办公楼建设项目建设项目可行性研究报告.docx
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办公楼建设项目建设项目可行性研究报告
新建办公楼建设项目
可行性研究报告
第一章总论
第一节项目概况
1、项目名称：
**宁欣房地产开发有限公司办公楼建设项目
2、建设性质：
新建
3、项目承担单位：
项目承担单位：
项目单位法人：
4、建设地点及时间
项目建设地点为**东镇西部组团行政办公区，契丹大街西段路北。
建设工期：
2011年6月至2011年12月。
5、建设规模及主要建设内容
新建**宁欣房地产开发有限公司办公楼，总建筑面积3190平方米。
6、投资规模及资金构成
项目总投资796万元，均为建设投资。
7、资金筹措
项目总投资796万元，资金来源为建设单位自筹。
8．项目效益情况
**宁欣房地产有限公司综合办公楼项目的实施，对**宁欣房地产有限公司的业务拓展和持续稳定发展具有十分重大的意义。
项目的实施也必将得到各级政府和社会各界的积极参与和支持。
综上所述，**宁欣房地产有限公司项目的建设是的社会效益是显著的、社会影响是积极的。
第二节项目可研编制依据、原则和范围
一、编制依据
（1）国家发展改革委员会《关于建设项目可行性研究实行管理办法》
（2）国家发展改革委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（3）投资项目社会效益评价方法
（4）《巴林左旗国民经济和社会发展规划》
（5）建设单位提供的有关资料
二、编制的范围
1、根据国家房地产事业的发展规划和社会经济发展的趋势，研究项目的必要性和可行性。
2、通过投资规模、建筑设计方案、建设内容及配套设施的研究，确定项目的建设方案。
3、通过投资估算、资金筹措、社会效益及经济效益分析，研究项目的合理性。
4、根据技术、劳动安全要求，提出建设和管理方案。
三、编制的原则
（1）根据本地区实际情况，因地制宜、合理规划、优化资源配置，保证明显建设的经济性、适用性和预见性，以社会效益为主，同时兼顾经济效益，促进本地区经济与社会事业的协调和可持续发展；
（2）严格管理，确保工程质量；
（3）符合适用、安全、经济、合理、技术先进、节约能源的设计原则。
第三节研究结论及主要技术指标
本项目符合国家、自治区有关政策精神，建设规模适当，建设条件和依托条件较好，项目技术方案先进、成熟、可靠、可行，项目建成运营后，经济效益、社会效益较好，项目切实可行。
项目主要技术指标见下表：
主要技术指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
规模及建设内容指标
1.1
办公楼
平方米
3190
1.2
总占地面积
平方米
6867
2
总投资
万元
760
2.1
工程直接费
万元
585.046
2.2
设备及安装费
万元
46.574
2.3
室外及附属工程
万元
95
2.4
工程建设其它费用
万元
46.17
2.5
基本预备费
万元
23.21
3
资金筹措
万元
760
第二章项目区及建设单位基本情况
一、巴林左旗概况
巴林左旗地处**自治区赤峰市北部，大兴安岭山脉向西南延伸处，西辽河支流乌尔吉伦河中上游地段，**高原向东北平原的过渡地带上。
地理坐标为东经118°44′-119°48′，北纬43°-48°48′之间。
东与阿鲁科尔沁旗为邻，西南两面与巴林右旗接壤，北与锡林郭勒盟西乌珠穆沁旗交界。
总面积6644平方公里，旗政治、经济、文化中心--林东镇位于旗境中部。
全旗辖2个苏木、7个镇、2个街道办事处，165个嘎查村、10个社区，总人口35.8万人。
巴林左旗政治、经济、文化的中心林东镇，城区人口7.2万，城南即辽代都城临潢府遗址。
巴林左旗是"宁欣文化"的发祥地，大约五千余年前就有人类活动。
十世纪，契丹建立辽，在此建都--上京临湟府，一时成为辽代政治、经济、文化的中心。
清顺治五年（1648年）建旗，隶属昭乌达盟。
二、林东镇概况
林东镇是巴林左旗政府所在地，地处巴林左旗中部，距赤峰市人民政府驻地红山区270公里，北纬43°57′-44°00′，东经119°21′119°25′之间，北面和东面分别与十三敖包镇和阿鲁科尔沁旗接壤；西面和南面分别与哈拉哈达镇和查干哈达苏木、隆昌镇毗邻。
总面积366.09平方公里，林地14.88万亩，森林覆盖率29.6%。
全境属半山半川区，温带大陆性季风气候，年度温差较大，年平均温度为4.5—6℃，年平均气温22.4℃，年平均风力2.7m／s，年日照时数3000小时左右。
年平均降水量166.4—366.4毫米，海拔485—614米，无霜期为120—130天。
全镇辖20个农业村，8个社区居委会，总人口81859人，其中农业人口42211人，城镇居民人口39648人，属多民族聚集区，少数民族人口32962人，占总人口的40.3%。
林东镇所辖的20个行政村有10个分布在镇郊，10个分布在山区，土地以湿地为主，土层深厚，土质肥沃，共有耕地106142亩，其中水浇地59728亩，菜地12000亩，是本旗的蔬菜生产基地，主要农作物有小麦、玉米、高粱、大豆、油葵、蔬菜和各种杂粮杂豆、经济作物等。
2002年末，全镇粮豆总产量2397.8万公斤，农业总产值5509.6万元，农业人口人均收入1896元。
林东镇乡镇企业已初具规模。
现有乡镇企业总数2022家，其中集体企业5个，个体私营企业2017家，实现总收入34072万元，总产值23279万元，其中：
工业产值5481万元，上缴税金583.24万元，实现利润2675万元。
主要工业产品有：
水磨石、天花板、服装、水泥、涂料、食品、饮料、空腹钢窗、农机具等。
基本形成了以个体私营经济为重点、农工商建运服全方位发展的良好格局。
林东镇的交通、能源、通讯设施完善配套，是左旗的交通枢纽，投资环境良好，集通铁路横贯东西，东至通辽与东北路网相连、西至集宁与京包线接轨。
以国道303、305线为骨干道的四级公路和网络四通八达，每日均有去北京、天津、锦州、石家庄、赤峰等地的豪华客车。
左旗属东北电网供应区，220千伏输电线路直通林东镇，电力充足，设施完备。
林东镇自来水日供水能力8000吨，镇内100%的用户用上了自来水。
随着邮政、电讯事业的发展，网络覆盖城乡，市话用户达到了11200户，个人拥有移动通讯工具4000余部，国际国内电话通讯实现了程控化、自动化，居全区旗（县）级前列。
金融、保险、信息、咨询机构齐全，科技、教育、文化、卫生、广播电视事业发展迅速。
林东镇地处北五旗县中部，历史悠久，地理位置优越，辽代曾在此建都“临潢府”，有着得天独厚的发展工商业的条件，是一个以农业为主，农工商建运服多业并举的经济区。
2002年实现财政收入605.6万元。
镇内现有专业批发市场3处，分别是：
工业品、粮食、皮毛、蔬菜等批发市场，市场繁荣，商贸活跃，商业网点齐全多样化遍布城乡，市场上的物资花色品种多而全，价格合理，能够满足消费者的需求，特别是近年来随着个体私营经济的蓬勃兴起，各种皮张、绒毛、杂粮、杂豆蔬菜等供求两旺，交易火爆，吸引了全国各地客商。
为加快林东镇的城镇基础建设发展步伐，按照《林东镇总体规划》和《巴林左旗文明城镇建设纲要》进行城市改造，从1998年到2003年的5年时间里，累计投资11160多万元，大刀阔斧地进行了旧城改造和西出口开发建设，使林东镇的城镇基础建设发生了日新月异的变化，特别是2001年8月，按旗委旗政府撤乡并镇的要求,林东镇党委、政府实施了“三大经济发展战略”，即：
以城镇开发为突破口，大力发展个体私营经济的强镇富民战略；以蔬菜种植为突破口的“菜篮子”工程建设的富镇富民战略，以养羊为突破口加快肉蛋奶基地建设的兴镇富民战略。
林东镇将以良好的环境，优惠的政策，积极吸引人才、资金、技术、大力发展各项事业，促进林东镇全方位发展。
三、建设单位基本情况
**宁欣房地产有限公司是具有三级房地产开发资质的有限责任公司，成立于2000年7月31日，公司注册资本金1018万元人民币。
公司地址现在**东东城区五道街东段（财政局对过），为租用**科然生物高新技术有限责任公司的办公场所。
公司主要经营业务为房地产开发、房屋建筑、商品房销售；中成药、中药饮片、化学药制剂、抗生素、生物药品、生物制品；餐饮；柜台出租；铝合金加工；护肤品、保健食品等。
截止2010年度，**宁欣房地产有限公司资产总额已达8千多万元，有员工260多人。
公司组成以来，始终坚持在为民造福中求生存，在回报社会中求发展，在竞争激烈的房地产开发市场中，从小到大、由弱到强，发展成为管理经验成熟，经济实力雄厚的综合性开发企业。
先后开发建设了打井队住宅楼、时代花园小区、时代购物广场、民兵训练基地、农电局办公楼、契丹新村住宅楼、中心小区4、5号住宅楼、武装部住宅楼、进修校住宅楼、国税局商务楼、左旗人民检察院办公楼、左旗人民检察院综合楼、左旗林东一中教工2号住宅楼、新城A、B区住宅楼、金色港湾小区商住楼等工程项目。
累计建筑面积25万平方米，获得了众多购房者的好评和青睐，并受到有关部门领导的好评。
随着公司的不断发展壮大，租借办公地点已经不能满足公司发展需要。
公司计划在2011年建设办公室3190平方米。
第三章项目提出的背景及建设必要性
第一节项目建设的背景
**宁欣房地产开发有限公司法人治理结构健全，经营管理规范，资产质量优良，经营业绩良好，自成立以来实现连续盈利。
在**宁欣房地产开发有限公司业务不断发展、而办公环境、办公建筑面积不能满足公司办公需要的大背景下，拟启动**宁欣房地产开发有限公司办公楼项目。
第二节项目建设的必要性
1、本项目的实施是公司改善和提升办公环境条件的迫切要求。
**宁欣房地产开发有限公司本部办公地点位于**东东城区五道街东段（财政局对过），为租用**科然生物高新技术有限责任公司的办公场所，虽地处市中心，但办公环境差，且交通拥堵，远不能满足公司发展的需要。
无法满足公司未来发展带来的机构扩充的要求。
2、公司通过新建办公楼将为公司办公提供更佳的环境，提升公司形象，也能解决交通和停车的瓶颈问题。
3、现租用办公楼的使用面积无法满足公司业务拓展的需要，急需新建办公楼。
综上所述，本项目的实施将满足**宁欣房地产有限公司业务发展需求，改善公司的办公条件，本项目的建设是十分必要和迫切的。
第四章建设条件及项目建设选址
第一节巴林左旗自然、经济背景
（一）经济
全旗地区生产总值完成41.73亿元，同比增长20.2%，三次产业比重发展为23.3:
51:
25.7。
第一产业实现增加值9.7亿元，同比增长4.5%；6月末家畜存栏头数达160.3万头只；粮食产量稳定在4.5亿斤。
实现工业增加值19.2亿元，同比增长31.3%，其中规模以上工业实现增加值16.5亿元，同比增长34.6%。
第三产业实现增加值10.7亿元，同比增长19.5%。
财政收入完成4.22亿元，同比增长58.6%，增速居全市第二位。
50万元以上固定资产投资完成27.35亿元，同比增长82.9%，增速居全市第一位。
国民经济快速发展。
产业结构继续优化。
从所占比重看，三次产业比重由上年的27.4：
42.4：
30.2调整到今年的23.3：
51.0：
25.7，第二产业提高8.6个百分点，其中：
工业比重达到45.9%，提高7.6个百分点。
在第三产业中，交通运输、仓储及邮电通讯业和金融保险业占第三产业的比重分别比上年提高5.8和0.13个百分点。
从增长速度看，第二产业达到34.8%，分别高于第一、三产业30.3和15.3个百分点，居三产业之首。
从贡献情况看，在地区生产总值增长中的20.2%中，第二产业贡献了12.2个百分点，分别高于第一、三产业10.8和5.6个百分点，成为推动全旗经济增长的主要力量。
（二）农业
粮食产量喜获丰收：
全旗农作物播种面积160万亩，与上年基本持平。
粮食作物播种面积115.5万亩，增长2.9%；经济作物播种面积44.5万亩，下降6.7%。
全旗粮食总产量4.52亿斤，增长73.8%。
其中，谷物产量3.74亿斤，增长96.3%；豆类产量0.22亿斤，下降31.3%；薯类（折粮）产量0.56亿斤，增长48.8%。
经济作物产量也大幅增加，油料产量0.084亿斤，增长134.3%，甜菜产量0.35亿斤，增长318%，蔬菜产量1.9亿斤，增长10%。
畜牧业生产再上新台阶：
牧业年度家畜存栏160.3万头只，增长8.6%；其中大牲畜存栏13.65万头，增长36.2%，羊存栏125.1万只，增长8.4%，生猪存栏21.5万口，下降2.7%。
从效益指标来看，牲畜纯增率、出栏率和良改率分别达到8.6%、42.1%和96.2%。
能繁殖的母畜达到73万头只，占牲畜存栏的比重45.6%。
全年肉类总产量3.37万吨，增长5.6%，其中：
猪牛羊肉产量2.43万吨，下降3%，羊毛产量872吨，山羊绒产量154吨，禽蛋产量1.83万吨，牛奶产量0.94万吨。
林业生产稳步发展：
全年完成人工造林合格面积3万亩。
山杏林面积达到154.6万亩，结实面积95万亩。
山杏核产量达到4000吨。
农业生产条件继续改善：
全年机耕地面积120万亩，机播面积96.5万亩，机收面积19.1万亩，分别增长4.3%、1.6%、12.4%；农牧业机械总动力达到28.54万千瓦，增长10%。
（三）工业和建筑业
工业生产大幅增长：
全部工业企业实现增加值19.15亿元，增长31.3%，其中，规模以上工业企业实现增加值16.53亿元，同比增长34.6%，规模以下工业企业实现增加值2.62亿元，增长22.1%。
从比重情况看，规模以上工业企业占86.3%，规模以下工业企业占13.7%；从增长情况看，规模以上企业高于规模以下企业12.5个百分点，规模以上工业企业成了拉动工业经济增长的主要力量。
主要产品产量为：
铅精矿含铅量2.43万吨，锌精矿含锌量7.13万吨，铅锭1.01万吨，铁矿原矿量25.17万吨，氧化锌6.58万吨；蒙茸胶囊12.5万盒，笤帚2600万把，供电量2.5亿千瓦时。
工业经济效益明显提高。
随着企业规模的扩大及经营管理水平的提高，企业实现利税和利润大幅增长，效益明显增强。
1-11月，规模以上工业企业实现利税总额5.82亿元，增长24.8%。
实现利润总额4.84亿元，增长26.4%。
工业企业综合效益指数333.32，按可比口径计算，比上年提高30.47点。
建筑业实现快速发展：
全旗建筑业实现增加值2.15亿元，增长59.1%。
（四）固定资产投资
固定资产投资规模不断扩大。
全社会固定资产投资累计完成29.45亿元，增长73.7%，其中，城镇投资完成20.65亿元，农村投资完成5.3亿元，房地产投资完成1.4亿元，城乡50万元以下项目投资完成1.3亿元，乡集体及其他投资完成0.8亿元。
投资结构优化，第二产业投资明显增强。
全年城乡50万元以上项目累计完成投资27.35亿元，增长82.9%，增幅位于全市第一位。
其中，第一产业投资6.86亿元，增长86.8%；第二产业投资12.75亿元，增长138.2%；第三产业投资7.74亿元，增长30.6%。
在总投资中，第二产业投资比重占46.6%，比上年提高个10.8百分点，其中工业投资比重占43.5%，比上年提高7.7个百分点。
（五）交通和邮电通讯业
运输承载能力增强：
全年累计完成公路货运量85万吨，货运周转量5844万吨公里；公路客运量210.7万人次，客运周转量12000.2万人公里。
邮电通讯能力明显提升：
全年完成邮电通讯业务总量4797万元（不包括网通公司业务总量），增长15.8%。
全旗电话交换机容量达到42302门。
电话用户发展到32759户，下降1.6%，其中，住宅电话29213户，下降1.56%，小灵通用户发展到17754部，增长10.9%。
计算机宽带网用户达到4759户，增长73.9%。
全旗移动电话用户达到10.3万部，增长41.0%。
（六）国内贸易
消费品市场繁荣活跃。
全年社会消费品零售总额11.06亿元，增长19.9%。
按销售地域分，城镇消费品零售额7.57亿元，增长21.7%；农村消费品零售额3.49亿元，增长16.1%；按行业分，批发零售贸易业完成零售额9.26亿元，增长20.5%，餐饮业完成零售额1.34亿元，增长18.9%，其他行业完成零售额0.46亿元，增长10.8%。
（七）金融和保险业
金融机构存贷增加：
年末金融机构各项存款余额23.7亿元，比上年增长33.0%，其中，城乡居民储蓄存款余额14.7亿元，比上年增长23.8%。
年末金融机构各项贷款余额9.89亿元，比上年增长32.2%。
国家银行净投放货币3.98亿元，比上年增长37.0%。
保险事业发展步伐明显加快：
1、财险：
全年承保数量266579户，保险业务保费收入1307万元，增长172.9%，各种财产保险承保额18.98亿元，支付财产险赔案992件，支付财产险赔款725万元，未决案74件，未决赔款金额39万元；2、人险：
全年实现保费收入3544万元，短期险赔款116万元，生存、养老、死伤医疗、年金退保给付金额1198万元，其中死亡、伤残、疾病医疗给付金额166万元。
（八）财政
财政收入大幅增长。
全年财政收入累计完成42186万元，完成年初预算的123.9%，比上年增收15588万元，增长58.6%，增幅同比提高3.4个百分点，其中，地方财政收入累计完成18593万元，增长98.5%，上划中央税收收入完成19007万元，增长38.9%，上划自治区税收收入完成2480万元，增长60.1%。
地方财政支出74785万元，比上年增支19913万元，增长36.3%。
（九）科学技术和教育
科学技术稳步发展：
年末全旗企事业单位共有各类专业技术人员8250人，增长11.8%。
全旗举办各类适用技术培训班230期，接受培训的农牧民达5万人次。
全年签定自治区级以上科技成果3项，申请专利5项。
年内签订技术合同6项。
九年义务教育全面推进，高中教学质量明显提高：
全旗普通高中在校学生8462人，职业高中在校学生3139人；初中在校生15042人，初中入学率为99%；小学在校生22723人，小学学龄儿童入学率100%。
普通初中辍学率1.22%，小学学生辍学率为0。
高考上线率38.04%（本科），比上年降低1.63个百分点。
入学人数1990人，比上年增加200人，其中考入清华、北大2人。
中小学办学条件明显改善。
全年普通中小学新增校舍面积7631平方米，危房比例控制在国家规定的范围内。
中小学校计算机拥有量达到1307台，图书藏量51.13万册，电子图书藏量22750册。
（十）文化、卫生和体育
文化事业稳步发展：
年末全旗拥有文化馆、博物馆、图书馆等文化场所各1个，乌兰牧骑、少年儿童体育学校、辽史研究办公室等文化服务组织各1个；拥有调频台19个，中波台1个；电视转播台20个，有线电视网络20个。
全旗有线电视通播4.3万户。
全年共举办大中型群众文化活动133次，其中，农村牧区103次。
医疗卫生条件日益改善：
年末全旗拥有乡级以上医疗卫生机构30个，其中，医院24个。
年末医疗卫生机构拥有病床625张，其中，农村牧区拥有病床323张。
全旗拥有各类卫生技术人员974人，其中执业医师439人。
新型农村牧区合作医疗试点工作进展顺利，自愿参加农牧民266603人，参合率达88.6%，275人获得国家计划生育奖励扶助。
全民健身运动蓬勃发展：
年内组织了春节网球、门球、千人长跑比赛；中国象棋、蒙古象棋选拔赛；和右旗举办了网球、乒乓球友谊赛；组织了赤峰市、克旗、左旗篮球友谊赛；组织了“环保杯”职工网球团体赛。
成功承办了巴林左旗健元鹿业杯首届城区职工运动会，设有排球、中小学广播体操、田径、拔河四个大项十六个小项，共有21个代表队，参赛运动员达5100多名，是建旗以来规模最大、参与人数最多的一次群众体育盛会。
（十一）环境保护
环境保护能力增强。
加大了林东镇烟尘治理力度，拆除原东方热力公司4台32吨位锅炉，合并到新城热力公司，使新城热力公司新增20吨即可代替原东方热力公司32吨位锅炉的取暖面积，减少耗煤6000吨，减排SO2105.1吨，集中供热面积达120万平方米。
取缔226家餐饮、16家洗浴行业原煤散烧炉灶，城市环境空气质量进一步改善。
严格行使环境保护第一审批权，执行建设项目环境影响评价制度和“三同时”制度，从源头上控制新污染源的产生。
加强水源地管理，饮用水源水质达标率100％。
生态保护与建设取得新成效。
全年完成京津风沙源治理面积6.82万亩。
完成水土保持16.9万亩，打深井95眼，新增有效灌溉面积1.65万亩，新增节水灌溉面积2.1万亩。
（十二）人民生活
居民收入明显增加：
全旗城镇居民人均可支配收入8639元，同比增加1367元，增长18.8%；农牧民人均纯收入3793元，增加561元，增长17.4%。
生活质量不断提高：
全旗城镇居民人均消费支出6917元，增加1025元，增长17.4%。
农牧民人均生活消费支出1922元，增加137元，增长7.7%。
城镇居民家庭恩格尔系数为36.1%，比上年下降1.68个百分点，农牧民家庭恩格尔系数为42.4%，比上年上升0.47个百分点；年末城镇居民现住房人均使用面积25.9平方米，增加0.5平方米，农牧民人均居住面积19.6平方米，增加0.18平方米。
职工工资明显增长：
全年在岗职工工资总额35341万元，增长22.5%。
在岗职工年平均工资16923元，增长18.8%,其中国有职工年平均工资18329元，增长23.6%；城镇集体职工年平均工资14706元，增长17.9%；其他职工年平均工资13159元，增长3.8%。
（十三）社会福利和社会保险
社会福利发展取得新成效：
年末各类社会福利院床位624张，收养471人，发放救助金61.23万元，分散供养五保老人1287人，发放救助金115.83万元。
社会救助工作进一步加强，城市居民最低生活保障5748人，发放救助金820.3万元；农村牧区最低生活保障15839人，发放救助金624.6万元，退伍军人的生活和就业得到妥善安置。
社会保险事业实现新突破：
年末全旗共有6.8万农牧民参加了农村社会养老保险，15510名职工参加了基本养老保险，5680名离退休职工及遗属参加了离退休费社会统筹，20554名职工参加了医疗统筹，发放医疗费1586万元，全年养老金收入9100万元，发放基本养老金6592万元，养老金积累9247万元。
（十四）人口和就业
人口保持较低增长：
全年人口出生率11.08‰，死亡率5.53‰，自然增长率5.55‰。
年末总人口35.86万人，比上年末增加1698人。
就业人员增加：
年末全旗从业人员达20.01万人，增长4.9%，其中，单位从业人员2.05万人，下降0.5%，城镇私营个体就业人员0.94万人，增长3.3%，乡村从业人员17.02万人，增长5.7%。
培训能力增强：
全年开办15期创业培训班，培训合格人数380人，新创造岗位数393个。
培训下岗失业人员及农民工技能培训分别为805人和4827人。
社会就业新办实体15个，新安置人数59人。
全旗新增就业人数1330人，城镇登记失业率4.2%。
第二节外部配套条件
1、原材料供应有保障。
本项目土建工程建设所需钢筋、水泥、砖料、建筑防水等建材均可在就近购买，无需外购，节省运杂费。
2、交通便利。
集通铁路横贯东西，东至通辽与东北路网相连、西至集宁与京包线接轨。
以国道303、305线为骨干道的四级公路和网络四通八达，每日均有去北京、天津、锦州、石家庄、赤峰等地的豪华客车。
地理位置十分优越，交通便捷。
保障了道路交通的畅通无阻，为项目的实施创造了条件。
3、通讯条件先进。
巴林左旗通讯网络发达，电话可以直拨国内外，移动通讯覆盖全区95％以
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