铺：
5827.36㎡（临街商铺+肉菜市场）
二层餐饮+公寓：
5896.55㎡
三层餐饮+公寓：
5274.81㎡
四-八层商务公寓：
4308㎡
二、项目的交通概况
项目板块处于佛山市三水区东北部一个发展工业重镇---大塘镇，地
处中国经济最发达的区域珠江三角洲西北部，东邻广州市，南望佛山市
中心城区，西临肇庆四会，北接清远市，北江主航道贯境而过，是广州
通往粤北、粤西以及我国大西南的咽喉重地，具有得天独厚的区位优势。
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本项目位于佛山市三水区大塘镇新城中心锦塘路与半岛东路交汇处。
三、项目竞争力分析
1、项目优势与机会
（1）市政府重视大塘镇新城区的商住设施配套建设，为项目的发展提供
了政策支持。
（2）项目地块处于大塘镇新城区中心核心地段，与核心城区体现无缝化
的结合，大塘镇新城区规划建设利好因素，为项目发展提供了良好
契机和强大动力。
（3）项目地块选位占绝对优势，比邻大塘镇新城区核心生态商住区，高
级住宅、星级酒店、政府机构单位、银行、医院、学校等，着力提
升城镇建设档次和品位，继而奠定项目的核心价值。
（4）项目所处位置土地开发资源成本相对较低，使得招商的租金及投资
价相对比同区域行业的价位偏低，有利于促进前期招商的商家入驻
及购买力增强，可以达到资金链接回笼周期加快，便于更快地形成
一个良好的商业开发态势。
（5）“一涌两岸”生态景观工程，促使项目周边生态环境优美、交通道
路地势开阔，是户外休闲娱乐的好去处。
（6）在新建的塘西线上，交通条件好，公交线、车站众多。
（7）项目超前配置大量停车位的优势。
（8）新城区的加速发展，将加快人口的聚集，为项目带来更多的消费人
群。
（9）区域内中高档消费市场及特色消费存在需求缺口，是新城区商业市
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场发展重要契机。
（10）项目具有商业中心、商务酒店、餐饮、娱乐、休闲、康体等功
能组合，为项目营造一个新时代商业中心创造了机会。
（11）项目与周边商业项目可形成差异化的竞争势态，以新城区的发
展为基础，项目将引领新型商业时代的诞生。
（12）项目发展空间不受到地理范围限制。
3、项目劣势与威胁
（1）城镇公共交通配套有待完善。
（2）项目商圈周边无任何原有消费习惯可依托。
（3）项目所处区位目前商业不成熟，缺乏足够居住人口的消费支撑。
（4）企业品牌与口碑未建立。
（5）项目市场培育时间较长，传统的商业氛围转变需时间过渡。
总结：
发挥优势，克服劣势，抢占机会，转化威胁。
1、本项目的开发定位上应采取差异化竞争策略和差异化经营模式。
2、采用细分市场形成规模优势的开发策略，合理制定项目产品规划。
3、梳理租金与业态、消费需求与产品供给的关系，根据市场调查分析优
化业态设计，最大化利用项目竞争优势。
4、建立未来经营可持续的有效保障，树立投资者信心。
5、确定经营权投资回报优势，制定有效推广实施方案。
具体可采用聚人
气、加动力、创品牌化经营、分阶段实施等措施。
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4、项目定位
集购物、餐饮、娱乐、休闲、康体、商务于一体的具有综合性、时尚
性、领先性的休闲商业中心。
五、 项目名称建议
大塘新城中心广场
6、项目形象定位
大塘镇新城中心首席商业综合体
一站式超级商业航母
七、广告语定位
（1）新城中心核心，预见未来价值
（2）新城中央领地，领袖一城繁华
八、项目档次定位
1、经营档次定位：
以中高档的超市及品牌店为主，国际美食以各地特色风味餐厅为主。
2、商品价位档次定位：
以中低价位商品为主导。
（中高档品牌，中低档价位）
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※ 项目档次定位理由：
1、大塘镇现有经营商业模式为传统商业街
本项目与他们形成错位经营模式，中高档的品牌，中低档的商品价格，
再加上舒适的购物环境及配备大型的停车场。
市场定位是以中高档的品牌店为主题
2、大塘镇现有商业的餐饮选择性有限
本项目把餐饮板块的占比加大，作为我们的优势板块来吸引目标性的
消费群体。
餐饮板块的定位为---大塘国际美食城
九、项目投资群体定位：
1、投资买家：
这一目标群以中小投资者为主，青睐中低价位的商铺，由
于项目区位因素，这一类型客户首先集中于佛山和项目周边城区，这些
人以投资作为财富积累的方式，赚取租金或期待铺位升值后转手出让赚
取中间差价。
投资者购买精明，格外看重项目的发展前景和升值潜力。
2、自用买家：
这一目标客户群的主体是商品批零商贩，主要是大塘及周
边区域的经营户。
他们由于长期经营批零业务，对项目的功能、管理、
格外重视，商业氛围和客流量是其购买的主要动机。
同时他们大多出身
农民、文化层次不高，信任政府背景，购买行为易受意见领袖的影响，
营销宣传以公共关系、促销活动、人员推销最为有效，而媒体品牌宣传
对加强其购买信心也十分重要。
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十、商家定位
以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮及 KTV、影院、水疗会馆、
酒吧、电玩、网吧等娱乐配套为主导，并包含特色购物及必要的社区服
务设施，如便利店、美容美发、干洗、药店等多种业态组合。
其中餐饮
业力争做到品类丰富、风格多样；其他业态控制在该行业中的中高档商
家。
十一、项目消费群体定位
1、以 26-50 岁年龄段的消费群体为主要消费群体。
2、以 18-25 岁年龄段的追求“时尚动感”的消费群体为辅。
十二、项目整体规划设计方案的建议
1、开发目标：
由总体-配套-使用功能-外观均完善地形成一个中上档次
的
商业形象项目；创造本地最佳的商业形象项目彰显发展商的实力，更为
将
来开发连锁商业项目打下坚实的基础。
2、基本构想：
在经济信息全球化进程不断加快的今天，创新者发展，守
旧者衰亡，传统商业模式的演变是当今经济社会发展的趋势；本项目面
临着市场发展的大好机遇和商业市场转型所带来的挑战并存的局面，唯
有创新和直接升级换代才能适应激励的市场竞争。
本项目的整体设计方案建议如下：
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1、项目平面、外立面、相关配套设计建议：
（1）外立面：
采用时尚流行的现代风格为主，商业主体楼为玻璃幕墙白
天采光充足，室内外透视感强，显得时尚大气，晚上灯光闪耀，显
得时尚动感。
规划广告位并安装制作广告灯。
（2）主入口广场：
设计有特色的绿化造型、水景幕墙，项目 LOGO 标识，
配套休闲设施等。
（3）项目统一形象系统标识。
（4）合理划分车位。
（5）智能化网络系统的配置。
（7）中央空调系统的配置。
（8）观光、电梯、手扶电梯系统的配置。
（9）水电系统完善：
项目建设好配电系统，保证充足、稳定的电力供应，
满足项目中长期发展需要。
根据项目的实际需要建立完整的上下水
系统，突出防水的设计要求，保持干净的室内环境，包括有水管线
路铺设、下水道建设、消防水龙安装等。
（10）消防和安全设施建设：
项目符合国家有关消防技术规范，设置有
安全监控系统，可以同时对出入口管理、周边防越系统和闭路电
视影像监控这两方面，也相应配置火灾自动报警和消防联动控制
系统。
（11）卫生保洁辅助设施：
项目建设有合理的公共卫生设施、配置完备
的通风系统，设置公共厕所、垃圾分类收集和处理站。
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楼层
功能名称
目标消费群体
首层
酒吧街、休闲咖啡店
白领阶层、情侣
追求时尚中青年
二层
大型超市
家庭
公寓住户
三层
电影院、网吧、游艺电玩
水疗健身会馆
白领阶层、商务人士
中青年、情侣、家庭
四-六层
商务酒店、KTV
沐足城、棋牌
白领阶层、商务人士
中青年、家庭、游客
楼层
功能名称
目标消费群体
首层
肉菜市场、专卖店
现代风情商业街
白领阶层、家庭
追求时尚青年
2、营销中心的包装建议：
整体设计风格：
结合项目的现代模式，应营造一个富有现代且带有品位
的商务体验区。
可用于销售、服务、办公的三大功能分区，利于项目长
期运营，采用不同功能的创意意境布局，其意境能让消费者联想到企业
的良好服务品质。
十三、项目功能板块及目标消费群体定位
地块一：
地块二：
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二层
美食城、酒楼
中西餐厅（品牌餐饮）
白领阶层、商务宴请
情侣、家庭
三层
酒楼包厢
中西餐厅（品牌餐饮）
白领阶层、商务宴请
情侣、家庭
二-八层
出租公寓
白领阶层
中青年
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