万科房地产项目产品定位策划程序.docx

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万科房地产项目产品定位策划程序

万科房地产项目产品定

位策划程序

-CAL-FENGHAL*（YICAI）-CompanyOne1

流程目标!

产品定位策划程序

编制审核批准

陈锐彬

唐激杨

刘荣先

日期

日期

日期

流程要素

流程时间要求流程主要责任岗位

修订记录

修订

状态

修改内容

422、5.1.524、

2002-10-23

A/1

2004-5-17

A/2

531、5.4.7

取消编写计划，明确了产品建议书修订记录及分期项目处理方式。

2002-08-21

2002-08-21

2002-08-22

流程监控点数目流程涉及职位数目

修改人

审核人

批准人

陈锐彬

唐激扬

刘荣先

方志勇

唐激扬

刘荣先

产品策划流程图

产品建议书编写工作il划

产品建议书

1・目的

编制＜项目

开发I：

作指

寻书》

根据公司项目经营决策，完成项目的市场定位、产品建议。

2・适用范围

适用于公司新项目完成购买决策之后，对项目进行的深入市场定位和明确产品形

态、主题.和建设指标的工作。

3.术语和定义

4.职责

4・1・销售经营部

4.1丄负责制定《项目产品建议书》。

4.12组织项目市场定位市场调研以及产品建议调研工作。

4.13.调研记录的总结分析、归档管理工作。

42总经理

4.2.L批准《项目产品建议书》。

5.工作程序

5・1・项目发展部提交的《项目可行性研究报吿》是本阶段产品策划的输入。

52工作准备

沟通。

b）过往同类项目的《项目产品建议书》。

53调研工作实施

项目销售组成员查阅并熟悉《项目可行性研究报吿》、观察各方面的工作现

5.32

5・3・3・

状、现象和活动获取项目相关信息。

项目销售组实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研。

每次调研完成后，项目销售组必须完成一份《市场调研报告》，由项目销售

组经理审核并保证调研报告的正确性和完整性。

提交销售经营部总经理，报

告内容应包括：

调研结果表述。

54销售经营部项目销售组针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施，形

成《市场调研报告及初步产品建议书》，经销售经营部项目销售组分管经理审

核修正，销售经营部总经理确认。

内容包括但不限于:

市场现状

5.4.2.

产品定位

a）

类型：

生活设计、形象定位

b）

档次风格：

价格定位、建筑风格定位

建筑比例建议:

建筑类型

比例

面积（万平方米）

套数（平方米）

合计

小区配套

物业服务模式的提升

产品需求

5.4.7.

概念设计阶段工作重点

a）

工作目的

b）

工作重点

54&

开发节奏

5・5・由销售经营部向万创提交《初步项目产品建议书》，供万创进行项目概念设

计。

5.5丄概念设计确认后，由销售经营部、万创公司共同向成本管理部提交《初步项

目产品建议书》及项目概念设计成果，由成本管理部进行新项目建安成本概算，概算后提交财务管理部进行新项目完全成本概算及经营指标及资金要求概算。

56经新项目成本概算后，由销售经营部项目销售组根据概念设计研究、新项目经

营成本概算等资料组织编写《项目产品建议书》。

内容包括但不限于:

561.项目定位

a）

项目与周边的关系：

与所在区域定位和规划的关系、地块或周边可利用的

自然资源.地块或周边可利用的社会资源、项目周边的交通情况.项目

周边的社会配套、市场现状、市场需求。

客户资源：

潜在消费者消费判定.潜在消费者消费特征.客户购房用途.

消费行为分析、内外销分析。

5.6.2.产品描述

b）

产品描述：

总建筑面积、住宅、会所.商业（社区配套和特色商业）、其

它公建、住宅产品（住宅产品具体内容见下表）

建筑类型

比例

面积

（万旳

套数

平均面积

（m）

均价（刃m）

共计

项目的环境定位要求

d）

项目的公建定位

e）功能设计:

会所、商业配套.学校。

（公建视产品情况需要有补充报吿）

563・服务

a）目前已有关联项目提供的服务

b）针对项目客户提供的服务、特殊产品提供的服务

5・64经营

a）项目的出发点和经营模式

b）经营方式建议

565.项目开发方案

a）方案选取原则

b）方案建议（含初步成本、财务测算）

C）操作风险及规避方式

566・项目开发节奏（主要产品的分期重点）

567.营销思路

5.7.《项目产品建议书》经销售经营部总经理确认后，销售经营部组织万创公司.

项目经理部、成本管理部、财务管理部向公司总经理汇报。

公司总经理最终批

准.由销售经营部提交万创公司、项目经理部，供万创公司进行设计招标；供

项目经理部编写《项目开发工作指导书》。

5・7丄

项目商业部份的产品建议按《产品建议书（商业部份）作业指引》执行。

5・7・2・

《产品建议书》定稿后，根据项目进展对其所做的补充及修订，以会议纪要

等形式备案，并提供万创公司作为设计输入资料。

5・7・3・

分期开发的项目，每期的产品建议视项目具体情况，可按以上程序进行，或

在原《产品建议书》基础上修订完善。

6.支持性文件

6丄VKSZ/WI/PR055《产品建议书（商业部份）作业指引》7.相关记录

7・1・

《市场调研报告及初步项目产品建议书》

72

《项目产品建议书》

73

会议纪要