村庄集并规划样本.docx
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村庄集并规划样本
襄城经济开发区村庄集并发展规划
第一章前言
一、项目背景
随着新型工业化、新型城镇化进程的不断加快,各项发展建设对土地的需求日益强烈,在保障经济发展的同时,如何有效地保护好和利用好土地资源,是贯彻落实科学发展观,保证可持续发展的必然要求。
人多地少的基本国情决定了中国必须实行最严格的土地管理制度,必须有效地控制增量建设用地,盘活存量建设用地,在提高节约集约利用土地上有所突破。
为推进土地集约、节约利用,促进城乡统筹发展,从余家湖特有的经济社会和自然情况出发,立足产业新城建设和城乡一体化发展的需要,解决用地指标相对不足的现状,缓解经济建设发展占用耕地指标不足的矛盾,在对辖区土地利用状况进行深入调查的基础上,决定开展村庄集并工作。
二、规划目的
为加快推进余家湖作为产业新城的发展建设,深入推进区域城乡一体化,策应欧庙新城建设,需要充分发挥城郊区位优势和特色产业优势,牢固树立”产城融合”理念,按照”布局集中、用地集约、产业集聚、生态环保、特色发展”的要求,围绕全市产业发展规划和”精致襄城、首善之区”建设,大力推进街道村庄集并工作,推进土地高效集约利用,加快农村城市化进程和新型农村社区建设,全面推进经济和社会各项事业的均衡发展。
三、规划任务
1.深入分析农村建设用地整理的基础条件、发展潜力、制约因素和影响分析;
2.论证项目拆迁、还建、开发的一体化方案,预测估算项目资金投入与筹措;
3.统筹项目实施进度安排。
四、规划依据
1.《中华人民共和国土地管理法》;
2.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》;
3.《国土资源部关于城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[]138号）;
4.《建设部关于加强城中村整治改造工作的指导意见》（建规[]15号）;
5.《关于促进小城镇健康发展的若干意见》（中发[]11号）;
6.《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定》;
7.《中共中央国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》;
8.《湖北省人民政府关于进一步支持开发区发展的意见》（鄂政发[]67号）;
9.《湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》（湖北省人民政府令第294号）;
10.《湖北省农业厅关于扩大城中村城郊村园中村集体资产产权制度创新试点的实施意见》（鄂办文[]47）;
11.《襄阳市关于城中（郊）村集体资产产权制度创新试点工作方案》;
12.《襄阳市人民政府关于积极推进规范实施城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》;
13.其它相关标准、技术规范、法律规定等。
五、规划期限
分试点启动、
边开发的原则,有
本项目规划拆迁、还建、开发整体推进时间为十年扩大提升、全面铺开等几个时期,按照边拆迁、边还建、序分步推进。
第二章项目区概况
一、基本概况
余家湖街道办事处于12月29日成立,与省级开发区襄城经济开发区两块牌子一套班子运作,下辖11个村、3个社区,总人口4.2万人,其中农业人口2.2万人,国土面积约52平方公里。
余家湖工业园是市委、市政府规划的重要工业组团,园区控制规划面积31平方公里（含保康工业园7平方公里）,已建成面积达到14平方公里,经过近几年迅猛发展,已经成为”产业襄阳”的重要经济增长点。
当前,街道形成了以发展工业为主、农业和第三产业为辅的产业发展格局。
本次项目区区域为余家湖街道曹湾村、赵庄村、王树岗村、贺店村、黄龙观村、周营村、枣林村、李刘集村、莫康村、涂沟村和曾垴村等11个村。
二、历史沿革
据襄樊市民政局《关于襄城区设立余家湖街道办事处的批复》（襄樊民字【】17号文件）精神,襄城区于12月29日成立余家湖街道办事处,襄城经济开发区和余家湖街道办事处实行一套班子,两块牌子。
原归属于庞公办事处的钱营、水洼2个村和欧庙镇的枣林等11个村划归余家湖办事处管理。
于4月,在原湖北制药厂生活区基础上,由市民政局批复组建成立周家冲社区居委会。
三、社会经济
1．第一产业
农业总产值14492万元,比上年增长21％;林业总产值83.36万元,比上年增长14.2％;畜牧业6082.64万元,比上年增长20.2％。
粮食种植面积1165公顷,总产量12098吨,分别比上年增长2.5％、3.52％。
今年以来落实各项农业补贴230.33万元。
发展专业养殖户4户。
人工造林面积为60.12公顷,油茶籽产量为191吨。
水产品养殖面积达2.33公顷、产量557吨.产值445万,增长5.3%。
2．第二产业
工业总产值899914万元,同比增长23%,其中,规模以上工业总产值720566万元,同比增长17%;全社会固定资产投资总额412513万元,同比增长43.3%;新增年主营业务收入万元及以上工业企业有恩菲、凌晟、华新建材、净天环保、长城星科、楚天源、裕昌、金粒粮油、华壁和姿华拉链等10家;社会消费品零售总额14.4亿元,同比增长33.2%。
园区工业企业发展到70家,同比增加10家,其中,规模以上工业企业21家,同比增加10家。
全年固定资产投资3000万元以上企业项目21个,亿元以上施工项目11个。
全年生物医药类产业产值比翻番,占园区工业总产值达到20%,园区化学药产业实力稳步提升,生物药、中药产业正加紧布局。
今年1-12月开发区税收总额5.1亿元,剔除火电厂下行因素影响,经济增长达到70%以上,园区产业转型升级取得了实质性进展。
3．第三产业
今年来,随着工业园区的建设兴起,余家湖第三产业得到迅猛发展。
余家湖实现第三产业增加值5.8亿元，占GDP比重达到12%;社会消费品零售总额13亿元,同比增长30%;新增限额以上批发和零售、住宿和餐饮单位1家。
四、未来展望
按照”四个襄阳”总体部署和”精致襄城、首善之区”建设的总体要求,开发区积极推进园区产业结构调整,确立了”围绕一个主业（生物医药）、强化两个支撑（科技、生态）、坚持三个引领（规划、文化、民生）、推进四化同步,努力把襄城经济开发区建成产城融合、生态秀美、宜居宜业的城市新区”的发展思路,经过综合研判开发区面临的发展形势,制定了今后产业发展目标,即按照市委、市政府生物医药产业总体布局,着力提升”襄阳医药产业园”
的产业能级,力争到十二五末生物医药产业产值突破150亿元,十三五末突破500亿元,到2025年建成千亿生物医药产业园。
努力把襄阳医药产业园打造成为全球最大的VB生产基地、国内知名的中医药保健品基地和医药物流中心、国
内一流的生物医药产业园。
第三章项目可行性分析
项目区土地利用现状分析
1.土地利用结构
襄城余家湖街道村庄集并项目区区域总面积52425亩。
土地利用现状结构表（表3-1）按照二级地类划分,耕地23636亩,林地5745亩,园地12亩;农村居住用地面积为5257亩,工矿用地5291亩,交通运输用地2365亩,水域及水利设施用地7974亩,其它土地2139亩o
表3-1余家湖办事处土地利用现状表
土地分类
面积（亩）
占总面积比例（%）
一级类
二级类
农用地
耕地
23636
45%
园地
12
0%
林地
5745
11%
草地
0
0%
合计
29394
56%
建设用地
农村居住用地
5257
10%
工矿仓储用地
5291
10.1%
交通运输用地
2365
4.6%
水域及水利设施用地
7974
15.2%
合计
20887
39.9%
其它土地
其它土地
2139
4.1%
合计
2139
4.1%
总面积
52425
100.0%
2、建设用地利用特点分析
（1）余家湖街道规划用地主要为工业用地，园区现有企业建设工业用地主要由农用地转化。
（2）街道村庄分布零散、土地利用效率偏低，农村居住用地开发潜力较大。
（3）余家湖街道紧邻市区、区位优势明显，建设用地价值升值潜力大，但楼宇经济发展滞后。
随着都市襄阳的发展建设和欧庙新城、产业新城的加速推进,街道的土地资源升值潜力不断趋好,当前项目规划实施应注意发展用地空间和土地规划的前瞻性。
二、项目的必要性分析
余家湖作为襄宜一体化战略节点和襄城区工业主战场,城乡一体化工作已正式提上区委区政府议事日程。
余家湖工业园经过近几年持续快速发展,建设规模不断扩大,基础设施建设需求不断提升,随着余家湖产业新城的深入推进,村庄集并将成为园区转型发展和推进民生幸福的必由之路。
1、产业新城发展建设的需要
余家湖工业园近几年建设用地总量增长迅速,随着产业新城的发展,对用地指标和用地性质提出了新的要求。
一是省政府对开发区发展建设提出了”布局集中、用地集约、产业集聚、生态环保、特色发展”的总体要求。
二是国家对土地的宏观调控力度将进一步加强,开发区土地利用将向高效集约方向发展,经过村庄集并,能够较好满足拓展产业新城发展空间的需要。
三是随着余家湖物流园的开发建设,街道现代物流经济将迅猛发展,楼宇经济将成为新的经济增长点,村庄集并能够成为化解现有商住用地偏少和工业用地指标不足有效途径。
四是能够较好满足园区基础设施建设用地的需要。
2、区域城乡一体化发展的需要
城镇化是历史发展的必然阶段,积极稳妥的新型城镇化是解决资源环境瓶颈的必由之路,扩内需的最大潜力,也是稳增长的最大动力。
襄城作为”两个中心、四个襄阳”建设的核心区,大力实施精致城市工程,高品质推进全域城市化,需要优化城市空间布局、提升城市建设品质、统筹推进城乡发展。
余家湖街道作为都市襄阳发展的后备基地,必然是未来襄城城区不可或缺的一部分,统筹推进余家湖城乡一体化符合未来襄城城市发展的客观规律。
3、改进农村生产生活条件的需要
从经济学的角度来看,基础设施的建设具有规模效应。
经过村庄集并,按照统一规划,集中建设新型农村社区,一方面能够减少农村闲散建房对土地的浪费;另一方面,能够有效降低基础设施的投资费用,均衡基本公共服务配套。
经过村庄集并来拓展产业新城发展空间,壮大工业经济和农村集体经济实力,能够有效带动就业,促进农民增收,有效提升民生福利。
4、提高土地利用效率的需要
据统计,当前中国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的约4.6倍,农村居民点用地高达16.4万平方公里,人均用地185平方米,远远超过国家标准。
余家湖街道农村人均建设用地面积达到190平方米,亟需提高土地利用效率。
三、项目的可行性分析
余家湖街道推进村庄集并,符合相关法规和区域规划,符合产业新城和城乡一体化发展建设的需要,村民大力支持,是一项打基础、管长远的民生幸福工程。
1、符合相关法规,能与本地城乡统筹规划相衔接本项目实施后整理农村建设用地5257亩,整理出的建设用地指标主要用于办事处城镇建设。
本项目符合《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》、《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发[]207号）、《关于在全国部分发展改革试点小城镇开展规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的通知》（发改办规划[]60号）、《国土资源部关于城乡建设用地增减挂钩试点管理办法的通知》国土资发[]138号等文件的精神,也完全符合襄阳市《关于开展新型农村社区建设试点工作的意见》的要求。
2、项目区土地整理条件成熟
项目区所在区域农村居民点占地面积大且分散,经过前期摸底调查,项目区拆迁居民点面积为5257亩,农户5329户,总人口0人,户均占用建设用地面积接近660平方米,人均建设用地面积达到190平方米。
如果拆旧后全部按照住宅小区模式安置,容积率按2.0~3.0,按现襄阳拆迁安置办法人均建筑面积33平方米计算,能够大大节约建设用地指标。
且安置区将选择在交通便利,公共基础设施齐全的地区,将极大提高群众的生产生活条件和居住环境质量。
3、项目区农村建设用地整治潜力大
项目区农村居民点建设十分分散,村庄出行道路大多沿农田展开建设,农村居民点表现为”满天星”式的格局。
拆旧区所在村庄宅基地容积率低,人均用地面积超标,见缝插针式的建筑物非常普遍。
另外,由于近年来出去务工人员增多,赚钱后的很多农民到市区买房的越来越多,村庄的老旧房屋基本已无人居住,村庄内宅基地的建设大多弃旧建新,居民区内大部分土地被闲置浪费。
4、项目区农民有融入城市生活的能力和需求农民已具有从事非农产业的经验和适应城镇生活的能力,城镇化的主体已经成长壮大起来,部分农民对融入城镇化具有迫切需求。
大多数农民群众在这种地域转移和职业转换过程中,积累了从事非农产业生产的技能,拥有了城市生活的亲身经历,具有对新的更高的生产生活方式的需要。
作为农村城镇化的主体的农民群众已经成长壮大起来,为加快中国农村城镇化提供了直接的动力。
四、项目影响分析
1.改进农民生活环境。
经过对项目区农村建设用地的整理,将农村建设用地整理纳入土地利用总体规划、村镇规划的编制体系中,进一步优化村庄规模与结构,完善村庄基础设施建设,进行垃圾集中处理,改变农村”脏、乱、差”的旧面貌,改变原来的分散的居住状况,实现小区化生活模式,切断许多疾病的传播途径,为农民提供一个舒适的生活环境。
2.助力产业新城建设。
产业新城作为宜业宜居城市功能新区,经过村庄集并项目,能够腾出满足城市功能新区发展的建设用地,推进产业新城的发展完善,丰富产业发展形态,构筑新的经济增长点。
3.精简农村管理机构。
将原有的较小的自然村集中成中心村,有利于精简原有的管理机构,改变当前由于自然村数目多、规模小而造成的管理机构的庞大臃肿,以提高管理的效率,减少财政开支。
4.推动城市化进程。
依靠项目实施,大力建设新型农村社区,强化社会保障体系建设,促进基本公共服务均等化;促进农村剩余劳动力向二、三产业流动,提高居民收入,提升居民幸福感受。
五、项目的公众参与性分析
1、前期调研周密,总体部署合理
余家湖街道办事处已对辖区所有村进行走访调研,已基本查清了全镇所有的农村建设用地情况。
项目实施后,成立指挥部,做好拆迁办法的政策宣传和拆迁户的思想工作,并组织项目区的村委会召开村民大会,宣传村庄集并在产业新城建设、城乡一体化建设和改进民生福利的重要意义,到拆迁户家中进行逐户征求意见,答疑解惑。
2、充分尊重农民意愿
充分尊重农民群众在村庄集并中的主体地位,发挥项目主体的决策作用。
在项目实施前充分听取群众的意见建议,杜绝搞强拆强搬;在建新房屋规划设计及布局方面,充分听取广大拆迁农户的意见,人民群众成为项目实施的最广大受益者。
3、注重工作协调
在进行村庄集并工作的调研过程中,要充分征求发改、国土、规划、建设、农业、财政、民政、环保等相关政府部门的意见。
充分利用各级政府相关政策文件精神,切实解决困难农户和资金屏障等问题,同时,广泛容纳社会资金。
4、增强公众参与的主动性
项目区选点布局实行政府、村集体、农民代表及规划相关专家听证、论证工作,充分吸收当地农民和社会各界意见;项目区实施过程中,涉及农用地和建设用地调整、互换,以及集体土地征收,涉及农民补偿安置的,进行公告公示,提高公众参与的极大灵活性、透明度。
制定一系列的奖励政策,充分调动项目区农民和实施单位的积极性、主动性。
六、总结
综上所述,本次规划是切实可行的。
一是,经过对余家湖街道办事处辖区11个村的村庄集并,可腾出可供开发的建设用地5257亩,具有良好社会经济效益。
二是结合项目实施,能够改变农村建设用地广而散,数量大,户均、人均用地面积大,土地集约利用度低等现象。
三是能够改进村民居住条件,改变农村位置偏僻,交通不便,配套基础设施条件差的面貌。
四是能够改进农民生产生活环境、优化农村生态环境,符合农民对新生活憧憬的需求。
第四章项目区规划方案
一、项目区规划目标和原则
1.项目区规划目标
为加快推进余家湖作为产业新城的发展建设，深入推进区域城乡一体化，策应欧庙新城建设，按照”布局集中、用地集约、产业集聚、生态环保、特色发展”的要求，大力推进街道村庄集并工作，推进土地高效集约利用，加快农村城市化进程和新型农村社区建设，促进经济和社会各项事业的均衡发展。
根据街道土地利用总体规划要求，分批逐步对辖区各村进行农村建设用地
整理，项目成熟一个，推进一个。
对农村居民点用地的改造和村庄集并，项目区
建新地块面积用于拆迁居民的安置和作为新增城镇基础设施和工业项目用地。
计
划按”一年启动试点、三年扩大提升、五年全面铺开、十年建成收官”的进度，征迁、还建、开发三路并进，扎实推进。
2.项目区规划原则
（1）严格执行《土地管理法》和相关法律法规的原则；
（2）村民自愿，尊重群众意愿，维护群众利益的原则；
（3）因地制宜，统筹安排，突出重点，分步实施的原则；
（4）滚动开发，助力产业新城建设，壮大集体经济实力原则；
（5）优化城乡用地布局，节约集约利用土地的原则。
二、项目区总体规模
余家湖村庄集并项目区土地总面积52425亩，其中拆迁面积5257亩，建设面积6319亩。
拆迁区域为辖区11个村，涉及5329户村民、0人，拆迁居民安置占地为1012亩。
表4-1拆旧区区域面积统计表
编号
行政村名
面积（亩）
房屋类型
户数
人口
附属面积（平方米）
楼房面积（平方米）
1
曾垴
613
661
2715
2
曹湾
811
822
3008
3
枣林
390
420
1270
4
莫康
199
234
834
5
赵庄
379
385
1306
6
贺店
491
578
2676
7
李刘集
586
750
2635
8
周营
421
480
1610
9
王树岗
474
340
1480
10
黄龙观
392
374
1206
11
涂沟
501
285
1310
合计
5257
5329
0
三、拆旧区分布和规模
本次村庄集并项目拆迁区域规划为是辖区11个村，拆迁区面积为5257亩,搬迁5329户,涉及搬迁村民0人，拆除的现状用地主要为宅基地,拆旧区详细分布见表4-2。
表4-2拆旧区分布规模详细情况
编号
项目村名
现状地类
面积（亩）
户数
人口
1
曾垴
居民点
613
661
2715
2
曹湾
居民点
811
822
3008
3
枣林
居民点
390
420
1270
4
莫康
居民点
199
234
834
5
赵庄
居民点
379
385
1306
6
贺店
居民点
491
578
2676
7
李刘集
居民点
586
750
2635
8
周营
居民点
421
480
1610
9
王树岗
居民点
474
340
1480
10
黄龙观
居民点
392
374
1206
11
涂沟
居民点
501
285
1310
合计
5257
5329
0
四、项目区进度安排
余家湖街道村庄集并项目项目区建设从开始实施，2023年12月结束，计划历时。
根据由易到难、资金筹措到位力度、逐步推进的原则，推进征迁、还建、开发一体化运作。
具体安排如下：
（1）一期工程：
时间为-12月，完成对黄龙观村207国道以东区域及王树岗七组村集体建设用地区域拆迁、整理和土地一级开发。
争取先将涉及征迁
的农民在枣林已建好还建房进行安置，同时利用土地整理收益提前启动一期、二期工程还建小区建设，计划完成安置房面积28万平米，并配置相应的商服用地进行平衡，用以逐步安排一期、二期工程村民，还建点初步定在涂沟村。
（2）二期工程：
时间为1月-12月，启动黄龙观村剩余区域、曹湾村、
周营村征迁工作和搬迁整理工作；同时，黄龙观村207国道以东区域及王树岗七组村区域现有规划为商住用地和仓储用地，大力推进该区域的深度开发；加
快园区发展，对工业用地进行出让。
同时超前启动三期工程还建安置小区建设，
计划完成安置房面积30万平米，用以安置三期工程村民，为策应欧庙新城发展安置点初步选在欧庙新城。
（3）三期工程：
时间为1月-2020年12月,启动涂沟村、李刘集村、莫康村、曾垴村等村农村拆迁和居民点搬迁整理,可腾地1899亩,并进行土地平整工作，加快完善工业园区相应配套服务等基础设施，加快区域商服用地开发；同时启动四期工程还建安置小区建设，计划完成安置房30万平米，计划安置四期工程村民，为策应欧庙新城发展，在欧庙新城总体规划下安置点初步选欧庙新城。
（4）四期工程：
时间为2021年1月-2022年12月,完成赵庄、贺店、枣林、王树岗剩余等四村项目区农村居民点搬迁整理，预腾地1524亩，继续进行新区工业地块土地平整工作，对工业用地进行挂牌出让；同时，在欧庙新城的总体规划下，加快推进三期、四期工程还建安置小区建设。
（5）五期工程：
时间为2023年1月-2023年12月,全面整理项目区拆迁还建各项工作，保质保量完成项目建设。
实施进度详见表4-3。
表4-3拆旧区年度实施计划情况
实施进度
项目村名
现状地类
面积（亩）
户数
人口
第一期
黄龙观国道以东
居民点
270
480
243
870
王树岗七组
居民点
210
98
460
第二期
黄龙观剩余
居民点
122
1354
93
273
曹湾
居民点
811
822
3008
周营
居民点
421
480
1610
第三期
涂沟
居民点
501
1899
2
升级会员 