C.EY>1 D.EY<0
42.土地市场的低流动性是指（A ）
A.土地变现能力较小 B.土地权属关系复杂
C.土地市场具有垄断性 D.土地供应缺乏弹性
43.房地产市场的双重特性是指（ A ）
A.供给与需求 B.所有权与使用权
C.保值与增值 D.消费与投资
44.房地产价格具有权利价格的特征，表现在（ D）
A.同一宗房地产可有多种不同产权类型的价格
B.房地产具有相对稀少性
C.不同用途的房地产有不同的价格
D.房地产价格具有显著的个别
45.通过房地产债券、股票等的发性行和流通来融通房地产资金的金融活动，称为（D ）
A.房地产投资信托 B.房地产保险
C.房地产信贷 D.房地产证券融资
46.城市建筑地块的所有权（A ）
A.归国家所有 B.归集体所有
C.归占用企业所有 D.归政府管理部门所有
47.房地产企业采取矩阵制组织结构的优点为（ A ）
A.发挥专业人员的作用 B.发挥主管人员的主动性
C.有利于人员的统一指挥 D.人员变动小，相对稳定
48.培育住宅产业成为新经济增长点的基本条件是（ A ）
A.形成住房消费群体 B.增加住宅供应
C.增加住房补贴 D.提高公积金缴交额度
49.某项投资的净现值是指（A ）
A.投资收益现值减去投资成本现值
B.累计投资收益减去累计投资成本
C.当前投资收益减去当前投资成本
D.该项投资的产出的现在市场销售价值
50.房地产投资的风险是指（ D ）
A.投资者负债融资的不确定性
B.总资产收益率无法达到的可能性
C.投资项目所处经济环境的不确定性
D.投资者面临的收益不确定性
51.个人住房抵押贷款即（A ）
A.住房商业性贷款 B.住房公积金贷款
C.住房消费信贷 D.个人消费信用
52.从本质上讲，抵押贷款证券化是（ A ）
A.一种资产证券化形式 B.一种产权证券化形式
C.一种基金证券化形式 D.一种信托投资证券化形式
53.房地产开发的最本质的特点是（ B ）
A.长期性 B.地域性
C.风险性 D.综合性
54.可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指（ C ）
A.项目在使用寿命期内能够产生收益的时间
B.项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间
C.项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间
D.项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间
55.城市土地利用规划是（ D ）
A.国民经济计划的组成部分
B.城市房地产开发的规划
C.一项具有独立地位的规划
D.城市规划的一部分
56.住房制度改革的根本方向和基本思路是（ C ）
A.提高居民的购房能力
B.减轻国家的财政压力
C.实现住房的商品化和社会化
D.培育和发展房地产市场
57.房地产产业政策的目标为（A ）
A.房地产业发展水平目标、结构协调目标和效益目标
B.房地产业行业目标、地区目标和企业目标
C.房地产业技术发展目标和企业管理目标
D.房地产业经济效益目标和社会效益目标
58.房地产投资结构控制主要包括（ A ）
A.住房结构、商业用房结构和办公用房结构
B.地产结构、房产结构和房地产结构
C.客体结构、时间结构和空间结构
D.资产结构、资金结构和产品结构
得分
二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）
在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
1.房地产的主要经济特性有（ABCDE ）
A.内涵的统一性 B.价值的双源性
C.空间的固定性 D.需求的普遍性
E.效用的长期性
2.国民经济对房地产业影响的主要经济参数是（ ABDE ）
A.国民收入与投资水平 B.消费水平和消费结构
C.人口数量和人口结构 D.经济增长率
E信用规模和利率水平
3.决定城市土地区位的主要因素有（ ABCD ）
A.自然条件和环境
B.交流和通讯
C.生产、生活和社会服务等基础设施
D.人口和经济集聚
E.社会文化
4.现代企业制度的基本特征是（ ABCE ）
A.产权清晰 B.政企分开
C.权责分明 D.资产公有
E.管理科学
5.影响房地产价格的内在因素和周边环境因素有（ ABCD ）
A.土地的位置 B.建筑物的质量、功能和朝向
C.房屋基地的形状 D.地质与地貌
E.社会发展阶段
6.房地产业经济周期波动所经历的主要阶段有（BCDE）
A.成熟阶段 B.繁荣阶段
C.衰退阶段 D.成长阶段
E.萧条阶段
7.我国土地使用制度改革的主要内容有（ ABCDE ）
A.实行土地所有权和使用权的分离
B.对土地实行有偿有期限使用
C.取消土地的行政划拨
D.经出让的土地使用权允许进入市场流通
E.建立和发展城市土地市场
8.房地产经济宏观调控的目标主要有（ ABCDE ）
A.加强对房地产经济的行政管理
B.实现房地产经济的总量平衡
C.优化房地产产业结构，提高资源配置效率
D.强化间接的经济调控手段
E.更好地满足生产建设和居民生活消费的需要
9.处于房地产生产过程的供应阶段和施工阶段的企业资金形态表现为（ ABCDE）
A.货币资金 B.产品资金
C.商品资金 D.运营资金
E.信贷资金
10.房地产开发按开发的对象划分可分为（ BCE ）
A.新区开发 B.土地开发
C.房屋开发 D.成片开发
E.综合开发
11.房地产品具有（ABCDE）的特点。
A.产品区位的固定性B.产品使用的长期性
C.房地产品的单件性D.房地产品规模大价格昂贵
E.房地产品使用上的限制性
12.土地估价的方式一般有（BCD）
A.重置成本法B.收益还原法C.比较法
D.路线价法E.余额递减法
13.（CDE）同属于房地产业政策手段。
A.政治手段B.经济手段C.法律手段
D.财政手段E.组织手段
14.就房地产业主体的经济组织形式而言，大致可分为（ABDE）四个层次的内容。
A.宏观管理权的组织形式B.产权组织形式
C.结构组织形式D.经营权组织形式
E.基础劳动作业组织形式
15.在我国，建立合理的房地产市场运行机制主要包括（ABCE）
A.价格机制B.供求机制C.竞争机制
D.调节机制E.利益风险机制
16.下列（BE）属于非系统性风险。
A.商业风险B.财务风险C.购置力风险
D.流通性风险E.管理风险
17.房地产综合开发具有（ACDE）特征。
A.整体性B.单件性C.系统性
D.统一性E.科学性
18.房地产开发资金的来源包括（ABCDE）
A.自有资金B.抵押贷款C.预收定金
D.发行公司债券E.短期资金贷款
19.由于土地等级差异性产生的地租有（ BC ）
A.绝对地租 B.级差地租I C.级差地租II
D.垄断地租 E.准地租
20.影响城市土地区位的社会文化方面的因素有（ ABCE ）
A.居民消费水平、结构和习惯 B.居民文化道德水平
C.文化教育和科学研究机构发展状况 D.信息资源的利用状况
E.劳动力素质
21.在房地产市场体系中，土地市场的主要作用表现在（ ABD ）
A.有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产交易
B.有利于提高土地使用效率
C.有利于消除土地一级市场的政府垄断
D.有利于房地产业的持续发展
E.有利于生态环境的保护
22.房地产金融与一般金融相比，具有的明显特点是（ BCE ）
A.贷款利率高 B.融通资金量大 C.偿还期较长
D.金融工具多 E.债权较可靠
23.选择居住用房地产微观区位的标准有（ ABCDE ）
A.房屋本身的结构 B.周边环境 C.交通状况
D.文化娱乐设施 E.购物环境
24.容易引起一个地区房地产价格总体水平突然变化的因素有（ AC ）
A.政府降低利率 B.地区产业结构变化 C.新增房地产税种
D.家庭结构变化 E.环境污染改善
25.房地产估价的作用可以服务于（ ACDE ）
A.房地产交易 B.房地产消费 C.房地产金融和保险
D.房地产开发 E.房地产投资
26.住宅的社会经济功能主要有（ABCE ）
A.生活资料功能 B.发展资料功能 C.社交功能
D.生产资料功能 E.资产功能
27.房地产开发成本由（AC）构成。
A.进货价格B.支付给其它企业的商品费用
C.流通费用D.支付给其它企业的劳务费用
E.管理费用
28.狭义上房地产经营的主要方式有（CD）
A.转让B.互换C.出售
D.出租E.抵押
得分
三、名词解释题（每小题4分，共20分）
1.房地产需求的价格弹性：
房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。
2.房地产业可持续发展：
房地产业可持续发展，是指房地产业的发展既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。
3.房地产市场的有效供给：
房地产市场的有效供给，在微观经济意义上讲是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。
在宏观经济意义上讲是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。
4.住房公积金：
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
5.房地产估价原则
是指进行房地产估价活动必须遵循的行为准则。
6.土地批租：
国有土地使用权有偿转让的土地一级开发方式，即土地批租。
7.区位：
区位不仅指现在所处的位置，还要考虑与周围的联系，有什么可利用的潜能资源等，是综合的优势。
8.房地产企业利润：
2004年，我国房地产业企业法人单位主营业务收入为14740．6亿元，利润总额1225．5亿元。
普查显示，房地产业企业法人单位利润总额中，房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动利润分别为1035．2亿元、41．2亿元、46．6亿元、102．5亿元。
2004年，全国商品房销售面积45362万平方米，商品房销售额12601．3亿元。
利润=收入-成本-费用
9.房地产经济直接调控：
所谓直接调控就是政府利用行政手段通过行政系统直接控制管理企业经济活动
10.房屋商品化
答：
指按照商品经济原则和价值规律的要求，组织房屋的生产、分配和消费。
11.土地管理制度
答：
是国家对全国的土地，在宏观上进行管理、监督、调控的制度，以及机构和手段的综合。
12.房地产市场
答：
是进行房地产品交换的场所。
或：
是指房地产品交换关系的总和。
（两种回答都给分）
13.房地产经营（狭义理解）
答：
主要是指有关房地产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。
四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）
1.地租与房地产价格有何关系?
答:
房地产价格的关键是地价，地价的实质是地租。
1.房地产价格的构成因素是确定房产价格的依据。
一般由下列十项因素组成：
（1）土地征用及拆迁补偿费；
（2）地质勘察与设计费用；（3）三通一平费用和地下工程开发费用；（4）房屋建筑安装工程费；（5）公共配套设施费；（6）基础设施建设费；（7）管理费；（8）利息支出；（9）税金；（l0）利润。
目前国内房地产价格太高，主要是各项行政收费太高太多所造成的。
2.城市土地有偿使用的意义何在?
答：
城市土地有偿使用，对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，增加政府财政收入，加快城市化进程，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动房地产及其相关产业的发展，无疑都产生了巨大的推动作用。
3.简答房地产投资信托及其分类。
答：
房地产信托是指货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购置、建造、租赁、经营房地产的行为，是一种融资与融物相结合的方式。
房地产信托机构经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：
①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等； ②代理业务，即代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等；
③金融租赁、咨询、担保等业务。
4.世界主要国家的住房制度大体分为哪些类型?
答:
按福利标准划分:
福利先进国瑞典德国荷兰比利时法国
福利后进国加拿大瑞士
按政策作用的范围划分剩余性住房制度
作用限制在市场不能充分满足需要的方面
美国加拿大
综合性住房制度
政府在住房建设、分配、管理等等各方面的权限德国法国瑞典
按调节的手段划分市场放任型葡萄牙
市场操作型德国
财政主导型北欧法国
福利型瑞典公积金新加坡
5.为什么说房地产价格具有多种表现方式？
答:
一般商品的交易方式主要是买卖。
而房地产的交易方式有多种，其中买卖和租赁是在交易量和市场范围方面占重要地位的两种方式，此外，房地产还可以抵押、典当、作价入股，以及以租代售等。
在这些不同的交易方式中，房地产价格有不同的表现方式。
因此，房地产市场上的"一物多价"是常见的现象。
6.为什么房地产投资仍有风险？
它有哪些风险？
如何控制这些风险？
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