房地产之海外别墅探析.docx
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房地产之海外别墅探析
房地产之海外别墅探析
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海外别墅探析
1．美国别墅
郊区以外才叫别墅
以纽约为例，对别墅的理解是Apartment（单元）或House以外的House，一般离曼哈顿车程在一个到一个半小时。
按照形态来分，美国别墅一般分为CountryHouse乡村别墅，和VacationHouse度假别墅。
CH一般在近郊，幽静的乡村，供周末假期使用，VH是在旅游度假区，一年中在长假期中使用，如迈阿密和佛罗里达。
美国住别墅的人5＋2（周一至周五在市区，周末在郊区别墅）的生活模式较多。
北美别墅多用木结构
因为美国有丰富的森林资源，且北美再生林每三四十年就要采伐更新一次，否则就自然腐朽。
所以美国二层以下的住宅一般用木材，其建造的产业化水平很高，先在地上打一个混凝土的地基，下好螺栓，然后工厂送来一片加工好的木龙骨架，现场拼装后接水、电、管，再外封石膏板、保温板，讲究一些的则由人工将4厘米厚的红粘土砖砌在外面，这样的房子两个星期即可完工交付。
加拿大和美国林纸业协会现在就在上海推广木结构房屋，在中国做了大量的推介活动，希望推广木结构应用，沪上目前只有达安圣芭芭花园、泰晤士小镇、徐汇臻园、海源别墅等少数别墅楼盘有一些木结构房子，考虑到我国木材资源紧缺、上海的环境因素和造价成本，木结构房屋在也只是停留在试点阶段，未来也不可能大量推广。
美国中产阶级住别墅
美国的别墅占到住宅总量的80%，在别墅里面，按照形态可分为townhouse、别墅和庄园。
其中townhouse就是我们现在讲的联排、双拼，类似上海的名仕豪庭一类，两家共用一堵山墙，每户只有前后有一些花园面积，这种住宅形态所占比重非常大；别墅是指独门独户的住宅，建筑面积在400平米左右，单套占地2-3亩，类似上海的佘山银湖别墅，美国中产阶级都住这样的住宅；庄园在美国只有极少数人能够享受，单套建筑面积1200平方米，占地10-100亩，室外活动在私家园林，屋主在自己家园看不到邻居，私密性非常好。
朝向不重要
在美国，景观比朝向重要，一般会避免南向，因为光照引起的耗能过多。
另外由于建筑的保温隔热一般做的较好，气候也比较干燥，所以朝向并不是特别重要的关注点。
由于生活方式不同，而很多别墅也是DIY的，房型也会比较多样并且呈现个性化的趋势。
上海别墅这一点不能照搬照抄美国习惯，毕竟气候条件决定了必须有属于自己的特点。
少私人空间多公用空间
如果一套美国别墅有400平米的建筑面积，那么最多只有150平米是卧室，一个主人卧室，一个儿童卧室，一到两个客人卧室，剩下的都是起居室、娱乐室、家庭厅、厨房和餐厅，这些公共空间占到了总面积的2/3。
通常美国人的卧室都比较小，能放一张床就行，他们分得很清楚，卧室就是睡觉的地方，又不在卧室里跳舞，大了反而浪费。
美国的客人间一般都是主人的父母或者兄弟姐妹住（他们将此类人归为客人），通常客人间都是空着，你很难想象，主人为何热心安排上百人的家庭聚会，而不愿意安排一两个客人留宿。
国内一些早期的别墅则相反，常见一栋别墅里面设置了好多房间，就像主人在开旅馆一样，这大概因为中国人的家族观点比较强吧，留着一个家族的人住。
地下室就是储藏室和锅炉房
喜欢看好莱坞电影的人通常能看到这样的景象，很大的地下室都是乱七八糟的杂物和锅炉间，很难见到地下室有人住的房间，最多也就在地下室里设置一个工作间，主人可以在里面DIY一些东西。
时下，国内很多别墅都喜欢造地下室，
尤其是一些经济型别墅，喜欢把地下室造得很大，作为附送空间，的确很吸引那些首次置业别墅的人，刚从公寓升级到别墅，他们喜欢追求更多的可用面积，越多越好。
从利用上看，国内别墅样板房喜欢搞一些电影室、桌球室和健身房什么的，且不谈今后地下室是不是渗水，动下脑筋就会想到，在地下室这样一个不透风的地方，怎么进行运动量大的健身活动？
同时，美国别墅包括地下室一般只有1-2层，3层的相对少见，国内的一些开发商为了多造一些房子和增加一些附送面积，拼命加高层数，一些别墅包括地下室居然建到了4层，跟公寓差不多，如果绿化做得不好，最上面一层的私密性也很难得到保证。
豪宅一半价值体现在园子
美国够档次别墅有一半的价值体现在园子上，房子的成本只占一半。
美国人十分重视花园，这种重视程度是很多人难以想象的。
花园在他们来看，主要有两大用途，一是可以自己动手修剪花草，体现主人个性，报上不是报道过吗，中国移民让花园荒芜，邻居看不过去主动帮忙打理，看过影片“剪刀手爱德华”的人就能理解为何美国人对花园那么依赖。
第二个用途是可以在花园搞一些party活动，如果家里人来的多，主人就会把客人请到花园里来，一般是围绕漂亮的游泳池和中心草坪来展开，必备的还有室外酒水吧，烧烤屋，乐池、舞池、风情帐篷等。
有的主人根据个人爱好还特别设置有网球场、马球场、跑马场、大面积运动草坪、家庭高尔夫、私家动物园等。
据说上海的绿洲比华利别墅里有的业主就在花园里养马，甚至放飞机，很有个性。
美国别墅是杂糅的风格
由于美国本身也是一个只有二百年历史的国家，美国的别墅其实也是欧洲“泊来品”，它基本上没有美国本土文化特征。
比如人们常说的“加州风格”、“迈阿密风格”、“夏威夷风格”，其实就是意大利和西班牙风格的融合体，或者是意大利和西班牙后现代风格。
因此美国的别墅风格本身就是一种杂糅的风格。
这一点很像现在的上海，所谓的石库门风格其实也是多种建筑文化交融的产物。
西海岸加州等地区受西班牙文化影响较深，而这个地区的华人建筑师又较多，同国内的交流也比较频繁。
所以国内的大多数所谓西班牙风格的别墅其实都是加州风格的简易翻版。
东海岸地区的许多别墅都有一百年以上的历史，是一种早期殖民地的风格。
在细节的模仿上许多国内的别墅也几可乱真，但是如果缺乏整个社区的文化氛围与相应的生活方式的支持的话，这样的模仿只会显得非常俗套。
尽量利用自然环境
美国的别墅一般尽量利用自然环境，而非营造环境。
而且由于人工很贵，一般采用不需要日常维护的植物。
很多别墅区的密度非常之低，而室外基本由几十年的次生林所包围（美国也经历过对森林大量采伐与重新种植的阶段），不需要再进行太多的人工环境营建。
对于山地别墅社区来说，景观营造的一个重要手段是高尔夫球场，通过球场与别墅的良好结合，提升别墅的价值以及整个社区的档次。
（山地高尔夫的趣味性及挑战性要比普通高尔夫好得多。
）例如美国的绿荫谷社区、新港社区、黑鹰社区。
对于平坦地形的社区，则通过利用自然的以及人工开挖的水系，突出水景主题，同时结合微地形的精心处理。
如美国的木桥社区即是如此。
没有门卫的别墅
询问中国的开发商和购房者，选择别墅和庄园的条件和标准多多，如地点、环境、交通、商业、会所、豪华、气派等等。
但是，询问美国的开发商和屋主，你会听到一个从来没有听说的标准：
第一是安全。
不过他们的安全是“软”的安全，不是通过高墙铁丝网和见到汽车就敬礼的保安实现的，更多的是体现在周边区域的安全防范上。
美国门卫档次很高，一般都是中年以上的男性。
都身着黑色西装、佩戴领结，举止彬彬有礼。
以服务为主而非以保卫为主，相比之下国内的岗哨更像一个军事组织，不利于社区氛围的营造。
还有大量的别墅是没有特别的物业管理的，由住户与社区自行组建业主委员会协调各项事务。
2．欧洲豪宅
欧洲由于其悠久的历史发展和深厚的文化底蕴，使其对豪宅的价值观点与中国目前对豪宅的看法有很大差别。
2.1两种不同类型的豪宅
我们应该首先区分独立别墅型和城市公寓型这两种不同居住形式的豪宅。
这两种产品的资源组成和价值体系都是完全不一样的。
如柏林波次坦广场旁，正在兴建的德国最贵的公寓型豪宅，面积有650m2，价值为630万欧元，约为人民币5500万元，其主要价值是由其所处的显赫地段土地价值所决定，其次是其明星建筑师的设计以及技术设备、装修材料所形成的价值。
而独立别墅豪宅的价值完全是另一种情形。
本文重点分析欧洲这类豪宅的情况。
2.2欧洲三类顶级豪宅
如果我们向欧洲房地产圈内人士了解，或是在欧洲生活较长时间，就会发现欧洲有三类顶级豪宅。
第一类豪宅是昔日的贵族府邸，是真正的文化遗产。
这一类多可称为私人宫殿或城堡，价值连城。
不是出钱能够买得到的豪宅，可谓有市无价。
有日本商人愿意支付任何价格，购买德国的这类豪宅，但是当地的政府与社会文化都不可能允许。
它们的产权今天多在私人家族或政府手中。
有的维修得很好，至今当作别墅使用；有的已作为博物馆或名胜古迹供人们参观凭吊。
这一类豪宅杰出的代表就是德国巴伐利亚州路德维希二世国王的林登别墅和他的新天鹅堡。
法国也有许多上几个世纪留下来的豪华庄园与古堡，维修保养得很好，是法国的国宝。
这也印证了人类消费层次的理论：
在温饱、衣食住行的基本需求满足之后，开始追求旅游、收藏等活动。
而对艺术品和文化古迹价值的高度认同与重新评价，是工业社会高度发达之后所出现的现象。
任何工业品（包括现代豪宅）都是可以轻而易举地复制出来，只有艺术极品和文化古迹，因为其唯一性和不可替代性决定了其独特的价值。
欧洲第二类豪宅是可以买得到的豪宅，价值可达数百万以至上千万欧元。
它们大多是外观上并不富丽张扬的老房子，坐落在城市郊区非常好的自然环境中，有很高的文化背景或是由著名建筑师设计。
常常因为某某名人曾经居住过而身价倍增。
第三类豪宅是位于自然风景特别秀丽及人文资源优越的地区，如法国地中海沿岸就汇集了欧洲大量豪宅。
窗外可俯瞰蔚蓝色的海湾，一年四季气候温和、阳光充沛，这里是欧洲富豪商贾、演艺界名人、画家、艺术家云集的地区，名贵汽车、豪华游艇琳琅满目。
这一类豪宅首先得益于其优越的、在欧洲不可多得的自然条件，另一方面得益于其文化传统和多年经营的文化氛围。
如尼斯湾海大道以及古色古香的建筑群，嘎纳电影盛会，圣特罗佩艺术家别墅区、摩纳哥的一级方程汽车赛和博彩胜地等。
2.3欧洲的富豪住什么样的别墅？
笔者在德国从事建筑设计工作十余年，其中参与了德国德意志银行行长的私人别墅和德国亿万富翁、欧洲最著名的营养食品生产公司老板Oetker先生的私人别墅设计。
前者是新建在法兰克福附近的一个富人聚居的优美安静的小镇之中的一栋别墅，面积不过300余平方米。
外观简洁典雅，丝毫不张扬，略有古典建筑的形体与比例。
内部用料讲究，设计风格优雅、现代、舒适。
后者购买了一栋德国中部传统风格外露木构架式的老房子（Fachwerkhaus），基地内有很大一片树林、坡地和花园，然后对老房子进行全面的维修，更换了现代化的设备与门窗。
这栋老房子受到建筑文化遗产保护，所以在翻建过程中要同当地建筑文物保护单位密切合作。
老房子修缮之后，焕然一新，那种平和、深厚、端庄、宁静的气质更加感人。
欧洲的顶级富豪都住在什么样的房子呢？
德国目前的首富是T.阿尔泊希特先生，拥有150亿欧元财产，他是德国最大的食品零售商品连锁店的老板。
住在埃森市一栋不显眼的平层花园别墅中，对外界媒体非常低调，人们能看到他最近的一张照片是15年以前拍摄的。
德国首富、德国富人排名第三的是S.克拉特女士，她是德国BMW宝马汽车公司最大的股东。
对媒体也一直是低调相迎。
她所居住小巧的别墅位于法兰克福附近的一个银行家聚居的优美的小镇里。
2.4“地中海最美丽的豪宅被拆除”，中国的豪宅向哪里走？
法国地中海沿岸形成了欧洲众多优美高档别墅区，由于严格控制建设区域、建设项目和建筑密度，使那里许多别墅掩映在自然绿化景观之中，没有破化海岸自然风景资源，而且常常能为景观增色。
欧洲的经验我们可以借鉴。
有两点特别值得注意的，一是在严格保护自然景观的前提下（如海岸风景区）在第一排可以建别墅的地区上要严格控制建筑密度，严格规划管理制度。
这样可以保证海滩上公共视线景观不遭破坏，满足公众利益，虽然说提高建筑密度有利节约土地资源，但在特殊地段应特殊对待。
在这些区域，由于地段的先天独厚的自然条件，有可能形成真正的豪宅。
这里讲一件真事，2002年10月欧洲各大报纸刊出醒目的新闻：
《地中海岸最美丽的别墅即将被拆除！
》。
业主是法国著名建筑商C.Pellerin先生，他是巴黎方斯商业中心区高楼大厦区的主要发展商之一。
他在地中海岸，摩纳哥西侧风景如画的安提贝斯半岛上兴建一座价值2200万欧元豪宅。
建筑主管部门只批准建设300m2的别墅，而他们由于同巴黎政府上层人士之间有密切关系，不顾建筑批准条件，兴建了一栋面积近2000m2的豪宅，最终该别墅由于违背了规划审批要求而被完全拆除。
豪宅的产生要靠人文环境的长期发展，法国地中海沿岸豪宅区的形成是经过上百年的经营，形成了深厚的文化积淀，加上自然环境保护意识强烈，才能形成今天的这般景象，可见产生豪宅的大的文化环境建设需要相当长的时间。
中国目前的别墅开发市场是一种不健康的情况，片面追求高容积率，房子几乎贴着房子建，这种别墅区是对自然景观的严重破坏。
大面积高密度的别墅区开发，不可能形成真正的顶级别墅或豪宅。
暂且不论中国国情是否应该发展豪宅，顶级别墅或豪宅的形成首先是其不可替代的自然景观资源或人文资源所决定的，其次是高品位的建筑设计，然后才是建筑设备装修。
盲目地增大别墅的建筑面积，堆砌贵重的建筑材料是不能形成顶级豪宅的。
中国目前尚没有真正的豪宅，只有开发商一厢情愿地想制造的豪宅。
真正的豪宅都是由业主委托知名建筑师单独设计完成的，不可能是成片开发的。
综观欧洲以及世界各地顶级别墅的发展历史与现状，可以设想中国未来的豪宅将会在得天独厚的自然景观资源和艺术人文环境资源汇集之处产生。
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