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日本地产学习资料
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王石在最近一次采访中说到：
〝我认为中国的市场更像日本市场，我们能够暂且按日本市场的份额来假定中国情形。
〞
借图腾镜举办日本地产考察研讨会的余音，本人收录了有关日本地产的学习资料，供业界分享交流。
日本地产用地不多环境美规划得当都市靓
日本地域狭小，人口密度专门高，专门是首都东京人口数与北京大体相同，土地面积却只有北京的1／8。
在如此的生存条件下，争取美好的生活空间成了崇尚自然的日本人梦寐以求的理想。
因此，日本专门多小区十分重视住宅区的环境绿化问题。
居住小区内随处可见角落式布置的绿化小品，贯彻〝用地不多环境美〞的原那么，在细微之处表达出自然的气息。
笔者在随访中了解到，日本住宅供应渠道要紧有3个，即公共住宅、民间住宅和住宅金融公库贷款建的住宅。
公共住宅包括公团住宅、地点住宅。
民间住宅那么由民间经济力量投资建设。
日本住宅的建设特点是：
小巧有用，住房质量好，居住环境优良，高度智能化。
不管都市规划、建筑设计依旧房产行销模式、住宅产业化进展的路子，日本都有值得我们借鉴之处。
路网规划得当、交通操纵得力东京都市进展健康有序。
首都东京人口1200万（与北京大体相同），土地面积却仅2156平方公里（相当于北京的1／8）。
在彩虹大桥上看东京湾，东京整个都市天际线操纵得专门好。
呈带状的核心商业区
高楼林立，超高层建筑专门多，而往周边分散是逐步平缓下去的次级区域，用于居住等用途。
都市分区专门明确，在各区域给予专门强势清晰的功能，节约交通和服务成本，并有效缓解商务区对其他区域的溢出性阻碍。
繁华喧嚣与安静互见。
这种形状，得宜于政府积极的都市规划和基建实施。
一是政府保证历史古迹、议会等政府院落、公园自身和周边的宁静，通过路网规划（以道路宽度、单行等方式）、绿化、过渡绿地等形成一个个的都市绿肺。
二是发达的轨道交通及限制汽车消费。
东京地铁轻轨专门发达，加上与郊区及其他都市联结的线路达30余条。
陪同我们考察的东京人讲，他们上下班差不多上从住处到邻近的站口都能够用15分钟之内步行到。
高架道路也专门完善。
以东京的都市密度，假如用北京往常的规划方式和治理思路，加上日本人的消费能力和汽车工业的发达，差不多上路网和路网上的汽车会把整个都市吃的不成模样。
而正是东京发达的轨道交通、高架道路的收费制度、对汽车消费的限制和高税收，才引导民众要紧依靠轨道交通解决出行问题，并关心各区域更好地功能分工和衔接。
三是以几个要紧轨道交通中心为基点进展次级商业中心。
除了银座、新宿这些世界闻名的商业和办公中心外，以池袋、秋叶原、惠比寿等地，形成专门繁华的商业中心，大型商场、写字楼等分布周边。
而围绕它们再通过轨道交通和公交联结更远一些的居住区、学校、厂矿等，能够有序地势成都市肌理，分级自我进展和共同进展，并减轻所谓CBD的负荷。
这种模式，我在新加坡考察时，也有相同的感受。
新加坡也是以轨道交通环布全岛，围绕轨道交通组织各区域的功能，并合理进展多个副中心，更好的解决了商务、居住、工业、健康休闲、教育的布局，才形成花园都市的美景。
正是有效的操纵引导，东京在繁华、现代的同时，仍旧能有序和疏阔自如。
自身缺乏造血机能卫星城幕张今非昔比日本也进行了在远郊区进展卫星城的尝试。
我们参观了位于千叶以西的幕张。
东京明确把它建设成为东京几个都市副中心的定位，打算居住和工作10万～15万人。
并建设了一些大型的高级写字楼，引导一些国际性的大企业来投资。
在20世纪80年代初东京地价、房价高涨的时候，也的确有些企业搬迁到幕张来办公、一些个人也来居住。
政府兴建了大型的展览中心、公园和市政广场等。
应该说相关于东京城里老新区共处的模样，幕张新城专门整齐、优美、现代。
但随日本经济的衰退，东京的地价已回落到高潮时期的1／3以下。
现在，在成本因素不再重要后，在幕张与合作单位的联络、交通成本等问题凸显。
许多企业选择搬回东京本市。
据陪同的东京当地大学建筑系老师介绍，幕张现在实际入住人口仅5万人左右，政府尝试建立卫星城的方法，实际上差不多逐步搁浅了。
卫星城的尝试不失为一个解决都市进展负荷，并形成都市圈、带来更强经济活力的模式。
但仅凭土地级差和政府引导是不够的，关键是自身在经济上的造血功能。
假如自身没有产业，就业机会有限，就会成为都市的卧城，白天进城工作、晚上回来睡觉。
这会带来一系列社会问题。
深圳蛇口之因此能够成功，就在于其自身的经济专门活跃，并在都市上有相应的配套、自成体系为一城。
今日的深圳从蛇口往东和从福田往西延伸交汇，大鹏已形成一盘棋。
建设卫星城，都市最初形成确实是因为经济效率，经济自发的需要才是决策的基础。
否那么依旧会反复。
产业化支撑住宅公园大行其道
在东京、京都等地，我们也参观了几个住宅公园。
在日本，房地产商分建筑商（MAKER）和进展商（DEVELOPER）。
日本有专门多小住宅（类似于TOWN?
HOUSE），客户把房屋拆掉后，能够找建筑商来造新住宅。
进展商那么要猎取地皮，在上面进展住宅。
住宅公园通常是在都市里的某个街区，做出一个完整的展现场。
由专门做住宅公园的公司租赁或购买地皮，做出市政设施和公共庭院、道路。
各个进展商和建筑商在其中建筑各自的产品，展现其设计、材料、技术等。
消费者能够到住宅公园里，看专门多公司做的住宅产品，最后购买。
这种形式专门有意思，介于国内的房展会和现场销售之间，既可看见完整的现楼产品，又可在一个地点看到许多公司的供应。
而支持住宅公园的，除了客户需求、专业公司的运营外，还有日本高度的产业化和工厂化。
实际上做住宅公园的公司做出公园般的环境和展现场所，各个入场企业接到客户订单后，能够用4个月时刻建筑同样的住宅出来交付使用（2个月作基础处理和工厂预制、2个月作现场安装和外围的装饰、接市政等工作）。
这其中，住宅本身几乎能够完全工厂化生产、现场安装。
国内假如尝试这种住宅公园的经营模式，让客户在展现场自选产品，之后完成建筑交付。
会面临一些问题：
一是国内统一交楼，需竣工验收和规划验收。
现在大规模的经营，这种一对一的方式开发商会没有爱好、承建商也无必要；二是自选的逆境，国内依旧以大规模集合住宅为主，在多层和高层形式里面，完全独立的单体选择不可能；三是住宅公园场所的查找：
进展住宅公园需要购置或租赁地皮，做好公共环境和小市政配套。
这种形式目前国内还无相应法规。
旧城改造惠比寿街区堪借鉴旧仓库区整新横滨港区好样板
在日本专门留意了两个旧城改造项目，一个是东京的惠比寿街区，一个是横滨港区旧仓库区的整新。
惠比寿街区在东京西南。
利用自然的台地，连接车站、展览馆、商场、写字楼、公寓、影院。
以一组专门轻巧的天棚式的雕塑（«来自天堂的声音»）、下沉式广场和水体、老教堂、公寓楼群，形成连贯的都市景观轴。
驻足其中，开放型的交通体系、分流的步行和车行流量、核心的深红色低层的商场、展览场、车站与景观轴对侧挺立的暗灰的公寓、写字楼群形成极好的对比基础上的和谐。
在北京假如做核心区域大型工厂搬迁，实施商用与居住综合体，我想惠比寿项目中对各功能的操纵、总体规划上明确的轴心感和分性质建筑的美学对比、社区成为街区中心和充分的开放感，差不多上专门值得借鉴的。
横滨港区优美的港湾里，有一组专门安静而时尚的建筑，是原旧仓库区的整新。
进展商坚持原先的外立面并修旧如旧，在里面重新进行空间分格，里面经营的是时尚的酒吧、餐馆、精品店等。
除了本身经营店家的品级带来的都市客户流量外，其旁边是日本第一高楼及其他高楼形成的横滨湾高档写字楼区、商场街区及优美的横滨港，外地外国旅行客户流量专门大，旧仓区的怀旧情调本身形成港区和谐的风景，成为游客参观驻足的地点。
那个项目和上海的新天地有相通之处，本身近商务区、有客群基础，同时注意修旧如旧、营造怀旧感受和安静浪漫的情调，店家业态操纵上也注意品级操纵、成为都市时尚消费地和观光胜景、更反
过来带动商业经营。
从日本都市建设得到的启发〔上〕
泰达都市开发公司成立后，一直在摸索和研究泰达城的开发模式及建设内容。
2004年5月19日至24日，泰达集团与泰达都市开发公司一行5人赴日本，重点对福冈、大阪和东京的都市综合社区、游乐场项目进行考察，以期对泰达城项目有所启发、借鉴。
此外，还与日本专业游乐场设计制作和运营公司冈本制作所就以后合作事宜进行了商务会谈。
一、考察项目综述
在考察的9个项目中，都有其专门性，对泰达都市开发来讲，以下几个更具借鉴意义。
1．带动都市进展的都市新功能区：
博多运河城
1．1福冈位于日本西部，140万人。
是日本第六大都市。
博多运河城位于福冈市东部中心地带，占地3.5万平方米，总建筑面积19万平方米。
以南北流向的运河为中心，集中了游艺、商业、餐饮、娱乐、酒店等多种设施，成为一个综合功能的新城区。
运河城于2002年建设完成，建成后极大地带动了所在地区乃至都市的进展，现在它已成为福冈是的标志性区域，甚至日本的一个旅行景点。
1．2福冈运河城是一个都市综合体。
19万平方米的区域里有两家酒店，一家大的百货商店，一间家居连锁店〔无印良品〕，一个世嘉游戏城，一座电影城，一个剧场，一条美食街。
差不多上都市购物休闲生活的大部分功能已具备。
而运河城最成功的地点那么是这些功能的有机、巧妙结合与专门环境的营造。
1．3运河城位于福冈市中心区，毗邻一条都市要紧河流。
面积比较狭小局促，且周边都已是成熟的都市社区，开发起来应该有一定难度。
但就在狭小范畴内，开发商与设计师充分挖掘外在环境资源与内部空间布局的潜力。
1．4在利用外部资源方面，第一是将河流之水引入城区，使之贯穿始终，将柔软的水体与坚硬的建筑连成一体，既在形状上给人以变化，又在心理上给人以放松。
其次，由于运河城周边是曲线道路，设计师将所有沿街立面处理成与道路一致的弧线，在增加空间与面积的同时最大限度地保持了与地块周边的和谐。
1．5在内部空间的营造设计上，同样反映了开发商与设计师超前的理念与制造性。
在运河城，每个建筑差不多上相通的，这种联系有的是通过空中走廊，有的是通过桥梁，有的那么是两个不同功能的建筑嵌入在一起。
如写字楼与商场、酒店与商场的连接。
在环境的营造上，运河城第一突出了运河的特色，将河流引入，配以喷泉、树木和雕塑，使整个区域如同一个完全与外部隔绝的世外桃源。
外了强化这种印象，设计者将建筑的颜色变成彩色，专门是内庭的颜色接近棕红色。
在运河城的中心，设计了一个中央舞台，如同露天剧场，在那个剧场上，经常会有类似于杂耍表演一类的节目。
立体绿化也得到充分表达，每层的建筑上面和侧
面都被绿化包围，整个建筑体如同一个大盆景。
1．6在经营业态上的搭配也符合市场的思维。
商业差不多上以年轻人的服饰为主，有的那么延伸至年轻的父母和小孩，家居、剧场、影院、游戏城、美食街也差不多上围绕着近似的客户群来配置，而酒店那么是为观光客预备的。
1．7在商业店堂布置上，运河城也是极具特色，有些商品陈设放置在走道中间，模拟生活情态，模特造型逼真，引人入胜。
同时，运河城的标识系统鲜亮而统一，不管是建筑上依旧过道、入门处，都能见到统一的标识。
2．现代科幻体验：
环球影城
2．1环球影城为美国环球电影公司旗下的主题公园。
位于日本大阪市市区边缘。
以美国好莱坞出品的、风靡全球的热门电影作品为主题背景，城内设有游玩车，杰出刺激的特技表演以及充满诱惑的冒险。
2．2环球影城体量较大，面积应在1-2平方公里之间。
影城分九大区域：
好来坞村、纽约村、旧金山区、西部牛仔、史努比摄影室、亲善村、水世界、侏罗纪公园和泻湖。
在九大区域内分布着17个主题场馆，供游人参观游玩。
2．3在17个主题馆中，印象最深的有：
回到以后、ET星际历险记、魔鬼终结者2、浴火赤子情、水世界。
这些地点有个共同的特色是大量使用高科技仿真手段，制造出或宏大或逼真或危险刺激的视觉、听觉、触觉感受。
让人们有一种完全不同的体验。
这是日本乃至决大多数国家不能够制造出来的。
大阪环球影城成人票价为5500日元，折合人民币约400元。
开
业第一年游客即1100万人次，应该说目前看来环球影城在日本是成功的。
2．4除了主题节目的特色外，其异国风情的营造也是吸引日本人和其他国家游客的重要缘故。
景观分两个部分，一部分是电影场景，将环球公司所拍照的电影场景原样布置；二是街景和建筑景观，完全按照美国和欧洲不同年代的风格建筑，专门多材料是从美国直截了当运来。
城内的餐厅在室内装饰和布置上都采纳了影城中最受欢迎的电影场面,以电影为主题背景设计的各家餐厅各具特色。
商业街里有好莱坞电影所显现的有名的RODEO大街、纽约第5大街等。
一到影城边上，赶忙觉得到了国外。
甚至连影城边上的商业街、饮食店过去也全部是欧美的产品，只是后来一些人提出反对意见才有了一些日本的商品。
2．5游乐活动与商品销售的巧妙结合是那个地点的另一特点。
每参加完一个活动，出口必是与那个活动主题有关的商品专卖店。
有电影装饰品、流行时装和电影偶像关联产品、土特产品。
这些商品关于年轻人和小孩来说具有庞大的吸引力，而前面的节目就像一次成功的促销，使人不由自主掏腰包。
2．6影城虽庞大，但认真观看，每个细节都值得住端详、推敲。
不用说那些庞大的电影场景、恢弘的建筑，确实是一盏灯、一个栅栏、一盏灯都通过精心设计、制作，每一个细节的完美造就了整个影城的壮观、大气。
3．如梦如幻的童话世界：
迪斯尼乐园与迪斯尼SEA
3．1迪斯尼乐园是日本仿造美国的迪斯尼乐园修建的最大游乐场，也是亚洲第一个迪斯尼风格的游乐园。
迪斯尼乐园位于千叶县浦安市，距离东京10千米，面积46公顷，在填海之地上建成。
1983年4月15日开幕，其宗旨是集中历史知识、童话故事、自然风光和现代科学之大成，寓知识于娱乐之中，力求各种游戏适合各种不同年龄的人。
2001年在其旁边又修建了东京迪斯尼海洋世界，二者合计接待观众超过3亿人次年平均接待游客近1,550万人
次。
现在，迪斯尼乐园及其周边地区差不多进展成为东京有名的休闲娱乐中心。
3．2乐园呈五角形，以童话故事«灰小姐»中的古老城堡为中心，划分为五个部分，即：
重视美国拓荒时代景象的〝西部世界〞；充满冒险与浪漫色彩的〝冒险世界〞；童话故事和卡通片人物纷纷显现的〝奇特世界〞；19至20世纪初美国式建筑的〝世界市场〞以及描述探究宇宙以后的〝明日世界〞。
其中有使人如置身于亚马逊河险境中的〝原始森林〞，看到大象、老虎、河马等猛兽出没，有恍假设童话世界的〝梦幻之岛〞和〝宇宙岛〞等。
游人可乘坐〝太空船〞和〝星星火箭〞漫游太空，能够透过一个200度宽的银幕观赏浩渺大海中各种生物活动，也可通过360度圆形视野银幕来〝周游〞世界。
园内到处能够看到化妆游行、音乐会和舞台表演等。
在节目之间，儿童可与扮成唐老鸭等各种卡通人物合照留念。
3．3迪斯尼乐园体量庞大，功能完备，形成了一个完整的服务链。
迪斯尼乐园位于东京的东京湾舞浜地区，纯粹是填海造出来的，距离东京市区比较远。
因此，它的客户定位于全日本乃至全亚洲的游客。
因而，它的功能设置也是依这些游客的需求而设置的。
由于两个毗邻的乐园是全球最大的游乐中心，一天是没法全部逛完。
因而那个地点建筑了香格里拉、希尔顿、东急等规模庞大的宾馆饭店。
为了照管驾车游客，乐园外建筑了容纳数千辆汽车的停车场。
同时，在宾馆饭店与游乐场之间，专门铺设了单轨列车。
在乐园内部，那么是游乐、餐饮、购物全方位的体验。
3．4从两个乐园的门票价格设定上,能够看出经营的别出心裁。
迪斯尼乐园紧邻着迪斯尼海洋乐园，然而，两个乐园却又是完全独立的。
用迪斯尼乐园的门票无法进入迪斯尼海洋乐园。
想去两个游乐园的游客能够购买〝两天通票〞。
每个游乐园的大人门票为5500日元。
而通票价格只需9800日元，比单买两张票要优待1200日元。
然而，使用通票的游客，必须在不同的日期进入不同的游乐园。
也确实是说使用9800日元的通票不能在同一天游玩两个游乐园。
假如想一天之内游玩两个乐园，就必须分别购买两个乐园的门票，即共花11000日元。
迪斯尼海洋开张后第三天开始，该公司又推出能够在两个乐园自由出入的〝三天通票〞和〝四天通票〞。
购买〝三天通票〞的游客能够在游乐园内玩三天、住宿两夜。
持〝四天通票〞的游客那么能够在园内玩4天、住宿3个晚上。
这种票价制度将游乐场与宾馆饭店等配套设
施完美结合，将制造了庞大的经济效益。
3．5提供梦幻般的非日常性体验是东京迪斯尼乐园给人最深的印象，这种印象比环球影城的成效还要强烈。
假如说环球影城的环境塑造是以原汁原味的好来坞风格取胜的话，迪斯尼那么是以制造出了一个脱离现实的梦幻世界而取胜。
每个人在童年都有许多的妄图，而这些妄图绝大多少只能是在脑子里，同时随着年龄的增长而逐步淡化。
然而，迪斯尼确使专门多妄图变为现实。
关于儿童来说，迪斯尼几乎是不可抗拒的；对成年人，也是一个难得的忘掉现实世界的机会。
除了建筑等硬件环境因素外，这种非日常性体验更多地是表达在那些活的
事物方面，如卡通任务遍布园中各要紧景点，服务人员充满童话色彩的服饰和表情，剧场里气氛烈火的表演，最重要的也是最漂亮、最兴奋人心的依旧花车巡游。
白天的表演，各种迪斯尼制造的卡通人物盛装出场，绵延几百米，几百名演员边唱边跳，悦耳动听的音乐在耳边回荡，每一个人都会被那个奇异的、欢乐的海洋所埋住。
晚上那么是灯的海洋，每个花车内差不多上灯火，将整个园区都照亮。
3．6总结上述诸多方面，能够说，迪斯尼的成功来源于以下五个方面：
一是梦幻般的园内设计，二是家喻户晓的卡通人物，三是危险纷呈的游乐内容，四是推陈出新的游乐设施，五是充满亲情的、细致入微的人性化服务。
4．都市中心区的特色游乐区----后乐园
4．1后乐园位于东京都中心区，本身面积不大，占地只有1-2万平方米，假如加上巨蛋、酒店等周边设施，面积应在7-8万平方米左右。
巨蛋型建筑内部是棒球场，旁边有一间43层的高级酒店，一个大型保龄球中心，后乐园内有一个大的综合商业中心，有70多家店铺和餐厅及温泉设施。
此外，配置了数量不多但有特色的娱乐设施：
80米高的跳楼机、100米高的摩天轮、140米高的过山车以及特色影视节目的放映厅。
4．2后乐园最大的特点是功能高度综合而结构专门紧凑。
如过山车与摩天轮是结合在一起的，而这两者有在商业设施的垂直上方。
其次是追求项目本身的专门刺激性，专门是过山车，第一是体量大，过山车高达140米，且建筑在建筑上，有的地点甚至从建筑中穿过，专门具有刺激性。
第三个特点是依靠新奇事物的专门性制造品牌，如世界上最大的巨蛋式棒球场，已成为日本的知名景点。
4．3后乐园作为一个综合性娱乐场所是成功的，投入的时刻不长，但已吸引了数百万人参观游玩。
5．都市副中心的综合体：
台场彩色城堡
5．1台场位于东京湾开发区，是填海形成，目前已成为东京的一个副中心。
彩色城堡是台场的一个亮点，聚拢了众多的商业、娱乐、展览设施。
5．2那个地点有高达115米的东京最高的摩天轮，那个中空的摩天轮已成为台场的标志。
修建于摩天轮下面的〝东京ZEPP〞是东京都内规模最大的现代化大厦。
2楼设有啤酒餐厅。
围绕着位于彩色城堡中间的圆形〝彩色广场〞处有〝彩色城堡〞和丰田汽车公司的都市展厅〝MEGA@WEB〞。
在MEGA@WEB内展现着所有的丰田车型，并可一边在MEGA@WEB内驾驶电动汽车一边进行参观，还可体验驱车驾驶的模拟设施。
5．3〝彩色城堡〞是一座3层楼的建筑。
占据整个1楼的阳光走廊内，设有家具专卖店、体育用品商店、儿童用品商店、以及东京都内规模最大的玩赏动物商店和〝博阅书店〞，提供着各种理论书籍及各种商品。
5．4〝彩色城堡〞的2、3楼是仿照18世纪欧洲华丽的都市街区而修建的〝维娜斯广场〞，其造型别致、拥有一片视野开阔的购物区。
2楼被称为〝宇空层〞、3楼那么取名为〝小路层〞，在各个层区的中心均设有喷水池广场、教会广场等，围绕于广场周围的是服装、化妆品、装饰用品等商店。
同时，有丰富多彩的餐厅、咖啡厅等。
5．4彩色城堡的一个特色是屋顶天花板，利用色彩和明亮的变化来表现阳光明媚的蔚蓝天空、慢慢辉映的夕阳、黄昏的慢慢来临这些瞬息天空变化，别有一番乐趣。
6．旧城中心的麻雀式游乐场—浅草游乐场
6．1浅草游乐场位于东京旧城中心一个闻名的旅行景点—雷门邻近。
是此次见到的最小型的游乐场。
占地只有1万多平方米。
同时它又是最老的游乐场，建于4、50年前。
但我们看到，它仍旧在使用，而且客人许多。
6．2它定位于社区中心游乐场。
规模小，但游乐品种并许多。
有十几中游乐设施：
日本最早的过山车、跳楼机和专供少儿的微型跳楼机、轨道观缆车、升降掉篮、旋转木马、水中转盘等，应该说大型游乐场的设备它都具备，只只是体量都比较小而已。
此外，它还有游行厅、恐惧电影小屋、小餐厅等服务设施。
那个地点还专门设有幼儿接待中心。
总之，对邻近的居民来说，也是个周末一家大小消遣的地点。
从日本都市建设得到的启发〔下〕
二、考察得到的一些启发。
此次考察的时刻虽不长，而且也仅仅限于游乐设施的考察，但得到的启发却是多方面的。
1．总的启发：
充分考虑人的需求
综观这些项目，都有一个共通之处，确实是不管高档低档，规模大小，项目异同，都充分地考虑了人的需求。
整体环境的洁净整洁、纤尘不染，游乐设施的不断变化、推陈出新，配套服务的细腻周到、方便快捷〔到处方便使用的存包处〕，服务人员的热情亲切、尽职尽责，这些综合起来就给予每个顾客以身心的享受。
顾客自然回流连忘返、乐不思蜀。
2．项目之外的启发
在日本几天，比较认真地观看了日本人的公共生活，尽管看到的只是表面现象，但从中也可管窥一些东西来。
日本虽仍处于已连续了近10年的衰退期，但仍旧是一个极度繁荣的社会，专门是东京。
商业、服务业从地面到空中实现了全方位、立体化，如餐饮店几乎全差不多上从一层到七八层，而游戏城、百货店、专卖店遍布各要紧街道。
交通体系高度发达，互连互通。
日本的交通体系极其发达、健全，航空不说，高速铁路、地铁、轻轨、高速公路、游船、无人驾驶的火车，密度大而且都互相联系。
专门是地铁，整个东京地下几乎是贯穿的。
地铁与商业、商务空间紧密相连，地铁的出入口上面几乎全部是商业集中之地。
规划合理，治理有序。
东京1100多万都市人口，假如没有庞大的交通体系和各区域合理的规划，那么整个都市将无法运行。
但这些硬件只是基础，我相信更关键的是科学高效的公共行政治理体系。
尽管看不到内部的运作方法，但表现于外的公共区域的整洁有序、服务人员的和善热情、服务设施的优良品质以及国民素养的整体高度就能折射出那些更深层次的东西。
那个地点仅举一个小例子，在迪斯尼乐园，周末近10万游客，你即使认真查找，也找不到一张纸屑，更况且国内随处可见的垃圾。
这虽不是大事，但深挖下去，又是有着极其深刻的根源。
从迪斯尼的清洁工培训就能够看出一些端倪。
迪斯尼扫地的有些职员，是暑假工作的学生，尽管他们只扫两个月时刻，然而培训他们
扫地要花３天时刻。
第一天上午要培训如何扫地。
扫地有３种扫把：
一种是用来扒树叶的；一种是用来刮纸屑的；一种是用来掸灰尘的，这三种扫把的形状都不一样。
如何样扫树叶，才可不能让树叶飞起来？
如何样刮纸屑，才能把纸屑刮的专门好？
如何样掸灰，才可不能让灰尘飘起来？
这些看似简单的
动作却都应严格培训。
而且扫地时还另有规定：
开门时、关门时、中午吃饭时、距离客人１５米以内等情形下都不能扫。
这些规范都要认真培训，严格遵守。
此外，他们还要学照相。
十几台世界最先进的数码相机摆在一起，各种不同的品牌，每台都要学，因为客人会叫职员帮忙照相，可能会带世界上最新的照相机，来那个地点度蜜月、旅行。
假如职员可不能照相，不明白这是什么东西，就不能照管好顾客，因此学
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