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投融资案例分析
商--住混合小区项目投资与融资案例分析
项目的开发概况
1项目基本情况
（1）项目名称:
商—住混合小区
（2）项目委托单位名称:
连云港市某有限公司。
（3）项目委托单位基本情况，连云港市某开发有限公司，成立于2008年，企业类型为私营有限责任公司，公司注册资金2000万元，具有国家二级房地产开发资质。
公司组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。
2.1建设规模
占地总面积：
约100亩。
总建筑面积：
98700平方米。
2.2项目的实施进度
2.3.3工程施工阶段计划
根据本项目开发期限约3年。
该工程计划总工期为36个月。
其中：
工程施工准备期10个月,从工程开工至完工使用施工工期为24个月。
工程竣工验收、决算期2个月。
本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制。
本工程施工安排在2010年1月开始实施，其中土建项目的实际施工期为24个月。
前1个月施工准备。
为确保建筑工程全面完工，除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外，更需要项目发包单位按期拨付投资，方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任务。
2.3.4工程竣工验收及决算阶段计划
本工程于2009年3月开始至2012年2月陆续完成，应及时组织竣工验收，并于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作,具体见表2。
表2项目施工工期横道图
序号
项目名称
2009年
2010年
2011年
2012年
3月
6月
12月
1月
3月
6月
9月
12月
3月
6月
9月
12月
1月
3月
1
的施工准备
1.1
研究规划设计
1.2
三通一平
1.3
设备订货
1.4
招标、签约
2
施工与安装
2.1
土建施工
2.2
设备安装
3
验收、结算
3.1
竣工验收
3.2
竣工结算备案
2.4项目建设条件
2.4.1自然条件
（1）地理位置、地形基本情况
连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。
（2）气候条件
连云港市位于江苏省东北部. 连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220天。
主导风向为东南风。
由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。
气候特征：
四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中，日照和风能资源为江苏省最多。
（3）地质条件
拟建场地内为净地，即可开工。
连云港市地区地质构造属华北地带，连云—嘉山隆起带，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度0—50m。
本地区地震基本烈度为7度。
2.4.2基础设施
近年来连云港市近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水煤气等供应紧张的问题。
建址位于学宛路西侧，南临行政中心路,供电、通讯、给排水等城市基础设施的管道，均已沿路铺设。
该地块周围的城市供水管径为600mm，供水保证率可达100%。
所邻近各主要道路的排水管径在1000-1500mm左右，排水状况优良。
该地块的骨干输电线路为110KV，供电保证率可达100%，基础设施条件良好。
电信及有线电视线路网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。
该工程项目紧靠城市主道路，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水、用气等使用手续。
三.项目投资估算
3.1项目总投资
项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。
建设投资是项目费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分组成。
按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成。
3.1.1项目建设投资估算
按概算法分类进行估算，分别估算建安工程费用、工程建设其他费用和预备费。
（1）土地费用估算
该项目地块为净地，实际占用土地面积100亩。
土地出让金：
该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为5000万元，土地成本估算为50万元/亩；契税=土地评估值×4%=5000×4%=200万元；土地使用税=土地面积×6元/平方米=40万元；印花税=出让金×5‰=25万元；土地费用合计：
5265万元。
（2）工程建筑、安装费用估算
1）场地整理等前期费用估算
场地整理等前期工程费用合计：
76.59万元。
详细计算见下表3.
表3工程前期费用估算表单位：
万元
序号
项目
单价
数量
单位
合价
1
场地整理
3.50
66600
m2
23.31
2
场内临时排水
2.50
66600
m2
16.65
3
施工临时水
1.50
66600
m2
9.99
4
施工临时电
4.00
66600
m2
26.64
5
合计
76.59
2）建筑工程建设费用
总占地面积：
100亩，规划总建筑面积为98700㎡，多层住宅及小高层为框架结构，沿街商业用房为底框结构。
据此估算建设投资。
该地块开发后，可建住宅建筑面积84070㎡；公建建筑面积10045㎡，其中商业4586㎡，；不计入容积率部分的建筑面积：
98986平方米，其中层高小于2.2m车库6800㎡，半地下室2000㎡，人防地下室2000㎡。
按单位建筑成本（含人防地下室工程、水电暖、消防安装工程、桩基和设备等）1086.1元/m2计算，工程建设费用为10446.2万元，其中设备费用估算为1000万元。
具体计算见表4。
表4项目建设工程费用估算表单位：
万元
序号
费用名称
建筑面积
概算指标
费用金额
备注
（m2）
（元/m2）
（万元）
1
桩基
98700
68.00
671.16
2
住宅土建费用
84070
750.00
6305.25
单价为多层住宅
3
公建及商铺土建费用
14631
700
1024.1
4
水电安装
98700
55.00
542.85
5
供电、给水设备
98700
120.00
1184.4
6
建筑节能
98700
12.00
118.44
7
地下车库
3000
2000
600.00
8
合计
45200
1086.1
10446.2
2）附属设施及工程配套费用
室外工程：
含配电房、水泵房等附属土建工程、室外上下水和室外接电等附属工程项目，按工程建设费用的2.5%计取为261.16万元。
绿化、景观、道路等室外工程费用：
含道路、场地、绿化、景观等，按工程建设费用的3.5%考虑为365.62万元。
以上两项合计为626.78万元。
（2）项目工程其他费用
工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用，工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、计算方法和费率或取费标准分项估算，具体见表5。
表4项目建设其他费用估算估算单位：
万元
序号
费用名称
计算基础
取价费率
合价
备注
1
建设单位管理费
工程及配套费用
318.6
11072.98
1.1
开办费
工程及配套费用
0.50%
55.37
办公、交通等
1.2
经营费
工程及配套费用
1.10%
121.80
含招标费、人员工资等
1.3
临时设施费
工程及配套费用
0.10%
11.07
1.4
工程监理费
工程及配套费用
1.00%
110.72
1.5
工程保险费
工程及配套费用
0.20%
22.14
2
勘测、规划设计费
工程及配套费用
1.50%
166.09
含可行性研究费
3
政府规费
655.1
规费
4
其他费用合计
1460.89
（3）项目工程预备费
预备费包括了基本预见费用及材料涨价预备费，预备费用为328.3万元，并且包括了政策性调价的因素。
3.1.2项目建设期利息
本项目计划利用银行贷款额为8000.00万元，贷款期4年，贷款年利率为6.75%，按等额还贷，2012年底开始还贷，贷款利息按复利计算：
各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款/2）×有效年利率
2009年借款利息=8000.00/2×6.75%=270万元；
2010年借款利息=（8000.00+270）×6.75%=558.23万元；
2011年借款利息=（8000+270+558.23）×6.75%=595.91万元；
2012年借款利息=（8000+270+558.23+595.91）×6.75%=636.13万元
借款利息共计2060.27万元
3.1.3流动资金
流动资金按项目开发资金周转需求估算，流动资金需求量=项目开发资金收入×开发投入资金率。
按资金的最低周转次数，根据项目开发进度要求，按2000.00万元考虑。
本项目流动资金有三部分来源：
1、开发单位自筹；2、银行融资；3、采用滚动开发办法，边建设边出售，先期取得的售房预付款及售房回款用于后期建设。
3.1.4项目总投资估算构成
项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。
总投资估算为22264.03万元。
其中建设投资为18203.76万元，建设期利息为2060.27万元，流动资金为2000万元。
3.2项目开发资金筹集计划
3.2.1资金筹措
该项目开发总投资为22264.03万元，流动资金为2000.00万元。
分3年均衡完成。
固定资产投资拟采用滚动式开发，预计前期土地及工程前期投入为4000.00万元。
资本金来源按有关规定，暂按建设投资+建设期利息+铺底流动资金的30%考虑，项目资本金总额约为6679.21万元。
资金计划来源于：
1、注册资本金2000.00万元；2、公司自有资金及自筹5000万元；3、企业内部自筹及销售收入滚动投入5000万元；4、预备向银行借款8000.00万元。
项目建设期3年，投资分年度均衡完成。
3.2.2资金成本
自有及自筹资金不考虑资金占用成本。
贷款额度按8000万元考虑，建设投资的人民币贷款利率按年息6.57%计取，贷款期间为3年，则项目利息计算额为2060.27万元，是为资金成本。
四．风险分析
1项目敏感性分析
仅分析该项目的敏感性，主要通过敏感度分析，考察该项目投资不确定参数对投资效果的影响，从中找出敏感的因素，并确定其影响程度，采取措施限制敏感因素的变动范围，以达到降低投资风险的目的。
仅就投资收益为单因素，来考察其它变动因素对其影响。
投资收益EA=销售总收入-总成本-营业税及附加和增值税
=销售总收入-工程建设成本（投资部分）-销售成本-营业税及附加和增值税
考察的因素有：
营业收入分别增减10%、20%，静态投资分别增减10%、20%，经营成本分别增减10%、20%等。
计算临界点的基准收益率为12%。
通过对敏感性的分析发现，对项目投资收益影响较大的因素是营业收入，其次是经营成本，建设投资较小，所有不利因素的收益计算值EA均大于零，即项目赢利，故可以认为，投资项目有一定的抗风险能力。
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