房地产小区建设项目可行性研究.docx

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房地产小区建设项目可行性研究

房地产小区建设项目可行性研究

第一章总论

1.1项目概述

1.1.1项目名称：

XX·XX苑

1.1.1建设地点：

XX市关庙镇周台村

1.1.3用地面积：

21.8亩（14529平方米）

1.1.4建设规模：

总建筑面积96510平方米，分两期建设。

1.1.5总投资及资金来源

该项目总投资23112.51万元。

资金来源其中自有资金9245.00万元，占总投资的40%,银行贷款3000.00万元占总投资的12.98%，销售收入10867.51万元，占总投资的47.02%。

1.1.6项目进展情况

目前已经完成征地及各项手续办理，人员配备、项目规划、设计、开工前准备已经完成。

基地位于滨江路以北，车站路以东，南临汉江及滨江公园，亲水广场汉江四桥紧邻左右。

地块现状东底西高，总占地2.38万平方米左右,规划区地块完整，便于整体规划建设。

1.2项目建设单位简介

XX苑项目建设单位为XX城市建设开发（集团）有限公司（以下简称公司），是集房地产开发、工业与民用建筑、物业管理、建材预制构件、装潢、旅游、劳务分包、学前教育为一体具有30余年房产开发经历的国家二级开发企业。

公司是由原“陕XX康城市建设开发有限责任公司”名称变更而来。

前身成立于1978年，隶属于XX市城建局，2000年改制为有限责任公司，2007年12月申请名称变更并作为母公司与XX城建工程有限公司、XX城建物业管理有限公司、XX城建实业有限公司、XXXX广告有限公司通过股权投资组建成XX城市建设开发（集团）有限公司。

所属控股子公司有XX城建（集团）工程建设有限公司、XX城建（集团）物业管理有限公司、XX城建（集团）建材有限公司。

公司现拥有员工102人，其中各类专业技术52人，管理人员20余人。

公司注册资本金为3000万元，全部为个人资本，董事会成员持股比例53.2%，董事会成员5人，现全部为公司高层管理人员。

公司营业执照编号为：

612401100000723；税务登记证号码为：

61090271528375；组织机构代码为：

671528375。

公司严格按照《公司法》规定设立股东会、董事会、监事会，领导层中青结合，具有开拓创新、团结务实的精神和多年从事房地产开发、建筑安装工作经验。

作为专门从事房地产开发及商品房销售的专业地产公司，公司有30年开发经验，规模和实力居XX地产行业前五强，先后成功开发建设了静宁小区、大桥小区、兴安小区、培新小区、世纪新村、XX花园、XX都市、XX山庄等一批住宅项目，累计开发房屋100万平方米，完成投资约8亿元，实现利税6000万元。

近5年来公司开发的世纪新村、XX花园和XX山庄，赢得了广大居民的好评，被评为XX的“明星小区”、“明星楼盘”、“省级园林绿化小区”,成为XX住宅小区的典范，工程合格率达100%，房屋销售率达99%。

公司在XX市首批通过ISO9001：

2000国际质量体系认证，内部管理严格按照ISO9001：

2000质量体系运行，成为制度化、科学化、规模化管理的现代型企业。

公司以优质的产品和服务，赢得了省、市、区建设主管部门的多次表彰和消费者的信赖，连续多年被市区政府、工商、城建等部门授予“先进单位”、“诚信企业”称号,2006年被陕西省人民政府授予“重合同、守信用”企业；连续多年还被税务部门授予“诚信纳税企业”称号，在与银行长期合作中，无不良信用记录。

公司近三年财务状况良好。

在新项目开发上，为了响应政府开发大江北的号召，也为了企业持续发展的需要，公司结合XX本土气息与汉水文化的蕴义，在滨江大道新征土地拟开发新项目“XX·XX苑”，公司将着力打造为XX未来最时尚的高档居住社区，该项目的建成将是XX新一轮居住环境的变革，也必将成为江北大开发中的领航标志建筑，为同行争光，为XX添彩。

1.3可行性研究依据

1）《中华人民共和国城市规划法》;

2）《城市规划编制办法》;

3）《民用建筑通则》（JGJ37-89）;

4）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）2001年版;

5）《高层建筑设计防火规范》（GBJ50045-95）2001年版;

6）《住宅设计规范》（GB50096-1999）2003年版;

7）其他相关国家、部、省市现行规范规程;

8）业主提供的相关资料.

1.4可行性研究范围

项目通过对该地块大的地理环境及规划院里入手,使小区的总体布局及建筑风格与城市的建设发展相结合,从空间形式到内部结构功能的完美协调.通过分析地块与城市的关系,保持原有用地的开放性及其原有的特性.

本项目还从道路交通、环境绿化、建筑单体、节能措施、消防措施、建筑环保措施等方面进行研究。

小区设置三个出入口，采用分行的布局形式，内部道路由小区级路、组团级路组成，整个道路系统流畅合理，消防、救援机动车通过环形道路可以便捷的到达每幢住宅入口。

小区通过中心景观、中心绿化带和沿主干道的绿化将户间绿化和组团绿化串连起来，从地面绿化到屋顶绿化形成一套完全的、细致的“立体绿化”。

在建筑单体中考虑住宅建筑本身的造型特点以及周边建筑元素将时代美感和艺术美感较好的结合。

主要户型保证房间尺寸合理符合人体工程学。

所有的建筑材料和装饰装修材料都采用节能性材料。

在消防上利用整个小区规划道路留有足够的消防场地。

小区注重环保意识采用环保材料消除噪声，垃圾统一回收。

小区的安全措施也有很好的保障。

1.5项目建设内容

本项目共建设6栋建筑物，其中高层住宅3栋，小高层住宅2栋（1—3层是商铺，以上是住宅），综合楼1栋，地下车库等，建设周期3年。

总建筑面积96510平方米，其中：

居住建筑面积76491平方米，综合楼8022平方米，商用建筑面积11997平方米（含幼儿园2000平方米，会所600平方米）；地下车库5344.6平方米。

项目分两期建设，其中：

一期用地16.13亩，建设高层住宅2栋，小高层2栋、会所及车库，总建筑面积60051平方米（包括居住建筑面积54454平方米，商用建筑面积5597平方米）；地下车库面积5344.6平方米。

二期用地5.67亩，建设1栋高层住宅，幼儿园及1栋综合楼，建筑面积36459平方米，其中居住建筑面积22037平方米，商用建筑面积6400平方米（含幼儿园），综合楼建筑面积8022平方米。

本项目建设期为32个月，销售期36个月，计算期按39个月（约４年）计算。

1.6项目建设的必要性

项目基地位于滨江路以北，车站路以东，南临汉江及滨江公园、亲水广场，汉江四桥

紧邻左右。

可南眺汉江，西展会展中心，拥有良好的景观资源。

项目地理位置优越，有便

利的交通条件和优美的环境条件，遵循“以人为本”的指导思想，一切为居民服务，创

造一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适、文明高雅的21世纪新住宅区为前提，

通过各方面的实地考察研究结合当地的环境交通等各方面的条件发现在该地区建造一个

住宅区有很大的必要性，既符合居民的消费理念和消费水平，并且该住宅区还有很大的发

展空间，发展前景广阔。

1.7项目建设的可行性

本方案通过分析地块与城市的关系，保持用地的开放性及其原有的特性，结合周围环境融入人文景观，将建筑的格局形式在我国建筑文化基础上加以延续、丰富。

通过小区的中心绿地广场、中心景观轴线和贯穿小区的景观绿地与住宅间邻里绿地相结合，以达到创造优美的居住环境，提高居民的生活质量的目的。

小区以中心绿地广场为中心节点，通过环形道路将小区分成三个部分。

西侧布置高层，东侧和中部都在前排布置小高层后排布置高层，这样就能让更多住户拥有对小区东南侧景观的优良视线。

同时考虑到与二期的连接关系，所以该小区的布置主要是围绕一个中心进行，并通过这个中心让三个组团紧紧环抱在一起。

该地区还有很好的建设条件：

1）气候条件

XX气候湿润，雨量充沛，四季分明，系大陆亚热带气候，年平均气温15.7℃，年降雨量800—1200mm，城市大气环境为轻度污染级。

2）地质条件

该区域地面高程海拔263—289米，远高于XX百年一遇的256防洪高程线。

地形呈东低西高缓坡状，地层分布均匀，场区无土洞、塌陷、墓穴等不良地质，周边条件较好。

该地块内土质为微膨胀土，工程施工中易于解决。

3）基础设施条件

随着滨江大道二、三期工程的开工建设，供水、排水、供电等城市配套设施形成。

幼儿园、活动中心、车库、集中绿地、商业服务等公共设施在小区开发中配套建设。

1.8主要经济技术指标

主要技术经济指标见表1-1所示。

表1-1本项目主要技术经济指标表

序号

指标项目

单位

指标

备注

1

建设用地

m2

14529.00

━

2

总建筑面积

m2

96510.00

━

3

可销售面积

m2

93910.00

━

小高层居住面积

m2

9932.00

━

高层居住面积

m2

66559.00

━

综合楼建筑面积

m2

8022.00

━

商铺销售面积（不含公建）

m2

9397.00

━

续表1-1

车位

个

460.00

━

4

住宅区容积率

━

6.64

━

5

绿化率

%

35.00

━

6

总投资

万元

23237.04

━

6.1

其中：

资本金

万元

9294.81

━

6.2

银行贷款

万元

3000.00

━

6.3

预售收入

万元

10942.22

━

7

销售收入

万元

33684.24

━

8

利润总额

万元

8594.57

━

9

净利润

万元

6445.92

━

10

投资利润率

%

36.99%

━

11

投资净利润率

%

27.74%

━

12

销售净利润率：

%

19.14%

━

13

财务内部收益率

%

36.97%

━

14

财务净现值

万元

4003.07

━

第二章市场分析和市场需求预测

2.1消费群体需求分析

随着生活水平的不断提高，买房已成为了人们提高生活品质和居住质量的一个切实愿望，房价不断上涨，多数人已不再是翘首观望，而是加入到看房、买房的行列当中来。

　2008年，商品房上的购买力正在加快释放。

凡是认同XX喜欢XX，未来准备在XX长期居住生活的人，都行动起来，准备在XX买房了。

虽然高喊房价太贵了，但是买起房子仍然出手阔绰，很多购房者买起房子动辄就是上百平方米，原因就是“买个大房子，有面子，住起来也宽敞”。

“贪大讲体面”是很多购房者的想法，但是另一方面，很多开发商为了追求利益，在开发户型时有意开发大户型，也是大户型受宠的一个主要原因。

从事房屋装修装饰的许多专业人员也认为：

房子大并不一定适合人居住，房子和人的关系应当是和谐相生的，大和小都是相对的，“大”并不一定适合居住，“小”也不一定不适合居住。

　从当今买房子的人群来看，多数集中在60后、70后和80后，他们各自不同的特征造就了各自不同的购房梦想。

60后：

既要品质又要舒适

60后是一个复杂的人群，与年轻一代相比，他们经历要丰富得多，与年长的一代相比，他们有的已经事业有成，有的尚在苦心经营，但大多数人处于事业初成阶段，在事关买房置业的问题上，60后有着他们自己的特点。

1）经济实力相对殷实

　　60后，他们赶上了制造财富的历史契机，他们有着理性与充足的购买力。

　　有人说，中国的历史在最近20年间，是制造富翁的历史。

当楼市从2000年开始自二千每平方米“启动”的时候，60后因为刚好安家生子，几乎每人手上都握着两套房子，再加上前面苦心经营10年的金钱积累，以及搭上了单位货币化分房的末班车，他们又轮番地向房市前进了，如此这番几经转手，60后大部分都是“二房”甚至“三房”“几房”的主儿，一夜之间，60后中的多数都成了大富翁。

　　60后早已是社会及家庭财富的主要创造者，他们有着较好的收入，使得他们有能力为获得更大的财富而投资，有能力为追求品质，住的舒服而换房。

据统计，目前，XX市楼市的消费主力就是以60后为中坚。

　2）多为二次置房

　　60后购房者的购房目的多为二次置房，他们有着独特的购房心里，他们认为，要享受生活就需要改善生活现状，而要实现生活现状的改善首先要改善的就是居住环境。

所以无论是投资置业、还是养老置业，要买房子首先要选择一个好的环境区域。

他们一般都选择三室或三室以上的较大户型，当然，户型选择也必须与经济实力一致，对于收入一般的60后来说，在户型选择时多以相对紧凑和合理的户型为主；而对于比较富裕的60后来说，他们大胆选择有足够活动空间，更加宽敞明亮的超舒适户型。

70后：

房子是实力和品味的象征

　　70后是伴随中国改革开放成长起来的一代，他们是当今社会的中流砥柱，在事业上，他们是正处于稳定发展的阶段；在生活上，他们是温馨甜蜜的三口之家，在购房上，他们不仅考虑自己，还要考虑孩子的成长环境，所以说，70后是房子和孩子一起成长的一代。

他们不拘泥于方正适用的户型，而更青睐于具有创新力、温馨时尚的特色户型，并且讲求生活的便利性和享受性。

70后大多是三口之家，一般而言，购房主要以两室和三室为主，具体情况就要看各自经济实力了。

　1）选房子看牌子

　　或许没有80后那样多元的成长经历，但29、39岁的他们，很多人已经完成了财富的原始积累。

他们是社会的中坚，是购房的核心力量，通过调查发现，这个年龄段的消费者在购房时比较看重开发商品牌。

　　一般而言，消费者选房时，决定是否购房买某楼盘的主要因素是价格和地理位置。

据调查显示，网民用搜索引擎查询的房地产信息范围更广泛，其中，有31.74%的搜索请求是为了查询装修相关信息；有18.21%在购房是着重强调开发品牌；有15.13%直接输入楼盘具体案名进行调查，而查询贷款和房价信息的网民行为相对较少，分别是12.76%和7.92%，这说明70后的经济实力及他们对房地产品牌的关注度更高。

2）买房讲品质

　　有数据显示，70后消费者最关注的房产周边配套设施依次是：

银行、医院、学校、酒吧、幼儿园、餐厅、超市、休闲娱乐中心等。

其中，房产周围银行、医院和学校相关信息的检索量占几乎平分秋色，分别达到17.99%、16.91%和16.49%，体现了网民对于金融、医疗和教育这几项生活内容的较高质量要求。

80后：

不贪大只求有

　　80后作为社会的先锋力量，喜欢标榜独立、自由，时刻站在时代的前沿，崇尚自由与创意，追求精神空间，他们喜欢简约时尚但又不失浪漫的住房空间。

刚刚步入社会的80后，在房产需求群体中属于购买欲望强，但购买能力相对低的人群，所以，买房成为了80后进入社会以来一个首要的最大的梦想。

由于大部分80后不具备较强的经济能力，一部分买房还是得依靠父母，因此，一室或者两室的小户型成为他们购房的首选；另一部分属于奋斗型的80后，通过自己的努力选择首付分期付款的方式购房，多以中小户型为主，经济实用的两居室成为他们不错的选择。

1）中小户型就行

　　记者在采访中了解到，目前的小户型房屋大都在80平方米左右，多以两室两厅为主力户型，小户型的价格一般都要比同等条件的大套房子均价高一些，但因为总价低的原因，还是十分畅销，买主中有很大一部分都是80后。

2）交通便利就好

80后年轻人，往往处于创业初期或工作起始阶段，早出晚归，对他们来说，私家车和出租车都是奢侈品，公交车才是主要的交通工具，因此选择社区周边便利的交通是其首要条件。

3）居家要安全

　　因为80后大部分时间都用在工作上，家里经常空无一人，因此，他们会选择有物业管理或者成熟的小区居住，不会选择独栋或者无物业管理无保安的小区，避免出现安全隐患。

　　当然，如果经济条件允许，他们会选择智能化较高的小区。

现在，不少小区和公寓，利用现代通信网络技术、计算机技术、IC卡技术等，通过有效的传输网络，建立一个住宅小区综合物业管理中心与安全防护系统、信息服务系统、物业管理系统以及家居智能化组成的住宅小区服务和管理集成系统，是小区内每个家庭都能达到安全舒适、温馨和便利的生活环境。

4）环境配套要齐全

对80后这群年轻人来说，时间就是金钱，快节奏的工作让他们无暇顾及个人生活，因此，小区内最好应配备完善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施、餐饮设施、宽带入网等。

2.2市场行情分析

面对XX市房地产行业的发展,与2008年整个房地产行业的寒冬不同，随着国家各项宏观调控政策的出台，2009年上半年，消费者的观望情绪逐渐下降，住宅市场需求日益上升。

自2008年下半年，国家出台了一系列积极的财政政策和宽松的货币政策，有效刺激了房地产市场的需求。

因此，加强对城市房地产开发项目的规范管理，鼓励中低价位、中小套型住房建设，进一步加快保障性住房建设，将是今年XX市稳定房地产市场的重要手段。

今年商品房全市要开工建设100万平方米，当年完成投资10亿元。

廉租房今年全市计划建设37.5万平方米、7520套，总投资4.4亿元，其中：

新开工建设廉租住房21.2万平方米、4248套，投资2.5亿元，续建廉租住房16.2万平方米、3272套，投资1.9亿元。

全市计划保障低收入家庭11139户，其中发放租赁补贴7921户，实物配租3272户，租金核减1100户。

年初，一系列遏制房价过快上涨、加大保障性住房建设力度的政策密集出台，对于大量城市中低收入阶层的住房困难户而言，2010年也许就是圆梦的时候。

我市今年发展的主要指标建议为：

生产总值增长13%，力争达到14%；全社会固定资产投资增长30%；财政总收入增长16%，其中一般预算收入增长20%；全社会消费品零售总额增长19%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长13%以上；城镇登记失业率控制在4.5%以内；人口自然增长率控制在5‰以内；万元生产总值能耗降低4%。

而2010年、2015年XX城区人口将分别达到40万和50万人口。

居民收入的增加、城市人口的递增及城镇化进程的加快这些都势必会导致住宅需求的上升

2.3楼盘竞争情况

目前XX市房地产企业共有四十多家，从开发商来看，主要是XX本地企业，主要有安建地产、长兴地产、兴华地产、兴安地产、兴科地产、宏愿地产、东海地产等，上述几家房地产开发公司年开发商品住房占据全市80％以上的市场份额。

现将主要竞争楼盘情况汇总见表3-1所示。

表3-1XX高层住宅市场主要竞争对手汇总表（2010年上半年）

楼盘名称

地点

开发商

建筑面积（m2）

建筑形态

均价（元）

金州国际城

市政府旁育才中路两侧

亿发房地产开发有限公司

200000

高层

3600

金城首府

大桥南路、香溪大道与南环路交汇处

兴华地产

120000

高层

3100

南苑国际

南邻南环路,北临巴山东路

安建集团

164000

高层

4000

兴华都市花园

瀛湖路以南,南环路以西

兴华地产

128000

高层

2700

宏远宜居

大桥南路中段

宏远集团

38129.8

高层

3900

兴华名城

文昌南路以东、以西及南环干道以南

兴华地产

424433.44

高层

3600

阳光丽都

巴山东路6号电信小区对面

宏远地产

17125.15

高层

3987

城市映像

XX市解放路22号

兴安地产

18000

高层

3190

兴科金地

大桥头

兴科地产

110000

高层

3600

东海尚府

南环路与文昌路交汇路口

东海地产

30636

高层

3800

长兴国际广场

兴安东路原北医大

长兴集团

138927.18

高层

4000

以上是2010年上半年在售的11个热点高层楼盘，平均售价为3589元/平方米。

由于各楼盘各楼位及各户型价格不一，局部价格可能略有上下，但总体来讲3589元/平米左右的均价较能客观反映当前XX高层楼市的价格状况。

2.4市场分析结论

以上我们通过对以上三个阶段的消费人群分析得出以下结论:

目前XX的购房者中，有六成以上都是二次或者二次以上的置业者，而大多都是60后人群，他们购房目的主要有两个，改善居住条件或者投资。

对此，当消费已经成为尊严的一部分，很多人买的就不仅是房子了，还是今后生活的环境及居住的品质，选择中高端楼盘的人，大部分都是70后，如果说选房他们看中牌子的话，买房一定要看品质的。

近几年，不少本土开发商早已经意识到，价格或许是维持市场运行的一种手段，但并不是唯一出路，未来之争关键在于质量和服务，这对XX房地产市场是一件好事，对房屋品质也是一次全面的提升。

80后虽然年轻，但是很有投资意识，从投资角度考虑，中小户型“船小好调头”，投资少，见效快，市场需求量大，回报率高，这也是吸引他们的关键所在。

近几年，80后买房的人越来越多，这种情况已经引起了开发商的广泛关注，他们会在环境配套上下功夫的。

第三章建设内容与户型

3.1确定方案的依据和原则

3.1.1确定方案的依据

根据国家城市规划法，其他国家、部门、省市现行规范流程及业主提供的相关资料，项目建设的必要性、可行性，住宅市场的需求分析等来确定该方案的。

3.1.2确定方案的原则

1）贯彻党的基本方针、政策、在设计中遵守国家省市制定的有关设计规范及设计标准。

2）遵循“以人为本”的指导思想，一切为居民服务，创造一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适、文明高雅的21世纪新住宅区。

3.2执行技术标准

《民用建筑通则》（JGJ37-89）;

《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）2001年版;

《高层建筑设计防火规范》（GBJ50045-95）2001年版;

《住宅设计规范》（GB50096-1999）2003年版;

其他相关国家、部、省市现行规范规程.

3.3建设内容与建设规模

本项目共建设6栋建筑物，其中高层住宅3栋，小高层住宅2栋（1—3层是商铺，以上是住宅），综合楼1栋，地下车库等，建设周期3年。

总建筑面积96510平方米，其中：

居住建筑面积76491平方米，综合楼8022平方米，商用建筑面积11997平方米（含幼儿园2000平方米，会所600平方米）；地下车库5344.6平方米。

3.4户型的确定

共建设6栋建筑物，高层3栋，小高层2栋（1—3层时商铺，以上是住宅），综合楼1栋，地下车库等。

用于住宅的建筑户型分两种类型：

三室两厅（404套），两室两厅（272套）见表3-1所示

表3-1户型分类

序号

项目

汇总

1

用途

户型

套数

面积（m²）

2

住宅

三室二厅

404

48519.76

3

住宅

二室二厅

272

27971.68

━

━

━

76491.44

4

商业

━

━

11997

5

地下车库

━

━

5344.6

综合楼

━

━

8022

第四章工程建设方案

4.1建设地点选择

XX气候湿润，雨量充沛，四季分明，系大陆亚热带气候，年平均气温15.7℃，年降雨量800—1200mm，城市大气环境为轻度污染级。

建设地点位于XX市关庙镇周台村。

基地位于滨江路以北，车站路以东，南临汉江及滨江公园，亲水广场汉江四桥紧邻左右。

可南眺汉江，西展会展中心，拥有良好的景观资源。

项目地理位置优越，交通便利。

该区域地面高程海拔263—289米，远高于XX百年一遇的256防洪高程线。

地形呈东低西高缓坡状，地层分布均匀，场区无土洞、塌陷、墓穴等不良地质，周边条件较好。

该地块内土质为微膨胀土，工程施工中易于解决。

4.2方案设计原则

4.