房地产项目策划贵定.docx
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房地产项目策划贵定
房地产,项目策划,贵定
篇一：
贵定县佳和房地产开发有限公司组织架构及岗位职责
贵定县佳和房地产开发有限公司组织架构及岗位职责
一、组织架构
二、组织关系
一、机构设置
最高权利机构：
【董事会】金汇（集团）董事会为铭星地产的最高权利机构，主要负责公司的经营决策、公司制度的审批以及高层管理人员的聘用等方面重大决策。
公司部门设置：
总经办、营销管理中心、产品研发中心、工程管理中心、拓展中心营销管理中心下设：
市场部、销售部、开发部。
产品研发中心下设：
研发部、设计部
工程管理中心下设：
工程部、维修部、采购部、审算部拓展中心下设：
拆迁部、拓展部
注：
物管部对外作为独立的物管公司，实行独立核算，下设物管部、商管部、工程部、财务部，其中物管部目前下分设云阳、富阳、小河三个项目处。
二、部门职责
（一）总经办1.2.3.4.5.6.
组织公司经营项目的现状及前景调研，撰写调研报告供总经理决策参考。
组织审议、审订公司中、长期发展规划，经总经理审核、董事会审批后负责部署实施。
组织审议、审订公司年、季、月度经营计划，经总经理审批后负责部署实施。
监督、协调各职能部门对公司经营计划的执行。
对各部门经营计划完成情况进行考核，并报总经理审批。
汇集营销、拆迁、工程、招商、财务、人事等公司内部信息，并组织进行综合分析，提取重要信息供各级管理人员参考。
7.根据公司业务发展需要以及公司目前状况，进行人力资源管理，以适应公司发展需要。
（二）营销管理中心
1.内部立项后，统一安排立项和整体方案设计工作
2.协调管理市场及开发部办理工程项目立项审批：
用地计划的报批和报审及工程项目开工的各种手续。
3.协调管理市场部及销售部选择外部营销公司，制定产品方案与营销计划。
4.协调管理工程技术部完成设计规划
5.负责内部立项后，项目部成立前向经理办公会汇报项目进展和结果。
6.负责配合外部销售公司、市场开发部营销工作中对工程的要求7.负责协调管理工程现场的销售工作
8.负责工程销售过程中的客户服务工作的实施。
*市场部
1.2.3.4.5.
负责公司市场研究工作。
及时收集有关房地产市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。
并确保信息的有效性。
组织项目市场调研，编写调研报告、可行性分析报告、开发建议、定位报告、营销策划报告。
负责根据公司的发展战略拟定项目营销策划报告以及各项推广策划方案。
负责组织针对本公司房地产商品的广告创意的征集工作，并围绕征集到的广告创意方案开展讨论，尤其关注广告传播的品牌主张。
6.组织项目营销推广的执行工作。
7.确定开发项目售楼中心的位置以及根据项目定位提出售楼中心的装修布置方案。
8.项目操作过程中，及时掌握市场动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。
9.负责确定项目营销方案的制定与配合实施。
10.监督项目营销进程，提出营销计划的修改建议，参与审核项目部提出的修改建议。
11.配合销售计划和方案的实施，协助制定客户政策、管理合同签约和管理客户档案。
12.配合项目部完成客户服务工作，处理客户投诉和争端，选择、管理物业公司。
13.负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息。
14.负责潜在客户需求调查，负责调查商的筛选、管理和过程监控、成果评估。
*销售部
1.负责办理开发项目的商品房预售许可证。
2.负责根据公司具体要求制定销售管理制度、程序并监督贯彻执行。
3.负责根据市场情况配合市场部确定营销策略；根据市场部制定销售方案，并根据销售方案组织销售工作的开展。
4.负责根据部门实际情况，向人力资源管理部门申报培训需求，并配合人力资源部门进行培训成果的评估及考核。
5.负责组织客户接待、合同签订等销售活动。
并注意挖掘开发新的客户，并对销售合同及客户资料进行整理归档、
并进行管理工作。
6.负责已签协议、合同客户的资料收集、按揭办理、销售款催缴、受理客房投诉等相关服务工作。
7.根据销售方案编制项目销售资金回笼计划，并负责执行。
并负责协助财务部收取客户需缴交的各项费用。
8.办理房屋注册证，并协助客户办理房屋产权手续。
9.参与物业验收移交等工作，与物管公司交接客户资料及相关资料。
*开发部
*项目开发事务
1.及时收集本市及省内地、州、市的地块供应信息，每季度提出地块供应市场动态分析报告。
2.有目的性的参加地块竞投，洽商会，寻求新项目，做好新项目的储备工作。
3.组织对规划性质符合公司战略的地块进行相关资料收集、进行初步实地考察。
4.根据公司的要求，组织对初步意向性地块进行地块分析、投资测算、提出书面建议报公司申请进行深度考察。
5.对公司目标地块展开相关联络、公关活动，参加竞标、洽商活动，负责办理手续，取得土地开发权。
6.负责协助销售研发部开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路、可行性分析等工作。
7.协助研发部进行建设项目的总体规划、详细规划等设计的委托工作。
8.参与项目各阶段方案评审会，提出意见或建议。
9.负责公司与政府各专业职能部门的协调工作。
*项目报建事务
1.负责申请项目选址定点和规划红线、申报项目建设计划，负责办理方案的报批手续。
2.负责办理设计审批申报，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，办理用地批准书、土地预登记证等
相关手续的申报工作。
3.申办招投标审批手续、申办施工许可证、申报计委立项、申报投资许可证。
4.办理各种行业部门的报建审批手续，主要包括水、电、气消防、排污、绿化、人防等。
5.与各种相关行业部门联系，对场地原有管网进行迁移或拆除。
6.负责组织处理施工阶段可能出现的地界纠纷问题。
7.组织设计单位进行水电气等综合管网的方案设计。
8.申办临时用水、用电手续，协调与水电行业部门协调工地通水、通电等事务。
9.与水、电、煤气、电视、电话、网络通讯等行业部门签订施工合同，协调进场施工。
10.配合办理项目竣工验收手续，并组织办理竣工备案手续。
11.处理与公司项目有关的各种政府机构、行业部门、金融机构的公共关系。
（三）产品研发中心*研发部
1.负责组织开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路等作为决策依据之一。
2.负责组织项目建筑策划等项目开发的前期规划工作，提出项目总体开发策略。
3.负责组织概念规划设计，提出项目开发的具体实施步骤，并组织相关部门讨论。
4.负责拟定项目设计任务书，并组织项目的总体规划、单体建筑、环境景观的设计，并主持方案评审。
5.对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。
6.负责组织编制《项目建设施工组织总设计》，审批各工程项目施工组织设计方案。
7.协调各专业的设计工作，组织提供设计单位所需的项目开发相关资料。
8.负责项目室内、外主要建筑材料规格、品牌等的选用、确定工作，密切与开发部合约预算组配合。
9.参与工程招、投标及工程队伍的选择工作。
10.负责公司产品研发、新材料、新技术的运用等事务。
11.收编并保管工程项目的全部技术档案。
*设计部
1.负责开发项目的工程设计工作。
2.负责设计单位和专业技术咨询公司的选择、委托。
3.负责配合项目规划方案招标和评选工作。
4.负责组织初步设计、施工图设计会审，协助工程部进行施工图设计。
5.在施工过程中根据具体情况与设计方协调设计变更的组织工作。
6.7.
（三）工程管理中心
1.负责可行性研究中的工程管理和技术管理工作，配合市场营销部完成可行性研究。
2.负责公司的开发项目中的工程技术支持。
3.负责选择、管理工程技术人员进入项目部，并提供专业标准和支持。
4.负责组织对项目部的共性问题、专项难点技术、重大技术问题进行研究。
5.组织开发项目的工程招标工作，负责工程招标协调工作，办理工程招标手续*工程部
1.负责主持项目地勘、施工、监理及其他单位的招投标工作。
2.负责根据确定的设计方案组织项目各分项工程的施工图设计工作，并组织相关的图纸评审工作。
3.负责严格控制工程预算、结算、决算的审核报批手续，合理使用财力、物力、发挥经济效益。
4.全面负责工程开工前的准备及审查工作，制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。
5.组织开发项目水电气管网、单位工程的施工图、项目内部市政工程图设计。
6.根据销售研发部提出的装修方案、组织进行项目售楼中心装修施工图设计，并组织具体的施工实施管理。
7.负责主持项目给排水、供电、煤气、消防、弱电以及其他系统管网的施工图的设计及评审。
8.负责工程施工阶段的质量、进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目标。
9.负责管理施工单位并协调施工现场相关合作单位之间的关系，做好材料、设备、人员的管理工作。
10.负责工程质量检查及工程验收、工程量增减签证、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题，需要设计变更
的提请研发部门落实设计院变更。
11.审查施工单位的进度情况，并对进度款支付提出书面意见，并安排专人负责进度款的拨付协调工作。
12.收集并整理好施工过程中的文件、图纸等资料并做好归档工作。
13.负责主持工程竣工验收及移交的相关工作，并会同有关部门及时办理客户入住手续。
14.协助开发部进行项目备案手续的办理工作。
*合约审算部
1.参与公司开发项目的招投标工作。
2.负责协助相关部门业务合同的谈判、编制等工作，审查各部门拟定的合同，并按程序上报审批。
3.负责审核各类经济合同，并组织管理质量评审、目标评估、进度考评。
4.建立合同台帐，负责做好公司工程类合同的传递、归档、保存工作。
5.在合同执行过程中，依据各部门提交实际完成情况按程序审批各阶段付款，认真实施。
6.负责全部合同、协议、招投标文件、预算书的登记分类存档工作。
7.参与项目可行性研究，工程项目投资策划等工作，从经济性角度提出项目可行性决策依据。
8.参与项目各阶段方案的评审工作，根据项目的各种拟选方案拟定项目投资概预算，就方案的经济性提出可行性
意见。
9.主持项目预决算书的编制，并对工程施工到竣工验收全过程适时进行预决算工作。
10.组织编制项目的投资预算及控制投资成本地，并协助财务部进行项目开发的成本控制等事务。
11.负责配合工程部审核施工单位提交的进度完成情况，进行项目进度款的审核，协助财务部审议工程付款情况。
12.负责做好所有工程预决算相关资料的收集、归档、保存工作。
13.参与工程验收。
*采购部
1.负责公司的招标采购
2.负责标底的编制、审核工作
3.配合招标小组完成大宗工程材料和设备的采购
4.及时收集整理与项目开发建设相关的施工工艺、新技术、新产品以及各种建筑装饰材料的相关信息为公司产
品研发提供信息支持。
5.负责根据项目采购计划以及工程施工需要做好项目采购资金使用计划。
6.负责根据项目工程进度对所需建筑、装饰材料的价格进行询价、审核，并负责对公司采购的材料进行谈判工
作。
7.负责根据工程制定的各阶段施工进度和采购计划做好材料采购工作。
8.对采购进场的材料按规范进行抽验等工作，不符合要求的须督促供货商进行退换等手续。
*维修部
1.组织本部门人员配合工程部进行设备试运行。
2.负责组织对公司开发项目在保修期内的零星维修事务。
3.负责公司办公区域建筑物以及附属设施的维修组织与实施
（四）拓展中心*拓展部
1.负责公司投资发展－－开发项目投资
2.论证关于项目投资的初步方案并向董事会提交项目投资收益研究报告
3.负责组织开发项目完成后的投资分析工作，并负责投资收益部分的测算工作
4.参加项目投资合资、合作谈判，协调配合有关中介机构开展项目投资专业支持工作5.负责公司投资发展－－其他新增投资
6.负责投资、合作的项目的资料收集、整理、分析、评估工作
7.协助董事会投资委员会的投资论证工作，向董事会提交投资项目可行性研究报告*拆迁部
1.负责项目征地拆迁的调查、测算、评估以及拆迁方案的拟定等工作。
2.负责办理拟开发项目的土地征用、拆迁相关手续，取得拆迁许可证、办理拆迁冻结。
3.负责确定征界限及拆迁范围，组织好建设用地和市政代征地内的拆迁安置工作。
4.组织拆迁工作的开展，进行拆迁谈判，与拆迁户签订拆迁安置协议。
5.负责根据拆迁方案组织开展开发项目的征地、补偿和安置等工作。
6.负责组织和协调建筑红线内原有建筑物拆除的相关工作，确保拆迁工作顺利进行。
7.拆迁实施过程中，协调组织拆迁处、公证处、法院等职能部门的配合工作。
8.负责组织拆迁户回迁的各项手续及相关工作。
9.协调拆迁现场周边关系，处理征地拆迁过程中可能出现的地界纠纷。
10.负责征地拆迁工作中各项协议的签订，及时解决征地拆迁工作中出现的问题。
11.对征地、拆迁、补偿、安置等过程中涉及的资料做好建档保存工作。
部门人员设置：
【总经办】设总经理、营销副总经理、工程副总经理、拓展副总经理、总工
篇二：
贵定县居民住房状况与需求市场调查问卷
贵定县居民住房状况与需求市场调查问卷
女士/先生：
您好！
我是贵定永耀房地产开发公司访问员，在进行一项贵定县居民住房状况及需求的市场研究。
希望您能在百忙之中抽出一点时间协助我们完成这次调查，您的意见和想法，都会对我们有很大的帮助。
完成调查后，您将收到一份小礼品，以表达我们的谢意。
谢谢您的支持与合作！
1.请问您有没有在以下单位工作？
（）
①房地产开发公司/房地产顾问公司
②市场研究公司
③以上皆无
2.请问您家庭平均月收入是4000元以上吗？
（）
（这里所指的收入包括工资、奖金、津贴、投资收入、转移收入等所有收入）
①否
②是
3.请问近3年，您是否打算买房？
（）
①否
②是
主问卷
一、住房现状
①您现在住房户型是：
（）
a.两居B.三居c.四居
②您现在的住房面积是：
（）
a.70㎡以下B.71～90㎡c.91～130㎡d.130㎡以上
③您现在的住房来源是：
（）
a.商品房B.自建房c.单位福利房d.租房
④您现在住在贵定哪个区域？
（）
a.金南街道B.宝山街道c.昌明镇d.盘江镇E.云雾镇F.沿山镇
G.旧治镇H.新巴镇
二、住房需求
⑤您若买房，您的购买目的是：
（）
a.自用B.投资c.给亲友
⑥若购买商品房，拟选购什么户型？
（）
a.二室一厅B.二室二厅c.三室一厅d.三室二厅
E.四室一厅F.四室二厅G.复式H.其他
⑦您若购买商品房，您打算买多大面积的（建筑面积）？
（）
a.60～69㎡B.70～79㎡c.80～89㎡d.90～99㎡E.100～109㎡F.110～119㎡G.120～129㎡H.130～140㎡i.其他面积
⑧您打算买的住宅类型是：
（）
a.高层住宅（层高超过15层）B.小高层住宅（约8-15层）
c.多层住宅（7层以下）有电梯d.多层住宅（7层以下）没有电梯
E.复式住宅和别墅
⑨您打算购买的地区首选是，其次是。
a.金南新区B.老城区c.昌明镇d.都匀E.贵阳
⑩您希望购买的住宅的装修标准如何？
（）
a.全毛坯B.提供一般的装修c.开发商提供精装修
d.开发商提供多种套餐供买家选择，装修另付费
?
您理想的客厅是多大面积？
（）
a.15～20㎡B.20～25㎡c.25～30㎡d.30～40㎡
?
您理想的卧室是多大面积？
a.8～10㎡B.11～13㎡c.14～16㎡d.16～20㎡
?
您若购置商品房，您所能接受的总价是？
a.≤25万B.25～30万c.30～40万d.41～50万
E.51～60万F.61～70万G.＜100万
?
您所能接受的单价（元/㎡）是？
a.＜2500B.2500～2800c.2800～3000d.3000～3300E.＜3500
?
您希望住宅每梯户数是？
a.两户以下B.二～三户c.三～四户d.无所谓
被访人基本信息
1.您的性别（）
a.男B.女
2.您的年龄：
岁
3.您的文化程度是：
（）
a.博士及以上B.硕士c.大学本科d.大专E.大专以下
4.您的职业是：
（）
a.机关事业单位B.企业管理人员c.个体户d.专业技术人员E.贸易F.证券G.建筑业H.高科技i.学生J.其他
5.您的家庭人口数是：
（）
a.2人B.3人c.4人d.5人E.6人以上
您的个人爱好是。
访问到此结束，再次感谢您的支持
篇三：
建设工程项目管理方案（甲方）
贵定江南黔园一期
工程项目管理方案
二o一四年四月八日贵定县浙商产业园房地产开发有限公司工程部
工程项目管理方案
一．工程项目概况
（一）项目特征
江南黔园一期地处贵定县老城关镇黄泥坝金南新区，是由住宅、停车场及各种配套设备、小区道路及环境工程组成的中高档次住宅及沿街商业，总建筑面积172245.5m2，工程施工阶段的具体内容有：
1．平基土石方
2．建筑工程：
包括基础工程、主体工程、装饰工程等。
3．给排水工程：
包括室内外生活给水系统、室内外消防给排水系统、室内外生活污水、废水、雨水等排水系统。
4．电气工程：
包括高低压供电系统、防雷接地系统、照明系统等。
（二）工程特点概述
1．此项目地处县城新区，施工过程中对周边环境必须给予充分的注意。
2．施工工期紧，且直接影响到商品房销售业绩，工期必须严格控制。
3．中高级住宅小区，施工质量和投资必须严格控制。
二．项目管理的组织机构
（一）工程项目管理的组织格局（如图）
监理
（二）针对本项目的项目特点和工程特征，组建如下适合本项目的管理机构，在今后实施过程中，视工程进展情况，可进行适当的补充和调整。
1．管理组织的机构框图
三．职责范围
（一）施工阶段的质量控制
1．质量的事前控制
1）掌握和熟悉质量控制的依据。
2）施工场地的质量检查验收。
3）施工队伍的资质审查。
4）工程所需原材料、半成品的质量控制。
5）施工机械的质量控制。
6）审查施工单位提交的施工组织设计。
7）施工环境、管理环境改善的措施。
a．协助监理单位完善项目监理规划和实施细则。
B．协助施工单位完善质量保证工作体系。
c．主动与监理公司、质监站联系，争取工程建设中有关部门的支持
和帮助。
d．审核施工单位关于材料、制品试件取样及试验的方法方案。
E．审核施工单位制定的成品保护措施。
F．协助监理单位完善质量报表、质量事故的报告制度。
2．质量的事中控制
1）施工工艺过程质量的控制。
2）工序交接检查
严格执行上道工序不经检查验收不准进行下道工序的原则，上道工序完成后，先由施工单位进行自检、专职检，认为合格后，再通知监理工程师和甲方现场工程师到现场会同检验，检验合格后签署认可方进行下道工序。
3）隐蔽工程检查验收
隐蔽工程完成后，先由施工单位自检，初验合格后填报隐蔽工程质量验收通知单报监理工程师和甲方现场工程师检查验收。
4）工程质量事故处理
包括质量事故原因责任的分析、质量事故处理措施的商定、批准处理工程质量事故的技术措施或方案、处理措施效果的检查。
5）配合监理单位行使质量监督权，下达停工指令。
为保证工程质量，出现下述情况之一者，现场工程师有权督促监理单位指令施工单位立即停工整改。
a．未经检验即进行下道工序作业者。
B．工程质量下降经指出后，未采取有效改正措施或采取了一定措施而效果不好，继续作业者。
c．擅自采用未经认可或批准的材料。
d．擅自变更设计图纸要求。
E．擅自将工程转包。
F．擅自让未经同意的分包单位进场作业者。
G．没有可靠的质量保证措施冒然施工，已出现质量下降征兆者。
6）质量、技术签证
凡质量、技术问题方面有法律效力的最后签证，只能由工程部经理（总监）一人签署，现场工程师可在有关的质量技术原始凭证上签字，最后由工程部经理核签后方有效。
7）行使好质量否决权，为工程进度款的支付签署质量认证意见。
施工单位工程进度款的支付申请，必须有监理工程师和甲方现场工程师的认证意见。
8）建立质量管理日志
现场工程师应逐日记录有关工程质量动态及影响因素的情况。
9）组织现场质量协调会
现场质量协调会由监理公司主持，协调会后应即发会议纪要.
10）现场工程师每月向工程部经理报告有关工程质量方面情况。
3．质量的事后控制
1）单位工程竣工验收
凡单位工程完工后，施工单位初验合格再提出验收申报表，验收程序按照上级主管部门要求进行。
2）审核竣工图及其他技术文件资料。
3）整理工程技术文件资料并编目建档。
（二）施工阶段的进度控制
1．进度的事前控制
做好工期预控，主要工作内容有：
1）编制项目实施总进度计划
项目实施总进度计划为对项目实施起控制作用的工期目标，是确定施工承包合同工期条款的依据，也是审核施工单位提交的施工计划的依据，
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