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酒店行业分析报告

一、酒店的定义

酒店〔HOTEL〕一词来源于法语，事先的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港澳地域及西北亚地域被称为〝酒店〞，在台湾被称为〝酒店〞，在中国大陆被称为〝酒店〞、〝饭店〞、〝宾馆〞、〝旅店〞、〝旅馆〞的。

我们从酒店的称谓与功用，可以找到对酒店的定义。

但是，时至昔日，对酒店的定义也是五花八门，众说纷纭的。

一个具有国际水准的酒店首先，要有温馨平安并能吸引主人寓居的客房，具有能提供有中央风味特征的美味佳肴的各式餐厅，还要有商业会议厅，贸易洽谈时所需的现代化会议设备和办公通讯系统，旅游者所需求的康乐中心。

游泳池、健身房、商品部、礼品部，以及综合效劳部，如银行、邮局、电传室、书店、花房、美容厅等等。

同时，各单位要有素质良好的效劳员，向主人提供一流水平的效劳。

昔日的国际酒店业被称为〝旅游工业〞。

所谓工业，它该表达式少量的、迷信的、专业以及有效率的事业。

归结起来，现代所谓的酒店，应具有以下基本条件：

1.它是一座设备完善的众所周知且经政府核准的修建。

2.它必需提供旅客的住宿与餐饮。

3.他要由为旅客以及顾客提供文娱的设备。

4.还要提供住宿、餐饮、文娱上的理想效劳。

5.它是营利的，要求取得合理的利润。

二、研讨背景

当下国际金融环境并不失望，欧美债务危机效果不时。

国际经济情势十分低迷，在房地产调控政策下经济增长缓慢，物价下跌过快，各方面矛盾凸现出来。

前两天芜湖中央政府对房地产的救市政策刚推出3天就被叫停，说明国度调控的决计大的方向不坚定。

在国度房产等相关部门及政策对高房价的打压下，曾经如火如荼的传统住宅市场成交表现昏暗，一系列政策很鼎力度上的紧缩了住宅市场的投资空间，同时也限制了投资客的投资和投机性需求。

在此情势下，旅游地产成为投资客们的喜爱，成为万众注目的房产新宠。

旅游地产的崛起，不只来自房产新政的导向作用，国民经济的开展更是其内在的动力。

据经济学家研讨，当人均GDP到达一定水平时，以家庭为单位的消费结构就会发作变化，休闲支出比例会清楚上升。

目前的中国就正处在这一阶段，国民经济的内在推进，以度假休闲为代表的第三产业正迅速崛起。

随之而来的，便是旅游地产的蓬勃开展。

三、旅游地产中的产权式酒店

定义

产权式酒店就是由团体投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售形式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。

每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购置商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资报答及获取该物业的增值，同时还取得酒店管理公司赠送的一活期限的收费入住权。

其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。

产权酒店商业形式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较相似，都是为了协助群众投资者共同参与大型运营型住宿业房地产的投资行为，目的是取得房地产增值和运营收益。

历史背景

20世纪60年代的欧洲，度假习尚兴盛，法国地中海沿岸开发了少量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。

由于房产价钱高昂，少数家庭有力独自购置度假别墅，而局部有才干购置别墅的用户，每年的运用时间十分有限，最多只要几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友结合购置一幢度假别墅供大家不同时间区分运用的状况，最早的分时度假概念由此发生。

据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房运用权的形式来招徕客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此构成。

产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是〝分时度假+房产投资〞。

它将酒店的每一单位区分售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司运营或分时度假网络管理，取得一定的投资报答。

由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只需投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。

运营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。

普通状况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的收费寓居权，可以作为普通投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。

四、产权式酒店利在何处〔前景〕？

产权式酒店作为投资类物业的重要方式之一，近年来越来越遭到广阔投资人士的喜爱也是受客观环境影响。

首先

国际房地产积压和饭店出租率下降。

经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，经济回落，许多自觉开发的房地产由于价钱高、市场定位不准等要素出现了严重的积压。

据国度统计局城调总队对全国35个大中城市的调查结果说明，目前这些城市还有6000多万平方米的商品房空置，商品房严重积压。

这些积压的房地产中，有相当大一局部位于度假地和旅游城市。

其次

休闲观念逐渐成熟。

随着旅游消费的不时增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的开展阶段之后，休闲度假旅游需求曾经发生，并构成了一定的市场规模。

因此，我国在3～5年内，可望构成具有一定规模的旅游度假市场。

这一市场的构成和扩展，将为产权式酒店发明出旺盛的需求。

产权式酒店提供应业主每年的收费自住房额，普通状况下业主都不能用完，那么在不同地域的产权式酒店的业主就可以将自己的收费自住房额拿出来与他人交流，以达成度假交流的目的。

第三

　可投资范围少，可应用资金相对充足。

由于在工业技术方面与兴旺国度存在较大的差距，加下面临参与世界贸易组织后开放市场的要挟，在工业范围的投资需求不旺。

以家庭运营为基础的农业范围内虽存在较大的资金需求，但由于运营单位分散，无法吸纳大额资金。

资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。

所以，在总体资金充足的背景下，对资金的有效需求却严重缺乏。

当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观要素有关外，与产品自身的优势也是分不开的。

北京经纬时代房地产经纪副总经理苏文以为，产权式酒店之所以遭到人们的追捧，无外乎以下

两个缘由

其一，委托运营，省去费事。

产权式酒店投资的基本方式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店运营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。

这样，关于业主来说，省去了不少管理费事。

其二，提供包租，收益动摇。

不少产权式酒店都提供相当诱人的包租效劳，每年给予业主固定百分比的报答率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。

业界普遍以为，产权式酒店的投资报答相关于其他类型物业而言，是比拟动摇的，并且风险相对也小一些。

另外，很多产权式酒店的开发商每年都会提供应业主一定时间的收费入住权，10～30天不等，关于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。

五、产权式酒店定价依据及本钱剖析

1、定价依据：

以40平方米的户型〔其中包括公摊面积20平方米左右〕为例，采取反推法定价，依据市场状况，依照三星级规范估量房价和开房率，算出平均一间客房的年毛支出[计算公式为：

一间客房的年毛支出=房价×开房率×每年天数〔365〕]，管理公司毛收益和业主报答依照7：

3分摊〔参照产权式酒店行业规律得出的结论〕[计算公式为：

管理公司毛收益=一间客房的年收益×0.7，业主报答金额=一间客房的年收益×0.3]，业主报答局部依照投资总额的8%的报答率，推算出销售价钱[计算公式为：

单位销售价钱=每年可报答业主金额÷（0.08×40）]。

例如：

假定房间折后价为180元/天，住房率为60%；

那么平均每一间40㎡的客房年支出为180×0.6×365=39420元；

依照7：

3分摊，酒店管理公司毛收益为：

39420×0.7=27594元，可报答给业主的金额为39420×0.3=11826元；

依照投资总额固定报答率8%计算，那么该客房的销售总额为：

11826÷0.08=147825元

单位销售价钱为：

147825÷40=3696元。

酒店运营状况与定价剖析表

修建

面积

收益

收益分摊

可销售价钱

计算

方式

〔运营状况〕

房间

牌价

折扣

（折后价）

住房率

毛收益

管理公司毛收益

（占70%）

报答

业主

〔占30%〕

总额

单位售价

40㎡〔按50%分摊计算〕

基本

形状

250

0.8

（200）

65%

47450

33215

14235

177937.5

4448.44

50%

36500

25550

10950

136875

3421.88

中间

形状

250

0.7

（180）

60%

39420

27594

11826

147825

3696

52%

34133.33

23893.33

10240

128000

3200

保守

形状

250

0.65

（160）

60%

35040

24528

10512

131400

3285

35%

20761.2

14533

6228

77850

1946.25

上述六种形状的平均单位销售价钱为：

3333元/㎡；按160元/天、开房率60%计算，那么平均销售单价为：

3285元/㎡；按180元/天，开房率52%计算，那么平均销售单价为：

3200元/㎡。

依据周边市场价钱以及本项目实践状况，保守估量销售均价可定位在3100元/㎡，即2840~3340元/㎡之间〔6层起价2840元/㎡，每高一层加20元/㎡，包括装修费用〕。

我们选择参照160元/天、开房率60%、售价3100元/㎡、报答金额10540元/年〔即报答率为8.5%〕为基准计算〔以下一切的计算亦同〕。

这样对目的客户有相当大的吸引力〔详细剖析见投资收益例表〕。

2、本钱与收益剖析：

1〕面积：

每层800㎡，6~30层合计20000㎡

2〕本钱估量：

①建安本钱：

1500元/㎡；

②精装修：

300元/㎡；

③广告推行本钱：

50元/㎡〔总计500万元÷10万㎡〕；

④管理本钱：

100元/㎡；

⑤税收：

155元/㎡〔销售单价×5%，即3100×5%=155〕；

⑥不可预见费用：

100元/㎡；

以上合计为：

2205元/㎡。

3〕估量利润为：

〔销售单价－本钱单价〕×总修建面积

〔3100－2205〕×20000=17900000元

五、销售方式〔运营形式剖析〕〔结合本项目模拟剖析〕

目前产权式酒店的运营形式主要有：

1、省心报答型〔相似于超市的〝整租批发〞〕：

☆业主将所购客房与酒店管理公司签署«委托运营协议»，将所购客房20年以上运营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的8.5%的固定金额每年支付业主投资报答。

☆运营进程中发作的各项本钱、物业费、税费均由酒店管理公司承当。

☆业主每年可取得酒店管理公司赠送的一定数额〔设定在投资总额的4%左右〕的住房卡。

住房卡消费完后，享用贵宾卡待遇。

例：

本项目的操作方式：

〔见投资收益例表〕

投资收益例表

面积

楼层

单价

总房价

年支出

实践支出

固定报答率

实践报答率

固定报答

住房卡

40㎡

3100

124000

10540

4960

15500

8.5%

12.5%

2960

118400

10064

4736

14800

注：

因银行按揭利率未定，剖析表未计算按揭存款形式。

2、利润共享型：

☆取得年度客房利润分红。

☆业主可以随时运用自己的客房，酒店公司仅是在失掉业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将取得所购客房套型全部待租客房的平均收益。

即：

业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷该套型当日全部待租客房数

业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和

业主将取得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。

☆运营进程中发作的各项本钱、税费均由酒店运营公司承当。

☆业主可以随时运用自己的客房，但必需承当管理等相应的基本费用x元/天，其中包括易耗品等x元/日.套〔分户型、面积收取〕。

3、完全自用型

目的客户：

企业〔中、小型为主〕

酒店将按其它客房一样提供各类星级效劳，另行签署物业管理协议。

业主须按月交纳物业管理费。

物来管理费按5元/㎡·月计收〔水、电消耗按量计收〕。

附2020年度金陵连锁酒店客房运营和分销渠道数据统计

酒店

客房数

平均房价〔ADR〕

平均出租率〔OP〕

平均每间客房收益（RevPAR）

称号

星级

城市层级

湖滨金陵

二线A类

3716

574.5

89.00%

511

晶元金陵

二线A类

3285

437.7

86.20%

377.1

无锡金陵

二线A类

5096

588.8

61.80%

363.8

扬州金陵

二线B类

6099

517.2

66.90%

346.1

驿都金陵

二线B类

7257

489.5

70.40%

344.4

华芳金陵

三线

4906

616.5

55.70%

343.2

金陵能达

二线B类

2450

436.7

78.30%

341.7

金陵丹阳

三线

3216

377.5

77.20%

291.2

金陵金马

二线A类

11263

454.8

60.80%

276.5

金陵水城

二线B类

2935

431.5

63.00%

271.8

南湖宾馆

二线B类

2790

330.6

82.10%

271.3

紫金山庄

二线A类

3345

657.2

40.70%

267.6

金陵花园

三线

5130

394.6

65.90%

260

方源金陵

二线A类

3993

373.3

69.60%

259.9

金陵江滨

二线A类

4154

490.8

52.00%

255.2

金陵观园

二线B类

2426

451.8

55.10%

248.9

金陵皖西

二线B类

4737

388

63.90%

248

国睿金陵

二线A类

3126

394

62.80%

247.3

金陵溧阳

三线

5871

366

66.00%

241.6

金陵口子

二线B类

5057

434.2

54.00%

234.5

金陵山水

二线A类

2867

451.9

51.30%

231.7

金陵润扬

二线B类

2560

470.3

49.00%

230.2

金陵金源

二线B类

3132

353

65.00%

229.5

泓瑞金陵

二线A类

7027

348.7

51.30%

178.8

金陵天铭

三线

4647

364.4

48.00%

175

金陵华裔

二线B类

2970

296.4

54.40%

161.3

盐城迎宾馆

二线B类

4038

347.2

39.60%

137.5

金陵大厦

二线A类

2566

191.1

67.60%

129.1

常熟国际

三线

3735

339

35.90%

121.6

金陵黟县

三线

1287

186.4

24.50%

45.7

算计

125681

418.4

60.30%

254.7

六、国际开展状况

国际最先引入产权式酒店形式的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已战略。

没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的〝腰〞，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发形式末尾风行全国。

北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地末尾出现各种方式的产权式酒店，经过一段时期的开展并出现出旺盛的势头。

可以说2000——2001年是第一轮产权度假酒店开发热潮，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩而结。

但是，从2003年末尾的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响，产权式酒店继续开工、收盘、停业。

2005年春节黄金周时期，一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场。

作为中国新兴的房地产业热点地域，海南的房地产以其共同的自然环境优势赢得了国际消费者的喜爱，而产权式酒店又是其中备受关注的〝明珠〞。

如今在北京、海南等地，产权式酒店又出现出旺盛的开展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的觉得。

据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目曾经开展到200多个，普及全国25个省、自治区和直辖市。

4月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。

浙江省的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已构成决策，并付诸实施。

6月初，产权式酒店落户大理。

由杭州千岛湖凤凰实业投资开发的四星级产权式酒店〝大理凤凰温泉度假村〞在大理市下关西郊塘子铺温泉村（下关温泉）开工树立。

大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其详细操作方式是按单元区分对投资者停止出售，由投资者拥有该单元全部产权，投资者再将所拥有单元委托丽江官房大酒店运营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益，另外可以取得每年周围收费休息度假时间。

七、产权式酒店的类型

1、养老型酒店

养老型酒店是指投资人〔往往是最终消费者〕在退休前购置退疗养老度假村的某一个单位，委托管理公司运营管理直至退休后自用。

委托管理时期，将获取一定的投资报答。

普通状况下该度假村在产权人逝世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人一切。

2、有限自用投资型酒店

有限自用投资型酒店是指将酒店的每一个单位区分出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资报答。

八、我的观念

我觉得在未来养老型酒店会有很大的开展空间，不论是站在投资的角度，还是在养老的角度。

不只可以分享到酒店利润分红，而且拥有酒店房产价值的提升带来的收益，还可以享用每年一活期限的收费住宿旅游。

养老型产权式酒店的选址定是在一个景色秀丽空气清爽的中央，无疑是自己养老的好去处。

很适宜以后的年轻一代人的生活观念。

据我了解有很多酒店其实并不怎样赚钱，但为什么有很多人热衷于投资于酒店行业呢！

那就在于酒店房产的升值，而且空间很大。

特别是政府想开发郊区旅游资源时，投资者以很低的价钱买上天皮，在投资树立时期，政府的相应的配套设备例如路途、旅游景点的开发和相应的规划都会下马。

当酒店树立完成时，那些基础设备也差不多完成了，而酒店周边也将成为新热点，其价值自然大大上升。

有时只需酒店运营不盈余，投资者也是赚钱的。

2021年2月1日起，海口市正式实施«产权式酒店管理暂行方法»（下称«方法»）。

这是国际第一个有关产权酒店的中央条例。

据引见，«方法»出炉前，产权式酒店在中国各地临时处于野蛮生长形状，关于产权式酒店自身的界定，以及用地性质、能否联系销售等，不时备受争议。

另一位业内人士那么直言，海口推出«方法»的目的，就是为了海口住宅销售市场转型。

理想是一种变相救市政策，虽然这一政策只对海滨度假胜地和旅游热点景区周围有清楚的作用，但是这对房地产行业来说无疑有着风向标的指引性作用。

综上所述，产权式酒店在未来的开展空间还是很大的，它还处在野阳产业阶段。

随着中国经济开展，中国人对安康、绿色的生活拥有更多需求，越来越需求经过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活质量。

旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，这就给产权式酒店的开展带来了更好的契机。

九、上市公司财务报表剖析〔以西方宾馆和金陵饭店为例〕

一、西方宾馆资产负债表

水平剖析

资产负债表单位：

元

水平剖析

日期

2020-12-31

报表来源

年报

变化额

变化率

资产

活动资产

货币资金

64727737

50212212

14515525

28.91%

买卖性金融资产

973620

1182760

-209140

-17.68%

其他货币资金

坏账预备

应收账款净额

14416514

12212655

2203859

18.05%

其他应收款净额

1593590

3049011

-1455421

-47.73%

预付账款

59234

125633

-66399

-52.85%

应收补贴款

存货涨价预备

存货〔净额〕

4861528

3708332

1153196

31.10%

待摊费用

工程施工

其他活动资产

671036

900610

-229574

-25.49%

活动资产算计

87303259

71391214

15912045

22.29%

临时投资

可供出售金融资产

122536473

142694969

-20218496

-14.13%

股权分置流通权

持有至到期投资

投资性房地产

临时应收款

202106

-202106

-100.00%

临时投资减值预备

临时股权投资净额

5229585

-5229585

-100.00%

其他临时投资净额

固定资产

固定资产减值预备

固定资产净额

447670794

487595293

-39924499

-8.19%

工程物资

在建工程

530767

-530767

-100.00%

固定资产清算

待处置固定资产净损失

固定资产算计

447670794

488126060

-40455266

-8.29%

有形资产及其他资产

有形资产

38125662

40301087

-2175425

-5.40%

开发支出

商誉

兴办费

递延资产

长等候摊费用

19565584

35457439

-15891855

-44.82%

其他临时资产

有形资产及其他资产算计

递延税项

递延所得税资产

21891120

25011048

-3119928

-12.47%

其他非活动资产

影响非活动资产其他科目

非活动资产算计

649789633

737021893

-87232260

-11.84%

资产总计

737092892

808413107

-71320215

-8.82%

负债及股东权益

活动负债

短期借款

45000000

-45000000

-100.00%

买卖性金融负债

应付票据

应付账款

15356005

19459789

-4103784

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