房地产集团住宅项目设计常见问题汇总.docx
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房地产集团住宅项目设计常见问题汇总
住宅项目设计常见问题汇总
总则：
针对集团现有工程中一些常见问题作一总结，以引起重视并方便分公司确定审查图纸之审查要点，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高设计施工质量，减少不必要的损失，提高集团住宅品质。
、总平面设计
、标高：
1．道路标高坡向与雨水进水口位置不符
――道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找坡（0.5-1％），并在施工时多加注意。
2．园路井盖高低不平和有缺损
――园路、窨井要统一标高，使园路和窨井混凝土同时浇筑。
、流线设计：
住宅出入口未设置人车分流专用通道，造成交通安全隐患；当住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，问题尤其突出。
三、间距：
1．建筑平面锯齿错位过大影响采光。
2．搭建的售楼处与住宅间距太近影响采光。
四、绿化:
1.种植树种过高影响采光。
2.前期环境部分设计时应考虑设计灌溉点，绿化设计选用的某些植物生长期短，物业为便于管理往往进行普遍更换。
五、物业管理、垃圾收放点等附属用房设置:
1．未设置管理用房或太隐蔽。
2．总图中未考虑垃圾收放点、垃圾中转站的设置；垃圾站附近应考虑上下水，以便清理。
3．箱式变电在总图中要综合考虑，不要影响景观。
六、摩托车、自行车存放：
1．总图中未考虑摩托车、自行车存放。
2．出于安全问题,停自行车处不能设在地下车库，应单独考虑。
3．摩托车、自行车存放数量未针对居住对象统筹考虑，中低档次小区摩托车、自行车车库（棚）面积太小不够使用。
七、儿童游戏场：
儿童游戏场设计时未考虑不安全因素：
1.儿童游戏场内的城堡及周边有坚硬的石头，小孩容易受伤。
2.秋千设置不合理，没有考虑活动空间，儿童容易撞到硬物。
八、道路：
1.小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷；
2.园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出。
3.园区内的道路应设马路牙，否则草坪高于路面时，雨天泥水易流到马路。
4.混凝土割缝不及时，造成道路裂缝――应根据温度、气候变化及时调整割缝时间。
5.停车位下沉――应加强现场管理，开槽埋管后按规范要求进行，分层夯实；
6.小区园路出现横向裂缝――园路施工应每隔4－6m留伸缩缝。
7.道路混凝土半角偶出现裂缝；窨井周边混凝土出现裂缝――应加设防裂钢筋和角偶钢筋。
8.混凝土路面起砂、剥落――混凝土抹面时应严禁在混凝土表面洒水或撒水泥；对已出现的裂缝可采用1：
2水泥砂浆修补。
9．机动车道上的排水沟沟盖板未选用带胶边的铸铁产品而采用的水泥盖板,汽车开过后噪音大,并且易碎裂。
九、总平面设计其它问题：
1.化粪池、下水道位置距建筑主体太近，维修开挖时导致建筑沉降，维护成本高，设计时应考虑足够的间距；
2.部分管线埋深过浅。
、单元户型设计
一、厨房：
厨房未设排烟道：
厨房油烟直接排入采光井或生活阳台，空气的作用造成油烟乱串，使洗衣机及晾晒的衣物受到污染，且油烟从窗户进入室内,影响居住环境。
设有洗衣机位的厨房未设地漏，无法排水。
厨房详图的布置未重点核对，厨柜、吊柜、洗菜池、炉灶、抽油烟机、排烟道、冰箱、地漏等的位置布置不合理，橱柜布置未遵循洗、切、炒的流线且与电气、给排水、煤气专业的图纸不一致。
厨房电器插座位置设计不当，且未考虑微波炉、消毒柜的位置。
北方地区部分厨房未设采暖或散热片位置不当或散热片位置与电器插座位置相矛盾，影响使用。
烟道产品不过关,住户间互相串味；部分项目烟道为单风道设计，烟道本身尺寸过小，而止逆阀深入井道尺寸过大，排烟净空很小，造成排烟不畅；烟道的倒烟现象，应从烟道种类（单烟道、双烟道）、烟道止逆阀的选择、烟道尺寸给予考虑。
7．煤气等管线设计不合理；中高档项目未设计管道井。
二、卫生间：
1.卫生间漏水：
a.排水设计时将给水管明设在浴缸底部，浴缸周边硅胶脱落或浴缸堵塞会导致浴缸底部积水造成水管严重锈蚀、沙眼引起渗漏。
b.卫生间坡度不合理，且有反坡；地漏位置靠近门口离浴缸、或淋浴过远，造成积水。
c.浴缸下面未做防水层。
d.个别项目下沉式卫生间埋地给水管管材质量有问题，严重锈蚀、沙眼引起渗漏；下沉式增大检查漏水的难度，增加维修工作量，最好不采用下沉式卫生间设计；如采用，则给水管管材应采用新型管材。
e.下沉式卫生间楼地面混凝土未采用抗渗混凝土。
f.卫生间管道穿楼板的接口周围未用聚合物砂浆填实；防水膜不密实，有人为损伤现象，防水层面未作砂浆保护层；泛水处不够高，防水施工工艺操作不当；坡度不合理积水、原防水层开裂、粘接度低起层、面层施工时有损坏防水层的痕迹，造成楼板、墙角、边渗漏水严重。
2.大户型卫生间设计面积过小，设施与户型档次不匹配且未考虑管井设计。
3.北方地区暗厕未考虑通风道或通风道设计不合理，影响使用。
4.座厕正下方是大梁，导致无法居中安装，整改需消耗大量人工。
5.热水器设置在浴缸侧面中间，影响使用。
6.热水器管道未保温：
部分热水管过长，有的热水管从吊顶中铺设未作任何保温处理，每次使用即使将温度调到最高，仍需很长时间才有热水。
复式顶层卫生间位于卧室上方，排水设计为下排，不符合规范。
洗手台台面黑白根大理石的质地太差，断裂现象普遍。
马桶安装不合理,国家规范要求：
预留的大便器排水管，出楼地面的甩口不得低于10mm，大便器自身排水管与预留排水管的口应紧密结合允许误差5mm，部分项目实地检查偏差6cm。
马桶配件差，马桶配件需全部更换，费工费时，损失极大。
10.地漏反臭：
卫生间、厨房的排水装置中地漏的排水管未设存水弯，防臭效果不好。
11.洗衣机未设专用排水地漏；布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。
12.卫生间吊顶高度设计不合理，吊顶后窗户不能开启。
13.管线设计不合理，影响放置浴盆、淋浴房。
14.卫生间毛巾杆、电器插座位置设计不合理或偏少，影响使用；
15.下沉式卫生间水平溢流管未接至排水立管，造成溢流管流出的珍珠岩水污染外墙面；
16.北方地区部分卫生间散热片位置不当或散热片位置与电器插座位置相矛盾，影响使用；
17.PVC管线无消音措施，上下水管道噪音大。
18．塑料泛水管穿墙埋设时，因高度不合理易被二次装修打穿漏水。
三、楼梯：
1.进深小的楼梯间入口处梁位置及高度设计不合理，碰头；
2.楼梯未考虑防滑措施；
3.楼梯间内消火栓、电表箱位置不合理或两者位置有矛盾；
4.楼梯间等处的落地窗未设护栏，有潜在安全隐患；
5.北方地区部分项目楼梯间未设采暖，造成与之相连的内隔墙墙体结露。
四、屋顶：
1.屋面渗漏：
a.屋顶未设保温隔热层，由于温差原因造成现浇钢筋混凝土变形，从而拉开防水卷材，造成屋顶有裂缝或渗水。
b.北方地区屋面保温不够，造成冻胀，产生水平力，将屋面板和墙体拉开。
c.北方地区由于冬季施工，混凝土与砌体收缩不一致，温度应力造成屋面渗漏。
d.部分工程上人屋面在APP防水层上浇筑40mm厚钢筋混凝土，整浇后再割分仓缝，易产生收缩裂缝，裂缝处进水使APP防水层长期浸泡在水中，APP易老化且裂缝的开裂牵带使APP断裂，致使保温层积水无法排出，造成屋面渗水。
2.雨水口数量不够或布置不合理，导致汇水面积过大、排水坡面过长、垫层过厚；雨水口过密则会造成浪费。
3.北方地区出屋面排气管、人孔、竖井、阁楼侧墙未做保温，造成顶层房间顶棚、阁楼侧墙结露。
4.屋顶楼梯间或水箱间没有设计铁爬梯。
5.屋顶花池泄水管直接排向屋顶花园地面，影响使用。
6.部分高层项目上人屋顶女儿墙高度不够，只有900；必须满足净高1200（种植屋面应特别注意）。
7.露台栏杆低，间隔宽，不安全；顶层阁楼住户之间无安全防护，护栏墙太矮。
五、阳台：
1．北方地区生活阳台未设封窗，不便使用且栏板及顶层阳台顶部未设保温，产生结露。
2．大进深阳台挑梁高度过大影响采光。
3．北方地区外挑的封闭阳台底板未设保温，地面及室内墙角产生结露；
4．顶层阳台未设顶板，使用不便。
5．阳台地面坡度不合理，积水且有反坡现象。
6．阳台门进水：
铝合金平开门变形严重、密闭效果差、密封胶条不连续，铝合金推拉门防水功能较弱，进水量大。
7．阳台门离楼地面距离未考虑留镶地板的高度，使室内完成面高于门框；影响美观且不防水。
8．生活阳台未设计晾衣架或位置不合理，影响使用。
9．地漏的位置不合理且与给排水专业相矛盾。
10.阳台栏杆过低且相邻阳台之间未考虑分隔栏板或栏板高度过低，互相可以走通，存在不安全因素。
11.阳台栏杆设计未对栏杆锈蚀问题进行相应处理。
12．阳台栏杆为横向设计，易被幼儿攀爬，存在安全隐患。
13．高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性。
六、门：
1．门未设门垛，不便装修且易引起墙体裂缝；
2．阳台门开向室内，不防风；
3．住户首层外檐门窗未考虑防盗设施。
七、窗：
1．大居室窗面积小，房间采光不够。
2．凸窗窗台高度小于450，且未设安全防护。
3．未设阳台的起居厅大窗开启扇只有一扇，不便空调室外机安装。
4．窗户设计时考虑外观整体形象较多，而业主在自家室内时感觉不好，且有的无法安纱窗；窗户可开启面积过少,不利通风。
5．凸窗设计时未考虑风向因素，开启不便且宜漏水。
6．凸出窗套砼体渗水：
外墙凸出窗套是后加砼体不密实，砼中掺有杂物，后加砼体与外墙接缝处未作防水处理，打开后有孔洞、裂缝，给雨水提供了渠道；
7．窗框与凸砼体结合处渗水：
窗框与凸砼体结合的施工缝未用防水沙浆填实、有杂物，特别是在凸窗台底板部及窗角处易渗水。
8．窗体本身渗水：
窗体本身铝材拼缝超过0.3mm未打胶，密封胶条和密封胶局部不连续、不密闭，螺钉连接处局部未打胶。
窗型较特殊，拼接较多且突出于外墙面，拼缝处处理不当易渗水。
硅胶槽预留方向及框、墙间填嵌未按国家行业标准执行，框、墙间填嵌的砂浆经门窗开启震动易产生裂缝，容易发生裂缝。
9．北方地区通向未封阳台门没有选用保温门，产生结露。
10.北方地区凸窗上、下封板未设保温，与墙体交接处产生结露。
11．未设窗台板的窗台未留装修贴砖用的空隙。
12．窗檐滴水设计不当，造成平开窗开启碰撞。
八、空调：
1．空调位问题：
a.空调位离窗户远，安装困难大、不安全。
b.空调位置不便安装,尺寸偏小：
对于面积较大、复式的房间,业主有可能选用大功率空调,应提供较大尺寸的空调位.电源插座也应有相应设计；空调室外机位小，应与市场最大的空调机匹配相符合，否则业主选购设备范围受限制。
c.空调室外主机安装位设计不合理：
部分室外空调主机位设在凸窗的窗台板下面，只能从铝窗的活动窗扇口将空调室外主机抬出去，外墙悬空，安全绳没处栓，空调主机大了还出不去，空调机位狭窄，安装维护保养操作难度极大，空调主机本应用四个地脚螺丝加以固定，但往往只能固定外面两个，存在严重的安全隐患；
有的空调板设于卫生间外墙，由卫生间的窗户出去安装空调主机，窗户小无法出去。
2.外墙空调板的位置与空调孔、空调插座的位置不一致.
3.空调室内机位于床头对面，风向不合理.
4.采光槽内开窗未留空调孔的位置,导致空调管穿玻璃或穿行另一间房；部分项目空调管走卫生间吊顶内，安装完空调管后，扣板吊顶难安装平整。
5.阳台推拉门到墙边未留门垛，空调管只能穿玻璃出去。
6.空调管孔洞外高内低（反坡），导致雨水流进室内。
7.部分户型空调插座与空调洞分布于对立墙面，不在同一方位无法安装；另有部分户型空调插座和空调洞距离很远，空调管在室内转几道弯才能穿出墙，虽然能使用，但极大的影响美观。
8.大面积起居厅未考虑柜机机位及冷凝水的排放；部分项目柜式空调室内机位置不妥与推拉门冲突。
9.未设计室外机排水管，外机滴水，水从空调板直接流下，流量大时，下层无法开窗。
10.北方地区部分项目空调器的冷凝水管插入雨水管中，出现倒流现象，雨水管冬季结冰严重，且雨水管出室内处直角弯平卧地下，易堵塞管道。
11.空调外机设置在封闭阳台内，夏季不散热，易死机，噪声大。
12．低档项目未考虑窗机的安装。
九、插座及内部设施：
1．可视对讲、门铃离入户门边太近，不便装修。
2．internet接口设在起居厅，书房没有接口，位置设计不合理。
3.电视线、电话插座位设置不合理,客厅电话线与电视线插座设在同一方位，电话机只能与电视机放在一起，理想的设置应是两者互在对立墙面便于使用；书房没有电话线。
4．高档项目起居厅未考虑音响线的埋设。
6．电气开关插座布置在可能摆放家具的位置。
7．建筑平面门窗的位置及开启方向与其它专业不一致，导致电气开关插座位置不合理、排水管挡住外窗或排气扇孔等问题。
8．有的项目煤气管线穿越室内客厅，严重违反规范规定。
十、墙体：
1.墙体开裂：
a.部分墙体设计时采用小型空心砌块，间距长且中间不设加强柱，整体墙面刚度不够；有的空心砌块收缩率大，造成墙体开裂。
b.北方地区墙体保温不够，造成冻胀，产生水平力，将屋面板和墙体拉开。
c.北方地区由于冬季施工，混凝土与砌体收缩不一致，温度应力造成墙体开裂。
d.施工时浇注混凝土不实及温度应力造成梁、柱、墙体交接处开裂。
e.施工时抹灰砂浆配合不当、不达标或抹灰过厚造成墙体表面龟裂。
f.墙体保温层内置，保温层表面未进行处理直接抹灰使墙体表面龟裂。
g.部分项目为有利于业主购房时的感观效果，在抹灰层表面进行了胶水加轻钙粉批光处理，感观很好，但时间长了表面很容易产生不规则裂缝；或业主进行装修时未将轻钙粉面层铲除直接刷涂料，则涂刷的涂料易产生卷皮脱落。
2．墙体渗漏、结露：
a.小方块形的外墙体瓷砖易粘贴不饱满、空鼓，瓷砖勾缝局部不密实，勾缝表面有小孔或裂缝，雨水进入墙体造成渗水；
b.外墙砼体螺杆洞渗水：
在墙体抹灰之前没有将洞填密实，也没有作防水处理。
c.墙体外保温设计不妥，特别是突出墙体的重点部位未设保温，产生冷桥，局部结露；如进行装修时，墙面潮气没有排尽，结露现象则更为严重。
3.部分项目分户隔墙采用砌块厚度小于150，隔音效果不好。
、公共空间：
一、电梯：
1．电梯大小、数量不能满足居住人流量要求，且速度慢，等候时间过长。
2．中、高层电梯间未考虑住户等待时间较长，密闭的电梯间没有良好通风抽湿设施。
3．选用和安装高速电梯时，未注意电梯井道的气流噪音对靠近电梯的住户造成的影响；电梯机房也未进行减噪处理且未考虑通风散热。
4．北方地区部分项目电梯机房未设采暖保温，造成顶层住户屋顶结露。
二、车库：
1.地下车库或坡道净高过小，停放面包车困难；设计时一定要考虑管道的实际净高且预留施工误差量及横坡的高度。
2.车库车位常常实用数少于设计数,有些车位不方便或根本无法使用；
3.车库的进出口坡道表面的粗糙程度不够，经常造成刮底盘、打滑；
4.坡道上的排水沟沟盖板未选用带胶边的铸铁产品而采用的水泥盖板,汽车开过后噪音大,并且易碎裂；
5．雨水沟标高设计不合理,排水沟直接接入市政管道，不但排不了雨水，反而市政管道的水倒流。
6．车库照明设计未采用区域控制，照度过大，造成浪费。
7．兼做人防的地下车库，入口处防护密闭门设计不合理，或通过防护单元隔墙的通道过小，造成汽车进出不便；
8．地下车库分隔防火单元的防火卷帘门位置不合理或高度过小导致汽车通过困难；经常开启的防火卷帘门未采用轻质产品，易变形，难以关闭。
9．北方地区地下车库部分项目未设计采暖，造成冬季汽车难以发动，首层地面结露；
10．地下车库无上下水，不便保洁。
11．地下车库未考虑货车流线，给装修管理带来困难。
三、设备及设备用房：
1．屋顶稳压装置在设置在住户顶板上，低频噪音干扰十分严重。
2．发电机房未设计排水或排水未采用明沟，发电机房上部房间地面未进行防水设计，因排水管堵塞或上部房间漏水造成的损失将十分严重。
3．屋顶正压送风风机未选用低噪音的型号，低频噪音干扰十分严重；供应商业用房空调主机设置不合理，对相邻住户造成噪音和热气等干扰。
4．未设集中空调裙楼也没有考虑空调机位，后期增加困难。
5．部分项目中央空调冷却塔控制方式设计不合理、循环水泵未设备用泵：
①：
冷却塔没有与主机联动同步控制，每次使用要先到屋面开启冷却塔，再到地下室开空调主机，关机时也得重复这项工作；
②：
因各冷却塔的循环管道长度不等，造成两个冷却塔的冷却水耗不均，经常发生冷却水量不足（一个塔有水，一个塔没水现象）而自动停机；
③：
只设计了两套循环泵，未设备用泵，全负荷运行能满足正常使用，但无法进行正常保养维护工作，如果突然一台出现故障，将造成整个系统停止运行，按要求应设配备用泵一套。
6．水表房未设排水地漏和门槛：
如果维修或突然爆管，水量大就无处排放，顺着楼层过道进入电梯井与业主家里将造成严重损失。
7．设备房有低频噪音，地面、墙面、顶棚未采用隔音材料；应尽量独立,脱离住宅或采用隔音材料。
8.变频供水设备选用不合理，由于远端压力迅速减小，楼上的住户水压太小，而楼下的水管已经压力过大，造成爆裂或漏水。
9.对于备有多台变压器的项目,未考虑使用联络柜；如采用联络柜，可根据具体用电量,在可能的情况下报停不用的变压器,节约开支；
10．公共走廊未选用节能灯泡（寿命长）公共走道的电灯也未应采取感应开关。
11.集中安装于热水器进水管的止回阀，在每次截止时，该阀内的截水阀片对向截止撞击阀体，发出清脆的响声，通过管网传到室内，直接影响人的休息。
12．集中供冷空调补水箱采用铸铁材料，锈蚀严重，影响制冷效果且箱壁易被绣穿；建议采用不锈钢或玻璃钢材料。
13．园区电表设置少，用电划分难度大；园区照明线路分支少，整体控制，浪费能源。
14．（变频供水系统）水压稳定系数差：
住宅室内给水系统最低配水点的静水压力宜为300~350KPA，大于400KPA时，应采取竖向分。
四、采光井、管井：
1．管井未设检查口，维修不便。
2．采光井底层未设检查通道，不便清扫。
3．高层管线设计未集中布置，部分项目弱电未设管井，维修不便。
五、首层入口：
1．未设坡道，不便残疾人、婴儿车通行及用户搬运。
2．单元入口处各种立管太多，影响美观。
3．单元入口处未设雨篷，影响使用。
4．部分项目入户门宽度过小，使用不便。
5．北方地区首层大厅部分项目采暖温度不够。
6．首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料。
六、游泳池：
1．有的项目游泳池设计为埋地处理，未做管沟或柔性套管，管道多次断裂，造成检修不便。
2．泳池的深度普遍偏深，造成水的浪费，室内温水池还造成能量浪费；由于小区泳池无跳水要求，建议1.3m-1.5m为宜。
3．游泳池供水管未设保护措施，容易因沉降而造成水管破裂。
七、会所：
1．会所功能设置未根据使用者的组成考虑，一味求全或设置华而不实的项目，应突出特点以提高利用率。
2．由于气氛不足，健身房使用率普遍低，棋牌室、乒乓球的使用率较高。
3．大型会所未设计厨房，不便开展商务会议或业主租用开聚会。
八、底商：
1．底商餐厅未设专用排烟管道，油烟无处排放，对上层住户干扰极大。
2．底层商铺未设集中空调或无空调位，商家入进后，露天安装空调，噪声大且影响景观。
3．底层商铺未设计专用的货运通道，货流与住户人流交叉，造成交通隐患。
九、其它：
1．北方地区采用电热膜采暖时，当室内潮气过大易引起结露。
2．高层每层未设垃圾间或垃圾间没有清洁用水龙头、地漏，不便使用及清洗。
3．项目的外墙标志未设照明，不利于夜间识别。
4．排水管线过长，转弯过多有的为锐角，造成排水不畅。
5．首层住宅排水未自成系统，与楼上共同使用易造成堵塞。
6．公共走道的检修口未设或太小，检修困难。
7．每户只应安装一个水表，否则在管理上造成困难或有违地方政策。
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