大连商业网点规划.docx

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大连商业网点规划

大连商业网点规划

大连位于中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，处于环渤海地区的圈首，是京津的门户，全市总面积12575平方公里，辖7个区〔中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区、开发区〕，3个县级市〔瓦房店市、普兰店市、庄河市〕和1县〔长海县〕，总人口560万人。

1984年党中央和国务院决定进一步开放大连、天津、广州等14个沿海港口都市，拉开了大连市经济大进展的序幕，通过了20余年跨过式的进展大连已成为中国最具开放色彩的都市之一，经济连续快速进展，综合经济实力显著增强。

目前，大连市拥有国家级经济技术开发区、高新技术园区、金石滩国家旅行度假区和东北地区唯独的保税区与出口加工区。

2003年，大连市国民生产总值达到1632.6亿元，人均生产总值己突破3500美元。

与1995年相比，2003年人均国民生产总值29206元，比1995年增加17103元；全市完成地点财政一样财政收入110.54亿元，按可比口径初步测算，累计增长2.1倍；农林牧渔业总产值253.5亿元，累计增长59%；全部工业增加值697.1亿元，按可比价格运算累计增长1.8倍；社会消费品零售额568.45亿元，累计增长1.4倍；自营出口总额82.9亿美元，累计增长2.3倍；都市居民人均可支配收入9101元，人均消费性支出7760元，分别增加3389元和3141元；农村居民人均纯收入4513元，人均生活费支出3043元，分别增加2075元和1038元；城乡居民人民币储蓄存款年末余额达1130.2亿元，增长1.9倍。

1996~2003年间，累计完成全社会固定资产投资额2434.1亿元，累计实际使用外资金额119.9亿美元，分别相当于〝七五〞、〝八五〞时期10年总和的2.3倍和2.3倍。

一、大连商业网点建设总体状况

改革开放以来，专门近几年，大连市商业往常所未有的速度迅猛进展，具体表现在：

新型的商业业态不断涌现，商业经营方式不断创新，商业的科技含量日益提高，商业通过促进生产和消费的进展而进一步推动了整个社会的进展与进步。

大连商业在流通规模、设施建设、经营治理和效益水平等方面取得了显著的进步和提高的同时，缩小了与国际先进商业的差距，已成为大连经济中具有相当规模和水平的重要产业之一。

归结而言，具体表达在以下几个方面：

（1）商业在大连市社会经济进展中的作用显著增强。

商业的迅速进展对大连的经济进展起到了重要引领作用，为市民生活质量的提高制造了有利条件。

（2）竞争性商业网络结构初步形成。

各类商业网点快速增长，网点严峻不足的问题已差不多解决，网点分布也从都市中心区向边缘区和农村城镇扩展。

多种所有制商业竞相进展，竞争日趋猛烈，结构不断优化，进展速度已趋于稳固，商业增长方式开始由规模扩张为主向质量效益为主转变。

（3）新型商业成为新的经济增长点。

商业经营方式发生了庞大变革，超市、大卖场、购物中心等先进业态在大连市商业中都有较大进展。

（4）商业现代化水平与国际先进商业的差距进一步缩小。

近年来现代化商业设施大量增加，一些大中型网点现代化程度已接近或达到国际先进水平，极大的提升了大连的都市功能。

依照有关统计资料，截止到2004年4月底，大连市内四区2000平方米以上的大型零售商业项目就有41个，总面积达188万平方米，按照市内四区184万人口运算，人均拥有商业网点面积已达1.02平方米。

从商业总量上看，大连商业差不多处于饱和状态，但这种饱和具有相对性。

我市目前的商业网点布局不尽合理，市中心商业设施相对集中，而在次商业中心专门是人口集中的新兴社区，商业网点明显不足。

另外在业态布局上，购物中心、百货业态差不多饱和，各具特色的专业店和便民连锁店却相对落后。

二、大连商业网点结构分析

1.空间结构

〔1〕两个市级商业中心

通过多年的进展，大连市目前差不多形成了两个市级商业中心，分别是中山区的青泥洼桥商业中心和沙河口区的西安路商业中心。

青泥洼桥商业中心地处大连市中心区域，包括站南的〝青泥洼桥—胜利广场—天津街商业步行街〞商圈和站北的〝菜市街、俄罗斯风情街〞商圈，是大连市历史最久远也是最繁华的商业中心。

零售商业网点十分密集，且以较大规模的百货商店和购物中心、大型超市为主，聚拢大连市绝大多数知名的内外资商业企业，以经营中高档商品为主，表达高端消费特点。

随着各种商业设施和功能的不断完善，越来越成为满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能的市级商业中心区。

其所处的地理及交通位势、长期的购物适应等因素都使其具有专门强辐射功能及吸引力。

不仅满足市内人口的消费需求，同时也成为大连流淌人口的要紧消费区域。

西安路商业中心位于沙河口区，东起连胜街，西至中长街、盖州街，北起沙河口火车站，南至解放广场五一路。

西安路商业中心是近年新兴的市级商业中心，随着城区的西拓，大连西部人口急剧增长，购买力迅速提升，强有力底推动了西部商业中心的形成。

该商圈有效辐射半径达6公里，日客流量估量在30万人次，目前集合了家乐福、百盛、锦辉等不同规模和业态的大小商家1000多个，在建大型商业设施还有福佳新天地、罗斯福等购物中心，这两个项目开业后，将有效提升西安路商业中心的功能，并推进其称为大连的又一个市级商业中心。

〔2〕十二个区域性商业中心

随着大连都市与经济的进展，目前差不多形成了十二个区域性商业中心。

这些商业中心分别是：

中山区的三八广场、岭前两个区域性商业中心：

三八广场区域性商业中心是指三八广场——二七广场——港湾桥区为主体的商业区域，该区域位于大连市东部海岸地区，以二七广场的二七贸易大世界、温州小商品城、嘉蒂生活广场、三八广场的家乐福以及在建的三八商城和传统商业百货三八商场为主。

岭前区域性商业中心是指以桃园商城为核心的岭前区域级商业中心，位于解放路南段，商业设施以桃源商城为主。

西岗区的奥林匹克广场一个区域性商业中心：

该区域南至胜利路，北至鞍山路，总面积为32万平方米。

区域内现有沃尔玛超市、大连奥林匹克电子商城等大型商业网点，最近新近引进了马来西亚金狮集团的大型百货店百盛、华纳万达国际影院、灿坤数码广场等大型项目。

沙河口区的春柳地区、马栏地区两个区域性商业中心。

春柳地区西至凌山三街，南沿华北路至学工街，北沿华北路至春柳街，以春柳购物中心为中心，目前有友谊商城春柳购物中心、五洲大厦、新华书店、市中心医院等大型商业设施和社区配套设施。

以马栏广场为中心的马栏地区，东至兰田街，西至兰丰街，南向马栏街，是大连市传统的城乡结合部。

商业业态多以杂货店和农贸市场为主，超市的规模较小。

大连电业逸彩城的显现，大商集团新玛特超市的入驻极大的改善当地的购物条件，成为该区域中心的商业主体。

黑石礁地区东至西南路，西至黑石礁街，南向西村街、黑石礁街延伸100米，北向尖山街、景云巷延伸100米。

该区内大专院校云集，具有专门的消费特点与购买群体，出现出强劲的消费需求和消费能力。

是一个极具商业拓展空间的区域。

现有大商新玛特黑市礁店、辰熙商场和好又多大型超市等商业设施。

甘井子区的中华路、金三角、老甘百和机场前四个区域性商业中心。

中华路商业中心位于华东路和华南路交汇处，是大连市西拓〝北进〞的重点进展区域，服务于泉水、南关岭、山东路等地区70万人口，以华南国际商城、沃尔玛超市和华南装饰材料市场为中心。

金三角地区位于西南路和松江路交汇处，是一个包罗多种经营业态的市场群，该区域共划分为七大市场、九大交易区，包括粮油交易区、花卉交易区、农副产品交易区、食品百货交易区、装饰材料交易区、家具交易区、洁具家装交易区。

机场前地区是大连市物流产业进展的重要组成部分，市场定位为航空物流中心，建设重点是建立完善的公共信息系统。

周边地区的金州区、开发区和旅顺老城区三个区域性商业中心。

金州中心广场要紧商业设施有金州购物中心、金州供销联营公司、金州大厦、金州大市场、金州燕乐大市场、中维大厦等。

开发区以安盛购物广场、大商新玛特、金玛商城、收成电子广场为代表。

旅顺市商业中心北以世达购物、新屋百货为中心，南以大商电器、海产品批发市场为中心形成区域性核心商圈。

〔3〕三十个社区级商业中心

社区级商业中心多以周边居民为目标顾客，要紧提供差不多的生活消费服务。

业态形式多以小型便利连锁店、中型超市、农贸市场、早市为主，辐射半径较小。

但随着都市房地产业进展，新兴居住区拓展迅速，社区商业进展商机开始显现，社区商业已成为居民综合消费的载体。

中山区社区级商业以寺儿沟区域、虎滩街、葵英街和青云街四个社区为主；西岗区要紧以八一路社区为主；沙河口区有黑石礁、锦绣区、绿波区和阳光月秀社区。

甘井子区地域宽敞，目前要紧有三个社区级商业中心，分别是泡崖小区、凌水地区和新华绿洲区域。

开发区差不多建成了六个社区级商业中心，分别是西岗山、红梅、港西〔20号小区〕、37号小区、工业区、高城山等。

金州现有六个街道：

中长街道、先进街道、光明街道、拥政街道、友谊街道、战前街道，各自形成了自己的社区级商业设施。

旅顺口区要紧有迎春社区、横山社区、黄金山社区、启新社区、太阳沟社区、黄河路社区等六个社区商业。

2.类别结构

〔1〕零售业

零售业一直是大连市商业进展的重点，在省内及东北地区一直处于领先进展的地位。

大型的商业网点要紧集中在青泥洼桥、天津街及西安路市级和区域商业中心区内。

近年来新型业态开始导入，商业由单一业态向多种业态迅速进展，大型综合超市、超市便利店等新型业态比重明显提高，而最具成长性的连锁经营形式已涉足多个行业。

目前大连市国有零售商业以大商为龙头，差不多走出大连；外资零售商业有家乐福、沃尔玛、好又多、乐购、百盛等，以及肯德基、麦当劳等国际连锁快餐业。

购物中心、超市、专业店、专卖店及便利店等已成为主导的业态形式。

〔2〕批发业

大连市批发业差不多形成了一定规模并逐步出现出其区域性的辐射功能，目前大连1000平方米以上的批发市场共有25家，具体情形见附表。

只是，近年来大连批零比在不断降低，表现为批发弱化、零售强化的进展趋势。

由于大多数批发市场经营方式较为传统，今后需要向现代批发和现代物流进展转型。

〔3〕特色商业街

商业街是都市商业的缩影和精华，是都市文化与都市特色的窗口，它聚拢了都市的文化与历史、风情与习俗；商业街以中小型设施为主体，品种齐全，特色明显，可满足人们多样化需求。

商业街建设既是对都市原有商业资源的一种整合，也是商业向更高级时期进展的一种趋势。

因此，商业街构成了一个都市商业的最繁华、最绚丽的商业旅行景观。

随着消费水平的提高，人们需求的多样化，商业街应向有特色的方向进展，从满足衣、食、住、行向文化、休闲娱乐、健身、旅行进展；从满足物质消费的特色街向满足精神消费的特色街进展；既要有满足中高档收入的名品街、专业街、休闲街，又要有面向一般大众消费的批发街、餐饮街。

总之，商业街应具有特色、品位和层次性，应成为本地居民消费和旅行消费者对一个都市经济、文化与风情的集中体验地。

目前大连市的特色商业街建设情形见下表。

表1大连市特色商业街建设状况一览表

名称描述

天津街

步行街位于中山区，大连市级商业步行街，东部市级商圈的重要组成部分，目前差不多完成调整改造，正处于复原振兴中。

青泥洼

步行街位于中山区，依靠于大商集团主力点，大连市级商业步行街，东部市级商圈的重要组成部分，目前客流旺盛。

浪漫之都

婚庆广场位于升平街751号，占地3万多平方米，全长100米。

重点进展婚纱、婚饰、美容美发、婚庆礼仪等系列服务项目，并实现专业化、规模化经营，使之成为大连闻名的婚庆用品专业街。

南山

风情街南山旅行风情一条街位于七七街，济南街，望海街及山林街围合的地块，街长600余米，具有日本风情特色。

沿街是按照日式餐馆、咖啡店、日本办理店、茶道馆、播花表演馆、书店等功能设计的、集旅行、休闲、购物于一体的异国风情观光胜地。

街两侧是120余栋欧美风格的高级别墅。

老虎滩旅行商品街该街聚拢了一些还产品的批发、零售网点，其中几家海鲜超市专门有特色，专业性强，对游客具有专门大的吸引力。

山东路

商业街位于华东路和华北路之间，以超市、连锁店、便利店、专卖店、休闲洗浴为要紧经营业态。

是甘井子区成型较早的一条商业街，以后提升改造为连结中华路和金三角两大商业中心的休闲娱乐一条街。

俄罗斯风情一条街俄罗斯风情街是位于大连中心胜利桥北团结街，是一条集旅行、观光、购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的，具有配套齐全的服务项目，原汁原味的异国风情的风情街。

日本办理

锦华街位于锦华街的日本办理一条街是自1997年年底形成的一条特色化商业街，占地1800平方米，25家日式酒吧、办理店延着185米的街道形成规模。

金州商业

步行街位于斯大林路北段，全长2000米，是一条以休闲购物为主的商业步行街

金湾路精品一条街位于金州区金弯路的精品一条街，以专卖店、专业店为主，满足休闲、时尚购需求为主。

中益建材

一条街位于金州西海小区的中益建材一条街东北地区目前最大的陶瓷建材集散地。

旅顺口区商业步行街位于旅顺口区老城区大华街，长400米，是目前旅顺区级商业中心重要组成部分。

〔4〕物流园区建设

近年来，大连市商贸业物流有了一定进展，布局进展的物流园区见下表。

表2大连市物流园区进展一览表

名称地理位置具体描述

香炉礁

物流园区位于西岗区

的北部新引进了国际知名的大型仓储式商场麦德隆商场，要紧有大连汽车及配件销售中心、大连市水产品交易市场、大连市家具交易市场、旧货市场等以经营生产、生活资料为主的批发商业网点。

大连陆港

物流基地陆港地区服务于国际物流和区域物流的大型、多功能综合物流园区。

将成为区域物流的重要集散地以及都市物流基地。

金盐物流带华北路、华东路至金三角由大连汽车物流带和中华路商业中心两部分组成。

重点进展汽车、家具、装饰材料等都市物流。

革镇堡

生产资料

物流园区位于朱棋路两侧中革、后革地区重点建设木材、钢材、石材、塑料、五金等生产资料交易、加工、仓储和配送基地。

大连湾水产品

物流园区大连湾设置水产品出口加工、水产品贸易、船舶修理、客货滚装港、生活服务五大功能区。

园区内拥有辽渔、湾捕、大房身、中远、棉花岛、前盐〔正在兴建〕港口；有水产品加工企业70家。

机场

物流园区机场前建设重点是建立完善的公共信息系统，以经营航空物资为特色。

大孤山

物流开发区大孤山半岛地区将要建设的大连国际物流园、粮食物流园区、国际汽车物流园区、石化产品物流园区、散矿物流园区等七大物流园区。

并通过七大专业园区的的建设，使面积81.5平方公里的大孤山半岛成为东北亚国际物流中心，逐步实现向自由贸易区的转型。

羊头洼综合

物流园旅顺口区果菜水产品市场及配送；造船园区、石化园区建设期物流服务；为船舶、石化工、机械制造等工业企业提供产业配送服务；为物资提供口岸型流通加工和包装、分装功能服务等。

金州铁路

编组站

物流园区地处编组站东南与大连市区、开发区、周边港口及大窑湾大连保税物流园区、甘井子陆港物流园区构成点扇空间结构关系，适合作为大孤山半岛和甘井子陆港物流园区的辅助园区。

3.业态结构

〔1〕购物中心

购物中心表达一个都市的繁华程度，现时期大连市营业和立即营业的真正意义上的大型购物中心共有6家。

包括青泥洼桥商业中心的新玛特购物广场，沙河口区的和平广场，西安路商业中心的罗斯福天兴和福佳新天地，开发区的新玛特购物广场和旅顺口区的世达购物中心。

目前大连市的购物中心业态差不多饱和，今后要操纵其进展建设。

〔2〕超级市场

大连市的超级市场要紧以大商新玛特超市的连锁经营为主，现有四个门店，新玛特黑市礁店、新玛特马栏店、新玛特虎滩店和新玛特锦绣店，其他跟随新玛特购物中心进展，并成为其主力店。

此外，还有联华等连锁超市，在市区进展了几家店。

依照我们的统计，大连市区面积超过2000平方米、以单体形状存在的超市共有9家，要紧为满足周边居民的日常生活需要。

随着都市外延的扩大，我市在新兴社区存在着一定的真空地带，超市的进展仍具有较大的空间。

〔3〕大型综合超市

我市现有大型综合超市10多家，要紧为：

沃尔玛〔奥林匹克广场、西安路福佳新天地和中华路商业中心〕、乐购〔和平广场〕、家乐福〔西安路和三八广场〕、好又多〔黑石礁、昆明街〕、青泥洼桥大商新玛及其他大型综合超市等。

〔4〕百货店

据统计，我市的百货店共有35家，要紧分布于青泥洼商业中心商圈和西安路商业中心周围。

包括国际知名品牌的百盛百货、迈凯乐百货、银泰百货、天平洋百货、铜锣湾百货以及大连友谊商城、天百大楼、天伦等国内商家。

鉴于我市百货店密度差不多较高，应操纵其进展，针对现有的百货店同质化严峻现象，应向差异化的错位经营方向转变，不断提高其服务水平。

〔5〕连锁便利店

大连市的便利连锁要紧以旺达、改日、快客、乐哈哈等为主，目前正规连锁便利店近300多家。

今后，应该连续有规划的在居民社区推进便利店的建设，要通过政府引导，政策支持，大力鼓舞规模型连锁企业开设便利店，加快把传统的百杂货店、食品店整合为连锁便利店，并在进展中逐步提升便利店的附加服务功能，在满足居民需求的同时增加便利店的利润空间。

〔6〕专业店和专卖店

大连市通过近几年的进展，要紧形成了以服装、电子、家用电器、体育用品、药店为主体的专业店。

服装专业店要紧以秋林女店和大商男店为要紧代表，还有各种店中店形状的服装专业店；电子产品以大连电子城、裕景商城、科技谷电子城和奥林匹克电子城、长兴电子城为主；家用电器专业店以大商电器、国美电器和苏宁电器为主。

大连市差不多引进了一批专卖店品牌，多集中于服装、体育用品、保健品等商品，服装类多为中高档和休闲品牌居多。

总体上大连的专卖店需要进一步加大引进力度，在规划期内，鼓舞开设连锁形状的、以经营国际、国内知名品牌为主的专卖店。

〔7〕家居中心

大连近年来家居中心进展较快，要紧有南山路和五一广场的大世界家居广场、荣盛家居、联惠家居、大商家家广场以及金州的昌大居室和和平家具城，开发区的盛祥五金家具城。

有些家居中心采取的是传统摊位经营方式，有些那么采取现代的超市经营形式，如立即开业的宜家家居、百安居、欧倍德等。

总算在一起，有10多家。

摸索题：

1.试分析大连商业网点存在的问题及缘故。

2.大连商业网点进展可能面临哪些问题？

3.依据〝大大连〞战略构想，参考〝大连都市进展方向图〞、〝大连市交通及地理区位图〞，请你试为大连商业网点进展做一规划方案。