发达国家房地产发展路径对我国经济发展的启示.docx
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发达国家房地产发展路径对我国经济发展的启示
发达国家房地产发展路径对我国经济发展的启示
发达国家房地产业发展对我国房地产业发展的启示
重庆师范大学涉外商贸学院国际经济与贸易2008级张帅
指导教师肖雪
摘要：
改革开放后，我国的经济得到快速增长，同时在国民经济发展中房地产业的发展起了非常重要的作用，地产业作为一个具有巨大发展潜力和联动作用的产业，越来越引起大家的关注，如何定位房地产业的地位以及认清与国家经济发展的关系是一个很值得探讨的问题。
发达国家房地产业的发展相对于我国来说比较成熟，我国可以从发达国家房地产业发展中借鉴学习。
关键词：
发达国家房地产业；中国房地产业；
Abstract：
Afterthereformandopeningup,China'seconomicgrowth,atthesametimeinthedevelopmentofnationaleconomyinrealestatedevelopmentplaysaveryimportantroletotheindustry,asahugepotentialfordevelopmentandinteractionoftheindustry,moreandmoreattention,howtolocatetherealestateindustrystatusandrecognizeandnationaleconomicdevelopmenttherelationshipisaproblemthatisworthtodiscuss.ThedevelopedcountriesthedevelopmentofrealestateindustryinChinaisrelativelymature,ourcountrycanbedevelopedfromrealestatedevelopmentfromlearning.
KeyWords：
Developedcountries,therealestateindustry；ChineseRealEstateIndustry
一、前言
21世纪中国的房地产市场是个充满想象力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同时也存在着咨讯与法律方面的欠缺。
2005年我国房地产业的重要特点之一就是开始走向国际化。
2006年我国房地产开发及营销模式国际化的趋势将更加明显。
而在当今发达国家的产业结构中，房地产也占有着重要的地位，并在整个国民经济发展中占有重要的作用和广泛的影响，但与我国不同的是：
1.发达国家房地产业与社会经济发展比较协调；2.房地产经营的专业化程度更高；3.房地产中网络技术被广泛应用；4.房地产贷款的证券化程度高；5.房地产保健制度健全；6.土地的规划更加合理。
所以，发达国家房地产的发展路径值得我国房地产业去借鉴。
本文便从发达国家房地产业发展历程与发展路径两个方面来论述发达国家对我国房地产业发展的启示。
二、从发达国家房地产业的发展分析中国房地产的发展现状以及发展趋势
我国房地产业，自2007年10月至2008年底，在政府的干预下，经过为期一年多的调整。
现又重新步入了价量全面回升的局面。
那么这种情况的出现，究竟是地产业的偶然现象，还是一种社会经济发展的必然表现？
纵观中国房地产业的发展历程，根据发达国家房地产业的发展历程来看，其总体发展水平还处于产业的成长阶段。
我国幅员辽阔，地势从东向西呈梯级增高。
而我国的经济发展也是不平衡的，但正好与此相反，这种经济发展的不平衡性，导致了房地产产业的发展在地域上的差异。
我国东南部及沿海地区房地产应该说已普遍进入了产业的发展阶段，但中西部地区除各大省会城市和地方中心城市外，房地产业仍处于起步和形成阶段。
这也和发达国家房地产业的形成和发展历程想吻合。
即所在地区或国家人均GDP达到900美元时，房地产产业开始形成，人均GDP达到2000美元—7000美元时房地产产业处于发展和旺盛发展阶段，人均GDP达到8000美元—11000美元则是产业处于稳定发展阶段。
当人均GDP达到11000美元以上，反而由于有效需求的降低，产业规模逐渐减少。
返观2008年我国人均GDP为3315美元，居全球第106位。
根据美国经济学家钱纳里曾提出划分经济发展阶段的标准：
人均GDP2100～3360美元时，经济发展处于发达经济初级阶段；3360～5040美元时，经济发展处于发达经济高级阶段。
也就是说就我国整体而言接已近于发达经济的高级阶段。
房地产产业进入发展阶段，经济发达地区进入产业旺盛发展阶段。
而且随着我国城市化进程的加快、人口红利、人民币流动过剩、人民币升值预期及国民的消费习惯等诸多因素，房地产产业的蓬勃发展必然是势不可挡。
这也是在经济发展过程中必然会衍生出来的一种次生经济现象和社会现象。
日本作为现今世界发达国家中的典型，其中在房地产发展模式以及在发展期间的所遇到的问题都与我国有许多类似之处。
其中在城市化进程，房地产价格上涨，以及在土地投机方面与我国相似程度很高。
一、日本房地产泡沫产生于国家城市化进程完成之后。
日本城市化进程于上世纪80年代初完成。
当时城市人口占总人口的比率已超过70%。
而且国民所需的住宅无论从数量而是质量80年代初期已经得到很好的解决。
而房地产的暴涨则发生于85年的《广场协议》之后，房地产泡沫的破灭更是到了90年代初。
在刚性需求严重不足的情况下，盲目发展房地产产业是其泡沫破灭的根本因素之一。
而我国目前正处于城市化进程之中，10年前我国城市人口占总人口的比率约33%，现在也仅为43%。
要完成我国的城市化进程，还有大量的农村人口需向城市移民。
同时城市居民对住宅面积、质量要求的提高及人口红利因素等无一不对房地产需求构成强有力的支撑。
也就是说大量的刚性需求是客观存在的。
因此房地产产业规模本身是不存在泡沫的。
当然，不可否认当前房地产产品结构，和房地产需求结构之间存在差异。
二、日本房地产上涨过程漫长，价格涨幅惊人。
东京土地价格从1955—1987年保持年均增长16%的速度。
将近30年土地价格的持续增长。
1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。
1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334.2，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
东京银座四本目地价甚至达到1.2亿日元/坪。
（1坪约为3.3平方米）其“泡沫”现象异常惊人。
而我国即便是房地产价格历年来涨幅最大、房地产价格最高的城市深圳2007年度二季度的房地产价格指数也仅为114.3。
房地产实物价格更是不可与日本当时的价格同日而语。
三、日本大量企业资金参与土地投机。
战后一段时间，由于日本经济基础薄弱，企业长期缺乏资金，其生产发展主要依赖银行的贷款，而1973年石油危机之后，企业自有资金的比率迅速提高。
进入80年代后，这一比率基本维持在80％左右。
出现这种情况的主要原因是石油危机以后，日本经济由高速增长时期转向稳定增长时期，投资率下降，而且通过高速增长时期的积累，企业自身拥有的资金量大为增加，对银行的依赖程度降低。
与此同时，日本银行多次降低贴现率，致使有价证券的价格上升，股票和债券的筹资成本低于银行贷款，这便促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。
由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。
而我国现阶段真正参与房地产投机活动的企业很少，即使参与房地产投机的也多为个人炒家。
其资本实力有限，不可能大大推动土地和房地产价格虚涨。
更重要的是由于投机或投资的规模少，不会有大规模、大面积的抛售房产的情况出现。
因此也不可能对当前房地产价格产生大的杀伤力。
四、由于我国工业规模、基础设施建设规模的不断扩大，房地产需求旺盛，使得土地消耗急剧增加。
从1996年到2004年，全国耕地面积由19.51亿亩减至18.37亿亩，是世界上耕地资源消耗速度最快的国家之一。
保持我国18亿亩耕地不被其他产业侵占的目标十分艰巨。
土地的稀缺，势必使得土地成本增大。
而建筑材料、人工成本的暴涨、资金成本以及各类税费的增加也同样使得房地产价格上涨。
综上所述，我国房地产业，在相当长的一段时间内，仍将是国民经济的支柱产业之一。
房地产投资规模仍然会进一步扩大。
房地产价格在相当长的一段时间内，就其总体而言仍然会在上升通道中运行。
尽管当前一线城市房地产价格结合国民收入来看，无疑是偏高。
但从发展眼光来看，现有的房地产价格，应该仍在相对合理的范围之内。
那些指望房地产价格发生大幅度逆转的想法，只能一厢情愿而已。
当然大家希望看到的是价格平稳的呈螺旋式的上涨，而不是呈直线式暴涨。
同时也需要承认目前产业的发展存在供给结构和需求结构之间的矛盾。
3、发达国家房地产与我国房地产发展路径比较研究
美国是现在世界上唯一一个超级大国，也是资本主义国家的领头羊，在国家经济发展方面，美国一直是世界上资本主义各国的榜样，其中，房地产作为国民经济发展中最重要的一环，尽管在土地制度，发展模式方面与我国有根本的不同，但是，在国家房地产政策和国家调控方面美国能给我国非常大的启示，这次就以中美两国房地产发展路径为研究对象，通过研究两国在土地制度，住房供给模式，住宅建造模式等方面来研究中美城市化住宅发展道路的差异以及带给我国的启示。
1．中美土地制度和住宅供给模式比较
（1）.中美土地制度的比较
美国实行多元化土地所有制，包括私人土地，联邦政府土地以及州政府和地方土地，三者占比分别为58%，38%，2%，此外还有2%的土地为印地安人保留地。
各种所有制形式的土地之间可以自由买卖及租赁，只要在规范和法律允许的范围之内，政府并不干预私人土地的用途。
这种私人土地所有制的存在，使得美国房地产市场具备了市场化的基础，而土地的自由买卖交易则保证了房地产行业上游土地资源的供应充足。
作为社会主义国家，中国则实行社会主义土地公有制，不允许土地私有化，普通老百姓对土地只有使用权没有所有权。
中国土地公有制使土地的市场化远远低于美国，土地定价和供应数量往往取决于政府。
（2），中美住宅供给模式的比较
在住在供给上，目前美国和中国基本都是采用以市场性住宅为主的模式。
不同的是，美国政府虽然支持市场性政府建议，但同时也兼顾中低收入者的利益，如美国联邦政府通过贷款担保，贴息的方式，由政府承担还款风险和大部分利息，以此来保证绝大部分的公民有私人住房。
1930-1960年，美国福利性住宅占住宅供给中绝大部分。
1960年至今，市场性住宅在住宅供给中逐渐增加，比例不断扩大。
1998年以前中国住宅供给模式上基本上只有福利性住宅而没有市场性住宅，且福利性住宅供应不足。
1998年以后的住宅供给模式则全部为市场性住宅，福利性住宅严重匮乏。
政府采用完全的市场化的政策，没有顾及中低收入群体的利益，尤其是保障性住宅的建设一度被忽视。
2．中美城市住宅发展路径与住宅调控政策比较
（1），美国城市住宅发展路径和调控政策
美国城市住宅发展经历了三个阶段，第一阶段纯市场性住宅;第二阶段福利性住宅为主，市场性住宅为辅；第三阶段又变成市场性住宅供给，与之前不同的是，这一阶段的市场性住宅还包括了福利性的市场住宅。
（2），中国城市住宅发展路径和调控政策
中国城市住宅的发展，从建国开始经历了由福利性住宅到市场性住宅两个截然不同的阶段。
（3），中美房地产政策的比较分析
综合分析两国住宅发展路径和调控政策，其中最大的区别体现在两国对住宅属性的不同认识，和对房地产的不同态度以及不同的土地制度的影响，从而导致两种不同改革结果的出现。
在住宅属性上，美国虽然是间接的把握住宅的经济属性和社会属性，并且，从住宅供给上也经历了由市场性住宅到福利性住宅再到市场性住宅的复杂过程，但美国政府从始至终都关注着中低收入者的利益，只是在保障这一部分人的住房时使用的方法不同。
相比之下，中国对住宅属性的理解常常是割裂的，以1998年为时间点，在这之前，政府仅仅看到了住宅的福利属性，而在这之后，政府又只看到了住宅的经济属性，忽视了住宅的福利性。
在对待房地产的态度上，美国政府从未在政策上打压过房地产，特别是在二十世纪六七十年代，随着公共性住宅的问题日益凸显，政府适时将政策转化成商品房的供给，并利用金融手段提高中低收入者的购房能力，因此完美的将住宅的经济性和福利性结合起来了。
而中国从1998年住房改革开始，随着房价的一路飙升，政府就开始大规模的打压房价，压低住宅的经济属性，增加房产投机者的成本，试图以此达到房产降价的目的，也因此开始了政府政策打压与房地产价格反弹的持久战。
从政策执行效果来看，美国政府通过税收和金通的手段实现行业红利在全民范围的再分配，可以在一定程度上缓解整体作为经济刺激手段实施过程中带来财富过度集中的问题。
相反，中国政府的限制政策并没有使房价下降，事实上，老百姓对住宅的刚性需求在这二十年里并没有得到充分的满足，面对居高的房价，一边是大批买不起房的老百姓，另一边则是大批卖不出去的高价房。
此外，对房地产市场的过分压制，对地方政府收入，房地产经济的拉动性，政府投资等均形成了压抑，不利于地方经济的发展。
四，发达国家房地产业对我国房地产业的启示
（1），必须加大福利性住宅在住宅供给中的比例
如何拉住房价高涨的势头?
理论和实践都已证明，单纯的打压和抑制价格均不是解决问题的根本之道，唯一的办法仍然是加大福利性住宅的供给，其关键是大力建设保障性住房。
但问题是，中国需要多少保障性住房才能缓解当前的矛盾？
如何安排市场性住房和保障性住房的比例才能既保障房地产的福利供给以降低房价，有保障房地产对经济的拉动性，维持正式经济的活跃，同时也不大量减少地方政府收入以维护政策的持续性。
从宏观层面来讲，以中国人多地少的国情以及中低收入家庭占绝大多数的社会现实为依据，今后住宅建设的分配比例，即每年商品房和保障性住房的建设比例为2:
8，其中，在80%的保障性住房中，20%为廉租房和政策性租赁房，60%为三限房。
首先，对于商品房市场的竞争，政府可以完全交由市场来解决，对这部房价不应作过多干预。
政府可以拿出预开发土地的20%，以招投标的方式卖给房地产开发商，这一部分土地通常具有良好的地段优势和完善的配套服务，因此价格通常会比较高。
其次，通过土地招投标，政府可以将高价卖地拍来的钱补充到建设廉租房和经适房的资金里，以减轻政府的负担。
最后，对于三限房的建设，政府也可以以竞标的方式选择那些在同等条件下能提供更低销售房价的开发商为合作商。
这类住房除地段和配套方面不如商品房以外，两者在住宅本身质量上相差无几。
需要补充的是，增加保障性住房建设比例并不意味着政府财政亏损，相反，保障性住房的建设，同样能促进经济的增长。
（2），政府必须对土地进行限价供应
中国实行的是土地公有是，土地的定价和供应数量是完全由政府决定，这实际上就是一种政府对土地的垄断，从积极方面来看，它有利于政府对土地的统筹管理，规范土地市场的运作；从消极方面看，一些政府部门很可能为了一己私利而估计抬高地价，甚至认为的限定土地的供给数量，家具开发商之间的竞争，哄抬地价，无形中增加了住宅成本。
因此，无论从房价构成的模型分析，还是从保障性住房的建设方面来看，政府都不能与民争利，必须对土地进行限价供应。
当然，土地的限价供应还应该是在增加保障性住宅所占比例基础上进行。
（3），以工业化模式取代传统建造方式
以什么样的模式建设保障性住房，这不仅关系到住宅成本的控制和质量保证，它更关心着保障性住房制度的持久性和稳定性，关系着老百姓的安居乐业和社会的可持续发展。
在国外，住宅建造通常采用工业话模式，以提高建设效率和住宅质量，降低生产成本。
例如美国，住宅构件和部分的商品化，集成化的程度很高，混凝土的商品化程度高达84%，各种技术服务的专业化，社会化程度都达到了相当的高度。
相比之下，国内在这方面的发展相当缓慢，住房建设基本上还处于开发商的模式，十分分散。
传统房地产开发模式最明显的缺陷在于成本高，生产周期长，生产方式仍以传统手工操作为主，现场作业多，技术起点低且多以毛坯房为主，住宅质量难保证，这也直接增加了保障性住房的推广难度。
与传统建造方式不同的是，用工业化模式建造住宅不仅能改变传统意义上以圈地和囤地为前提的开发理念，做到快速开发，避免土地闲置；并且，通过在工业化生产过程中贯彻标准化的思想，执行标准化操作和管理，发挥大批量制造的优势，能够在确保产品品质的前提下最大限度的降低生产成本，提高住宅产业生产力水平，这是新时代住宅行业能否实现跨越式发展的关键因素。
结束语
本文首先讲述了发达国家房地产发展历程来了解我们房地产的一个发展趋势，举例日本的房地产业来为我们房地产业的发展做出了一个较为明显的引导和借鉴，其次论述了发达国家房地产业与我国房地产业发展以及现如今状况的异同点，以此来引导和指出我国房地产发展的不足，最后总结出保障我国房地产业持续健康发展的解决办法。
参考文献
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