阳光生态旅游度假特色街区项目建议书.docx
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阳光生态旅游度假特色街区项目建议书
阳光生态旅游度假特色街区
项目建议书
第一章概述4
1.1背景4
1.2××村情况5
1.3阳光生态旅游度假特色街区情况5
第二章项目现状及区位关系6
2.1项目区位7
2.2地质地貌及气候条件7
第三章市场分析与需求预测8
3.1客源市场流量现状分析8
3.2××市旅游市场分析8
3.3近郊旅游目的地市场发展现状及趋势分析11
3.4旅游市场预测分析11
第四章环境保护12
4.1项目对环境的影响12
4.2环境保护措施12
第五章项目概况13
5.1设计原则与依据13
5.2建设规模及内容15
第六章投资估算及资金筹措16
6.1投资估算17
6.2项目管理模式17
6.3资金筹措17
第七章经济社会效益分析18
7.1项目经济效益分析18
7.2社会效益分析20
第八章风险分析22
8.1风险评估22
8.2风险防范对策26
第九章可行性研究结论28
第一章概述
一、背景
为贯彻、深化、完善《四川省××市旅游发展总体规划》、《××市国民经济和社会发展“十二五”规划》和《××市“十二五”旅游规划》，落实《××市人民政府关于加快推动旅游项目建设实现旅游产业又好又快发展的指导意见》、《××市人民政府关于大力推进旅游重大项目开发建设的意见》，加快城市近郊休闲旅游度假区的建设，带动城市旅游业发展，促进城乡统筹一体化建设，促进城市可持续发展，对××旅游度假区项目进行可行性研究分析。
项目位于××市东区××镇××村一社，北接渡金线，南连机场路，距市政府仅8公里，依托××村地理、项目优势，按照社会主义新农村建设和大力发展非农经济要求，结合××村民族风情特色，建设成为具有乡村旅游接待功能的特色街区，并作为村民未来非农经济主要支撑项目。
二、××村情况
（一）区位、交通
××村位于四川省通往华南、东南亚沿边、沿海口岸的最近点上以及“南方丝绸之路”的重要交通枢纽和商贸物质集散地区域范围以内，北距××市749公里，南接××市351公里，有××铁路纵贯××市全境。
（二）人口及经济发展水平
××村是东区××镇的一个行政村，现有四个农业社：
大村社、北门社、冷水箐社、小坝塘社，有农户505多户，总人口1553人，其中少数民族人口1320人，占全村人口的85%，具有浓厚的民族特色。
××村辖4个农业合作社，2010年人均纯收入为7730元，同比增长15%。
3、阳光生态旅游度假特色街区情况
（一）项目选址及区位
阳光生态旅游度假特色街区位于在东区××镇××村一社，距市政府仅8公里，东临××村村民集中居住区，西临天寿湖，北临××村主干道，项目占地面积约120亩，是民俗风情度假区功能区内重要的民族风情体验区域。
（二）项目定位
在满足社会主义新农村发展趋势要求的同时，结合××村民集中居住区建设，依托当地的民族特色，结合商业业态布局，充分挖掘民族村寨文化，把阳光生态旅游度假特色街区打造成集吃、住、行、游、购、娱多功能于一身的民族特色2A级景区，吸引各地众多的游人前来感受具有独特民族风情的乡村旅游。
（3）主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
1
用地面积
㎡
80040
2
建筑面积
㎡
64000
其中
㎡
商铺
㎡
38400
乡村酒店
㎡
20600
公共服务设施
㎡
5000
3
容积率
0.8
4
建筑密度
%
20
5
建筑层数
层
4
6
绿地率
%
35
7
总投资
万元
24990
8
建设期
年
1
第二章项目现状及区位关系
一、项目区位
阳光生态旅游度假特色街区项目位于××阳光生态旅游度假区中北部，占地120亩，容积率0.8，建筑密度为20%。
该区域以相对独立的单体古民居建筑特色为主，规划区紧临游客服务中心、文化广场和歌庄广场，旁有一条景区主干道，交通便利。
二、地质地貌及气候条件
项目区域地形东北高西低，属中山山地为主的地貌，其中最低海拔1245米，最高海拔1279米，高差大，属山地地形地貌。
项目区域属以亚热带季风为基带的立体气候类型，夏季长，四季不明显，旱、雨季分明，（6月上旬至10月为雨季，11月至翌年5月为干季）。
具有昼夜温差大、气候干燥、降雨量集中、日照长（全年2300—2700小时），太阳辐射强（578—628千焦/平方厘米），蒸发量大，小气候复杂多样等气候特点。
年平均气温15.8-20.2℃，夏季日平均气温比市区低10—15℃，夜间则低15℃以上。
无霜期大于300天,具体雨量为800—1100毫米。
同时因受大气环流的影响，冬季晴空万里，阳光明媚，温度高，日照长。
与它纬度相当的贵阳、衡阳、赣州等城市相比，冬季平均气温高出9°C以上，比位置偏南的桂林、昆明要高出4°C以上，具备消夏、避暑、疗养、森林旅游开展的气候条件。
第三章市场分析与需求预测
一、客源市场流量现状分析
××村目前主要以××市民为主，游客游览主要集中在天寿湖、村民委员会的区域，游客接待主要集中在天寿湖度假中心、周边农家乐区域，接待方式主要以传统农家乐接待为主，每年不间断时间有数万游客来到××村，除天寿湖度假中心接待较为集中外，游玩时间接待量相对较为分散。
目前到××村旅游者主要为在职工作者；出游方式为与家人或朋友组成小型团队为主；游客重复性游览的欲望很强；总体消费力度比较低；逗留时间较短，半数以上集中在1天内。
由于××村旅游休闲接待设施、旅游产品开发建设不足，能够吸引游客参与并消费的旅游项目不多，为数不多的可消费旅游项目的游客花费偏低，旅游经济效益远远低于旅游资源价值和旅游社会效益。
二、××市旅游市场分析
（一）××市旅游需求市场分析
1、游客现状分析
外地游客：
旅游资源较少，很少有游客直接将××市作为旅游的目的地，有部分前往云南、西昌、成都等地的游客会路过××市，一般住宿一晚就走，少数会到二滩参观。
市民远距离度假：
××市民由于本市缺少旅游产品及旅游项目，大多多前往云南、成都、西昌、北京、上海等地休闲度假。
距××市较近的西昌，有邛海、泸山等景点，其游客有50%来自××市。
市民近郊休闲：
××市的农家乐主要集中在仁和区，为本地市民提供简单的生态体验、喝茶打牌的娱乐活动，档次不高，距离较远。
一般以家庭出行为主。
2、产品需求偏好
对都市近郊拓展运动项目调查显示，市民兴趣较高，随着活动的惊险刺激度增加，除少数爱好者外，感兴趣程度降低。
对城市商务休闲项目调查显示，度假酒店、高尔夫练习场、保龄球、网球等较受欢迎。
对养生保健项目调查显示，膳食养生、康体疗养管比较受欢迎，对太极、瑜伽管兴趣一般。
我们还对西昌、成都等外地市场进行了调查，调查显示，有30.5%的人对××亚热带风情感兴趣，23.4%的人对民族风情感兴趣，18%的人对城市观光感兴趣。
另外有一些人对多项感兴趣，包括观光和亚热带风情。
说明外地人对自己地域内所不能体验的旅游资源感兴趣。
3、××市印象分析
我们对影响游客前往××市的因素做了调查。
结果显示，29%的成都人受距离影响较大，33%得人认为××吸引力不够，27%的人认为环境较差，11%的人认为受价格因素影响较大。
另外有些人认为交通和吸引力问题同时制前往××旅游。
4、××居民综合消费能力
2010年，××市城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到1.84万元和0.77万元，年均增长12.2%和15%。
小结
××游客群体以中青年为主，学历层次中等。
冬季御寒度假较受老年市场欢迎，其亚热带风情、民族风情最受外地游客欢迎。
××本地游客以中等收入为主体，89.8%的人月收入在1000-4000之间，基本为中等收入，充分说明××人旅游意愿越来越强。
他们是××旅游市场的中坚力量，对本项目的档次定位提供了有力的市场支撑。
他们对生态农业观光、养生保健、商务休闲、拓展运动等项目类型较为感兴趣。
××本地人多对兼顾家庭不同年龄成员的项目感兴趣，出游方式以自驾车或包车为主，从结伴出游的关系结构来分析，同事、朋友、家庭是主要形式。
家庭团体中一般有老人和小孩这两个特殊的市场群体。
消费者对于乡村优美的环境，轻松的氛围，有特色的彝家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身的风格产生旅游动机。
（二）××供给市场分析
1、××周边旅游供给空间结构及其游客流向分析
目前××市的乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离××市区较近的××，乡村旅游资源的数量不多，也比较分散，没有形成大规模的集中区域。
2、现状分析
××城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有一定开敞空间的低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。
本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品的需求量较大，且重游率高。
本市的观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场没有吸引力，也正在失去外地客源市场。
本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。
农家乐目前处于初级开发阶段，未形成规模效应，主要集中于仁和区。
产品分析—产品结构、服务模式单一，主要集中在吃、住方面，游、娱、购产品单一。
由于大多数“农家乐的服务相似，旅游的代替程度高，旅游者的选择余地大，且旅游产品雷同、长期不变，导致游客随游览次数的增多而满意程度降低，客源就会大量流失。
这就造就了价格高低成为消费者选择的唯一条件的被动局面，造成既没有自己的特色，又容易被竞争者模仿的局面，又不能满足游客越来越高的消费要求，无法为农户带来更高的经济效益。
许多游客都认为，增加特色，不要千篇一律是现在最急需解决的问题。
乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了商务型游客市场的空缺。
由于××乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是产品档次、成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场的需求。
三、近郊旅游市场发展现状及趋势分析
随着人们的休闲意识的增强、出游能力的提高，人们对旅游产品的功能需求和对目的地的选择均发生了很大的改变，总体上已从远距离的观光游览转向近距离的休闲游憩。
国内旅游已出现跨区域的远程观光游览向近距离的休闲度假转化的趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单一的观光旅游活动向较高级的集观光游览、休闲和度假相结合进行整体提升的表现。
我国大规模的城郊旅游开始于20世纪80年代后期，90年代中期实行的周末双休制度以及后来推行的黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游的发展。
从最近几年双休日及黄金周旅游客源流向来看，国内旅游者舍远求近、以城市郊区和周边邻近地区为旅游目的地的短途旅游（一般一日游或二日游）开始向规模化发展。
随着“广东人游广东”、“广州人游广州”活动的策划推广以及该项富有创意的旅游活动方式在国内其他省市或城市的推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新审视和发现了身边的优势资源，感受到城郊旅游的种种乐趣。
根据全国假日办近日发布的“十一”黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市的旅游预报来看，各地开展的“本地游”、“一日游或市郊游”等十分火爆，城市周边多种形式的散客旅游和小规模的团体旅游快速发展，城市郊区开发的主题公园、观光农业园、垂钓园、自然游览地、农家乐等项目成为旅游者最受喜爱的旅游产品之一。
北京、上海、广州、西安、武汉、成都等众多城市郊区的旅游地开发活动十分活跃，展现出近郊旅游发展良好的开发前景。
四、旅游市场预测分期
人口和距离因素是影响旅游客流量的重要因素。
由于距离阻抗作用，区域内的总人口与资源区之间，具有出游比例的衰减规律。
美国有关研究表明，40英里半径为郊游区，占出游率的60%；125英里半径为周末景区，占出游率的30%，超过125英里的旅游占10%。
我国属于发展中国家，受可支配收入的限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。
尤其占城市居民绝对多数的工薪阶层，一方面使其产生外出旅游愿望的原因逐渐增多，另一方面可供自由支配的收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近的旅游地去旅游。
××村区域最大的客源市场是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与××市现有市场状况符合。
同时，从其旅游资源的价值和开发利用程度看，××村特色街区项目的资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区（省）外游客吸引力较弱，应把本地及省内市场作为主要市场。
参照《××市旅游发展规划》以及相关国民经济规划，项目未来10年内市场需求量大致为（表3-1）：
表3-1项目2014—2020年游客量预测表
年份
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
游客量
（万人次）
20
23
26
30
34
38
44
第4章环境保护
一、项目对环境的影响
项目建设在施工期会产生一定的噪声污染和扬尘，同时会排放一定的废水、废气和建筑垃圾等。
项目建成后产生的污染主要为生活污水、生活垃圾等。
二、环境保护措施
（一）施工期间环境保护措施：
1、施工期废气污染控制措施：
施工期间的料堆、土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬的措施；工地周围用围墙或防护围护，减少扬尘对环境的影响；
保持出入口的路面清洁、湿润，以减少汽车车轮滚动引起的扬尘，并尽量减缓行驶速度。
加强施工人员的环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。
2、施工期噪声污染控制措施：
执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）对各施工阶段噪声限值的要求。
合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼夜时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行。
将施工现场的固定噪声声源，如搅拌机（车）、临时加工车间、建筑料场等相对集中，并尽可能避开居民区。
工地周围设立围护；固定运输车辆出入线路，尽量避开居民区。
3、施工废水、建筑垃圾污染控制措施：
施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体。
施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁将污水遍地横流；严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。
4、施工期清洁生产与综合污染防治对策：
用先进施工管理；采用预制装配施工方案；采用先进的施工机械设备；采用优质、环保型的工程材料。
在施工时，积极采用这5种对策，可将施工造成的影响减少并限定到较小范围。
通过上述有效的环境保护措施，项目的建设不会对环境造成较大影响，项目投入使用后，对环境有一定的影响，但影响处于可控范围内。
第5章项目概况
一、设计原则与依据
特色街区项目业态主要为特色餐饮、酒吧、茶吧、民族特色文化产品经营、商务会议接待、乡村酒店等。
以相对独立的单体古民居建筑特色为主，按二至三层框架结构布局，便于市场化运作，产权分割。
（一）设计原则
1、执行国家有关工程建设的法律、法规，执行国家级地方现行有关标准和规范的要求。
2、安全牢固原则：
严格执行工程建设标准，将安全放在首位，确保项目建设质量。
3、功能合理原则：
在满足生产生活和合理交通路线的前提下，结合场地特点做到功能分区明晰，布局合理，管理方便，并符合国家和地方政府有关城市规划、环境保护、安全卫生、消防、节能、绿化等方面的规范和要求。
强调布局合理，人流、车流合理分开、公用线路和交通短捷、顺畅。
4、防震减灾原则：
建筑和环境应综合采取抗震、防火、防洪、抗风雪和防雷击等防灾安全措施，确保人民安全，并能结合城市防灾总体规划需要。
5、以人为本原则：
注重环境设计，创造一个舒适宜人的生产、生活空间，并使整个项目建筑与周围环境融合协调，形成景观与绿色构筑的区域，充分展示现代化企业形象和企业的文化理念。
6、因地制宜原则：
充分利用地形、地貌、坡度等自然环境资源。
在总体规划前，应对全部场地进行精心调查，对自然资源调查清楚，根据具体位置的地形特点，精心组织建筑空间，达到既减少土石方量，又统一考虑日照、通风、防火、环境及道路、绿化等，并与自然地势起伏一致，有机融入周围整体环境。
7、可持续发展原则：
统一考虑，为未来生产发展考虑拓展的可能性。
（二）设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《四川省旅游业发展‘十二五’规划》（2010-2015年）
3、《××市城市发展的总体规划》（2006-2025年）
4、《××市旅游发展总体规划》（2003-2020）
5、《××市土地发展的总体规划》（2006-2020年）
6、《××市国民经济和社会发展“十二五”规划》（2011—2015）
7、《××市东区国民经济和社会发展“十二五”规划》（2011—2015）
8、《××市“十二五”旅游规划》（2011—2015）
9、《旅游规划通则》（GB/T18971—2003）
10、《民用建设设计通则》GB50352-2005
11、《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775—2003）
12、《四川省星级农家乐/乡村酒店旅游服务质量等级划分与评定》（DB51/T976-2009）
13、《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-97
14、《旅游资源分类、调查与分类》（GB/T18972—2003）
15、其他国家、省、市关于旅游区规划的各项法律法规
二、建设规模及内容
表5-1建设规模情况表
序号
主要项目名称
占地面积（亩）
建筑面积（m2）
备注
1
商铺
30
38400
含旅游商品展销、特色餐饮、连锁超市等。
2
乡村酒店
8
20600
3
公共服务设施
4
5000
含公厕、邮政、医疗服务站、等。
4
景观绿化
42
5
道路、广场等
36
含道路、停车场等。
6
总计
120
64000
特色街区项目占地面积约120亩，建筑面积约64000平方米，楼层平均3层，局部4层，其中：
商铺为1-2层建筑，商务会所和乡村酒店为4层建筑。
特色街区项目主要含特色餐饮、商务会所、乡村酒店、茶吧、连锁超市、旅游商品展销等。
第六章项目投资估算及资金筹措
一、投资估算
表6-1主要建设项目投资额估算表
序号
分项名称
建筑面积
（㎡）
造价
（万元）
项目内容
1
商铺
38400
9600
含特色餐饮、商务会所、茶吧、连锁超市、旅游商品展销
2
乡村旅游酒店
20600
5150
乡村旅游酒店
3
公共服务设施
5000
1250
含公厕、邮政、医疗服务站等。
4
基础设施项目
占地约52000㎡
2600
三坪塘整治、停车场、绿化等室外配套设施
5
前期准备费
2790
含规划设计、地勘等前期工作
6
前期土地整理费用
占地约120亩
3600
7
总计
24990
二、项目管理模式
统一对外招商，引进具备开发经验公司对项目进行开发建设，项目建成后，从解决村民长期生产生活出路出发，由村上经合组织回购部分，回购面积控制在5000㎡-10000㎡之间，剩余部分产权属投资商所有，为有效实现村民发展和景区建设共融共赢，确保项目未来盈利，建议委托有经营管理经验的企业进行项目运营管理，主要管理运营模式可采取以下方式进行：
1、采取租赁方式取得收益，村民也可在街区内承租物业进行经营，但必须符合相关业态并遵守、服从街区管理者的统一管理。
2、村上经合组织回购部分可按市场原则直接返租给投资商，由投资商统一委托有经营管理经验的公司进行管理。
3、由村上经合组织和项目投资商协商一致后，公开对外招商，招入一家具备经营经验的公司对项目进行统一管理，双方按照持有物业的比例对收益进行分红。
三、资金筹措
项目筹资渠道和筹资方式主要为：
采用对外招商方式，资金由投资商自筹。
第七章项目经济社会效益分析
一、项目经济效益分析
（一）收回投资方式
该项目可采用自主经营和房产销售两种方式收回项目投资。
具体如下：
1、自主经营方式。
自主经营方式主要分为自主经营管理和租赁物业两种方式。
（1）自主经营管理。
项目建成后，由投资商和××村经合组织共同委托有经营管理经验的公司对项目进行经营管理，扣除支付给管理公司一定的管理费用和营业税等费用后，通过取得的税后经营收入，逐步收回投资。
（2）租赁物业。
投资商和××村经合组织共同将项目租赁给有管理经验的公司进行经营，依靠收取租赁费用，逐步收回投资。
2、房产销售：
销售给外地和本地投资者，直接收回项目部分投资，购买方可自己度假时使用，其他时间可将产权委托管理方来经营，逐步收回投资成本。
为有效实现××村民发展和景区建设共融共赢，确保项目可持续发展，使村民获得长期收益，建议采用自主经营方式对项目进行管理经营。
（二）经营效益分析
1、自主经营
（1）自主经营管理
①生产成本估算
A.职工工资
预计固定职工400人，人年均工资及福利27000元，年工资福利共计1080万元。
B.行政办公及燃料动力费172.8万元。
C.维护费1252.8万元×1%=62.64万元
D.以上年均总成本1315.44万元
②.收入估算
项目收入主要指旅游接待收入：
项目主要收入来源是住宿、餐饮、娱乐、购物及其他收入，特色街区项目的近期、中期各年的旅游业总收入估算如表7—1所示。
表7-1项目2014—2020年旅游业收入预测表
年份
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
游客量（万人次）
20
20
26
30
34
38
44
预计人均旅游消费（元）
120
140
170
210
260
320
550
直接旅游总收入（万元）
2400
2800
4420
6300
8840
12160
24200
按初步建成（2014年）接待旅游人次估算，接待收入2400万元。
（2）物业租赁
按租赁方式，投资商和××村经合组织共同将项目租赁给专业的、有管理经验的公司进行经营，只收取租金，租金暂按平均30元/㎡/月，面积约64000㎡，年收入约2304万元。
2、房产销售
结合房地产开发性质，对部分房产进行销售：
项目投资业主，将特色街区项目按照房地产开发模式，按均价6000元/㎡直接出售，按销售面积约41650㎡，直接可收回投资24990万元。
（三）资金回收情况估算
由于建议项目以自主经营为主要运作方式，因此只测算自主经营方式的资金回收情况。
1、自主经营管理
（1）支出：
项目建设投入：
24990万元；其中：
建成后，第一年管理费用约：
1315.44万元；
（2）收入：
建成后第一年（2014年）旅游业收入：
2400万元。
表7-2项目建成后每年营业收入预测表
年份
建成第1年
建成第2年
建成第3年
建成第4年
建成第5年
建成第6年
建成第7年
建成后每年
游客量
（万人次）
20
23
26
30
34
38
44
60
直接旅游总收入（万元）
2400
2800
4420
6300
8840
12160
24200
33000
管理费用支出
（万元）
1315
1447
1592
1750
1925
2118
2330
2563
营业收入
（万元）
1085
1353
2828
升级会员 