第39讲 作业卷.docx
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第39讲作业卷
一、简答题:
1、
某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
1.抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题?
2.若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。
3.对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。
4.若待估宗地为划拨土地，请简述评估的技术路线。
5.抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些，简述技术路线。
你的答案：
标准答案：
答案：
1.抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题?
答：
①注重预期风险；②分析市场变现能力；③考虑抵押期间的耗损；④测算成本构成；
2.若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。
答：
①年期的设定：
本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年；②地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权；③特殊说明中应注明：
某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款,需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。
3.对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。
答：
可选择市场比较法和成本逼近法
1）市场比较法的估价程序：
搜集交易资料；选取比较交易实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；求取比准价格。
2）成本法估价程序：
①搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A；
②搜集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B；
③搜集待估宗地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用C；
④搜集利息率，计算投资利息D；
⑤搜集投资利润率，计算投资利润E；
⑥搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F；
⑦搜集当地土地还原利率，按土地价格＝（A+B+C+D-t-E+F）×[1—1／（1+土地还原利率）土地使用年期]计算土地价格。
4.若待估宗地为划拨土地，请简述评估的技术路线。
答：
可采用市场比较法和成本逼近法，评估计算出市场价格后，从得出的估价额中减去出让金。
5.抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些，简述技术路线。
答：
特点是：
强制处分；快速变现；消费者心理因素；购买者的额外支出等造成的价格变化。
技术路线：
估价时采用市场比较法、成本逼近法等。
对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。
解 析：
本题分数：
37.50
本题得分：
2、
某国有企业，因产品市场环境变化及管理体制落后，现已面临资不抵债，经法院裁定宣告破产，该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估，试问评估公司需向破产清算组提供的基本材料有哪些?
如采用市场比较法进行评估，评估公司应调查收集哪些资料，并简述其基本评估程序。
其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序?
如XX房地产开发公司在拍卖过程中最终取得该宗土地的使用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据XX市最近《城市土地利用规划》，该区域属于商业用地区，XX房地产开发公司拟对其进行商业开发，该房地产开发公司需办理哪些用地手续?
你的答案：
标准答案：
（1）破产清算组提供的基本材料有：
《破产裁定书》、《国有土地使用证》及《房屋所有权证》等资料。
（2）采用市场比较法时应收集资料有：
根据《国有土地使用证》确定的宗地具体用途及本次评估交易类型等情况，调查市场交易资料。
在熟悉了解市场交易案例的区域因素及个别因素的基础上，收集可比案例（三宗以上），并收集地价涨幅资料。
（3）其估价程序为：
①选择市场比较案例；②确定比较因素（区域因素及个别因素）；③因素描述及相应的比较分析；④确定比较因素的修正方法及幅度；⑤进行比较因素的最终赋分；求算各比准价格；⑥确定最终价格的求取方法并计算出待估宗地的价格。
（4）土地资产变现后的处置为：
支付破产费用；进行职工安置补偿；进行抵押权人债务清偿，如土地资产仍有剩余，剩余部分应向政府交纳出让金。
（5）房地产开发公司应办理的用地手续为：
应持拍卖处置有关文件，到规划管理部门提交《规划变更申请》，办理有关规划变更的批复手续，取得相应的规划变更手续后，到国土部门签定《国有土地使用权出让合同》，并补交由于土地规划用途变更产生的出让金差价，后办理土地使用权有关变更登记手续，取得《国有土地使用证》。
解 析：
本题分数：
37.50
本题得分：
3、
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
位置：
四方路仓库位于某市四方路150号，靠近码头。
土地用途：
仓储用地。
土地面积：
四方路仓库总用地面积为152000平方米，其中估价对象土地面积为4850平方米。
土地利用状况：
四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68．5％，为104120平方米，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。
土地等：
6等
2．土地权利状况
评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号（略）。
该土地于1989年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。
3．建筑物及其他附着物状况（略）
二、地价影响因素分析
1．一般因素
某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。
气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。
2．环境因素
四方路仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全（五通：
通路、电、上水、下水、电信），具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。
3．个别因素
四方路仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自四方路仓库已建成的未合资部分。
食堂、办公等也均可无偿使用。
该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。
市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积5800㎡。
第三部分土地及附着物估价
一、估价原则（略）
二、估价技术路线
由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。
库房采用重置价折旧法评估。
三、估价过程
基本公式：
评估对象价格=土地价格+建筑物价格
（一）土地估价
1．成本法评估土地价格
本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。
（1）比较实例选择：
本次评估收集了以下3个比较实例
比较实例A：
东平路32号，国有出让仓储用地
比较实例B：
临江路158号，国有出让运输业用地
比较实例C：
临江路194号，国有出让工业仓储用地
（2）比较因素选择：
比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素（详细说明略）
（3）编制因素条件说明见表1。
表1 因素条件说明表
（4）编制比较因素条件指数表（表2略）
（5）因素修正
由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。
交易情况正常，也不作修正。
因素修正见表3。
表3 因素修正表
比较实例
上述比准价格接近，取其算术平均值：
地价：
（24+23．7+24．05）÷3=23．9
取整为：
24美元／平方米
（6）计算土地开发费
根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元／平方米。
（7）计算单位面积地价（利息率取银行一年期贷款利率12％，管理费取3％，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业行润利润率7％）
则：
地价=24X（1+12％）1.5+8X（1+12％）0．5+（24+8）（3％+7％）
=28．45+8．47+3．2
=40．12美元／平方米
（8）总地价=40．12X4850=194582美元，合人民币161．5万元（美元与人民币汇率取1：
8.3）
2．收益还原法评估土地价格
根据委托方提供的资料计算：
（1）四方路仓库去年全年经营收入880．5万元（人民币）
（2）全年全部经营支出为320万元（人民币）
（3）土地纯收益（营业税及附加取5．56％）：
你的答案：
标准答案：
（二）土地估价技术报告存在的主要错误及其致错的原因如下：
1．估价目的中对土地权利说明不明确。
2．无估价对象描述。
3．估价定义中用途、基础设施、年期、权利未说明。
4．估价期日非具体时点（无“日”）。
5．估价结果中无大写、无汇率、币种不统一。
6．无土地估价结果一览表。
7．“需要特殊说明事项”中未对估价的假设条件（价格）进行说明。
8．说明事项中，未办理出让手续，就入股。
9．报告有效期应为半年。
10．非土地估价师签名。
11．出具报告的时间离估价基期过长。
12．无四至说明。
13．无土地登记状况说明（地号、图号、证号等）。
14．土地级别与土地等混同。
15．他项权利无说明。
16．征地审批机关应为当地政府，而非土地部门。
17．一般因素描述不全（需进一步说明）。
18．区域因素分析错为环境因素分析。
19．个别因素描述不全（需进一步说明）。
20．估价方法应用错误（需进一步说明）。
21．因素修正表案例B错，应为23．47。
22．土地开发费无依据，不是客观费用。
23．计息期错，应为1年。
24．未计算土地税费、土地增值收益。
25．未作年期修正。
26．收益还原法中，收益不是客观收益。
27．未扣除房屋收益。
28．还原率取值无依据。
29．两种估价结果相差过大，不能用算术平均值。
30．土地征用日期与竣工日期矛盾。
31．房屋折旧计算错误（年限错误，不应扣残值）。
32．附件中缺少土地使用权证书（图、证）复印件。
33．附件中缺少土地估价机构资质证书、估价师资格证书复印件。
解 析：
本题分数：
37.50
本题得分：
4、
（二）土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称：
为XX公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估（XX市）。
二、委托估价方：
XX公司破产清算组
三、受托估价方：
XXXX土地咨询评估有限责任公司
四、估价目的：
该项评估是对XX公司的土地使用权和房屋价格进行评估，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。
五、估价依据：
（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规
1．《中华人民共和国土地管理法》；
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3．《中华人民共和国企业破产法（试行）》；
4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
5．原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（[1997]国土[籍]字第2号）；
6．国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）。
（二）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件
1．XXXX省人民政府、XXXX市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；
2．XXXX省国土资源厅、XXXX市国土资源局制定的有关规定、文件；
3．《XXXX市土地利用总体规划》；
4．《XXXX市2002年国民经济和社会发展统计公报》；
5．《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》成果。
（三）有关技术标准
1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》；
2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》。
（四）其他资料
1．委托方提供的有关资料；
2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
六、估价日期：
二OO三年七月二日至二OO三年七月二十一日。
七、估价基准日：
二OO三年七月二十日。
八、价格定义：
本次评估待估宗地的评估价格是指于评估基准日为2003年7月20日，土地用途设定为商业、土地使用年限设定为待估宗地剩余年限38年，宗地实际开发程度达到红线外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），红线内“六通一平”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热及场地平整），评估设定开发程度为宗地红线外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格。
建筑物价格设定为房屋的现时市场价格。
九、估价结果：
XXXX公司破产清算组委托评估的9542．95㎡的土地，总地价为1487．75万元。
即大写：
壹仟肆佰捌拾柒万柒仟伍佰元整。
单位面积地价为1559元／㎡。
建筑物现值为1112．09万元。
货币种类为人民币。
宗地估价结果详见土地估价结果一览表（此处略）。
十、需要特殊说明的事项
（一）估价的前提条件和假设条件
1．待估宗地价格定义中的土地开发费用不包含宗地内的土地开发费用，即待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路）及宗地红线内场地平整。
2．待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。
3．待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。
4．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
5．任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。
待估宗地的地上建筑物状况符合城市规划。
6．本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。
（二）本报告使用的限制条件
1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为他用，其内容对第三方不负任何责任。
2．本评估报告在委托方提供材料真实情况下有效，若提供材料与实际情况不符，造成评估结果出现偏差，委托方承担一切责任。
3．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
4．本次估价结果根据有关规定有效期自估价基准日（2003年7月20日）起半年内有效。
（三）需要特殊说明的事项
l本次评估所依据的宗地内外地上建筑物状况、基础设施状况、环境状况等由委托方负责提供；
2．本次评估待估宗地的权利状况、土地用途、面积以委托方提供的XXXX号《国有土地使用证》所载内容为准；建筑物情况以《房屋所有权证》（XXXX号）为准。
3．技术报告由XXXX土地咨询评估有限责任公司负责解释。
4．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。
5．报告复印件无效，报告缺页无效。
十一、土地估价师签字：
姓名估价师资格证书号估价师签字
李明XXXX
张红2002130052
十二、土地估价机构（机构公章）
二OO三年七月二十一日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述：
1．土地登记状况
委估宗地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于XXXX公司。
委估宗地位于XXXX路，根据委托方提供的有关材料，2001年XXXX公司取得了证号为XXXX号《国有土地使用证》，土地面积为9542．95㎡，其四至状况为：
东：
XXXX；南：
XXXX；西：
XXXX路；北：
XXXX路。
宗地号为XXXX，图号为XXXX。
根据《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》成果，估价对象处于三级地。
2．土地权利状况
估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于XXXX公司。
2003年2月，XXXX司将土地抵押给银行。
根据XXXX市中级人民法院于2003年6月23日（XXXX号）《XXXX省XXXX市中级人民法院民事裁定书》宣告XXXX公司破产。
至评估基准日，委估宗地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。
3．建筑物和地上附着物状况
勘估基准日，待估宗地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为1985年7月，建筑面积为14320㎡。
容积率为1．5。
二、地价影响因素分析
（一）一般因素（略）
（二）区域因素
影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：
区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。
描述如下（略）。
（三）个别因素
估价对象位于XXXX市XXXX路，用地面积为9542．65㎡。
土地用途为商业用地，宗地地形平坦、形状不规则。
宗地西侧紧临XX路，该宗地距市商服中心为4240m，距农贸市场约为1680m，距XXXX火车站约5320m，距长途汽车站约5360m。
勘估基准日，宗地红线内具备通上水、下水、通电、通讯、通热、通路和场地平整，即“六通二平”的基础设施条件，自来水公司统一供水；排水雨污合流，排入市政统一排水管网；供电由XXXX站供电；直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。
宗地内有商业楼一栋，总建筑面积14320㎡，容积率1．5。
该宗地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。
第三部分土地估价
一、估价原则
土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则（内容略）：
1．替代原则
2．预期收益原则
3．需求与供给原则
4．变动原则
5．综合分析原则
6．多种方法相结合的原则
二、估价方法与估价过程
（一）估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），宗地地价的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法，估价方法的选择应按照《规程》，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。
待估宗地位于XXXX路以南，在《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》范围内；属于商业三级地，采用基准地价系数修正法切实可行；且宗地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。
故依据《规程》并结合评估对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。
建筑物现值采用重置价格折旧法计算。
（二）估价过程
1．基准地价系数修正法
1）基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格；基准地价系数修正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。
2）《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》测算区范围是XXXX，面积XXXXkm。
共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为XX级，住宅为XX级，工业为XX级。
该《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》于XXXX年XXXX月通过XXXX省国土资源厅组织的鉴定验收并经XXXX市人民政府公布实行。
3）XXXX市商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为40年，容积率设定为城区商业平均容积率1．8，土地开发程度为红线外五通（即通上、下水、电、路、讯）及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。
采用基准地价计算商业用地宗地地价的公式为，
Pi=P×（1+k）×y×t×kij×f
式中Pi---待估宗地地价
P----待估宗地对应的基准地价
K、y、t、kij、f----宗地地价修正系数和年期、期日、容积率、基础设施条件修正系数。
估价对象设定用途为商业用地，处于XXXX市商业用地三级地内，其基准地价水平1200～1600元／㎡。
4）编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表
①在评估中，根据《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》及估价对象的具体条件，我们选择了以下因素：
（略），并进行了期日、使用年期、容积率、基础设施条件等项修正。
②根据《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》，商业用地二级地地价修正幅度说明表和宗地地价影响因素修正幅度表（略），根据影响估价对象地价的因-素条件分析，确定待估宗地各因素条件说明、优劣度及修正系数表。
（略）
5）确定宗地地价评估的修正系数K
K=∑KI I=（1…N）
式中k----某一宗地所有地价影响因素总修正幅度（%）
ki---宗地第i个因素条件下修正幅度（%）
N----修正因素个数，根据上表可得k=8.44%
6）确定土地使用年期修正系y
y=[1-（1+r）m]/[1-（1+r）n]
式中y——宗地使用年期修正系数；
m——待估宗地设定使用年期；
n——基准地价内涵确定的土地使用年期；
r——土地还原利率，9％。
经计算，待估宗地年期修正系数y＝0．9622。
7）确定期日修正系数t
根据调查分析和测算，2002年1月至2003年6月20日，XXXX市地价指数上涨10．8％，故期日修正系数t＝1．108。
8）确定容积率修正系数
根据《XXXX市城市土地定级与基准地价更新》成果，当宗地容积率为1．4～1．6时，其修正系数为0．98。
9）确定基础设施修正系数f
根据《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》，基准地价所规定的基础设施条件为红线外五通（通路、通电、通上水、下水、通讯），红线内场地平整。
以红线外五通（通路、通电、通上水、下水、通讯）为基础，“四通”、“三通”分别依次减去供水、排水，“六通”、“七通”分别依次增加供热、煤气，从而得到基础设施修正系数表（见表4—5）。
．108×O．95×1．0
＝1515．6元／㎡
2．市场比较法
市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为（略）。
1）比较实例选择
选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：
①用途相同
②交易类型相同
③属于正常交易
④区域及个别条件相近
⑤统一价格基础
本次评估，选择了3个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以他们的价格作比较，结合影响商业用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格（具体条件略）。
2）比较因素的选择
根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：
①交易时间：
确定地价指数。
②交易情况：
是否为正常、公开、公平、自愿的交易。
③区域因素：
主要有商服繁华度、交通条件[道路类型、距公交车站距离、对外交通便利度（距火车站距离、距汽车站距
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