江畔人家项目投资可行性分析.docx

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江畔人家项目投资可行性分析

江畔人家项目投资可行性分析

XX大学毕业设计

XX·江畔人家项目投资可行性分析

XX大学建设管理与房地产学院

二OO九年六月

摘要

可行性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。

其通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析，在预测的基础上，提出项目投资意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。

本次房地产项目投资可行性分析的对象位于XX市沙滨路，由XXXX房地产开发公司投资开发，规划用地总面积25585平方米，总建筑面积102620平方米。

该地块周围基础设施基本完善，土地坚实平整，属于较理想的建筑用地。

笔者实际踏勘过地块周边条件后，首先分析了我国宏观经济运行态势、我国房地产行业发展情况、XX市投资环境、沙坪坝区房地产市场现状等宏观环境，对项目进行了宏观上的可行性研究；然后，具体分析了微观区域房地产市场的供需状况、地块自身的基本情况，对本项目进行了市场分析和需求预测，规划设计分析，开发进度安排，投资估算分析，项目投资资金的筹措方案分析，风险分析以及对项目的盈利能力、偿债能力等财务状况进行分析。

最后，在上述分析和估算的基础上，参考周边项目类型分析，项目定位为中高档住宅。

为了效益最大化，设计还对项目开发环节，施工环节以及项目融资等提出了一些建议，以供参考。

关键字：

可行性分析，项目投资，投资估算，筹措方案，财务评价

ABSTRACT

Feasibilitystudyistheimportantbasisofprojectdesign,isalsotheimportantlinkofthepreliminarydesignandconstructionmanagement.Feasibilitystudyaimattheanalysisofthemaincontentoftheprojectandsupportingconditions,suchassupplyanddemandofthemarket,supplyofresourcesoon,baseontheforecast,itwillputforwardsomesuggestionininvestment.Itisacomprehensivesystemanalysismethodtoputforwardwhethertheprojectisworthofinvestmentandprovideadviceonhowtoconstructwhichisthebasisforprojectdecision-making.

ThefeasibilityanalysisofrealestateinvestmentprojectthistimeislocatedatShaBinroadinShaPingbadistrict,ChongQing,willbeinvestedanddevelopedbyChongQingZhuoYuerealestatedevelopmentcompany,thetotalplanninginvestmentis25585squaremeters,withatotalconstructionareaof102620squaremeters.Thelandisflatandsolidandaroundwiththeconsummatebasicinfrastructure,isbelievedtheideallandforconstruction.Theauthorshadreconnoiteredperipheralconditionoflandpractically,Firstlyanalyzemacroenvironmentofthemacro-economyinChina,realestateindustrydevelopmentinChina,investmentenvironmentofChonQing,therealestatemarketsituationofShaPingbadistrictandsoon.Maketheprojectfeasibilitystudybasedonmacroenvironment.Andthen,makethemicroscopicanalysisofsupplyanddemandoftherealestatemarketandtheconditionofthearea,thebasicsituationofland-self,analyzetheprojectmarketandforecastthemarketdemand,makeanalysisofplanningdesignanddevelopmentschedules,investmentanalysis,financingplananalysisofprojectinvestment,riskanalysistotheprojectandprofitability,solvencyetcwhichbelongtofinancialanalysis.Finally,onthebasisoftheanalysisandestimationbefore,bondingwiththetypeanalysisofsurroundingproject,wemaketheorientationoftheprojectdevelopmentforhigh-graderesidentialtype.Inordertogetmaximizationofbenefit,wealsoputforwardsomesuggestionsonprojectlinkssuchastheprojectdevelopmentandconstruction,financingforreference.

Keywords：

feasibilityanalysis，investmentprojects，investmentestimation,planoffinancing,financialevaluation

绪论

全球宏观经济的严峻形势，金融风暴的严重程度不容低估。

首先，此次危机规模非常大，已经从虚拟经济向实体经济蔓延，并从美国本土开始波及欧洲和世界许多国家；到目前为止，没有一个权威机构能够给出确切的损失规模。

2007年我国GDP总量约28万亿元人民币，GDP增长率12%，是这一轮经济增长的最高点。

2008年增长率已经开始下滑，2008年全年GDP增速为9%，6年来首次跌至个位数，从08年下半年开始，中国受美国经济危机的影响逐渐加深，国家宏观经济政策从上半年防过热逆转为下半年保增长。

从世界经济增长速度变慢的形势分析，2009年发达国家和发展中国家的经济受金融危机的影响，都很难走出低谷。

2009年宏观经济面临的国内外环境更加紧张，特别是内部经济内生性变化带来的压力会明显大于2008年.世界经济增长周期性变化和国内周期性因素相叠加，加大了2009年经济进一步向下调整的压力。

但是我国经济长期的内在条件没有改变，2009年经济继续向下调整的幅度会小于2008年。

2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。

2008下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。

2009年，较高的房价将有一定下行空间，随着房价的合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。

虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。

将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更加合理。

这次调整是我国房地产业自1998年市场化改革以来，经历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将更具竞争力。

房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康发展的基础。

综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。

由此预计2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。

由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。

一些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自住型需求陆续入市。

随着经济适用房和限价房大量入市，下半年市场成交量将出现趋稳的迹象。

对房地产建设项目进行可行性研究是房地产基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证房地产建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在房地产项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。

可行性研究是房地产建设前期工作的重要步骤，是编制房地产建设项目设计任务书的依据。

对房地产建设项目进行可行性研究是房地产基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证房地产建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在房地产项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。

1总论

1.1项目名称：

XX•江畔人家项目

1.2项目概况

XX·江畔人家项目位于XX市沙坪坝区，地处沙坪坝沙滨路，XX·江畔人家项目规划用地总面积25585平方米，总建筑面积102620平方米。

该地块周围基础设施基本完善，可以满足“七通”条件；土地绝大部分坚实、平整，地块属于较理想的建筑用地。

介于沙滨路石门大桥和高家花园大桥之间，天然缓坡美地之

图1.项目位置图

上：

直面嘉陵江浩淼江天、遥望江北都市繁华、背依XX大学、信手可享沙区中心商业便捷。

项目原生地貌方正规整，具有先天的观江优势，为打造首席滨江教育社区争取了良好的自然条件。

1.3项目开发商简介

XXXX房地产开发公司成立于1998年，是兴亚集团的全资子公司，具有二级开发资质。

XXXX房地产开发有限公司自成立以来，积极调整结构，引进人才，成功运作和开发了许多项目，获得了迅速发展。

XX房产以“务实创新”的工作作风和“追求XX”的精神不断的超越自我，为实现“让人人都有一个美丽的家”的目标而不懈努力。

XX地产立业之初，就显示出“要做就做最好”的气度，坚持建造高品质的楼宇。

为了实现“追求XX，创造美丽”的目标，从2003年起，就相继在风景如画的歌乐山实验性地建造纯别墅小区“香山锦苑”，在沙滨路开发了“XX·美丽山水”及大学城“美丽·熙街”，同时涉足埠外开发，在贵阳国家级开发区小河经开区成功建立起“XX·金商地带”和“XX·时代大厦”。

目前，XX房产已开发有位于沙坪坝区歌乐山的别墅项目——XX•香山锦苑和位于贵阳小河区的商住项目——XX•金山地带，一经推出市场即赢得了广泛好评，同时也为XX房产积累了丰富的经验。

特别是在经济形式正面下滑的情况下，依然以高价取得该地块的建设用地使用权，更突显其投资魄力和实力。

1.4可行性研究的依据

（1）国家及XX市颁布的相关法律、法规、政策。

（2）XX市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要。

（3）XX市2005、2006年国民经济和社会发展统计公报。

（4）XX市城市总体规划大纲（2000－2020年）。

（5）沙坪坝区经济和社会发展规划。

（6）、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。

（7）《XX市市区基准地价》。

（8）《沙坪坝区控制性详细规划》（2001.11）。

（9）《沙坪坝区梨树湾地区控制性详细规划》（2000.3）。

（10）XX房地产开发有限公司提供的有关文件。

（11）国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定。

2XX市投资环境分析

2.1XX市社会经济概况

2.1.1GDP保持高位增长，高于全国平均水平

整个XX市，2008年前三季度实现GDP3419.56亿元，比去年同时期增长15.3%，增长速度比上半年提高0.1个百分点，与去年同时期基本持平。

前三个季度全市GDP累计增速趋势走高，分别为13.9%、15.2%和15.3%。

不仅如此，前三季度累计增长速度在全国都处于较高发展水平，分别高出全国同期平均水平3.3、4.8和5.4个百分点。

但是由于正面经济形式的下滑以及通货紧缩，物价上涨的多重威胁，理论上，2009年XXGDP增长速度应低于2008年的。

但是通过2009年的一些数据调查显示，XX市第一季度的GDP增长有所回升，有可能超过2008年的生产总值，赶上甚至超过2007年4111.82亿元的总量，争取保持15.6%的增长速度，继续保持全国第3位，西部第2位的发展优势。

图2.城市人均支配收入涨幅

其次，城乡居民收入稳步提高。

2008年1—9月城市人均可支配收入11653.62元，比去年同时期增长14.8％，涨幅比2007年的涨幅有所回落；农民人均现金收入3334.94元，同比增长20.9%，扣除价格因素，通货膨胀等因素，实际增长7.7%。

城镇居民人均可支配收入10755.17元，同比增长14.3%，扣除价格因素，实际增长6.7%。

居民收入水平的提高使得消费能力进一步加强。

增强了市场的消费潜力，扩大了市场空间。

最后，全市固定资产投资稳步增长。

2008年1-10月XX市全社会固定资产投资完成2848.16亿元，同比增长30.6%，在正面经济下滑的趋势下，XX市饿固定资产不但没有回落，反而有较大幅度的增长，更显示出XX市房地产市场的稳固和巨大的潜力。

其中，城镇完成投资2679.15亿元，增长30.2%；农村完成投资169.01亿元，增长36.3%。

在城镇投资中，房地产开发投资完成723.5亿元，增长24.9%，占全社会投资总量的25.4%。

从数据中，我们看得出城镇居民住房投资的大好形势，加之XX市城乡一体化的进程推进，将形成对城市商业住房的巨大需求。

2.1.2XX市人口及城市化水平

市统计局公布的统计数据表明,2008年,XX市城镇化率升至48.3%,全市人均受教育年限达到7.9年,比1982年提高了2.8年,人口文化素质得到全面提升。

我市人均受教育年限增加,是社会发展的重要标志之一。

据了解,去年,全市文盲人口（15岁及15岁以上不识字或识字很少的人）为163.91万人,比2000年第五次人口普查时减少81.80万人,文盲率下降4.1个百分点。

另外,我市的教育水平提高很快,特别是高等教育得到了极大的发展,高学历人口数量成倍增加。

改革开放让经济迅速发展,我市人口城镇化进程也驶入了快车道。

1996年,我市城镇化率仅为29.5%,低于全国平均水平1.0个百分点,到去年就升至48.3%,实现了赶超全国平均水平的目标,城镇化率高于全国平均水平3.4个百分点,位居全国第12位,在西部地区仅次于内蒙古位居第二。

新增的大量城镇人口，有大量的住房需求，表明XX市房地产市场需求仍然旺盛。

2.1.3XX市发展规划：

1）一小时经济圈规划

一小时经济圈是指，未来将在以XX市主城为核心、1小时车程为半径的范围内，打造一个具有明显聚集效应、规模经济和竞争优势的城市群。

1小时经济圈主要包括XX市主城九区，以及该市的潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿等14个区县。

“一圈”区域面积约3万平方公里，目前常住人口达1600万人，其中城镇人口接近1000万人，2005年实现地区生产总值超过2000亿元，占全市地区生产总值70%左右。

XX市目前正试图借这一发展战略彻底改造、提升当地的社会、经济结构。

目前，XX市是大城市带大农村结构：

该市现有总人口约3200万人，但主城区只有约600万人口，其余约2600万人居住在30多个区县的中小城市及村镇。

XX市计划在10年－15年以后，将这“一圈”的地区生产总值做到超过全市生产总值的80%，集聚城镇人口超过2000万，城镇化率达到75%左右。

这意味着，未来10~15年该市其他区域将有400万人口转移到“一圈”内。

2）都市核心圈

主城区将划分为东、西、南、北、中五大片区，各片区自成功能相对完善的城市，主城区城中有城，以疏解目前中心城区面临的巨大压力。

a.北城：

新XX

嘉陵江以北，中梁山和铜锣山之间（含蔡家组团）的北部片区，是城市近期的重点拓展区域，以中央商务区、北部新区、长江上游最大的集装箱港口、铁路客运中心、航空枢纽、大型博览设施和体育设施等为标志，主要承接中心城区疏解的人口、部分公共服务功能和交通功能，聚集以高新技术、汽车等为主导的产业，重点建设良好的城市人居环境，塑造新XX的城市风貌。

b.中城：

提升中的城市中心

中部片区位于中梁山与铜锣山之间（不含蔡家组团），被长江和嘉陵江环抱的区域，是XX城市的发源地，最富历史文化传统特色的区域。

未来将重点调整产业结构，大力发展以高端服务业为主的第三产业，提升城市中心的品质。

c.南城：

山青水绿

南部片区是铜锣山以西的长江以南和以东区域，是以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区域，山青水绿城市的代表区域。

d.西城：

高品质发展

西部片区是缙云山与中梁山之间的区域，其北部和中部以科研教育、服务业、休闲旅游等为主导，其南部为都市区工业发展的重点区域之一。

西部片区要引导城市高品质组团式集约化发展。

e.东城：

三产与工业并举

东部片区是铜锣山与明月山之间的区域，其南部发展以会展业为主导的第三产业，重点提升城市功能。

f.多中心：

1+6

“多中心”指城市中心和六个城市副中心。

城市中心为中央商务区，由江北城、解放碑和弹子石滨江地区共同组成，是面向西部地区和XX市域的中心。

六个城市副中心为现有沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪四个城市副中心和新规划的西永、茶园两个城市副中心，城市副中心将培育成为区域性的商务办公区、商贸服务和文化娱乐区，同时分担部分市级公共服务设施。

2.2XX市房地产行业发展态势

首先，房地产市场环境的根本好转必须依赖于宏观经济大势的好转，经济的繁荣才能支持楼市的健康发展。

2008年下半年，中国经济出现了加速下滑，2009年，受到全球金融危机的影响，宏观经济面临的国内外环境将更加紧张，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于2008年，整个经济环境的变化给房地产行业带来深远的影响。

同时，从房地产市场本身规律分析，XX市过去几年成交量增速太快，一定程度上透支了购房需求；房价涨幅太快，超过了居民实际可支付能力，产生了一定得房地产泡沫，因而房地产行业调整在这次金融危机中也需要一个清除泡沫，实现理性回归的过程，主要是通过成交量的萎缩和房价下跌完成来完成这种内部净化。

自2007年年底，XX市的房地产市场和全国大部分房地产市场同步的开始进入调整期，目前经过一年的调整，行业风险已部分释放，但还未完全调整到位，房价和购房消费还没有完全回归到理性。

2009年中国房地产市场仍然处于调整期。

随着2008年12月17日，国务院常务会议决定二套房贷有限松动，减轻住房转让环节营业税负政策出台后，对改善性购房群体进一步放大，是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化，但其政策是谨慎的，决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延，进一步放松二套房贷不加以区隔基本的住房需求和投机需求的政策预计在估计层面出台的空间不大。

当然政府会继续出台促进购房消费又遏制投机炒作的消费行为，尽力的让房地产市场回归理性。

其次，先行指标显示：

2008年1-10月，XX市房地产开发完成投资723.5亿元，比去年同比增长虽然达到24.9%，但是这个增幅和2007年比下降10.04个百分点；土地购置面积为675.03万平方米，与去年同期相比下降40.21%；XX主城商品房用地成交面积324.40万平方米，同比减少71.61％，预计此类指标2009年还将低位运行，进而影响到2010年及2011年的市场供应量。

供应量的降低给在建的和计划将建的房地产商让开了一定得市场，有利于在金融危机过后，此类房地产商的突然崛起。

最后，整个XX市的存量消化大致保持在一年左右：

截至10月底，XX主城区商品房可售面积达1468.98万平方米，按2008年各月消化的速度看，消化目前可售面积约需1年时间，考虑到建设周期及结构性因素，我们认为再经过09年一年的消化，2010年以后可供销售的商品房存量去化率将下降，从而有利于成交量的回升和房价的稳定回升。

2008年国家先后出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《违反土地管理规定行为处分办法》等政策及启动了新版土地出让合同。

政府一直在利用各种紧缩性的金融政策，以及加大土地清理整顿，规范土地市场，加强对土地市场的供应管理，挤出地产泡沫。

2.2.12008年XX市地产总体状况

2008年，XX市土地购置面积下降近40%，土地开发面积同比增幅大幅回落

2008年1-10月，土地购置面积为675.03万平方米，与去年同期相比下降40.21%；土地开发面积为663.79万平方米，与去年同期相比增长8.91%，尽管有所增长但是相比2007年的开发量，实际开发量有所回落。

土地购置面积大幅下降主要是受2007年底开始房地产二级市场大幅调整的影响，企业放缓扩张步伐；2008年下半年全面的经济危机带来的正面经济形式的下滑以及受国家加大土地清理整顿政策影响，各企业加快现有土地开发，土地开发面积依旧保持较高增速，但相对2007年增幅已大幅回落。

图3.土地购置面积及土地开发面积

2.2.2XX市主城区房地产市场运行状况

首先，保障性用房大体量入市导致XX主城区商品房新批准预售量高位运行。

2008年1-11月XX主城区商品房新批准预售面积1820.80万平方米，较去年同期减少了93.35万平方米，同比减幅为4.88%。

2007年受整个市场环境的影响，需求旺盛，新批准预售面积也较大，2008年市场逐步回归理性，但随着大量保障性用房入市，拉动整个市场的供应，导致了2008年1-11月新批准预售面积和去年相差不大。

其次，XX主城区商品房销售面积大幅下降，近六成集中在“三北一南”四区域。

图4.07—08年1—11月成交量

图5.主城各区商品房成交面积对比

2008年1-11月，XX主城区商品房成交118984套，相比去年同期减少52589套，减少率30.65％；商品房成交面积1126.14万平方米，相比去年同期减少553.82万平方米，同比减幅率32.97％。

2007年XX市房地产市场发展迅速，房价也大幅上涨，暗藏了一些房地产泡沫，购房者对商品房市场的良好预期导致商品房市场供需两旺，但随着国家各项调控政策的出台以及经济环境的变化，市场逐步回归理性，消费者大多数持观望态度，保守了大量存在的消费潜力，导致了2008年1-11月商品房成交量大幅下降。

“三北一南”区域（南岸区、江北区、渝北区、北部新区）依旧为成交热点区域，四个区共成交676.48万平方米，占总成交量60.07％.同时，XX主城区商品房价格依旧高位增长，月度价格同比