修改个人再交易住房商用房贷款实施细则.docx
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修改个人再交易住房商用房贷款实施细则
市商业银行
个人再交易住房（商用房）贷款实施细则
（2013年修订）
第一章总则
第一条为规范本行个人再交易住房（商用房）贷款操作行为，防范风险，根据中国银行业监督管理委员会《个人贷款管理暂行办法》、《市商业银行个人贷款管理办法》，制订本实施细则。
第二条本实施细则仅适用于个人再交易住房（商用房）贷款。
第二章产品概述
第三条个人再交易住房（商用房）贷款指本行向借款人发放的用于其购买再交易住房（商用房）的贷款，个人再交易住房（商用房）贷款可以用所购住房（商用房）作抵押，或由借款人提供其他足额有效的担保。
再交易住房（商用房）必须为已取得合法产权、可以进入房地产市场再次交易的房产。
第四条个人再交易住房（商用房）贷款主要适用于有稳定职业和收入、信用良好，有个人再交易住房（商用房）贷款业务需求的个人。
第五条个人再交易住房（商用房）贷款期限：
住宅最长期限为20年，商住两用房、商用房等最长期限10年，同时按借款人年龄加上贷款期限不大于70年、再交易住房（商用房）房龄加上贷款年限不大于30年的原则确定，其中再交易住房（商用房）房龄不超过20年。
第六条个人再交易住房（商用房）贷款的首付比例：
根据国家政策调整、市场竞争变化、业务发展需求、风险信息提示等，审时度势，适时调整。
第七条个人再交易住房（商用房）贷款的利率按照中国人民银行公布的商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。
第八条个人再交易住房（商用房）贷款的还款方式包括按等额本息还款法、等额本金还款法和按季（月）结息、到期一次还本还款法，其中按季（月）结息、到期一次还本还款法仅适用于期限在1年（含）以内的贷款。
第三章个人再交易住房（商用房）贷款的受理、调查、审查、审批与贷后管理
第九条借款人可以通过房屋中介公司向本行申请贷款，也可以直接向本行申请个人再交易住房（商用房）贷款。
第十条为防止客户利用再交易住房（商用房）贷款套取银行资金，原则上对亲属之间交易而提出的贷款需求不予受理。
第十一条个人再交易住房（商用房）贷款由分支机构客户经理负责受理，借款人申请借款时应填写《商业银行个人住房（商用房）贷款申请书》，并提供下列资料：
一、再交易房屋转让合同；
二、借款人身份证明文件，已婚借款人还应提供配偶身份证明文件；
三、借款人婚姻状况证明文件；
四、抵押物财产共有人同意抵押的承诺，或其他担保的相关资料；
五、借款人家庭财产或经济收入证明材料，如银行对账单、单位出具的个人收入证明、不动产证明、有价证券或纳税凭证等；
六、所购住房（商用房）的产权证明文件；
七、房屋出售人及其配偶的身份证明、户口本、同意出售房屋的声明书。
八、本行要求提供的其他资料。
第十二条分支机构客户经理主要调查以下内容：
一、借款人是否具有完全民事行为能力；
二、交易行为的真实性；
三、转让房屋的产权是否明晰、产权证明是否真实有效，房屋的使用情况、拆迁情况、质量状况等；
四、首付款比例是否达到要求；
五、申请的贷款年限、偿还方式是否符合要求；
六、借款人偿还贷款本息的能力；
七、担保是否足额有效，以所购再交易住房（商用房）作抵押的，需由本行认可的评估机构进行评估、并经本行确认，或由本行自行确认。
八、房屋出售人出售房屋的真实意愿。
第十三条个人再交易住房（商用房）贷款主要风险提示
一、楼市价格整体大幅度下滑。
二、对借款人的还款能力评估不准确，借款人的实际还款能力不足，如职业、收入稳定性及个人负债、信用状况等。
三、虚假按揭。
购房价格明显高于同类房屋价格、借款申请人对所购房屋的情况了解不深、借款申请人提供的联系方式、任职单位、收入证明等情况与实际不符，以及买卖双方系紧密关系人，利用虚假交易套取银行资金等异常情况。
四、同一借款人购买多套住房（商用房），或者首付比例过低。
五、抵押登记手续办理不完备、不及时。
六、对抵押物的出租、出借、转让情况了解不及时，保险脱保等。
七、借款人意外伤亡。
八、担保人代偿能力减弱。
九、进行交易和抵押的房屋产权不明，存在法律纠纷，或房屋出售人出售意愿不明确，意思表示不真实。
第十四条客户经理根据调查情况，填写《个人再交易住房（商用房）贷款调查表》，签署调查意见，与相关资料一同上报调查复核人（协办）复核。
第十五条调查复核人认为必要的，应在分支机构组织初审小组进行讨论，审议。
经调查复核人复核后，同意上报的，应由调查复核人在《个人再交易住房（商用房）贷款调查表》上签署意见，报分支机构负责人签字（章）后，报授信审批部审查、审批。
第十六条授信审批部审查人员对客户经理提交的个人贷款资料进行审查，并根据权限审批或报有权审批人审批。
第十七条经审批同意的，由分支机构与借款人、担保人及财产/权利共有人签订借款合同、担保合同等文件，并办理抵、质押登记或保证，以及公证、保险等手续。
上述各项法律文书，均要求借款人、担保人、财产/权利共有人当面签订，无法当面签订的，须出具经公证的授权委托书，由受托人当面签订。
第十八条购买商用房的，合同期内，借款人必办理抵押房屋的财产保险，明确本行为第一受益人，保险单正本由客户经理负责收取。
借款人可以自由选择经本行认可的保险公司投保。
保险金额应不低于贷款本金，保险期限应不短于贷款期限，采用一次性投保方式，贷款未清偿之前不得中断或撤销保险。
购买住房的，客户经理可视情况要求借款人办理相应的保险手续。
第十九条以房屋作抵押担保的，须向当地房地产管理部门办理房产抵押登记。
其他抵（质）押物按法律规定办理相应的抵（质）押登记。
抵押权证应由客户经理从登记部门取得，不得委托中介机构代取。
第二十条放款前，客户经理将完整的贷款资料报授信审批部审核，审发人员对放款资料的齐全性和一致性进行审查和核准。
第二十一条核准通过后，分支机构将贷款资金划入借款人账户，并按合同约定，将贷款资金转入售房人账户。
第二十二条分支机构应在贷款发放后30日内完成资料归档。
具体操作按本行档案管理的有关规定执行。
第二十三条借款人提前归还全部或部分贷款，须提前提出书面申请，填写《市商业银行个人贷款提前还款申请审批表》，由客户经理受理并批准同意后，办理提前还款手续，办理完毕后，客户经理将相关凭证整理归档。
提前还款时，已计收的贷款利息不作调整；若合同约定需收取提前还款违约金的，则须向借款人收取违约金。
第二十四条借款人变更还款账号，须提前提出书面申请，填写《市商业银行个人贷款变更还款账号申请审批表》，由客户经理受理并批准同意后，办理还款账号变更手续，办理完毕后，客户经理将相关凭证整理归档。
第二十五条借款人调整贷款期限，须提前提出书面申请，填写《市商业银行个人贷款调整期限申请审批表》，由客户经理受理、调查后报送授信审批部审批，审批通过的，与借款人签订《个人贷款期限调整协议书》，办理完毕后，客户经理将相关凭证整理归档。
第二十六条违约事项及处理
一、借款人违反借款合同约定，分支机构应要求借款人限期纠正违约行为，或停止发放贷款、提前收回已发放贷款本息或采取其他资产保全措施。
二、借款合同项下的任一担保人违反合同约定的义务、经本行指出仍不改正的，或担保能力明显减弱、丧失的，分支机构应要求借款人提供其他有效担保，借款人不提供的，可对借款人采取停止发放贷款、提前收回已发放贷款或其他资产保全措施。
三、借款人不按借款合同约定的期限归还贷款，从贷款逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至本息清偿为止。
罚息利率标准按借款合同约定执行。
四、借款人不按借款合同约定的用途使用贷款，从违约使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至本息清偿为止。
罚息利率标准借款合同约定执行。
五、对应付未付利息，依据中国人民银行规定的罚息利率计收复利。
第二十七条分支机构客户经理应按期检查借款人偿还贷款本息的情况，对出现拖欠本息行为的贷款，要重点了解借款人的还款能力变化情况、抵押物的保管和价值变化情况等。
具体参照《市商业银行个人贷款操作规程》执行。
抵（质）押物价值下降到可能危及本行贷款安全时，应要求借款人提前归还部分或全部贷款，或追加提供其他本行认可的抵押物或质押物，以保证全部抵（质）押物现值乘以最高抵押率（质押率）后仍大于或等于剩余贷款本金。
第二十八条分支机构须定期对个人贷款进行风险分类，正常类贷款和关注类贷款可以采取抽查方式进行；次级、可疑和损失类贷款须采取全面检查。
对于发生突发性、严重性问题的贷款应随时检查及时调整风险分类。
第二十九条分支机构对违约贷款通过电话提示、约见借款人、上门走访等方式了解借款人违约原因；根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况，对借款人的违约行为提出催收贷款或依法清收贷款的处理方案，报总部批准后实施。
第三十条连续3期未还款，或虽未超过3期但已发现重大风险的贷款，应当及时采取诉讼清收方式，实施资产保全。
拟采取诉讼清收的贷款应移交资产保全部进行专业管理，分支机构协助法律合规部准备诉讼材料、递交起诉书、参加庭审，与法院沟通等具体操作。
拟采取法律途径催收的，应向法律合规部提交以下材料：
一、诉讼仲裁申请报告
二、借款人身份证明文件
三、合同、借据、催收函法律文件复印件
四、贷款账户详细信息
五、法律合规部要求提供的其他资料
对拟起诉或申请仲裁的不良贷款，客户经理须在催收台账下建立移送起诉或仲裁不良贷款清收台账，及时记录案件的进展情况。
第三十一条借款人偿还全部贷款本息后，分支机构客户经理在综合业务系统中查询打印贷款结清凭证，凭以向授信审批部申请撤押。
授信审批部查询系统确认借款余额为零，并与贷款结清凭证核对一致后，在贷款结清凭证上签字，分支机构客户经理到法律合规部，凭授信审批部签字的贷款结清凭证，在抵押登记注销申请表及相关资料上加盖行章，办理抵押权证出库手续，协助客户办理撤押手续。
第四章附则
第三十二条本实施细则由总部负责修订、解释。
第三十三条本实施细则自印发之日起实施。
附件：
个人类贷款资料目录、申请书、面谈笔录等文本格式
市商业银行个人类贷款资料目录
借款人姓名：
序号
一、基础资料
原件
复印件
序号
二、审查、审批资料
原件
复印件
1
个人类贷款申请书
1
个人类贷款调查表
2
面签谈话笔录
2
个人类贷款审批单
3
借款人（及共同借款人、抵押人、保证人）身份证件
三、放款资料
4
借款人（及共同借款人、抵押人、保证人）户口本
1
借款凭证（借据）
5
婚姻证明
2
公证书（借款合同、抵押合同、保证合同等）
6
声明书
3
雪莲卡
7
借款人（及共同借款人、抵押人、保证人）收入证明
4
抵押登记资料
8
营业执照（个体工商户、私企业主提供）
四、其他资料
9
购买商品合同（或订单）
1
保险单
10
首付款或定金收据
2
购买商品发票
11
借款人（及共同借款人、抵押人、保证人）信用报告
3
产权证明
12
借款人（及共同借款人、抵押人、保证人）身份证联网核查信息
4
汽车贷款意向书
13
5
机动车登记证
14
6
行驶证
15
7
车辆合格证
客户签字（手印）样本：
客户经理：
市商业银行（额度项下-房产）个人贷款申请书
申请日期：
年月日
一、基本资料
（一）主申请人
姓名
性别
□男□女
出生日期
年月日
照片
证件名称
证件号码
婚姻状况
□已婚□未婚□离异□丧偶
有无子女
□有□无
族别
□汉□维□族
受教育程度
□研究生□大学本科□大学专科□中专、高中□高中以下
职称
□高级□中级□初级□无职称
国籍
户籍所在地
□本地□外地□外籍及港、澳、台
现住址
工作单位及职业（岗位）
工作部门及职务
通讯地址
邮政编码
单位电话
移动电话
住宅电话
单位性质
□机关事业□军队□企业、公司□个体经营者□其他
申请人社会福利保障制度情况
□医疗保险□养老保险□失业保险□住房公积金□住房补贴
申请人在商业银行帐户情况
□雪莲卡□存折□一般帐户
工作履历：
（时间段、单位名称、职务）
（二）共同申请人
姓名
性别
□男□女
出生日期
年月日
与主申请人关系
族别
□汉□维□族
证件名称
证件号码
受教育程度
□研究生□大学本科□大学专科□中专、高中□高中以下
职称
□高级□中级□初级□无职称
国籍
户籍所在地
□本地□外地□外籍及港、澳、台
工作单位及职业（岗位）
工作部门及职务
通讯地址
邮政编码
单位电话
移动电话
住宅电话
单位性质
□机关事业□军队□企业、公司□个体经营者□其他
二、申请人及家庭收支情况
申请人主要经济来源
申请人其他经济来源
供养人数
家庭主要经济来源
家庭其他经济来源
申请人月收入（元）
家庭月收入（元）
家庭月支出（元）
三、申请人及家庭资产负债情况
资产
金额（万元）
负债
金额（万元）
月还款额（元）
起止时间
负债类型
房产
购房所欠贷款
汽车
购车所欠贷款
债券
其他所欠贷款
股票
其他负债
银行存款
合计
合计
在银行贷款情况：
□有□无
贷款银行：
□商行□工行□建行□农行□中行□交行□其他行
贷款的基本情况：
□已还清贷款□正常还款□贷款仍拖欠
四、拟向本行申请贷款情况
贷款金额
（大写）仟佰拾万仟佰元（小写）￥
贷款期限
年（个月）
贷款用途
购买：
□普通住宅□别墅□商业用房
□写字楼□商住两用房□其他
五、还款方式
□等额本息还款法，分期归还□等额本金还款法，分期归还
□按季（或月）付息，到期一次还本
六、拟购房屋情况
开发商名称
房屋类别
□普通住宅□别墅□商业用房
□写字楼□商住两用房□其他
房屋形式
□现房□期房
拟购房屋地址及房号
建筑面积
㎡
房屋单价
元/㎡
房屋总价
元
物业管理费
元/月
首付比例
首付金额
是否首次贷款购房
□是；□否
购房目的
□自住□投资
（预）销售许可证编号：
售房合同编号：
七、担保方式
□抵押
抵押物名称
抵押物所有人及联系方式
□质押
质押物名称
质押物所有人及联系方式
□保证
保证人名称及联系方式
□抵（质）押加保证
抵（质）押物名称：
保证人名称：
□抵押加阶段性保证
抵押物名称：
保证人名称：
借款人（抵押人/出质人）声明：
一、同意以本人所有的或依法有权处理的财产为借款人向市商业银行借款提供抵（质）押担保。
二、本人保证上述资料及资信资料真实、有效，若提供虚假资料，愿根据法律法规的规定承担由此导致的法律责任。
本人在此同意并授权贵行有权根据有关个人信用征信与信用评级管理法律法规的规定，查询本人信用信息和向经有权机关确认的个人信用征信机构提供本人信息，包括但不限于本申请表项下的信息，以及经有权机关要求或依法律规定需要提供的信息。
借款人（抵押人/出质人）及财产共有人签章：
年月日
婚姻状况声明书
本人谨此声明：
本人姓名：
，性别：
民族：
，出生日期：
年月日
身份证件号码：
目前婚姻状况：
（已婚/未婚/离异/丧偶）
本人上述声明完全真实，如有虚假，愿承担由此引起的一切法律责任。
声明人（借款人）：
年月日
市商业银行面签谈话笔录（房贷）
时间：
年月日
地点：
借款申请人：
客户经理：
谈话记录：
内容：
？
向哪家商业银行申请何种个人按揭贷款，金额，期限，首付款金额，比例？
：
现向市商业银行申请个人住房/商业用房按揭贷款，金额
元，期限个月，首付款金额元，首付款比例%；
？
购买哪家房产公司出售的房产，小区名称及门牌号？
：
向公司购买位于
路号小区号房产；
？
对购房后申请按揭贷款应承担的义务是否清楚？
（打“√”）
：
（1）清楚
（2）不清楚；
？
对谈话笔录有无其他补充内容？
（打“√”）
：
（1）无
（2）有：
借款申请人签字：
家庭住房套数诚信保证书
市商业银行：
本人在此声明，截至年月日止，本人家庭（包含本人、配偶以及未成年子女）名下共有套住房。
本人已如实申报家庭住房套数情况，保证所提供的贷款材料真实有效。
本人同意授权贵行通过房地产主管部门的房屋登记信息系统，或至住房所在地房地产登记部门查询本人家庭名下住房情况，并将相关部门出具的书面查询结果提交贵行。
若有弄虚作假、隐瞒家庭名下住房套数、伪造相关证明等情况的，本人同意贵行有权采取暂停或终止发放贷款、提高贷款利率、提前部分或全部收回贷款、收取违约金，并根据监管部门要求向相关部门上报不良信用记录等措施。
本人愿意严格遵守上述保证，并承担违反承诺的责任和后果。
保证人（含借款申请人、配偶及未成年子女监护人）：
借款申请人：
配偶：
监护人：
时间：
年月日
保证人/抵押人/出质人资料
填写日期：
年月日
一、保证人/抵押人/出质人基本情况
姓名
性别
□男□女
出生日期
年月日
族别
□汉□维□族
婚姻状况
□已婚□未婚□离异□丧偶
与借款人关系
证件号码
证件名称
单位电话
移动电话
家庭电话
受教育程度
□研究生□大学本科□大学专科□中专、高中□高中以下
职称
□高级□中级□初级□无职称
工作单位及职业（岗位）
通讯地址
邮政编码
单位性质
□机关事业□军队□企业、公司□个体经营者□其他
职位
□单位主管□部门主管□普通职员
二、保证人/抵押人/出质人配偶资料
配偶姓名
证件名称
证件号码
工作单位
职位
联系电话
三、保证人/抵押人/出质人资产及负债状况
家庭总资产
家庭总负债
家庭月收入
家庭对外担保总额
建立社会福利保障制度情况□医疗保险□养老保险□失业保险□住房公积金□住房补贴
在银行贷款情况：
□有□无
贷款银行□商行□工行□建行□农行□中行□交行□其他行
贷款的基本情况□已还清贷款□正常还款□贷款仍拖欠
保证人/抵押人/出质人声明：
1、本人同意为借款人向市商业银行借款□承担不可撤消的连带保证责任；□以本人所有的或依法有权处理的财产提供抵押担保；□以本人所有的或依法有权处理的财产提供质押担保。
2、授权市商业银行对本人担保能力或信誉进行内外部审查（包括查询征信报告）。
保证人/抵押人/出质人签字：
年月日
市商业银行（额度项下-再交易房屋）个人类贷款调查表
申请人姓名
申请贷款
金额
元
贷款期限
个月
购房面积
㎡
房屋单价
元/㎡
房屋总价
元
首付款比例
%
首付款金额
元
月还款额
元/月
还款方式
□等额本息还款法，分期归还□等额本金还款法，分期归还
□按季（或月）付息，到期一次还本
售房人名称：
购买房屋类型：
□普通住宅□别墅□商业用房□商住两用房□写字楼□其他
是否首次购房：
□是□否
拟购房屋地址：
客户经理调查意见
1、借款人资格符合规定；是□否□
2、借款申请资料齐全一致；是□否□
3、购房行为真实有效，不是虚假按揭；是□否□
4、借款期限符合要求；是□否□
5、首期款项已足额缴清；是□否□
6、借款人有稳定的职业及可靠的收入来源，有能力足额偿还贷款本息；是□否□
7、抵（质）物有较强的变现能力，抵（质）押成数符合规定要求。
是□否□
风险提示：
·本人承诺：
所有上报资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，所报资料的复印件已与原件核对无误，并对所有上报资料内容的真实性、准确性、完整性承担责任；
·同意发放贷款元，期限个月，月利率‰，担保方式采用以下第1、□；2、□；3、□种方式：
1、用名下所购房产作为抵押，抵押面积㎡。
2、由承担□阶段性连带责任保证。
□全程连带责任保证；
3、。
行长：
客户经理：
年月日
市商业银行（额度项下-再交易房屋）个人类贷款审批表（A）
呈报行名称：
编号：
申请人
贷款金额
贷款期限
个月
贷款利率
‰
房屋总价
房屋单价
元/㎡
首付款比例/金额
%/元
月还款额
元/月
还款方式
□等额本息还款法，分期归还□等额本金还款法，分期归还
□按季（或月）付息，到期一次还本
拟购房屋座落位置：
售房人名称：
购买房屋类型：
□普通住宅□别墅□商业用房□商住两用房□写字楼
□其他
是否首次购房：
□是□否
授信审批部意见
同意发放贷款元，期限个月，月利率‰，担保方式为以下方式：
1、用名下所购房产作为抵押，房产面积㎡。
2、由承担□阶段性连带责任保证。
□全程连带责任保证。
审查员：
年月日
授信审批部审发意见
独立审发人：
年月日
市商业银行（额度项下-再交易房屋）个人类贷款审批表（B）
呈报行名称：
编号：
申请人
贷款金额
贷款期限
个月
贷款利率
‰
房屋总价
元
房屋单价
元/㎡
首付款比例/金额
%/元
月还款额
元/月
还款方式
□等额本息还款法，分期归还□等额本金还款法，分期归还
□按季（或月）付息，到期一次还本
拟购房屋座落位置：
售房人名称：
购买房屋类型：
□普通住宅□别墅□商业用房□商住两用房□写字楼
□其他
是否首次购房：
□是□否
授信审批部审查员意见
同意发放贷款元，期限个月，月利率‰，担保方式为以下方
升级会员 