静苑小区建设项目可行性研究报告.docx
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静苑小区建设项目可行性研究报告
静苑小区建设项目可行性研究报告
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
肥城市静苑小区开发项目
二、建设地点
拟建设的静苑小区位于肥城市高新技术产业开发区康王西路南侧、金源大街西侧，与高新区行政中心办公大楼相邻，交通方便，各项配套设施齐全。
三、项目承办单位
肥城市宏大房地产开发有限公司
四、可研报告编制单位
泰安田园建设项目管理有限公司
第二节可行性研究的依据和范围
一、可行性研究的依据
1.1肥城市宏大房地产开发有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书；
1.2国家和山东省现行有关政策、法规、规划；
1.3国务院办公厅转发九部门联合制订的《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》；
1.4国家现行有关技术规范、规定、标准；
1.5肥城市城市总体规划；
1.6当地有关部门或单位出具的证明；
1.7肥城市宏大房地产开发有限公司提供的有关技术基础资料
1.8肥城市高新技术产业开发区详细规划。
二、可行性研究的范围
2.1项目提出背景及建设的必要性分析
2.2项目建设地点和建设条件
2.3项目市场分析和建设规模
2.4项目设计方案
2.5环保及节能
2.6物业管理
2.7开发建设进度计划
2.8投资估算与资金筹措
2.9财务分析及不确定性分析
2.10结论与建议
第三节项目法人简介
本项目法人肥城市宏大房地产开发有限公司，法人代表：
刘宗军。
公司成立于1995年9月，2003年改制为股份制企业，注册资金1060万元人民币，公司经营范围为房地产开发及经营、物业管理等。
公司拥有固定资产420万元，自有流动资金1000余万元，拥有各类优秀专业技术人员13人，其中高级职称2人，中级职称9人，初级2人。
近年来，公司乘肥城市高新技术开发区建设的东风，按照规划蓝图积极开展镇村住宅业务，公司取得了良好的经济效益和社会效益。
现拟开发建设的静苑住宅小区，总投资3857.83万元，住宅建筑面积4.3万平方米。
小区布局合理、设施齐全、生活舒适、交通方便、技术先进、环境优美，项目建设完成后，将为肥城矿区、搬迁居民、高新区内部分企业职工提供460余套经济适用商品房，这将对于高新区及矿区快速发展具有积极的推动作用。
第四节研究结论
一、结论
本项目总建筑面积4.3万平方米，项目总占地4.134公顷。
项目固定资产投资3857.83万元，其中工程费用2665.9万元，其它费用1079.18万元，预备费112.75万元。
项目建成后，可实现销售收入4615万元，销售利润503.34万元，税前投资利润率13.05％、资本金净利润率44.02％。
随着肥城市高新区及矿业集团地区发展速度加快，该地区住房市场供需矛盾日益突出，本项目建设460套住宅，对解决驻地企事业单位住房不足和缓解搬迁居民住房紧张的状况，特别是解决中低收人家庭的住房困难，具有十分重要的作用。
另外，由于本项目符合肥城市城市总体规划，建设地点位于高新区，项目的建设对于保证肥城市高新区规划的实施，完善城市用地功能结构布局，改善投资环境，促进当地经济的发展，都将发挥积极推动作用。
因此，本项目建设是必要的。
二、建议
根据本报告对项目的不确定分析（敏感性分析），不难看出总投资和销售收入对项目开发建设的影响较大。
因此，本研究报告建议，在项目的实施过程中,应加强对项目的管理，特别是对价格和总投资两个敏感因素,应重点进行有效的市场营销工作和成本控制，这将是提高项目经济效益的关键所在。
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
数量
一、
建设规模
43000
1
建筑面积
㎡
43000
其中：
住宅
㎡
43000
2
住宅套数
套
460
3
居住人口
人
1329
4
总占地面积
公顷
4.134
5
规划用地面积
公顷
4.134
6
建筑容积率
%
1.04
7
绿地率
%
14.92
二
项目总投资
万元
3857．83
三
单位建筑面积平均造价
元
897
四
投资利润率
%
13．05
五
资本金净利润率
%
44．02
第二章项目背景及建设的必要性
第一节项目提出背景
肥城市近年来经济增长迅速，特别是高新区，西邻山东省内最大的矿业集团之一—肥城矿业集团，东邻肥城市区，已全面进入肥城市新一轮城市总体规划。
目前，高新区已初步形成了以高新技术产业为主，兼有高品质生活小区、商业区、休闲区的发展格局，实现了与肥城矿业集团的有机融合。
由于该地区经济发展迅速，驻地企事业单位迅速增加，在加上原居民搬迁，致使该地区住房市场供需矛盾日益突出，根据有关政策的要求，结合《肥城市高新技术产业开发区控制性详细规划》，项目承办单位在调查研究的基础上提出了建设本项目，以满足肥城市高新区及肥城矿业集团企事业单位职工对住宅的需求和解决搬迁居民住房困难的问题，以缓解高新区企业因住宅不足制约发展的矛盾，确保高新区、肥城矿区的稳定、快速发展。
使之成为全市新的经济增长点。
公司编制了静苑小区详细规划。
上述规划已报肥城市市委、市政府批准。
第二节项目建设的必要性
一、符合国家政策要求
近期，国务院办公厅转发九部门联合制订的《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》，《意见》规定：
“自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。
本项目积极响应本《意见》出台的规定，将建设目标定位在经济适用商品房上，70%以上套型建筑面积在90平方米（含）以下，主要为解决当地企事业单位职工、搬迁居民等中低收入家庭的住房需求，因此，本项目建设符合国家政策要求。
二、符合肥城市城市发展规划及肥城矿区的实际要求
近年来，肥城市经济发展迅速，城市化建设日新月异，特别是高新技术产业开发区，已成为肥城城市新一轮发展规划的发展重点。
在高新区规划建设的要求上，严格执行高水平规划，高标准建设，高效能管理，运用经营城市的观念开发建设，目前高新区各主要道路等配套设施已由市政府投资建成，已成为肥城市经济发展和城市建设的亮点。
肥城市宏大房地产开发有限公司根据肥城市城市总体规划要求，结合肥城高新区、矿区职工及搬迁居民对住房的实际要求，确定建设面向中低收入家庭的静苑小区，将大大缓解本地区中低收入特别是无房户的住房问题。
该项目的实施将对于肥城市高新区经济腾飞和人民群众生活水平提高发挥重要的推动作用。
第三章市场需求分析和建设规模
第一节市场需求分析
肥城城市新一轮发展规划要求将高新区及矿区作为发展的重点，不断拉大城市框架，增加城市整体功能。
目前高新区各主要道路等配套设施已由市政府投资建成，大量高新技术企业及相关事业单位已入驻，已成为肥城市经济发展和城市建设的亮点。
随着高新区大量企事业的入驻、原居民搬迁以及矿区的不断发展，使该地区的住房供需矛盾日趋紧张，迫切需要建设生活小区，以缓解该地区的住房紧张问题。
并且肥城市区、矿区原有部分居住小区由于建设年代比较早，住宅已不适应发展的需要，居民具有二次购房，改善居住环境的要求。
根据肥城市委、市政府的要求，结合高新区的规划设计，本项目建设的商品房主要面向肥城高新区、矿区职工及搬迁居民等中低收入家庭对住房的实际要求。
因此本项目建设市场潜力巨大，项目建成后市场有保障。
第二节建设规模
本项目根据肥城市住宅市场需求情况和城市总体规划要求，结合建设用地条件和周围环境，同时考虑到资金筹措的可能，确定本项目建设规模为：
总建筑面积43000平方米，其中：
住宅面积43000平方米住宅总套数460套户、项目总占地面积4.134公顷。
第四章建设地点和建设条件
第一节肥城市地理概况
肥城市历史悠久，曾有较多古遗址和革命纪念地，它以丰富的地下矿藏和优美的人文地理环境闻名国内外。
获“群桃之冠”的肥桃早在明朝已闻名于世，现已驰名中外。
陶山栖幽寺附近的陶朱公（范蠡）墓等历史古迹吸引了大批史学家和游客。
肥城市位于山东省中部偏西，距省会济南65公里，地理坐标位于北纬
35º53'—36º19'，东经116º28'—116º59'，东临泰安市岱岳区，西靠平阴和东平县，北与长清县接壤，南临大汶河与宁阳县隔河相望，全市总面积1263.07平方公里，总人口98万人，城区位于市境的北部，占地13.48平方公里，城区人口7.9万人。
第二节建设地点
静苑位于肥城市高新技术产业开发区康王西路南侧、金源街西侧，规划面积4.134公顷，交通方便，环境优美。
第三节配套条件
一、自然条件
根据气象部门的提供的资料，肥城市属于温带大陆性季风气候区，具体气象数据如下：
（1）气温
年平均气温：
12.9℃
极端最高气温：
39.6℃
极端最低气温：
－13.8℃
（2）降水
年平均降水量：
659.5mm
最大降水量：
1179.0mm
最小降水量：
140.0mm
（3）风况
夏季主导风向ES
冬季主导风向CN
平均风速2.4m/s
（4）冻土
最大冻土深度：
480mm
（5）地震裂度：
6度
二、地质条件
本项目拟建地址已经山东天华规划建筑设计有限公司钻探勘察，并出据勘察报告，具体如下：
1、地形地貌
拟建场地为农田，地形基本平坦，场地所处地貌类型为冲积平原，场区内所揭露岩土为第四世纪土层。
2、区域地质构造
拟建小区位于肥城断陷盆地中部南侧；南距桃园断层约4公里，北距F1、F2断层约5.5公里，根据查阅地震地质资料、地史记载分析，该区域无新断裂构造活动迹象；区域地质构造处于相对稳定时期。
3、地下水特征
拟建场地地下水为第四纪孔隙潜水，勘察期间地下水位埋深3.0～3.31米，平均3.15米，水位标高：
84.68-84.97米，平均84.85米。
第4土层为含水层。
水位年变化幅度1.5米。
其补给形式主要来源于大气降水及地表径流下渗。
该水体对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构的钢筋无腐蚀性。
4、地层结构及其物理力学性质指标
本次勘察查明，在钻探所达深度范围内，场地地层自上而下可分为4层，现分述如下：
（1）耕土：
该层分布在整个场区，土层厚度0.40～0.50米，棕褐色、松散、稍湿，不能利用，必须清除；
（2）粉质粘土：
该层分布在整个场区，土层厚度0.70～3.30米，褐黄色、可塑、湿，中等干强度，中等韧性，岩土性质较好，可做基础力层；
（3）中砂：
分布基本均匀，土层厚度1.05～2.09米，岩土性质较好，承载力较高，为良好的基础下卧层；
（4）粗砂：
该层分布均匀，岩土性质较好，承载力较高，为良好的基础下卧层。
根据地质报告资料可见：
该小区建筑物基础形式可采用钢筋混凝土条形，基础埋深以1.2米为宜。
三、配套条件
（1）供水
本区属于肥城市自来水公司服务范围，小区干管从城市主干道的市政给水管道取水，沿居住区主要道路及小区级道路布置，形成环状，以提高居住区供水保证率，可满足小区项目建设用水及今后小区居民用水的需要。
（2）供电
本项目所在区域电力充足，具有较好的供电条件，完全能满足小区建设项目用电及今后小区居民用电的需要。
（3）供气
本小区采用天然石油气，小区内部管线采用中-低压系统，主管线引自城市主干道的天然石油气管道。
（4）供暖
本项目采用城市集中供暖，规划中本区域的热力管线引自城市主干道城市供热管道，可解决取暖问题。
（5）交通
项目建设地段位于肥城市高新区，交通便利，公路铁路四通八达，有利于项目施工后原材料的运输和居住人们的出行。
（6）通讯
采用地下通讯电缆，线源来自城市主干道的电讯电缆，综合考虑有线电视、宽带光缆等弱电类线路，可提供国际、国内直拨电话、电传、传真、上网、无线寻呼、移动通讯、特快传递等现代化通讯服务。
（7）公共设施和服务设施
小区内拟大面积规划绿地及商业服务、社区中心及物业管理中心，可满足于居民的生活文化及休闲需要。
第五章设计方案
第一节设计依据
本项目设计依据主要有；
1、《中华人民共和国城市规划法》。
2、《民用建筑设计通则》。
3、《住宅建筑设计规范》。
4、《肥城市城市总体规划》。
（1996—2010）
5、《城市居住区规划设计规范》。
（GB50180—93）
6、《2000年小康型住宅科技产业工程示范小区规划设计导则》。
7、《城市用地分类与规划用地标准》。
（GBJ137—90）
第二节设计方案
一、规划设计的指导思想
1、指导思想
1.1根据小区特点，结合现状，建设一个布局合理、设施齐全、生活舒适、交通方便、技术先进、规划设计应适宜当地经济发展水平、注重环保节能且能够体现地方特色、环境优美、综合效益较高的21世纪的新型社区；
1.2坚持符合国家、山东省及有关规范、规定及标准为原则；
1.3坚持“以人为本”的原则，从小区居民的需求出发，为人们提供生活舒适，出行方便、环境优美的居住环境。
做到小区功能布局合理。
1.4坚持可持续发展原则，节约用地，注重建筑节能，采用新技术、新材料，重视环境保护；
1.5贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造一个具有幽雅环境、文化内涵、经济效益和鲜明个性的花园式居住空间，同时适应土地开发和建设实际，正确处理规划中社会效益与经济效益，超前性与操作性之间的关系；
1.6结合肥城市拆迁安置的具体办法，利用原有王东村可耕占地，开发高品质的经济商品住房，满足肥城市经济用房的开发要求，处理还与周边地块的衔接关系，确保整个小区的完整性；
1.7高起点规划，分期建设，以多样变化的布局手法，在统一、协调的前提下，确保各住宅建筑、园林绿化形态识别性，在变化中追求整体的秩序和协调；
1.8建筑设计建议体现中国传统的建筑风格，融合现代建筑符号，并与周围环境相和谐，体现现代与传统的统一。
同时在及建筑设计中贯穿市场概念和品牌战略，以实现社会效益、环境效益和经济效益的有机结合。
二、总体规划布局
设计结合开发区对该地段的定位，进行综合考虑居住区内的道路、绿地、活动场地、停车场，商业服务设施集中布置在小区内。
三、道路交通组织
小区道路系统构架清楚，分级明确，与城市道路衔接合理流畅。
综合考虑小区的地理位置、地块与城市道路的关系及小区道路设施情况，布置规划小区路网结构及主次入口位置。
（1）小区道路布局综合考虑居民出行轨道，系统主次分明，结构合理，有利于用地划分和内外联系。
小区道路分两级布置，分别是小区道路、宅前小路，小区道路“顺而不穿”。
（2）出入口设置
居住区与外围道路相衔接，在小区中间设一条南北主路和东西小区道路。
（3）道路分两级布置：
一级道路为小区路，道路红线宽度12米，路面宽度8米；
二级道路为宅前小路，车行道宽度3.5米，满足消防、救护、环卫、搬家等功能需求。
（4）小区实行人车局部分离，形成步行轴线，并与公共绿地、出入口及公共设施相结合，加强各组团中心与小区中心路的联系。
（5）静态交通规划
按照规划要求，小汽车停车位按照每百户40个车位考虑，并且在规划中为未来发展留出余地；停车位布置集中与分散相结合。
四、公共服务设施
（1）商业服务：
在公共中心处设置公共服务设施，包括商业服务设施、医疗门诊、小区物业管理中心等，满足居民基本需要。
（2）市政：
水、电、暖等详见工程设施规划。
小区住宅楼内部不设置垃圾道，垃圾实行袋装化管理，每个组团设垃圾收集点，由物业管理中心统一收集。
在人流集中的地段设置公共厕所，公共厕所与住宅楼保持一定距离。
四、绿化体系
1、小区绿化：
小区绿化系统分为三级：
小区绿化步行带、组团绿地、宅前绿地，与道路绿化带有机结合，形成点、线、面结合的绿地系统，使居民享有稳定、平和、高雅的居住休闲环境；
（1）小区步行带位于居住区中心至西南部，供居民游憩、交往使用，内设树木、硬地、座椅、花坛、花架、中央水系等要素，形成小区交流中心；
（2）组团均设集中组团绿地，接近居民生活，要求环境安静，有封闭感。
在设计中主要以休息和布置儿童设施；
（3）宅前绿地内种植各类乔灌木及花卉，营造立体绿化格局，形成区内的基本绿地整体构架。
（4）小区道路两侧绿化带，突出道路绿化特点，营造林荫道的氛围，以斜向景观主轴线，把小区集中绿地、组团绿地、宅前绿地及沿路景观有机联系并穿插在一起，收放适度.空间感强烈，形成丰富宜人的视觉走廊，使之成为小区绿化系统的有机组成部分。
2、景观环境
（1）高度：
小区充分利用地形特点，精心构思了错落有致的建筑天际轮廓线，使不同层数的住宅相互错开。
由道路绿化、多层住宅、低层的公建和绿地、广场层层展开，使整个小区形成高低错落、层次丰富的建筑群体；
（2）色彩：
小区建筑力求色彩鲜明、统一，屋顶采用红色波形瓦屋面，墙面浅色与深色相交融，丰富视觉效果，主要出入口点缀一些色彩鲜明的色彩装饰；
（3）建筑形式：
建筑形式采用坡屋顶，通过建筑形体的高低错落，展示优美的“第五立面”；
（4）小品、雕塑：
在小区及组团的入口，中心及组团绿地中，设置造型各异、主题统一的小品、雕塑。
六、管线综合
区域内所有管线均入地埋设。
遵循压力管道让重力流管道、临时管道让永久性管道、小管道让大管道的原则。
在道路断面上安排管位时，首先考虑布置在人行道和非机动车道下，然后再考虑布置在机动车道下。
所有管道及行道树、路灯杆均平行于道路中心线布置。
七、户型设计
户型设计应满足最大限度的通风、采光要求，并且遵循动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区的原则，做到功能配置合理，面积分配有效。
小区应以三室一厅为主导户型，三室二厅等户型相配合。
户型具体比例为：
三室一厅占70%左右，三室二厅占30%左右。
第三节建筑设计方案
一、整体设计
对小区内建筑高度和体积进行严格控制，原则上住宅楼为五层，每幢4—5个单元，单元内每层2户，以坡顶或局部坡顶为主，坡顶坡度小1/3，层高2.9m,一层室内地面高出室外地坪0.3m。
住宅布置在满足日照间距和防火、抗震要求的前提下，以行列式为主，主要为北梯式住宅。
住宅建筑造型设计体现传统与现代相结合，充分融入地域文化内涵。
屋顶造型考虑外轮廓与背景天空的关系，形成曲折变化、层次分明、色彩丰富的造型效果。
住宅重视满足日照、采光、通风要求，做到“三明设计”，住宅平面布置注意功能分区、动静分区，设计多种户型，可满足居民多样化选择的需要。
二、户型分类
本项目为商品房小区，在户型设计上考虑不同层次购房者的要求，户型设计主要包括A：
三室一厅90m2，322户，B：
三室两厅102m2，138户。
各户型设计主要技术要求：
1、三室一厅
平均每套建筑面积90m2，设18—20m2主卧室，15—20m2。
次卧室，20—25m2起居室，8m2以上厨房，6m2以上单卫生间，设南北阳台。
（详见附图、户型平面方案图）
2、三室二厅
平均每套建筑面积102m2，设18—20m2主卧室，15—20m2次卧室，15—20m2书房，20—25m2起居室，8m2以上厨房，6m2以上单卫生问，设南北阳台。
三、室内外装饰
1、外墙面：
小区建筑色彩淡雅和谐，立面明快大方。
2、内装饰：
居室内镶贴瓷面砖，厨房、厕所地面为防滑地砖。
墙面为仿瓷涂料。
3、门窗：
内外窗采用铝合金门窗，入户门为钢制防盗门，内门采用夹板门。
四、结构设计
本项目住宅建筑及公共建筑为多层、低层建筑，采用砖混结构。
参照现
有地质资料按钢筋砼条形基础设计。
第四节给水、排水设计
一、给水规划
（1）居民生活用水量
该居住小区规划人口1329人，按照居民最高生活用水定额为150升/人·日，居民最高日生活用水量为199.35立方米/日。
（2）公共建筑用水量
居住区内公共建筑面积较少，按生活用水量10%计，最高日用水量19.94立方米/日。
（3）浇洒道路和绿化用水量
浇洒道路及绿化用水按总用水量的10%，则最高日浇洒道路和绿化用水量为19.94立方米/日。
（4）未预见用水量及管网漏失水量
规划小区预见用水及管网漏失水量按其最高日用水量的5%计，则该用水量为9.97立方米/日。
综合所述，规划该居住小区最高用水量为249.19立方米/日。
1、供水水源及水压
本居住小区利用城市供水管网供水。
当地管网供水水压及水量均能保证该居住小区的生活及公建的正常用水，不需另设加压和储水设施。
供水水质符合国家生活饮用水标准。
2、消防
小区同一时间火灾次数为一次，消防用水量为10升/秒，并且用消防用水量与小区最高时用水量之和校核管网。
消防给水采用与生活给水管道同一的低压供水系统。
火灾发生时最不利点消防栓的水压满足0.1Mpa充实水柱。
消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必须设置消防栓，消防栓采用半地下防冻式消防栓。
3、管网的布置
为了提高小区供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。
主干管以环状布置，支管以枝状网布置。
在主要道路上布置给水主干管。
二、排水规则
1、排水体制
该小区本着高起点、高标准的要求，小区内的排水采用雨水、污水分流制排水系统。
2、污水排放量
本小区生活污水量按给水量的90%计算，则最高口污水排放量为224.27立方米。
3、排水管道的布置
由于本规划小区地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排水，在规划区东部设置排水出口，将雨水和污水排入城市排水管网，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。
第五节供电及电信设计
一、供电
小区住户每户用电负荷指标为6-8KW，同时系数考虑为0.6-0.8，计算负荷每户以6KW考虑，10幢楼以上考虑需用系数为0.2-0.3。
低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿小区要道路东侧和南侧敷设盖板式电缆沟（敷设位置位于人行道下），建筑物路段采用电缆地下直埋，电缆穿越有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护。
低压电缆采用聚乙烯绝缘铜芯带铠装，电缆型号VV29-3×70+1×35，
VV29-3×95+1×50，VV29-3×l20+1×50，VV29-3×150+l×70四种。
路灯线路由当地路灯管理部门确定，可沿电缆沟敷设。
二、电信
小区电话普及率规划为100部/百户，则小区话机预测为390部左右，电信电缆与电力电缆分沿道路西侧，可采用水泥管块式电信管道或用PVC排管埋地敷设。
居民楼内应保证电信线入户。
第六节供暖设计
小区是新建居民小区，供热负荷全是采用城市集中供热系统，主管道直径为DN=100mm，采用枝状的布置形式，为地下直埋敷设。
第七节燃气供应方案
规划小区采用天然石油气作为气源，采用中-低压系统，中压呈环状分布，主管线引自城市主干道，低压管线采用枝状布置，为地下直埋敷设
（1）以低压管网系统直供用户；
（2）管道一律采用钢管，埋地铺设；
（3）管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线；
（4）管道应作防腐处理。
第八节小区管线铺设原则
本小区工程管线共有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信电缆、热力管、燃气管共7种，除电力电缆和电信电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。
各种管线之间以及管线与道路及建筑物之间，要保持一定的水平和垂直净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵守如下原则：
（1）压力流管让重力流管；
（2）小管径让大管径；
（3）给水管尽量在污水管上面；
（4）易弯曲管让不易弯曲管；
（5）临时性管线让永久性
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