广州物业管理规定广州物业管理行业协会Word格式.docx

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有下列情况之一的，应当由辖区内街道办事处（乡镇人民政府）组织召开联席会议：

（一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；

（二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；

　　（三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；

　　（四）发生影响物业管理区域稳定情况的。

街道办事处（乡镇人民政府）应整理并保管联席会议的记录。

第五条【物业管理基本原则】物业管理区域委托物业管理的，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业或其他管理人实施物业管理。

同一物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第六条【业主的权利】房屋的所有权人为业主。

业主依法享有以下权利：

（一）对专有物业享有所有权，对专有物业以外的共有物业享有共有和共同管理的权利；

（二）可以设立业主大会，选举业主委员会，享有选举和被选举的权利；

（三）共同决定制定和修改业主公约、业主大会议事规则、物业管理规约；

　　（四）共同决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（五）共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（六）共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）共同决定并按程序报有关部门批准改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）共同决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项；

（九）监督业主委员会的工作；

（十）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（十一）监督专项维修资金的管理和使用；

（十二）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；

（十三）法律、法规规定的其他权利。

决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款第三、四、五、八项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七条【业主的义务】业主应当承担以下义务：

（一）遵守法律、法规，遵守业主大会公约、业主大会议事规则等管理规约；

（二）行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；

（三）对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；

不得以放弃权利不履行义务；

（四）不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；

（五）执行业主大会或者业主委员会的决定；

（六）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（七）按时交纳物业服务费用；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第八条【首次业主大会的召开情形】物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：

（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；

（二）首套物业交付使用满两年的。

分期开发的物业，先期开发区域符合本条前款规定的，可以成立业主大会并选举产生业主委员会。

第九条【业主大会筹备组的成立】具备召开首次业主大会成立条件的，业主可以书面告知物业所在地市国土房管局各区分局（县级市国土房管局）、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会），并在物业管理区域显著位置公告。

街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会（村民委员会）应当自接到业主书面要求三十日内，会同市国土房管局各区分局、县级市国土房管局指导业主推荐产生业主大会筹备组。

一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组。

业主大会筹备组由业主代表、社区居民委员会（村民委员会）代表五至十一人单数组成，其中筹备组组长由社区居民委员会（村民委员会）代表担任，业主代表应占首次业主大会筹备组人数五分之三以上。

筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域显著位置公示三日；

对成员名单有异议的，由社区居民委员会（村民委员会）在五日内调查核实，并作出相应处理。

第十条【业主大会筹备组的职责】业主大会筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组应当履行以下职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订业主公约、业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）拟定业主委员会成员选举办法；

（五）提出业主委员会成员候选人名单；

（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款

（一）至（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域显著位置公告。

业主大会筹备组自业主大会成立之日自动解散；

业主大会筹备组自成立之日起三个月内仍未组织召开业主大会、成立业主委员会的，自动解散，不得行使业主大会筹备组的职责，由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）按照前一条款的规定重新指导成立业主大会筹备组。

第十一条【首次业主大会会议的形式、内容和参与方式】业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，或采用集体讨论和书面征求意见相结合的形式。

首次业主大会会议应当通过业主公约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。

业主公约、业主大会议事规则对全体业主和物业使用人具有约束力。

业主因故不能参加业主大会会议，可以委托代理人参加，但应于业主大会会议召开前，将委托书或书面意见提交业主大会筹备组；

需要投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

第十二条【业主大会会议形式】业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经业主委员会决定或百分之二十以上有投票权的业主提议，应当召开业主大会临时会议。

业主委员会不组织召开业主大会会议的,业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居民委员会（村民委员会）提出申请，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）应当协调组织召开。

第十三条【业主委员会的职责】业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（二）为业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同；

（三）组织业主委员会的换届选举，组织修订业主公约和业主大会议事规则；

（四）负责业主名册的登记和变更，督促业主、物业使用人遵守业主公约、按时缴交物业服务费用；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理中的有关问题；

（六）提出专项维修资金续筹方案，督促专项维修资金缴交责任人按照规定缴交专项维修资金，并代表业主审定、监督专项维修资金使用；

（七）公告业主大会议事规则、业主公约、物业服务合同和业主大会决议等内容；

（八）法律、法规规定的职责或业主大会赋予的其他职责。

业主大会、业主委员会依法作出的决定，对业主具有约束力。

第十四条【业主委员会成员的条件】业主委员会成员应当从具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力，遵纪守法，热心公益事业；

（二）具有必要的工作时间和一定的组织能力；

（三）遵守业主公约，模范履行业主义务，无损害公共利益的行为；

（四）本人、配偶以及近亲属与物业服务企业没有直接利害关系。

第十五条【业主委员会成员的任期、人数、经费】业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期不超过三年，具体任期由业主大会议事规则规定，业主委员会成员可以连选连任。

业主委员会设主任一人，副主任一至二人。

业主委员会会议应当定期召开；

业主委员会会议由主任或主任委托的副主任、委员召集、主持；

召开会议须有过半数成员出席，作出决定须经全体成员的过半数同意并予以公布；

业主委员会的会议记录、会议决定等资料由业主委员会指定专人保管。

业主委员会工作经费由全体业主共同分担，筹集及使用方案由业主大会决定。

工作经费的使用情况应当每个季度在物业管理区域显著位置公告，接受业主监督。

第十六条【业主委员会成员缺员的增补】业主委员会成员不足5人时，应当及时召开业主大会会议进行增补。

业主委员会成员辞职，应当向业主大会提交书面辞职报告，由业主委员会在物业管理区域显著位置公告；

业主委员会集体辞职或不履行职责半年以上的，业主可申请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）指导成立业主大会筹备组、选举产生业主委员会。

第十七条【分期开发物业区域业主委员会成员的增补、改选】分期开发的物业管理区域已成立业主委员会的，新一期物业的业主入住百分之五十以上后，应当按照新增投票权数占已有投票权数的比例增补业主委员会成员，但增补后的业主委员会成员总人数不得超过十一人；

若原业主委员会人数已达到上限规定的，应当进行业主委员会换届改选工作。

　　增补的候选人从新一期物业的业主中采用差额选举方式的，差额比例不得少于应增补成员名额的百分之二十。

第十八条【委员的义务】业主委员会成员应当模范遵守业主公约，履行业主义务，不得要求物业服务企业减免物业管理服务费，不得收受建设单位、物业服务企业财物以及从事其他损害业主利益的行为。

业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会或者业主大会会议撤销其成员资格，并在物业管理区域显著位置公告。

第十九条【业主委员会成员资格终止】业主委员会成员有下列情形之一的，其资格终止，并由业主委员会及时在物业管理区域内公告：

（一）因物业转让等原因不再是业主的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）无正当理由连续三次以上缺席业主委员会会议的；

（四）有犯罪行为的；

（五）向业主大会提出辞呈的；

（六）不履行缴交物业服务费用、专项维修资金义务的；

业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十条【业主委员会的备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局备案。

备案时应提交以下材料：

（一）业主大会的成立情况；

（二）业主公约、业主大会议事规则；

（三）业主大会的会议记录和会议决定；

（四）业主委员会成员的名单和基本情况。

市国土房管局各区分局、县级市国土房管局应当在收齐上述材料五个工作日内发出备案通知，并将有关情况书面通知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）、物业服务企业。

备案的有关事项发生变更的，业主委员会应自变更之日起三十日内重新备案。

第二十一条【业主大会、业主委员会的印章】业主大会及业主委员会凭物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局的备案通知，向公安机关申请刻制印章。

业主大会、业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管，经业主委员会成员过半数签字方可使用，具体使用范围、使用办法等由业主大会议事规则规定。

第二十二条【业主委员会期满改选】业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满前一个月或逾期未召开业主大会产生新一届业主委员会的，业主可申请街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）指导换届选举工作。

原业主委员会应当在任期届满三日内将属于业主大会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

业主委员会任期届满，成员权利自动终止。

原业主委员会任期届满后新一届业主委员会产生之前，业主委员会印章暂停使用，原业主委员会应将有关财物、文件资料、印章等移交给属地的社区居民委员会（村民委员会）暂时代为保管。

第二十三条【业主委员会的义务】业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定应当在物业管理区域内公告。

业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十四条【建设单位、前期物业服务企业的义务】建设单位、前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主名册、物业建筑的基本情况（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

业主委员会成立后三十日内，业主大会筹备组、建设单位、物业服务企业应将业主名册、物业建筑基本情况等物业资料移交给业主委员会。

第二十五条【前期物业管理的招投标】住宅物业的建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。

投标人少于三个或者建筑总面积少于五万平方米的住宅物业，经物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

分期开发的住宅物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

第二十六条【对招投标的要求】招标人以邀标方式招标的，应当邀请三家以上具有相应资质的物业服务企业按照招投标有关规定参加投标。

招标人对不同资质等级的物业服务企业，应当设定同一评标标准。

第二十七条【物业服务用房】建设单位应当按照不少于物业管理区域房屋建筑总面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；

其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过三十平方米。

分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；

没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

城市规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款规定明确物业服务用房的位置和面积。

物业服务用房的所有权依法属于全体业主，市、县级市国土房管局在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业服务用房面积和房号。

物业服务用房专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。

第二十八条【建设单位应当交纳的物业服务费】物业买受人应当遵守与建设单位签订的临时业主公约，并自建设单位交付物业之日起交纳物业服务费用。

物业管理区域尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准交纳。

建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。

建设单位承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。

第二十九条【物业服务企业承接物业的注意事项】物业服务企业承接物业时，应当对物业共有部分、公用设施进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（五）物业及配套设施的产权清单；

（六）物业服务用房的清单;

（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。

第三十条【对前期物业服务合同期满的处理】前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业实施物业管理。

建设单位或业主已选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应于前期物业服务合同期满之日起七日内退出物业管理区域，并将物业管理资料移交给业主委员会。

第三十一条【对前期物业服务质量的处理】对建设单位聘请的物业服务企业或者其他物业管理人，业主有权依法更换。

第三十二条【从事物业管理的资质要求】物业服务企业应当按照《物业服务企业资质管理办法》的规定申领物业服务企业资质证书，并根据核定的资质等级从事相应的物业管理经营活动。

第三十三条【申请核定三级资质证书的期限】暂定三级资质的物业服务企业应当在一年暂定期满前三十日内，向市国土资源和房屋管理局申请核定三级资质证书。

未按要求向市国土资源和房屋管理局申请三级资质核定的，其暂定资质证书自有效期届满失效。

第三十四条【不予批准核定三级资质的情形】取得物业服务企业三级资质（暂定一年）的企业申请核定三级资质，在申请之日前一年内有下列行为之一的，不予批准：

（一）聘用未取得物业服务职业资格证书的人员从事物业服务活动的；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业服务业务一并委托给他人的；

（三）截留或挪用专项维修资金的；

（四）擅自改变物业服务用房用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主利益的；

（七）擅自利用物业共有部分、公用设施进行经营的；

（八）擅自停止供水供电的；

（九）截留或挪用代收的水、电等费用的；

（十）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理权、物业服务用房和有关资料的；

（十一）与物业服务招标人或者其他物业服务投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十二）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（十三）超越资质等级承接物业管理业务的；

（十四）不按国家有关保安管理法规，设立保安服务组织或委托保安服务公司负责物业管理区域内安全防范工作的；

（十五）组织、指使保安人员实施扰乱公共秩序、侵害他人人身权利和财产权利、妨害社会管理等违法犯罪活动的，或所属保安人员多次实施违法犯罪行为的；

（十六）出租、出借、转让资质证书或提供资质证书给他人挂靠的；

（十七）不按《广州市房屋租赁管理规定》定期报送房屋租赁信息的；

（十八）发生重大责任事故的；

（十九）未按照市国土资源和房屋管理局的要求建立或规范填报物业服务企业信用档案系统和企业诚信系统的；

（二十）物业服务企业名称发生变更没有体现行业特点的；

（二十一）法律、法规规定的其他情形。

第三十五条【物业服务合同的内容】业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘该物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

物业服务合同应当对物业管理范围、物业服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、物业服务用房的使用、共有部分和公用设施的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

第三十六条【物业服务收费原则】物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。

业主委员会成立之前，实行包干制、酬金制的住宅（不含别墅）的物业服务收费实行政府指导价；

别墅、实行组合制及业主委员会成立之后的住宅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

实行政府指导价的物业，物业服务企业向业主提供了《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》规定的一、二、三级物业服务的，物业服务收费标准由建设单位与物业服务企业根据市物价局、市国土资源和房屋管理局制定的住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定；

提供一级物业服务等级未涵盖的物业服务内容，物业服务收费标准需超过政府指导价标准的，由物业服务企业书面报物业所在地区、县级市价格主管部门核定后执行。

未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超过政府指导价标准。

政府指导价由市价格行政主管部门会同市国土资源和房屋管理局根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第三十七条【届满续约】物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议续聘或者选聘物业服务企业；

物业服务企业决定不再继续提供物业管理服务的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同届满后七日内退出物业管理区域。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出续聘或者选聘决定为止，物业服务企业作出选聘决定的，原物业服务理企业应当在十五日内退出物业管理区域。

第三十八条【物业服务企业退出时的交接】物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：

（一）第二十九条规定的资料；

（二）物业服务用房；

（三）物业管理期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；

（四）物业服务期间配置的固定设施设备；

（五）物业服务合同约定的其他财物。

第三十九条【业主的维权方式】业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作，协调、处理业主对物业管理服务的投诉；

业主和物业服务企业对于物业管理服务有争议的，可以向物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局申请协调处理，或者直接向人民法院提起诉讼。

第四十条【配合有关部门做好相关工作】凡在广州市行政区域内从事物业服务的企业，应当按照本市相关规定配合、协助政府做好物业管理区域内居住人员、流动人口的计生管理、出租屋管理等相关工作。

第四十一条【有关单位向终端用户收取有关费用】物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按规定直接向终端用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十二条【会所、停车场的规范】物业管理区域内的车位、车库，应当依法经营并首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车