最新长沙市城市规划管理技术规定.docx

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最新长沙市城市规划管理技术规定

长沙市城市规划管理技术规定（试行）

第一章总则

第二章建设用地的区划分类和适建范围

笫三章建筑容量控制指标

笫四章建筑间距

笫五章建筑离界

笫六章建筑高度控制

第七章市政工程

笫八章建筑基地环境

第九章附则

附件：

附录一名词解释

附录二计算规则

附录三长沙市建筑间距I类地区范围示意图

附表一各类建设用地适建范围表

附表二建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表

附表三各种管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距表

附表四地下管线交义时最小垂直净距表附表五市政管线的最小覆土深度（M）表

第一章总则

笫一条为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《湖南省〈城市规划法〉实施办法》、《长沙市城市规划管理办法》和长沙市城市总体规划及有关规范规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程。

临时建设、城乡个人居住用房修建及装修工程不适用本规定。

第三条编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定。

各项工程建设应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按分区规划（城市设计或特定地区规划）和本规定执行。

第二章建设用地的区划分类和适建范围

笫四条按照主要用途和功能，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》

（GBJ137-90），本市建设用地分类如下：

（-）

居住用地（R）；

（二）

公共设施用地（C）:

（三）

工业用地（M）；

（四）

仓储用地（W）:

（五）

对外交通用地（T）；

（六）

道路广场用地（S）；

（七）市政公用设施用地（U）；

（A）绿地（G）；

（九〉特殊用地（D）o

第五条居住用地（R）指居住小区、居住街坊、居住组团和单位牛活区等各种类型的成片或零星用地，包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地。

居住用地分为3类：

第一类居住用地（R1）指以低层住宅为主、设施齐全、布局完整且环境良好的用地；

第二类居住用地（R2）指以多层住宅为主的用地；

第三类居住用地（R3）指以高层住宅为主的用地。

第六条公共设施用地（C）指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研设讣等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

其中：

行政办公用地（C1）指行政机关、党派和社会团体等机构用地；

商业金融业用地（C2）指商业、金融业、保险业、服务业、旅馆业和市场等用地;

文化娱乐用地（C3）指新闻出版、文化艺术、广播电影电视、图书展览和游乐等设施用地：

体育用地（C4）指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；

医疗卫生用地（C5）指医疗、保健、卫生防疫、康复和急救等设施用地；

教育和科研设计用地（C6）指高等院校、中等专业学校、成人学校、业余学校、残疾人学校、工读学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中学、小学和幼托设施用地（纳入居住用地）：

文物古迹用地（C7）指具有保护价值的古遗址、古墓葬古墓葬、古建筑、革命遗址等用地。

其他公共设施用地（C9）指除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院等用地。

第七条工业用地（M）指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。

工业用地分为3类：

第一类工业用地（Ml）指对居住和公共设施等的环境基本无干扰和污染的匸业用地；

第二类工业用地（M2）指对居住和公共设施等的环境有一定干扰和污染的工业用地；

笫三类工业用地（M3）指对居住和公共设施等的环境严重干扰和污染的工业用地。

第八条仓储用地（W）指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。

仓储用地分为3类：

笫一类普通仓库用地（W1）指储存一般货物的普通仓库用地；

第二类危险品仓库用地（腔）指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。

第三类堆场用地（W3）指露天堆放货物为主的仓库用地。

第九条对外交通用地（T）指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施用地。

其中：

铁路用地（T1）指铁路站场和线路等用地；

公路用地（T2）指高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地，不包括村镇公路用地；管道运输用地（T3）指运输石油和天燃气等地面管道运输用地;其他市政公用设施用地（U9）指除以上之外的市政公用设施用地，如消防、防汛等设施用地。

第十二条绿地（G）指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。

其中：

公共绿地（G1）指向公众开放、有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地；

生产防护绿地（G2）指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。

第十三条特殊用地（D）指特殊性质的用地。

其中：

军事用地（D1）指直接用于军事LI的的军事设施用地，不包括部队家属生活区等用地；

外事用地（D2）指外国领事馆及其生活设施等用地；

保安用地（D3）指监狱、拘留所、劳改场所和安全部门等用地，不包括公安局和公安分局机关用地。

笫十四条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按分区规划（城市设计或特定地区规划）和附表一的规定执行。

凡附表一中未列入的建设项LI,应山城市规划行政主管部门根据其对周围环境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质、超出附表一规定范禺的，应先提出调整规划，按规定程序和管理权限报批。

笫三章建筑容量控制指标笫十五条新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）按本章的有关规定执行。

第十六条建筑基地面积大于30000平方米的成片用地必须编制详细规划（详细规划覆盖范围山城市规划行政主管部门核定），并经批准后才能实施。

成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照附表二的规定适当调整。

笫十七条建筑基地面积小于或等于30000平方米的用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计，其建筑容量指标应按附表二的规定执行。

笫十八条附表二规定指标中建筑容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限，使用附表二规定指标应根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。

附表二规定指标适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第十九条对未列入附表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行。

但不应超过附表二中相应居住建筑的控制指标。

第二十条建筑基地未达到下表规定最小面积的，一般不能单独建设。

序号

项目内容

建筑高度（H）

強小用地面稅

WJ）

1

低层居住建筑

H<10m

500

2

多层居住建筑

10虫24

800

多层公共建筑

10m

1000

3

高层居住建筑

2&oi

2000

5曲H<100m

3000

高层公共建筑

24ui

3000

50niCH<100m

4000

注：

①建筑丄程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求；

2不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。

3超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的，经城市规划行政主管部门核准可以建设：

（-）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；

（二）邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的：

（三）受城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的。

笫二十一条原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建（含加层）。

基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值,但其扩建（含加层）破坏原空间环境的亦不能进行建设。

笫二十二条建筑间距I类地区建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。

但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的25%。

核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按已审定的详细规划或附表二中有关规定确定。

注：

①建筑间距类区划分见附录一

2开放空间的条件和讣算方法见附录二

第四章建筑间距

第二十三条建筑间距除必须符合消防、卫生、环保工程管线、建筑保护和空间环境等方面的要求外，应同时符合本章规定。

笫二十四条多、低层居住建筑的间距控制（笫二十七条规定的情形除外）应符合下列规定：

（-）居住建筑平行布置时，间距按下表控制:

间间距

方距类区

位

I类地区

II类地区

III类地区

。

〜45。

孑1H

3=1.1H

Ml.2H

^45"

MO.8H

MO.9H

Ml.OH

注：

①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角;

2H：

当方位角W45度时为南向建筑高度当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度；

3最小距离低层为6M,多层为9M；

4一般居住建筑布置方位角不宜〉30度。

（二）居住建筑垂直布置时，间距按下表控制:

间间距

方距类区

位

I类地区

II类地区

III类地区

0〜45。

0.6H

0.7H

0.8H

^45°

0.5H

0.6H

0.7H

注：

①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；

2H：

当方位角W45度时为南向建筑高度；

当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度；

3最小距离为6M；

4以相对面为正面的建筑定向。

垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于15M,lL|墙宽度大于15M的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

（三）居住建筑既非平行也非垂直布置时间距按下表控制:

间建筑

方距类区

位

I类地区

II类地区

III类地区

按平行布置的居住建筑控制

3O0

0,7H

0,8H

0,9H

5^60°

按垂』

『布置的居住夷

色筑控制

注：

①表中d指两栋居住建筑之夹角;

2H指南侧（或教高）建筑高度；

3最小距离低层为6M,多层为9Mo

（四）居住建筑的山墙间距按下表控制:

间间距

方距类区

位

I类地区

II类地区

III类地区

低层

5=6in

多层

26m

A8m

鼻10m

注：

①对按上述规定不能满足消防间距或通道以及管线等要求的，按相关规范规定要求控制，并由城市规划行政主管部门核定。

2居住建筑山墙有居室窗户的，其与相邻居住建筑的间距应适当增加。

笫二十五条多层居住建筑底层有商店或其它非居住用房的，其间距计算是否扣除底层高度，山城市规划行政主管部门根据具体悄况予以核定。

笫二十六条在建筑间距I类地区的中心地段进行建设，其间距按笫二十四条规定执行确有困难的，经城市规划行政主管部门核准，可在第二十四条规定间距基础上适当折减，但其最大减幅不能超过10%0

注：

建筑间距I类地区中心地段的界定范圉见附录三。

第二十七条笫一类居住用地的低层独立式住宅与相邻建筑之间的间距，在建筑间距I类地区不得小于其南侧建筑高度的1.3倍，在建筑间距1【类地区不得小于其南侧建筑高度的1.4倍，在建筑间距III类地区不得小于其南侧建筑高度的1.□倍。

第二十八条在符合笫二十四至第二十七条规定的前提下，南北向平行的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑之间的最小间距为9米。

第二十九条高层居住建筑与低层居住建筑的间距应保证受遮挡的低层独立式住宅的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于2小时（有效日照时间带为上午8时至下午4时），并应符合下列规定：

（-）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制：

方位

间间距

高距类区度

I类地区

II类地区

II［类地区

0〜45。

HW50H1

22+0.2H

24+0.2H

27+0.2H

H>50m

27+0.1H

29+0.1H

32+0.1H

>45°

16+0.1H

22+0.1H

24+CL1H

H>50m

19+0.05H

25+0.05H

27+0.05H

注：

①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角;

®H：

当方位角W45度时为南向建筑高度;

当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度;

③高度超过100m（含100m）的高层建筑之间距，根据规划要求及实际情况确定。

（二）高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求:

1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条

（一）项（方位0度〜45度）的规定控制；

2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距按本条第

（一）项（方位＞45度）的规定控制；

3、高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑控制，但最小值为13米。

（三）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于13米。

高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距符合前款规定的，可不受第二十七条规定的限制。

第三十条非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：

（-）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按笫二十四条至第二十九条的规定控制；

（二）非居住建筑（第三十一条所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的,其建筑间距按同型布置方式的居住建筑间距要求折减20%控制，其间距最小值低层不小于6米，多层不小于9米，同时须满足消防和各专业规范要求。

（三）非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距按第二十四条、第二十九条的有关规定控制。

第三十一条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距，须在同型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%,同时须满足各专业规范要求。

笫三十二条非居住建筑之间（第三十一条所列的非居住建筑除外）的间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定：

（-）高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布置时的间距按下表控制：

间间距

方距类区

位

I类地区

II类地区

III类地区

0〜45。

0.3H

0,35H

0t4H

>45°

0,25H

0.3H

0,35H

注：

①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；

2H：

当方位角W45度时为南向建筑高度；

当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度；

3当方位角W45度时，间距最小值在I、II、III类地区分别为18m、20m、24m。

当方位角〉45度时，间距最小值在I、II、III类地区分别为13m、15m、18m。

4高度超过100m（含100m）的超高层建筑的间距，根据规划要求及实际情况确定。

（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。

（三）多层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。

（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间

距的规定控制，其最小值为6米。

（五）非居住建筑之间的山墙间距和以其他形式布置的非居住建筑之间的间距

必须满足消防间距的规定。

第五章建筑离界第三十三条沿建筑基地边界（用地红线）和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路和文物保护区等规定范围内的建筑物，其离界距离除必须符合消防、防汛、环保、交通安全、市政设施和空间环境等方面及相关专业规范规定的要求外，应同时符合本章的规定。

第三十四条沿建筑基地边界（用地红线）的建筑物，其离界（用地红线，下同）距离按以下规定控制；但离界距离小于消防间距时，须按消防间距的规定控制。

（-）各类建筑的离界距离，按下表规定控制，且不得小于其最小距离。

建筑离界（用地红线）距离控制表

朝

后类

退型

数离

居住建筑

文、教、卫建筑

其他非居住建筑

（米）

最小亀界距需

（米）

旳

最小距需

咪）

最小禹界距需咪）

I类地区

主要朝向

低层

0.ax5H

3

3

多层

百

6

高层

S亠1加

la

8

低展

i.5

按消防间距控制

3

按消肪间距授制

离農

6.5

6.5

II

类

地

区

低层

0.55H

4

4

0.55H

7

7

高農

S-1加

15

10

3

按消防间距控制

4

按消防间距控制

高层

8

8

III

类地区

主妄朝向

0.5H

5

5

0.6H

8

8

高屋

17

12

低层

4

按消防间距控制

5

按消防间距控制

9

9

注：

H指建筑高度；S指规定间距

（二）界外是居住建筑的除须符合第

（一）项离界距离的规定外，应同时符合第四章建筑间距的有关规定。

（三）界外紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，按有关规划确定离界距离，但各类建筑的最小离界距离不得小于第

（一）项非居住建筑的最小离界距离规定，并须曲城市规划行政主管部门核定。

（四）地下建筑物的离界距离不宜小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的距离）的0.7倍，且其最小值为3米。

（五）有经批准的详细规划（含总平面布置图）的毗邻用地建筑离界距离按批准的规划执行。

某些毗邻用地的建设项口，考虑沿街景观、土地利用以及其他类似情况，在满足消防、交通及建筑功能等要求的前提下，经城市规划行政主管部门核定，可允许其在界线（用地红线）处接建。

（六）1、毗邻用地建设，如界线（用地红线）为非规则线型或与建筑长轴线不平行，应根据第四章规定设定建筑位置，定位后分摊合理的离界用地（或调整用地），但其最近离界距离不得小于前表中的最小距离。

2、毗邻用地建设，如相邻方有永久建筑物，兴建建筑物在满足间距要求的情况下，离界距离不足的，应征得相邻方同意，并山城市规划行政主管部门核定。

3、毗邻用地建设，如相邻方已有永久建筑物，且其离界距离不足，兴建建筑物离界距离曲城市规划行政主管部门根据规划要求和建设情况予以核定。

（七）教学楼、病房等建筑离界应增加的间距须留在其用地红线内。

（八）危险品库、油库、液化气瓶库及其他危及四邻安全的建筑物、构筑物，其安全防护距离应留在其用地范围内。

笫三十五条沿城市道路两侧新建、改建建筑退让城市道路红线的距离按下表控制，同时应符合第四章和第六章的有关规定。

建筑退让城市道路红线最小距离控制表

区

位

后道

建退路

筑距宽（m）

简禺（町度

度（m）

城市主干道

城市次干道

城市支路

12引<30

多、低层

M<24

4

4

3

高层

24=CH<50

10

3

&

高层

50^H

12

10

8

H5=100

II

多、低展

M<24

7

5

4

高层

24W衣50

12

10

8

高层

50WH<100

15

12

to

H5=100

III

參、低层

□<24

3

6

5

高层

24^M<50

15

12

10

高屋

50WHC00

18

15

12

H>t00

注：

①表中H指建筑物高度，W指道路红线宽度。

2高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多、低层建筑退让要求控制（裙房高度小于24米）。

3退让城市快速干道的距离，根据规划及有关要求山城市规划行政主管部门巧行核定。

4超高层建筑应相应加大退让距离，具体标准根据经批准的详细规划或城市设计，山城市规划行政主管部门核定。

笫三十六条城市主次道路交义口的建筑物退让城市道路红线，应在笫三十五条规定的基础上增加3米以上距离（自城市主次道路红线直接段与曲线段的连接点算起）。

在建筑间距I类地区没有设置右转弯车道的按以上要求执行。

笫三十七条交通流量较大的建筑基地，其通道连接城市主次道路的位置应符合下列规定：

（-）距城市主次道路交义口的距离（自道路红线交点量起）不小于80米；

（二）距非道路交义口的过街人行道（包括引道、引桥和各类地下出入口）最边缘线不小于6米；

（三）距公共交通站台边缘不小于10米；

（四）与立体交义口的距离或其他特殊情况按有关规定办理。

第三十八条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其临城市主、次道路的主要岀入口退让道路红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于10米，并应留出临时停车或回车的场地。

笫三十九条建筑物的基础、台阶、管线和附属设施不得逾越道路红线。

地下建筑物退让城市道路红线的距离按笫三十四条笫（四）项的规定执行。

笫四十条在村镇、城镇范圉之外的公路规划红线两侧应划定隔离带，其最小宽度如下：

（-）国道、快速公路，两侧各50米；

（二）省道、主要公路，两侧各20米；

（三）次要公路，两侧各10米。

公路规划红线和隔离带内不得新建、改建任何建筑物，但可耕种或绿化造林；经城市规划行政主管部门会同有关部门批准，也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。

沿穿越村镇、城镇的公路两侧兴建建筑匸程，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑物退让公路规划红线的距离不得小于10米。

第四十一条沿河道规划蓝线（市城市规划行政主管部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划线）两侧新建建筑物，其退让河道规划蓝线的距离不得小于10米，同时应符合有关规范和规定的要求。

第四十二条沿铁路两侧兴建建筑工程除应符合其专业规范要求外，同时应符合以下规定：

（-）铁路干线（直线）两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20米；铁路支线、专用线（直线）两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15米;铁路（直线）两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，高度不得大于3米。

（二）铁路弯道处兴建建设丄程与轨道中心线的距离须经铁