房地产新政策.docx

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房地产新政策

2013年房地产新政策

域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。

要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。

继续严格实施差别化住房信贷政策。

银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。

要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。

对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

充分发挥税收政策的调节作用。

税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。

税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

　（三）增加普通商品住房及用地供应。

2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

解读：

当前稳定房价最关键的在于增加供应，无论是楼市供应还是土地供应，各大城市虽有库存，但楼市仍供不应求，房价上涨的一部分原因就源自供不应求，而增加楼市供应首先要增加土地的供应。

所以在国五条中特别强调了有效供应的问题，但“原则上不低于过去五年平均实际供应量”，意味着今年的供应将与去年保持持平或稍高一些，不会出现供应井喷。

各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。

原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。

住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。

加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。

各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。

各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

　（四）加快保障性安居工程规划建设。

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。

配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。

完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。

2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

解读：

保障房关系民生，本次确定了2013年的保障房建设任务基本建成470万套，同时对人们关心的保障房配套问题，亦做出了规定，同步规划、建设、交付使用。

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。

各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。

继续抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。

强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。

要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。

要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。

要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。

加强分配管理。

要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。

加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。

严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。

2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。

（五）加强市场监管。

加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。

推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

解读：

“国五条”指出，要加强市场监测和信息发布管理，国务院此番的要求有望使得楼市信息更加透明化。

2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。

继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。

各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。

对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。

各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。

加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。

对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。

国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。

税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。

住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。

有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。

各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。

要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。

对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。

二、2013房产税征收标准

1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值；以房产原值为计税依据的：

应纳税额=房产原值*（1-10%或30%）*税率（1.2%）

2、从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。

从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

以房产租金收入为计税依据的：

应纳税额=房产租金收入*税率（12%）

其他城市2013房产税征收税率

1、按房产余值计征的，年税率为1.2%；

2、按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

房产税税率采用比例税率。

按照房产余值计征的，年税率税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。

）

三、房屋限购

继续严格执行商品住房限购措施。

已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。

限购区域应覆盖城市全部行政区域

限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。

要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。

四、地方新政策

1、京沪出台“国五条”实施细则（2013.3.31，人民日报）

（1）严格限购，确保价格稳定

　　北京：

有望挤出5%―10%购房需求

　　上海：

市场和房价或将迎来稳定期

（2）个税计征，抑制投机购房

　　北京：

3月31日后适用个税新政策

　　上海：

严格按照转让所得的20%计征

（3）增加供给，确保市场供应

　　北京：

全年建设筹集保障房16万套

上海：

拆二级旧里以下房屋70万平方米

2、2013年4月2日海南不出台落实国五条细则

海南省住房与城乡建设厅1日向媒体表示将不出台专门的“国五条”地方细则，并将延续海口和三亚两地原有的限购政策。

（1）海口市人民政府网站1日下午公布《海口市人民政府办公厅关于海口市2013年度新建商品住房价格控制目标的通告》，《通告》称将坚决贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神，保持该市房价基本稳定，2013年新建商品住房价格增幅不高于该市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。

　　海口和三亚两地将延续已经实行的限购政策。

海口市规定，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括贷款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付比例不得低于总房价的60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂缓发放购房贷款。

（2）三亚市规定，对三亚市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。

对违法违规购房的，三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。

　　对贷款购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括贷款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。

3、兰州政策细则

（1）限购：

兰州本地居民家庭在本市可以购买两套住房，非本地居民家庭在本市可以购买1套住房，超过规定套数的，各商业银行严格控制住房贷款发放，房地产管理部门在办理商品房预售合同登记备案和房屋产权登记时予以严格审核，不予办理房产证。

（2）限价：

兰州市新申办和已办理商品房预售许可证的开发企业必须到物价部门核价，实施“一套一价”，最高每平不超万元。

各区域都有相应的最高限价，交易价超过最高限价将无法办理交易手续。

原则上每套房子的利润不得高于20%。

对取得预售许可的房地产开发项目，在5日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格通过兰州市房产局信息网等向社会公布。

（3）限贷：

兰州地区各大银行严格执行国务院和央行政策，停止或限制商品房开发贷款，停止第三套房贷。

（4）限面积：

兰州地区普通商品房规划设计执行90/50政策，即90平米户型占50%。

（5）加大保障房建设

根据国家发改委稽查组对兰州市保障房建设情况的专项稽查通报，从2009年到2012年，兰州共开工建设各类保障房127857套，其中已竣工70048套，已向符合条件的低收入群体分配入住43210套。

2012年年底，据甘肃省政府新闻发布会透露，兰州市被列入全国利用住房公积金贷款支持保障性住房建设项目试点城市一年后，在原有5亿元贷款的基础上，新增贷款4.5亿元，进一步加大保障房建设力

五、房地产价格走势分析

1、现象

1998年以来，全国房地产开发投资年均增幅30％，制造了一个又一个财富拥有者的传奇历程。

七年以来，全国房地产的资金从1998年的3614亿增加到2010年的6500亿，政府虽在加大力度调节中，但至今为止房产价格仍在上升，巨大的投资支撑着一个又一个商业楼盘拔地而起，如同一架隆隆作响的机器，滋养和催生了一个又一个富豪。

房地产业在掏空居民钱袋的同时，也确实改善了部分百姓的住房条件，加速了城市的现代化进程，成为我国国民经济的重要支柱产业。

（2）原因

根本原因：

价格随价值上下波动

原因一：

中国房地产业的兴起背景1、1998年以前，我国实行的是住房分配制度；2、自1998年起，我国取消了住房福利制度，实行住房商品化

原因二：

旺盛的住房投资（投机）需求

　投资（投机）需求对房价的推动可分三个阶段：

第一阶段，消费需求主导，投机需求滋生。

随着收入的增长、城市化进程的推进以及住房分配制度改革。

房地产商品的消费需求迅速增加，房价出现上涨的苗头，这形成了推动房价上涨的原始动力。

有先见之明的人开始进行投机，形成投机需求的主体，但是，这一部分人毕竟是少数人，这时投机需求并不旺盛，它不是推动房价上涨的主力力量。

第二阶段，消费和投机需求都很旺盛，总需求被放大，房价大幅上升。

在这一阶段，由于担心房价继续上涨，有住房消费需求的人纷纷加入购房者的队伍，消费需求得到充分的释放。

房价的上涨和实际利率偏低刺激了人们的投机欲望，更多的投机者不断加入到炒房的行列，投机需求不断增加。

这时的投机需求已经成为推动房价上涨的重要力量。

第三阶段，投机盛行，推动房价的非理性上涨。

房价的持续上涨，不断刺激投机者欲望，为了获得更多的投机利润，出现了惜售、囤积房源，抬高房价等非理性行为。

这一阶段，房价暴涨，现实的消费需求由于房价的暴涨已经不得不转化为潜在的消费需求，房价大大的超出了中低收入者支付能力。

2008年，我国商品房空置率达到9.50%，增幅为14.85%，增速创下1994年有统计数据以来的新高。

其中，北京市商品房空置率为16.64%，居全国首位，高出全国水平75%，形势严峻。

而国家电网公司2010年在全国660个城市的调查显示，有高达6，540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房3口计算，可供近2亿人居住。

高房价与高空置率并存，说明了中国房地产市场投机氛围较浓。

抽样调查结果显示，有26.55%的购防者是处于投资动机购房的；调查据业内人士透露，估计在上海大约40%左右的个人房产交易是出与投资的目的。

原因三：

城市人口增多及城镇化进程

从1996年我国城市化率迈过30%的关卡后，进入了诺瑟姆曲线所揭示的加速阶段，至2010年的15年间，平均每年城市化率提高超过1个百分点，大大高于改革开放前15年平均0.5个百分点的水平。

　　随着工业革命时代的来临，城市成为人口、财富及文化的集中地，人们不断从乡村流向城市；加上城市人口财富创造能力高，在城市范围不扩张的情况下，自然会推高楼价。

对于房市而言，城市化导致大量人口从农村涌入城市生根发展，属于对房市的额外“增量需求”。

北京为例，2010年头5个月外地人口占北京购房总数的50%，说明城市化导致的人口迁徙对大城市房地产需求十分强劲。

此外，就原本就在城市居住的居民而言，工业化与城镇化发展导致了大规模城市改造和居民拆迁，未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量仍将保持较大规模，这一部分人也将继续形成巨大的被动需求。

总之，城市化的总体影响是将商品房需求曲线往右推，使得在原来供给条件不变的情况下，市场价格进一步走高。

由于从2000-2020年我国处于全面建设小康社会的工业化中期，城市化在该时期也将保持较高速度的增长，从而给房价上涨提供了长期的推动力。

原因四：

土地、建材价格上涨

随着能源和刚才、水泥能生产资料的价格上涨，导致能源和钢材、水泥消耗大户的房地产成本的增加

原因五：

城市居民收入提高，以住房为主的消费结构升级推动房价上涨

　　与住房改革同步的是中国经济高速增长，据初步测算，2010年中国的GDP比上年增长10.3%，总额达到了397，983亿元人民币，超过日本跃居世界第二。

与此同步，城市居民人均收入也迅速提高，从中国统计年鉴2010的数据看，1998-2009年我国城镇居民人均可支配收入从5，425元增加到17，175元，增长了近2倍，增长势头非常迅猛。

居民的收入增幅不断加大，客观上具备了较强的消费能力，2010年社会消费品零售总规模达到了156，998亿元，比上年增长18.3%。

　　城市居民消费规模在扩大，消费能力在增长，消费结构也在不断升级。

建国以来我国居民消费结构经历和正在经历着三次升级转型时期，目前我国正面临居民消费升级转型重要或关键时期，即从第二次消费升级向第三次消费升级的优化和升级转型。